小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。
小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。
小產權房是俗稱
在執行程序中，由於小產權的產權證並非國家房管部門辦法，無法直接進入房產流通市場，因此在執行過程中，存在著諸多執行困境，下文中小編就以一個具體案例來說明小產權房的執行爭議：
一、典型案例：
原告李某與被告某公司買賣合同糾紛一案，法院依法判決被告某公司於判決生效後返還原告材料款827500元，同時賠償原告的利息損失。判決生效後被告未自覺履行，李某向法院申請強制執行。執行中，法院於依法查封了被執行人某公司位於本市的五幢房屋。後根據申請人李某的申請，對查封房屋進行評估，評估總價值為158.39萬元。
小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。
小產權房是俗稱
在執行程序中，由於小產權的產權證並非國家房管部門辦法，無法直接進入房產流通市場，因此在執行過程中，存在著諸多執行困境，下文中小編就以一個具體案例來說明小產權房的執行爭議：
一、典型案例：
原告李某與被告某公司買賣合同糾紛一案，法院依法判決被告某公司於判決生效後返還原告材料款827500元，同時賠償原告的利息損失。判決生效後被告未自覺履行，李某向法院申請強制執行。執行中，法院於依法查封了被執行人某公司位於本市的五幢房屋。後根據申請人李某的申請，對查封房屋進行評估，評估總價值為158.39萬元。
二、案件關鍵：
1、關於被查封房屋的性質
所查封的房屋由房屋所在地的村民委員會、該鎮政府與南通某某公司形成三方協議後，由被執行人某公司以每畝4萬元土地補償費徵用該土地。村鎮按平方收取管理費、工程配套費。由執行人某公司承擔拆遷戶的拆遷安置補償費用，並負責工程的開發、設計、施工和銷售。村鎮負責辦理宅基地證和房屋“小產權證”。該工程的土地經過鎮建設管理服務站、鎮政府及市發改委批准為農民集中居住用房，土地系集體所有，即被查封房屋係為“小產權房”。
2、對被查封的房屋處理的難點
因為“小產權房”只具備了普通商品房的使用性質，不具備普通商品房的法律性質，不屬於商品房，在操作實務中對“小產權房”能否進行拍賣存在疑問。但如不執行該房產，被執行人又無其他財產可供執行。這兩點成為本案辦理的難點。
小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。
小產權房是俗稱
在執行程序中，由於小產權的產權證並非國家房管部門辦法，無法直接進入房產流通市場，因此在執行過程中，存在著諸多執行困境，下文中小編就以一個具體案例來說明小產權房的執行爭議：
一、典型案例：
原告李某與被告某公司買賣合同糾紛一案，法院依法判決被告某公司於判決生效後返還原告材料款827500元，同時賠償原告的利息損失。判決生效後被告未自覺履行，李某向法院申請強制執行。執行中，法院於依法查封了被執行人某公司位於本市的五幢房屋。後根據申請人李某的申請，對查封房屋進行評估，評估總價值為158.39萬元。
二、案件關鍵：
1、關於被查封房屋的性質
所查封的房屋由房屋所在地的村民委員會、該鎮政府與南通某某公司形成三方協議後，由被執行人某公司以每畝4萬元土地補償費徵用該土地。村鎮按平方收取管理費、工程配套費。由執行人某公司承擔拆遷戶的拆遷安置補償費用，並負責工程的開發、設計、施工和銷售。村鎮負責辦理宅基地證和房屋“小產權證”。該工程的土地經過鎮建設管理服務站、鎮政府及市發改委批准為農民集中居住用房，土地系集體所有，即被查封房屋係為“小產權房”。
2、對被查封的房屋處理的難點
因為“小產權房”只具備了普通商品房的使用性質，不具備普通商品房的法律性質，不屬於商品房，在操作實務中對“小產權房”能否進行拍賣存在疑問。但如不執行該房產，被執行人又無其他財產可供執行。這兩點成為本案辦理的難點。
三、實際執行中的處理觀點：
觀點一：“小產權房”可以作為被執行財產進入拍賣程序，以拍賣款進行清償。
觀點二：“小產權房”屬於被執行財產，但不可以進入拍賣程序，可以採取以物抵款的方式進行處理。
在實際執行中傾向於第二種處理意見。
《中華人民共和國拍賣法實施細則》第六條第二款規定“法律、法規禁止買賣的物品或者財產權利，不得作為拍賣標的。”雖然法律沒有明文規定“小產權房”是法律禁止拍賣的財產，但其作為沒有房產證的房屋理應無法進入拍賣程序。同時《物權法》及相關規定也明確了不動產的轉移以變更登記為生效要件，這一點在“小產權房”上無法實現。如果進入拍賣程序，後續問題將更加突出，不利於案結事了。
