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前言：筆者曾經代理一起小產權買賣糾紛以及後續的拆遷安置補償糾紛的案件，因為過程複雜，以及涉及到的法律問題，結合當今小產房買賣以及拆遷實務，覺得很有必要將該類案件整理一下，供今後實務參考。
案情回憶：首先我們要明確一下小產權房的概念，所謂小產權房就是小產權房通常是指在中國農村和城市郊區農民集體所有的土地上建設的用於銷售的住房。由於集體土地在使用權轉讓時並未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發的產權證，而是由鄉政府或村委會頒發，所以也稱鄉產權房。
小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。
以上是小產權房的基本概念，說白了就是造在農村宅基地上的沒有產權證的私房。具體到本案，就是委託人李阿姨夫婦（繫上海市城鎮戶口）向上海奉賢區奉城鎮下轄的一個村戶張三買了一棟房（也即本案的小產權房），雙方簽訂了買賣合同，約定：李阿姨以5萬元一次性買下涉案房屋，張三移交宅基地使用權證，如遇拆遷該房所得的所有拆遷利益歸屬李阿姨。合同簽訂後，李阿姨夫婦就在蓋房居住了八九年，其後張三得知該房即將要被奉城鎮政府動遷，遂向李阿姨主張當初的房屋買賣合同無效，要求退房退款。李阿姨不同意，後，張三將其告上法院。
一審法院審理結果：法院認定，李阿姨與張三簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意義表示，且已履行完畢，無合同法規定的無效之情形。對於合同的效力法院認定合法有效。
後來，張三不服一審判決結果，再次上訴到上海一中院。
二審法院審理結果：二審維持一審判決。認定李阿姨與張三簽定的房屋買賣合同合法有效。
案件到此各位是不是想問，既然小產權房買賣國家明確禁止，違反了國家相關法律法規（如根據《中華人民共和國土地管理法》）。為何法院判定合同有效呢？
律師解析：認定合同是否合法有效，主要以及合同法第52條規定的幾種無效的情形，主要為：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
結合本案雙方當事人簽訂的房屋買賣合同並無直接違反上述無效的情形，且上海市高院曾下發一份文件，滬高法民一（2014）4號也流露了此看法：1.買賣雙方如不是同一集體成員組織的，如合同已實際履行完畢且買受人已實際居住的，合同也可認定有效，且對於拆遷利益的分配可考慮買受人的合理購房成本後按照7:3的比例分配（但本案已對分配利益歸屬做出明確約定，全部歸屬於李阿姨）。具體到本案。法院認定合同有效，應該說是在法律和政策的綜合考量下做出的。
案件到此就完了嗎？當然是沒有。李阿姨一家雖然順利地拿下了房子的“所有權”也憑藉法院的判決順利地取代了原出賣方和政府簽下了拆遷安置補償協議，作為拆遷利益的唯一受益人。政府和李阿姨通過拆遷安置合同約定：政府對該房實施拆遷。作為補償，政府向李阿姨支付各項獎勵費、臨時過渡費以及提供房屋安置。合同簽訂後，李阿姨按照合同約定搬離了房屋，政府也依約向其支付各項補助、獎勵、補償款項。拆遷工作一切按照計劃開展，兩三年之後，安置房已經基本造好，政府已經向個被拆遷戶下發選房通知，唯獨沒有通知李阿姨一家前來選安置房。時候得知政府已將安置房分配完畢了，李阿姨幾次找政府上訪均無下文。政府給出的說法是：李阿姨一家原系城鎮戶口，通過購買本集體組織成員的私房才得以在該村定居，此次政府安置只是安置本集體組織成員，外來城鎮戶籍人員不再安置之中，只同意按照安置房的造價（即6000/平方）對李阿姨進行折價補償，該安置房現在市場價為10000/平米。
李阿姨找到本律師，哭訴政府的無理之舉，但政府比較是政府，又怕民告官會敗訴。我拿到了涉案的相關材料，經過分析，給出了李阿姨一個滿意的答案。
後來筆者選擇代理李阿姨與政府之間的拆遷安置補償糾紛一案，此案經過前期的調查蒐集證據，後來順利在奉賢區法院立案。
庭審審理情況：
我方認為：政府與公民簽訂的拆遷安置補償合同系民事合同法律關係，雙方均應按照合同約定的條款，全面履行合同，現政府嚴重違反合同約定，不對李阿姨進行房屋安置，屬於違約行為。依法應承擔違約賠償責任。鑑於合同對違約責任沒有明確約定，故按照實際損失賠償，安置房屋已經分配完畢，政府現已無法另行安置，故要求政府對安置房折價人民幣進行賠償。後，原告申請法院對安置房的市價進行司法鑑定（鑑定市價為9800/平方米，摺合有效安置面積為：9800*145平方米=1421000元）。
政府方答辯：原告非被拆遷區域的集體組織成員，雙方簽訂的拆遷安置合同無效，違反了法律的強制性規定。政府安置補償是集體土地的補償，只同意以安置房屋的造價進行補償。
法院判決：認定原被告之間的拆遷安置合同合法有效，政府方違反違約，無法安置原告，應當賠償原告損失。損失賠償數額相當於違約行為所造成的，也包括合同履行後可以獲得的利益。判決政府按照安置房市價的標準，結合原告的有效安置面積，進行賠償。
律師解析：本案爭議最大的焦點是：1.買賣小產權房合同生效嗎？2.政府與小產權房的買受人簽訂的拆遷安置協議的效力問題。
我們先來看第一點：買賣小產權合同的效力問題？根據我國土地管理法以及其他部門規章，對農村宅基地上蓋房屋的買賣是持否定態度的，曾一度對買賣該種性質的房屋效力司法判決也是傾向無效，恢復原狀的。但是隨著國家逐漸對農村土地二級市場的態度轉變，司法層面上也逐漸對小產權房的態度開始變得溫和。各地法院已有部分法院開始對買賣小產權房的效力認定為合法有效的民事法律行為，但也要滿足一定條件：1.買受人購買小產權房目的非投資投機，炒賣倒賣房屋，而是自住；2.買賣合同以及履行完畢，買受人已實際居住；3出賣人與買受人都是該集體經濟組織成員，或者至少是農村戶籍；4.買賣合同無合同法第52條規定的無效情形。本案中，法院之所以認定為有效，主要從以下幾個方面認定：1.買受人買房目的為自住養老；2.買賣雙方早已履行完畢合同，買受人自住年限已超過10年，如果冒然認定無效，不具備恢復原狀的條件；3.買賣雙方簽訂的合同公平合理，無合同法規定的無效情形。所以法院綜合以上因素認定買賣合同有效。
再來看第二點：.政府與小產權房的買受人簽訂的拆遷安置協議的效力問題。既然法院業已認定小產權房買賣關係合法有效，故買受人當然獲得了該房屋的所有權以及土地的使用權。政府據此認定買受人為拆遷安置對象並簽訂拆遷安置合同，故拆遷安置補償的對象就是買受人，而非之前的出賣人。根據最高院司法解釋規定：拆遷人與被拆遷人簽訂的拆遷安置合同的法律關係為民事合同法律關係。故雙方應按照合同法處理。再則政府已對買受人的房屋進行了拆遷並支付其過渡費和各項補償獎勵費。現政府未按合同對買受人進行房屋安置，顯然違反了合同義務，應承擔違約責任。拆遷安置合同中未對違約責任作出具體規定，故買受人主張按照實際損失賠付。實際損失就是安置房的市場價與造價的差價。故法院認定雙方成立合法有效的合同關係，並依據合同法對雙方的權利義務的失衡做出糾正是正確的。