撰文：龍三太子 美編：刀妹 校對：紫藤
在鄭州的區域房產購買中，存在著三環黨、四環黨以及聲名遠揚的白綠幫之說。當然還有一些專注老破大、學區房、法拍房的流派。在把白沙奉為宇宙中心的東哥探盤辦公室，筆者一直沒敢透露過自己信奉買房選擇城鄉接合部的觀點。
畢竟，這年頭找個工作不容易。當然，作為擁有20萬粉絲的東哥探盤創始人東哥，還是希望看到平臺百花齊放。他說，他支持我把文章發出來。其實，我不會寫文章，我只是發表我的看法和觀點。歡迎拍磚。
顧名思義，城鄉接合部指隨著城市化過程，使得毗鄰城市地區的土地利用逐漸從閒置轉變為住宅、工業、商業以及其他職能，並相應興建了城市配套設施，從而形成日趨繁華城鄉交錯帶。
筆者作為在白沙組團購入兩套房的業主，當然知道白綠的好。但還是有很多人對學區、醫療、交通、商業等配套有著剛性需求，更不要說地緣性客戶。你讓鄭大門口攤煎餅的老陳頭和河南工大門口賣涼皮的張老五置業白沙，總是不太現實。雖然，他們都是銀行客戶經理的優質客戶，個個腰包鼓鼓。
01、瘋狂的2016
在2016年那波大漲浪潮中，鄭州各樓盤普遍上漲三成到八成。最讓購房者欣慰的幾個樓盤無外乎海馬公園、東潤泰和、建業海馬九如府等幾個。
東區海馬公園2016年5月單價15500元/㎡，2017年底單價26000元/㎡，漲幅接近70%;
東區建業天築2016年4月大戶型單價24000元/㎡，2017年底單價40000元/㎡，漲幅接近70%；
金水區東潤泰和2016年初單價16000元/㎡，2016年底單價28000元/㎡，漲幅接近75%。
上述這些，都是樓市房價上漲啟動後達到的漲幅。如若在2015年底提前佈局，更將會達到翻倍的收益。
立足當下，每平15000-16000的房價似乎觸手可及。這是因為當前鄭州的房價如果用一個數代表的話，應該是14000，而在三年前這個數應該是9000。
所以，這些領漲鄭州的神盤在當時並不是誰都能買的起，就像很多人拍大腿後悔自己沒有在2015年買入單價23000的九如府。我相信，再給你一次機會你還是不會買，不單單是錢的原因，還有魄力。並且，這些只是眾多樓盤中的佼佼者，還有很多跑不贏大盤。
當初，被魔都人視為遠郊的閔行區莘莊地鐵站附近，在2018年還能買到單價不足1W的房源。得益於城市的快速發展及地鐵1/5號線的開通，目前二手房大多在5W以上，在售新盤金輝海上銘著71000元/㎡。而在2015年底不超單價2W的嘉定新城某樓盤，目前也已穩穩叫價到4.5W＋。
同樣還有，曾被杭州市民視為遠郊的餘杭未來科技城及蕭山核心片區。得益於杭州城運的到來，其樓市行情過去三年都處於水深火熱中，也一度出現萬人搖號的火爆場景。
這些，都是城市發展帶給購房者的紅利。
02、逝去的城鄉接合部
我們大多數人買房只有兩個目的：一是自住；二是投資。
自住買房：買二手房，我們一般會選擇周邊成熟的小區。買新房時候，周邊可以不成熟，但在經過2-3年工期交房後，周邊一定是要有居住條件，滿足可自住、可出租的條件。
投資買房：不僅需要收益可觀，更要容易出手。能夠把錢裝進兜裡才叫錢，不然就是紙面財富。東潤泰和、建業天築的漲幅是喜人，你讓他按照28000元/㎡、40000元/㎡的價格賣一個試試，接盤者寥寥。所以，那些接近城市均價的樓盤會更容易出手。
▲東潤泰和實景圖
我們先看下2016年前的城鄉接合部及部分樓盤：
1.東部——白沙組團鄭信路沿線
代表樓盤：雅居樂國際花園2016年初單價9000元/㎡，目前二手房16000元/㎡，漲幅接近78%；
南熙福邸2016年初單價9700元/㎡，目前二手房16000元/㎡，漲幅接近65%。
2.西部——西四環沿線
代表樓盤：萬科城2016年初單價8500元/㎡，目前二手房14000元/㎡，漲幅接近65%；
華瑞紫韻城2016年初單價8200元/㎡，2016年底13000元/㎡，漲幅接近60%。
3.南部——南三環外圍沿線
代表樓盤：永威城2016年初單價9000元/㎡，目前在售房源14300元/㎡，漲幅接近60%；
綠都紫荊華庭2016年初單價9200元/㎡，目前二手房14500元/㎡，漲幅接近60%。
4.北部——連霍高速沿線
代表樓盤：康橋朗城2016年初單價10000元/㎡，目前二手房16000元/㎡，漲幅接近60%；
錦藝金水灣2016年初單價9500元/㎡，目前二手房15000元/㎡，漲幅接近58%。
03、當前的城鄉接合部
簡單說下目前鄭州符合這個標準的部分樓盤：
1.東部——白沙組團雁鳴路片區
首先，恭喜在過去時間內買入以下房源的朋友：
均價10000元/㎡的象湖壹號三期、四期小高層；
均價13500元/㎡的永威森林花語高層；
均價12000元/㎡的建業春天裡精裝高層；
均價11500元/㎡的星聯御象湖高層；
均價12000元/㎡的美景東望精裝高層；
