南京玄武區半山花園小區11幢一單元居民樓加裝電梯,但一些居民認為佔用了小區公共綠地、公共道路和車位等公共區域,還存在安全隱患,不同意安裝,並向法院提起訴訟,請求撤銷南京市規劃局頒發的建設工程規劃許可證。9月14日上午,這起案件在南京鐵路運輸法院公開開庭審理。
揚子晚報全媒體記者 曹盧傑
事件起因
兩個月前開工建電梯
但遭到部分住戶反對
9月14日上午9點,揚子晚報記者來到南京鐵路運輸法院第三法庭,發現此案備受半山花園小區居民關注,還沒正式開庭,旁聽席早就座無虛席,還有不少居民沒拿到旁聽證,只能在庭外徘徊。提起訴訟的5名原告也早早到庭,正準備和南京市規劃局、建設方交換證據,南京市規劃局副巡視員陳峰參與了應訴。
據瞭解,提起訴訟的5人有4人是11幢一單元一二樓住戶,另一人則是7幢一單元的住戶。今年5月1日出臺的《南京市既有住宅增設電梯規劃許可手續辦理規則》規定:只要三分之二居民達成一致,並將補償方案報給街道,街道形成相應的“承諾書”,就可申請加裝電梯,就算1樓和2樓居民有不同意見,也可以“邊裝邊協商”。
半山花園11幢一單元共有7層,總共14戶。樓上住戶孟某等人作為建設者,準備好了《既有住宅增設電梯業主同意意向書》、《南京市半山花園11幢1單元增設電梯工程費用的預算及分攤方案》等文件,於今年5月15日向南京市規劃局提交申請材料。根據新規定,南京市規劃局於5月24日快速審批,頒發了建設工程規劃許可證。6月25日,根據規劃局許可的建設工程施工圖,南京市玄武區建設房產和交通局頒發了《南京市既有住宅增設電梯施工許可手續》。
7月5日開工後遭到不少業主反對。一名旁聽的業主表示,在孟某等人提交申請規劃許可材料前,不少業主就提出了反對意見,但是孟某等人還是堅持申請增設電梯。
公共權益遭侵害
電梯位置下面是燃氣管道
為何反對
“老樓加裝電梯是好事,我們本意也是支持的,但設計方案不能不顧安全,不顧所有業主的權益。”11幢的一名業主陳哲是5原告之一,她表示之所以反對是因為施工方案存在很大的危險隱患。一是施工沒有考慮到每層圈樑的安全改造,同時電梯增設位置下方就是小區燃氣主管道,也沒有提出相應的改造方案。隱患沒解決,就這樣貿然施工,大家的生命財產安全何以得到保障。
另一位業主李順龍說,南京市規劃局許可增設的電梯不僅佔用公共土地和道路綠地,還嚴重改變了小區總體和樓棟設計及結構,影響低層及全體業主的通行通風、採光,也存在噪音的問題,造成底層業主和小區業主的生活質量嚴重下降,也壓縮了小區的消防通道。
爭議焦點
1
審批適用法律是否與《物權法》矛盾
增設電梯是否涉及小區業主共有權
江蘇李安祥律師事務所徐超、桑建鳳兩位律師擔任原告的訴訟代理人,表示南京市規劃局頒發的建設工程規劃許可證適用法律錯誤、程序違法、主要證據不足,應予撤銷。桑建鳳說,《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》是南京市人民政府頒發的,在《中華人民共和國物權法》等法律法規的框架範圍內,根據南京市實際情況所制定的地方政府規章,該辦法應遵循其上位法《物權法》的規定。
根據《物權法》規定,對共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的,應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。案涉電梯增設位置佔用了小區全體業主共有土地,應當徵得小區全體業主的同意。
而南京市規劃局代理律師則表示,審批過程依法依規。根據《物權法》有關規定,改建、重建建築物及其附屬設施,應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》也遵循了這樣的規定。根據建設者孟某提供的審批材料,達到了雙三分之二的規定,規劃局根據5月1日出臺的《南京市既有住宅增設電梯規劃許可手續辦理規則》依法依規審批,並無過錯。
作為第三方應訴的孟某沒有到庭,但指定了代理律師。其律師表示,11幢1單元14戶居民只有一二樓四戶居民不同意增設電梯,明顯達到雙三分之二的要求。
桑建鳳不認同規劃局和第三方的觀點,她說,《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》規定,增設電梯應當經本幢或本單元房屋專有部分佔建築物總面積三分之二以上且佔總人數三分之二以上的業主同意,針對的僅僅只是增設電梯行為,但對增設電梯佔用土地權屬問題只規定佔用業主專有部分如何處理,就增設電梯佔用全體業主共有部分未作出明確處理規定,故而在增設電梯佔用小區全體業主共有部分時,應當適用上位法《物權法》的規定,徵得小區全體業主同意。
況且《物權法》的效力明顯高於《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》,南京市規劃局在作出許可行為時僅僅就增設電梯行為適用《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》,而對其許可行為應當涉及到的業主共有權問題未予考慮適用《物權法》,屬適用法律錯誤。
2
增設的電梯位於明城牆保護範圍?
