內行為什麼都不推薦“小產權房”和“公寓”?不只是因為沒學區!

公寓確實常常佔據交通便利、商業發達地段優勢,而且價格往往比住宅的價格要低,門檻低條件又少輕鬆即可上車,但是公寓真有這麼好嗎?從土地性質看,商住公寓一般為綜合性用地(商住)或商業用地,按道理在這種土地上加蓋的房子主要是商用。比如寫字樓類似的,但是很多開發商為了賺取利潤,把一層分割成小面積的戶型,再給房間配上水電、通上燃氣,就這樣包裝成可商可住的多功能產品。目前這種商住兩用是不被國家支持的,市場也是不看好的,看上去也是非常的雞肋,下面總結4點不推介的理由。

內行為什麼都不推薦“小產權房”和“公寓”?不只是因為沒學區!

1、契稅:總房價的5%(買房支付),營業稅:總房價的5.5%(賣房支付),土地增值稅:1%(賣房支付),所得稅:(在售價格-原價格)*20%(賣房支付),還有交易產生的稅是15%-20%、登記費等稅費,不管是買房還是賣方,減掉這些稅費你的利潤還剩下多少?

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2、公寓價格便宜這點我承認,這也是它僅有的優點,但不表示你划算,一般公寓產權年限是40年,而住宅是70年,住宅首套首付3成,可以商業貸款也可以公積金貸款,貸款年限長達30年,而商業首付至少5成以上,有的地方必須全款,貸款年限只有10年,不少人說可以託管賺取收益,即便是有收益也是夠嗆能抵你的貸款。公寓是商業用途,水電費都是商水商電,物業費也高。比如居民用水3元/噸,而公寓水費5元/噸;居民用電每度0.5元,而公寓電費每度1.2元;同地段住宅物業費2.4元/平,公寓物業費5元/平,再加上公寓的公攤面積是30%左右,你看看你住著划算嗎?

3、我們都知道絕大多數的商業公寓都不能落戶和不帶學區,這就意味著,如果你買了公寓不是給自己住就是租給別人住,不具備住宅的其他附加功能。住宅有落戶和學區以及金融屬性附加值,還能抵押貸款,後期的升值速度會遠遠甩開公寓

內行為什麼都不推薦“小產權房”和“公寓”?不只是因為沒學區!

4、基本所有的公寓都是三梯二十幾戶或者四梯三十幾戶和酒店差不多,居住密度大讓人的窒息,遇到早高峰你是否準時到達上班地點,太陽基本能照到一面,如果是北面住戶太陽能照到你家機率能有多大,除了室內的不適還有室外的,公寓的周圍可能是辦公室,也可能是開個什麼館,進出人員雜亂,商業辦公與住宿混合,整體小區品質就無法保證,極大可能只能租給創業初期的個人和小團體,你永遠不知道你的鄰居會給你帶來什麼“驚喜”。

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接著我們再說說“小產權房”,小產權房不知道什麼時候開始說要轉正,可是到現在也沒有轉正,再加上集體土地入市政策的新聞一出,鬧得滿城皆知,最終的焦點就是小產權房的春天來了?

首先普及一下“小產權房”,小產權房對應的是大產權房,大產權就是產權70年的商品房,而小產權房是農村集體蓋得房子,因為沒有房本自然就成了小產權房,小產權房目前沒有明確的法律規定,理論上沒有產權年限,可能永久居住或者隨時被拆掉。

內行為什麼都不推薦“小產權房”和“公寓”?不只是因為沒學區!

那麼隨時被拆掉小產權房,面臨的風險是有哪些?

1既沒有房產證也土地證,房子隨時有可能被強制拆除或者被拍賣

2沒有規定買賣流程,更別說贈予、置換和繼承等權利,有相關的簽約合同,也不受法律保護的

3必須全款買房還不能貸款,如果遇到資金困擾,也不能抵押貸款

4拆遷沒有補償款,房子不受法律保護,無法按照國家政策及相關拆遷法規獲得拆遷補償

5小產權房不能辦理戶口和沒有學區,關於醫療和教育的資源也是沒有使用的名額

內行為什麼都不推薦“小產權房”和“公寓”?不只是因為沒學區!

“小產權房”和“公寓”不推介買的理由都一一列出來了,但是有沒有發現,這兩者還有相同的地方。

相同點:都不受限購政策影響,誰都可以購買,價格都還相對比較便宜,不能落戶口,同樣也是沒有學區名額,升值潛力小,居住環境都比較差

不同點:公寓是有證的小產權房沒有證,公寓年限一般是40或者50年而小產權房沒有年限,公寓可以貸款小產權房不能貸款,公寓可以網籤小產權房不能網籤,公寓拆除有補償而小產權房沒有

總而言之,“低進高出,快買快賣”的投資門道,在“公寓”還是“小產權房”上都不適用,在居住環境和舒適度也不見得有多好,如果你看了公寓不被推介的“4大理由”和小產權房的“5大風險”,還是抑制不住購買的慾望,那我也不攔你,買的時候就想想:投資不利、轉手不順暢他們真的值得你購買嗎?購買的目的是為了什麼?

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