二手房買賣糾紛之三：因房價上漲出賣人單方違約的責任承擔

【引言】

在二手房買賣合同糾紛中，因房價上漲導致賣方不再繼續出售房屋，關於賣方需向買方即守約方承擔何種形式的責任，實踐中種類繁多，不能一概而論，需根據合同約定以及合同的履行情況做出不同的分析、處理。對此分析如下：

（一）合同簽訂後賣方只收取定金後的違約責任承擔

二手房買賣合同中，一般會約定簽訂合同時買方給付一定數額的定金，同時合同約定，如果賣方違約不出售房屋，定金雙倍返還，如果買方違約不購買房屋，定金不退。在此種情況下賣方單方毀約，明確表示不再出售房屋，或者拖延履行合同經催告後仍不履行的，且買賣雙方並未就合同約定的其他義務進行實質履行的，司法實踐中一般認為合同尚未進入履行階段，雖然有的買受人辦理了銀行貸款申請通過審批，但是銀行並未放款，借貸關係並未實際發生，解除合同後能夠恢復至合同簽訂前之狀態，買方並不會以此遭受損失。在此情況下，賣方毀約構成根本違約，導致合同不能繼續履行，合同任何一方當事人的解約意思表示均會導致解除合同的法律後果，但對違約方應適用定金罰責追究其違約責任。

（二）合同簽訂後賣方收取部分房款後的違約責任承擔

在二手房買賣合同簽訂後，買方不但支付了定金，還支付了首付款，即部分房款，對此包括按照合同約定將房款交付賣方或者賣方指定收款人、中介公司或者房管部門的資金監管賬戶，均視為買方支付了部分房款，在此情況下合同已經實際履行，不論房屋是否交付，排除包括房產不具備過戶條件、限購政策等現實因素影響導致不能繼續履行的情況外，如果賣方單方毀約，作為守約方的買方，有權選擇要求賣方繼續履行合同或者解除合同，並承擔違約責任。

（三）賣方尚未取得產權證件情況下的違約責任承擔

根據《買賣合同司法解釋》第三條規定，“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”之規定，錢某所提因簽訂合同時未取得產權證件故此合同無效的主張，不能成立。因此對於賣方來說不能主張因尚未取得產權證件而主張合同無效，同時，因為房產並未取得產權證明，不具備產權過戶條件，買賣合同尚不具備繼續履行的現實基礎，如果買方主張繼續履行合同也無法得到支持。

【司法實踐】

——張海濤訴吳義祥房屋買賣合同糾紛案（(2016)京0114民初17743號）

案情簡介：

原告張海濤與被告吳義祥於2016年7月31日通過北京我愛我家房地產經紀有限公司簽訂《房屋買賣合同》，合同約定被告將位於北京市昌平區回龍觀鎮龍錦苑四區×室房屋以397萬的價格賣給原告。合同簽訂後，原告支付10萬元定金及中介服務費等各項費用，因本案所涉房屋不斷漲價，被告便以各種理由不配合原告辦理購房手續並要求將原來簽署的合法有效的合同作廢重新簽訂合同，10月19日被告直接向原告提出重新簽訂合同將房屋價格改為532萬，原告不能接受，遂訴請法院做出判決。

北京市昌平人民法院認為，依法成立的合同，對當事人據有法律約束力。當事人應當按照合同約定切實履行各自相應的合同義務，不得擅自變更或者解除合同。本案中，吳義祥與張海濤簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及兩份補充協議，系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，應當認定合法有效。張海濤在其公積金貸款無法獲批的情況下，提出將公積金貸款變更為全款方式支付房款具備合同依據。但吳義祥提出在簽訂全款協議時對房屋價款重新協商並無合同依據。張海濤在吳義祥提出變更房屋價款且雙方無法通過協商達成一致的情況下，未於2017年1月9日前支付房款，不屬於違約。

張海濤符合持有效《北京市工作居住證》家庭購房資格，且本案涉案合同尚未達到合同約定解除的條件，張海濤亦表示能夠以現金全款方式一次性支付吳義祥全部購房款，涉案合同具備繼續履行條件，吳義祥仍應配合張海濤履行相應合同義務。故張海濤要求吳義祥配合協助將涉案房屋予以過戶並交付的訴訟請求，依據充分，本院予以支持。吳義祥要求解除合同並要求張海濤支付違約金的反訴請求，依據不足，本院不予支持。吳義祥要求撤銷雙方簽訂的網籤手續，欠缺事實及法律依據，本院不予支持；但需要指出的是，網籤程序系二手房交易必經的備案程序，網籤合同應以雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議為依據，如實反映房屋交易的主要條款，對於房屋交易價格，應與上述書面合同及補充協議保持一致。

相關法律法規：

《合同法》第八條規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。

《合同法》第一百零七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

《買賣合同司法解釋》第三條規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。