規劃局和第三方未提出勘察確認
桑建鳳在庭審中還表示,規劃局作出案涉行政許可,涉及到小區業主共有權,應當保證原告等全體小區業主的陳述權、申辯權、聽政權,然而被告對此卻未予考慮。
其次,公示應當由區初審部門進行而不是申請人孟某,並且公示並未在全小區進行,小區大部分業主並未能在公示期間獲知增設電梯事項。再者,半山花園11幢1單元一樓、二樓業主是明確反對增設電梯,但孟某卻在申請增設電梯時偽造一樓、二樓業主簽名,向規劃局提交虛假申報材料。
對此,包括11幢1單元一樓、二樓業主在內100多名業主,就反對加裝電梯事項形成《江蘇省南京市玄武區半山花園小區電梯加裝的問題及相關業主的意見與訴求》,於今年5月3日向包含規劃局在內多個部門提出,然而規劃局卻仍在今年5月24日作出了案涉行政許可。
此外增設的電梯位置位於明城牆控制保護範圍內,根據規定在這個保護範圍內,不允許新建任何與城牆保護或者合理利用無關的建(構)築物以及戶外廣告設施,而11幢一單元增設的電梯就在這個保護區域內,明顯違反《南京城牆保護條例》。增設電梯位置也佔用了消防通道,南京市公安消防支隊玄武區大隊已經責令限期整改,地下管線亦需要大幅度改造。
對於桑建鳳提交的消防整改通知、燃氣管道安全注意事項兩份證據,南京市規劃局、第三方代理律師都表示認可證據的真實性,但認為與本案無關。至於增設電梯是否在明城牆保護範圍內,他們也沒提出要勘察確認。
◎規劃局
增設電梯的審批
肯定會依法辦事
南京市規劃局副巡視員陳峰作為應訴人,在庭審過程中表示,因為歷史原因,很多老舊小區沒有設置電梯,很多群眾想提高自己的生活質量,需要增設電梯。這是惠及民生的工程,對老年人和體弱者來說,意義重大。為了市民的利益,南京市規劃局在老舊小區增設電梯事項上,會依法依規審批,做好相關服務。
對此,參加旁聽的小區居民也表示,老舊樓增設電梯確實是惠民之舉,但是建設規劃不能馬虎,既要保證大家的財產和生命安全,也不能侵害公共權益,可以在小區單元專有區域設計改造方案,或者安裝座椅式電梯,花錢少,一樣能夠將老人、體弱者送到家門口。
“現在為了小區公共利益鬧到法院,小區居民都分成兩派了,以前大家在一起都挺要好的,跳跳舞,聊聊天,現在見了面也不說話,小區的整體改造建設,就不能一起好好商量嗎?”小區的李大媽希望看到小區居民齊心協力把增設電梯這事依法依規做好,但強調最多的是安全、合法。
目前此案已審理結束,南京鐵路運輸法院將擇日宣判。
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