新農村建設中出現的“小產權房”，由於涉及政策性強、法律法規滯後、後續如何處理尚未確定等諸多因素，在辦理中就要考慮到避免因法院法律文書的介入使“小產權房”合法化。同時，從物權法及執行角度看，“小產權房”是有價值的物，是可供執行的財產。因此，可以採取靈活可行的方式進行處理。
類似本案的處理，可以在雙方當事人達成和解協議的基礎上採取以物抵款的方式進行。關於被執行財產“小產權房”的權屬問題，可以依據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十九條第二款規定“不動產、有登記的特定動產或者其他財產權拍賣成交或者抵債後，該不動產、特定動產的所有權、其他財產權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。”但同時也需要注意以下幾點：
小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。
小產權房是俗稱
在執行程序中，由於小產權的產權證並非國家房管部門辦法，無法直接進入房產流通市場，因此在執行過程中，存在著諸多執行困境，下文中小編就以一個具體案例來說明小產權房的執行爭議：
一、典型案例：
原告李某與被告某公司買賣合同糾紛一案，法院依法判決被告某公司於判決生效後返還原告材料款827500元，同時賠償原告的利息損失。判決生效後被告未自覺履行，李某向法院申請強制執行。執行中，法院於依法查封了被執行人某公司位於本市的五幢房屋。後根據申請人李某的申請，對查封房屋進行評估，評估總價值為158.39萬元。
二、案件關鍵：
1、關於被查封房屋的性質
所查封的房屋由房屋所在地的村民委員會、該鎮政府與南通某某公司形成三方協議後，由被執行人某公司以每畝4萬元土地補償費徵用該土地。村鎮按平方收取管理費、工程配套費。由執行人某公司承擔拆遷戶的拆遷安置補償費用，並負責工程的開發、設計、施工和銷售。村鎮負責辦理宅基地證和房屋“小產權證”。該工程的土地經過鎮建設管理服務站、鎮政府及市發改委批准為農民集中居住用房，土地系集體所有，即被查封房屋係為“小產權房”。
2、對被查封的房屋處理的難點
因為“小產權房”只具備了普通商品房的使用性質，不具備普通商品房的法律性質，不屬於商品房，在操作實務中對“小產權房”能否進行拍賣存在疑問。但如不執行該房產，被執行人又無其他財產可供執行。這兩點成為本案辦理的難點。
三、實際執行中的處理觀點：
觀點一：“小產權房”可以作為被執行財產進入拍賣程序，以拍賣款進行清償。
觀點二：“小產權房”屬於被執行財產，但不可以進入拍賣程序，可以採取以物抵款的方式進行處理。
在實際執行中傾向於第二種處理意見。
《中華人民共和國拍賣法實施細則》第六條第二款規定“法律、法規禁止買賣的物品或者財產權利，不得作為拍賣標的。”雖然法律沒有明文規定“小產權房”是法律禁止拍賣的財產，但其作為沒有房產證的房屋理應無法進入拍賣程序。同時《物權法》及相關規定也明確了不動產的轉移以變更登記為生效要件，這一點在“小產權房”上無法實現。如果進入拍賣程序，後續問題將更加突出，不利於案結事了。
新農村建設中出現的“小產權房”，由於涉及政策性強、法律法規滯後、後續如何處理尚未確定等諸多因素，在辦理中就要考慮到避免因法院法律文書的介入使“小產權房”合法化。同時，從物權法及執行角度看，“小產權房”是有價值的物，是可供執行的財產。因此，可以採取靈活可行的方式進行處理。
類似本案的處理，可以在雙方當事人達成和解協議的基礎上採取以物抵款的方式進行。關於被執行財產“小產權房”的權屬問題，可以依據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十九條第二款規定“不動產、有登記的特定動產或者其他財產權拍賣成交或者抵債後，該不動產、特定動產的所有權、其他財產權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。”但同時也需要注意以下幾點：
1、儘量避免法院介入的強制抵償，最好為雙方當事人經過協商達成和解協議，自願交付和接收財物折價抵償債務。
2、被執行人確無其他財產可供執行。
3、向申請人明確“小產權房”作為以物抵款的“物”在現實中存在的風險，且申請人表示接受。
儘管該處理意見也存在缺陷，但在當前相關法律未完善之前，作為一項可行的方案來推進案件的辦理有必要採用。
文/四川豐宜（成都）律師事務所/駱智博
溫馨提示：
強制執行懸賞網專門為債權人查人找物，免費發佈懸賞公告來查找被執行人（老賴）的蹤跡和隱匿財產，或如果您有懸賞公告中的線索，都可關注頭條號—強制執行懸賞網，發私信諮詢。
可點擊文章末尾下方的瞭解更多，獲取更多執行知識和技巧，進入官方網站，在線諮詢律師。
相關推薦
