房產已經贈與晚輩，但老人得不到贍養該怎麼辦？房產贈與後是否可以撤銷？近日，北京市石景山區人民法院針對贈與合同無效、撤銷類案件的特點進行了提示。

越權處分共有財產 導致贈與合同無效

案例：

田某與劉某婚後生育一子田小某。2002年2月，田某購買位於北京市X號房屋。此房屋系小產權房，未取得房屋所有權證。

劉某於2011年9月死亡。劉某去世時，未留有遺囑。2012年10月，田某在未徵得其他共有人同意的前提下書寫聲明，將涉案房屋贈與案外人郭某。田小某以田某未徵得其同意，擅自處分共有財產為由訴至法院，要求確認贈與合同無效。後法院經審理，判決田某與郭某之間的贈與行為無效。

說法：

贈與標的物，應當屬於贈與人所有或者贈與人有權處分。處分共有的不動產應當經全體共同共有人同意。涉案房屋系田某與劉某的夫妻共同財產，劉某去世後，屬於其所有的遺產並未處分，故該房屋由田小某與田某共同共有。田某在未徵得其他共有人同意的前提下，擅自將與他人共有的房屋贈與郭某，其行為屬於無權處分。該行為侵犯了田小某的財產所有權，故田小某有權追回。郭某明知該房屋非田某的個人財產而接受，且該房屋並未進行實際轉讓，故田某與郭某之間的贈與行為無效。

農村房贈與非農戶 這種贈與行為無效

案例：

韓某與劉某系夫妻關係。韓某擁有位於北京市某村X號正房1間。2014年8月，韓某與劉小某簽訂《贈與合同》約定：“甲乙雙方系母子關係，現就母親韓某將自有房屋贈與協議如下：一、甲方自願將位於北京市某村X號正房1間贈與給乙方，乙方自願接受贈與房屋。二、該贈與房屋是經北京市某法院民事調解書依法繼承取得（附調解書）。三、該房屋的相應土地使用權隨該房一併贈與。四、本贈與合同雙方簽字生效後，該房屋所有權、居住使用權均全部屬乙方所有。五、本合同一式二份，甲乙雙方各持一份，雙方簽字按印後即時生效。”

此後，劉某訴至法院，要求確認贈與合同無效。經查，劉小某戶口性質為非農業戶，法院依法支持了劉某的訴訟請求。

說法：

本案中，在雙方簽訂的贈與合同中，韓某自願將其在與劉某婚姻關係存續期間取得的農村房屋贈與劉小某，劉小某表示接受贈與，雙方贈與行為意思表示真實，但該贈與合同第3條中，韓某將該房屋的相應土地使用權一併處分，因該房屋相應的土地系宅基地使用權，屬村民集體所有的土地，其並無權處分，且宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯繫，劉小某非該集體經濟組織成員，無權取得或變相取得，故贈與合同中關於土地使用權一併贈與的內容違反法律規定，應屬無效。

法官提醒：

為避免贈與合同存在無效或撤銷的法律後果，法官認為在贈與合同簽訂履行過程中，要牢牢把握以下四點：

1.簽訂贈與合同時應該注意贈與人的民事行為能力。欠缺民事行為能力將導致贈與合同無效或可撤銷，因而在簽訂贈與合同時應該審查贈與人的民事行為能力。一般地，可通過醫院診斷、專業機構鑑定或公證來防範因民事行為能力問題導致的贈與合同無效或可撤銷。

2.贈與合同的內容應該具體明確。贈與合同主要包括雙方當事人基本身份信息、贈與財產名稱、財產目前狀況、贈與合同履行時限及方式、贈與合同是否附條件以及什麼條件、贈與合同的違約責任以及爭議解決方式。

3.贈與房屋合同簽訂後需要辦理房屋變更登記手續的，應積極辦理房屋產權轉移手續，在未辦理房屋產權轉移手續之前贈與人享有撤銷權。受贈人接受附義務贈與合同，應該積極履行贈與合同約定的義務，不得違反合同約定的義務。

4.贈與合同簽訂之後，符合條件的應當進行公證。根據《合同法》第186條第2款的規定，經過公證的贈與合同，贈與人不得行使任意撤銷權。經過公證的贈與合同，對受贈與人權益的保護就會得到加強。