均價13600元/㎡的藍城誠園小高層。
未來，你的收益也不會辜負你的選擇。當前，周邊可選房源已經不多。
星聯御象湖：尾盤，房源不足200套，在售均價14000元/㎡，精裝修交付。
星聯嵐溪府：下半年入市，建築風格為有現代感的工業未來派，據透露單價不低於14000元/㎡。
▲星聯嵐溪府效果圖
藍城誠園：最新一批房源即將推出，據透露單價不低於15000元/㎡。
當然，還有藍城玫瑰園、福晟錢隆首府、星聯楓橋灣等幾個改善盤待入市，價位較高。
2.西部——高新區雙湖科技城片區
華潤悅景灣：純高層設計，在售均價11000元/㎡，周邊規劃有地鐵9號線，戶型面積有78㎡兩房、95㎡三房、120㎡三房。
中海萬錦熙岸：高低配設計，高層在售均價12600元/㎡，精裝修交付，所剩房源不多，周邊規劃有地鐵8號線，高層戶型面積有89㎡三房、121㎡三房、128㎡三房。
另外，還有正商湖西學府、美的翰悅府、金輝優步學府、中建項目待入市。
3. 南部——南四環沿線及繞城高速以北區域
綠都瀾灣：從一期至六期基本售完，只剩下七期待開。本身就有已經開通的地鐵2號線，再加上創新街小學以及八中分校的落地，預計售價15000元/㎡。
正商智慧城：項目屬於新鄭，但社區配有雙氣。總佔地約3200畝，有高層、洋房、別墅等產品類型，高層均價約10000元/㎡。
另外，還有康橋柴郭項目、碧桂園南曹項目、正商生態城項目待入市。
4. 北部——開元路及大河路沿線
融創中原宸院：高低配設計，高層在售均價13500元/㎡，周邊規劃有地鐵2/3號線雙地鐵。
正商家河家：高低配設計，高層在售均價12500元/㎡，一期門口就是地鐵2號線延長線終點站，距離二期稍遠些。
另外，還有中海湖濱世家、和昌林與城、融創大河宸院等樓盤可供選擇。
04、理性看待買房
以上樓盤，只作參考，不作推薦。畢竟在維權甚囂塵上的當下，還是小心為妙。不過，還是希望大家能夠理性看待維權。包括過去取得很好漲幅的那些樓盤，也都或多或少經歷過維權事件。
即使東區高端社區建業天築的業主也會因為社區交房三年泳池還不能正常使用、小區大門經常維修而苦惱，但想想翻倍的收益，還是忍了吧。
▲建業天築實景圖
雖然我們拿出大半輩子積蓄或者掏空六個錢包去買房，多加留意並沒有錯，但買的沒有賣的精，開發商一般不會放過任何一個溢價點去提高售價。
糾結完這個沒有好學校，又糾結那個沒有地鐵口，這樣的房子也不是沒有，只是看你的預算有沒有達到。很多人講，管南永威城的缺陷是沒有地鐵。但當它有地鐵的話，每平最少還要再加上1000大洋。
買房沒有所謂的對與錯，適合自己的才是做好的。很多房產專家都會建議投資不碰CEO盤，動不動就舉上海湯臣一品從10萬/㎡漲到20萬/㎡時候，其他房子已經從3萬/㎡漲到8萬/㎡的例子。
只能說這隻針對純粹的投資客，對於一般購房者而言對也不對。以湯臣一品最小戶型430㎡為例：
湯臣一品漲幅100%，收益4300萬；
其他房子漲幅167%，收益2150萬。
你喜歡那個？
對於富人來說，湯臣一品這種就夠了，省事還掙錢。尤其是限購限貸政策極嚴的當下，購房資格很是稀缺，不是所有人都心大的願意選擇他人代持這種操作手法。
買房投資也好、自住也罷，我們都為了想要更好的生活。不能因為買房而失去本真，整日陷入買房的苦惱中。
05、個人觀點
筆者建議大多數人購買城鄉結合部的原因如下：
1. 我們都是大多數人，不是能在北龍湖某個售樓部的沙盤前踱步一番，然後一臉輕鬆對身邊妝容精美的美女置業問道全款優惠幾個點的豪客。
2. 單價不高，一般不超鄭州在售樓盤均價。首付及月供壓力較小，升值空間更大。在相對靠譜的片區內購房，從10000漲到20000總比20000漲到40000相對容易些。
3. 所在片區能夠在短期內趨向成熟，滿足基本生活需求。受每年“停工令”影響，購買期房到交房基本需要2.5—3年的時間。彼時，周邊路網打通、商業運營、學校招生也都會陸續呈現。
4. 無房者可選擇自住；有房者可選擇出租，且租金抵消大部分月供；投資者可選擇出售，接盤群體更大。
5. 伴隨城市板塊輪動，城鄉結合處樓盤一般都能取得較好漲幅，甚至存在暴擊的可能。但是，機會稍縱即逝，需要你自己把握。
本文完——
所謂的城鄉接合部並沒有固定的區域，它只會隨著城市發展而輪動。上述區域及樓盤，也大都是從三環沿線向四環沿線轉變。因為，隨著城市的發展，三環內可選新房只會越來越少。而目前很多人看不上的四環沿線，則會隨著周邊資源配套的落地，將呈現其應有的價值。
即將在今年六月底完工通車的四環快速化工程，將會對鄭州的城市發展起到很大推動作用。屆時我們的城市格局將會被再次拉大！而四環沿線的“城鄉接合部”，就是鄭州城市發展下一站的風口。
ID：donggetanpan
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