1
這段時間，有一條很重磅的新聞，關於部署推進城鎮老舊小區改造。
棚改，已經慢慢不再是下階段的重心了，焦點換成了“城鎮老舊小區改造”。
其實，這並不意外，因為這種徵兆已經在今年年初的時候慢慢顯現。
2019年初，各省市對棚改目標都做了巨大的調整。個別省市下調幅度之大，令人咋舌。
其中——
河南從50萬套下調到15萬套；
山西從12.52萬套下調到3.26萬套；
四川從25.5萬套下調到15萬套；
……
同時，除了降低棚改目標的總數以外，對棚改的資金來源也收緊了。
從地方到中央多方明確表示，將減少棚改貨幣化安置比例，取消對棚改貨幣化安置的獎勵補貼。
上一輪，還是“棚改”的天下。轉眼間，“舊改”已經接力。
而這一輪“舊改”，很可能掀起一場顛覆鄭州房價體系的風暴！
2
鄭州有很多房齡超過20年的老破二手房，它們最大的悲哀就是，白白佔據著優越的核心地段，卻硬是賣不上價。
如果有學區等利好加持，還稍微有點競爭力。
如果沒有，真的是落魄鳳凰不如雞。
舉個典型的例子——
金水老城核心區，省人民醫院附近。房齡超過20年的老二手房，單價基本報1萬-1.5萬的水平。
這是什麼概念？
同一片區的新房，毛坯高層的價格，可以賣到2萬+，多層老二手房還賣不到1.5萬，價差竟是如此之大！
那麼在鄭州，同樣1萬出頭的價格，你必須買新房的話，可以買到哪兒？
1萬出頭的價格，在鄭州，意味著你只能買到上面這些城市外圍區域，基本都在四環線以外了。
有人說，金水老城房源供應量不足，尤其是剛需能買得起的樓盤太少太少。
金水老城，真的供應量不足嗎？
如果你把目光投向二手房市場，就會發現，那些所謂的“供不應求”，都是偽命題。
因為同一區域內，還存在著大量單價1萬出頭的老二手房。
這裡面，有面積段比較小的，標準的“老破小”，總價還不到100萬。
但是，不知道大家注意了沒有，這些低價多層老社區房源的發佈時間基本上都超過半年以上，卻依舊無人問津。
也就是說，這些大量剛需能買得起的老城區低價二手房，基本上被市場無視了。
然而，這些低價老二手房跟同區域的新房相比，交通無差、配套無差、學區無差，附著在地段之上的資源價值統統無差。
可，為什麼會被無視？
3
其實，原因很簡單，經過一輪又一輪的新房衝擊，房齡超過20年的老舊社區已經無法滿足如今大家對於居住最基本的要求。
比如，鄭州那些老舊多層二手房——
表面上看，立面陳舊，私搭亂建、路網逼仄、線路雜亂、沒有停車位；
走進社區裡，沒有電梯、上下水不暢、沒有景觀、沒有配套、沒有物業，機非亂停……
這樣的老舊社區，在鄭州老城區比比皆是。
這樣的老舊社區，只能出租賺點小錢，無法成為可以隨時變現，具有很強流動性的資產。
這樣的老舊社區，哪怕你把內部裝修的多麼美觀實用，外部環境也能抹殺一切努力。
倒不是說粉刷一下外立面就能立馬增值，但至少，買家的第一反應不會那麼排斥。
更何況，這一輪舊改有一個明確的宗旨是“提升老舊社區居住功能”。
不僅僅是一拆了之，甚至也不只是給老房子簡單粗暴重新粉刷外立面，而是——
“水電氣路、光纖、管網的全面改造，還要給多層加裝電梯，給老社區配建停車設施、養老設施。”
這些內部的改造升級，更注重老舊社區的活化和功能迭代，都直指“老破小”的痛點，比如說停車難、爬樓難、水電氣路陳舊、配套設施陳舊等等。
所以，這一輪舊改，不再是一拆了之的現金補償，而是重在解決老舊社區的“中年危機”。
周邊新房，房價動輒2萬起步，而這些老舊社區的房價已經趴在1萬出頭好多年。
如今，通過上述舊改升級，社區看起來更整齊了，環境更好了，賣相好了，價格自然也上去了。
至此，這些老舊二手房將真正迎來曙光！
4
其實，在過去的幾年時間裡，舊改已經在絕大多數省份和重點城市裡，完成了試點改造升級。比如上海、深圳、廣州、武漢等。
注意，我們這裡說的是“試點”。
可怕的是，這一輪的舊改的意義，遠不止於之前各省、各市的舊改試點，而是全國範圍內鋪開。
我們來看這輪舊改涉及的面到底有多大？
這次的規模是令人吃驚的，在經歷了這麼多年的拆拆建建之後，全國估算的舊改規模，居然還有40億平方米，涉及老舊社區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶。
有人測算，這項工程會涉及到上億居民，初步估算總投資額可高達4萬億，堪比過去幾年棚改的總和。
而對於鄭州來說，其實早在今年4月份的時候，就公佈了新一輪的“老舊小區整治提升”政策，明確規定了舊改的範圍和對象。
小區在管城區、中原區、二七區、惠濟區、金水區；
小區在2002年以前建成投入使用；
已列入棚戶區改造、三年內徵收拆遷、“三供一業”改造移交計劃的老舊小區除外。
也就是說，鄭州舊改的目標是：市內5區，2002年以前建成投入使用的老舊社區。
據統計，鄭州以上5個主城區內面臨舊改的老舊社區有近1500個之多。其中，金水區最多，中原區、二七區、管城區居中，惠濟區最少。
5
試想一下——
鄭州主城核心區，上萬套存量老舊二手房全部改造升級，全部舊貌換新顏，這會對整個老城區的價值，會對整個老城區的房價，會對整個老城區的租金，產生何等重大的撬動？
因為舊改的推進，一定會帶來主城的界面升級，一定會帶來主城的價值迴歸，也一定會帶來曾經長期被忽視的主城房價復甦。
要知道，這些老城原本就擁有無可複製也無法替代的成熟配套資源。學校、地鐵、商業、公園、醫療、環境，這些才是讓一套房子保值增值的價值所在。
在城市發展走向精細化運作的同時，一張“舊改”的大網已經瞄準主城。
往後，在我們挑選房子的時候，一定不能忽略這個樓盤距離主城區幾十公里的距離，以及板塊一片荒蕪的現實。
沒有配套支撐的新區是什麼樣子？頻現的特價房就是警示。
沒有人口填充的城市是什麼樣子？鶴崗就是一個完美的樣本。
我們一定要恪守規律，迴歸居住本身，迴歸城市本身。
新一輪舊改賽道上，老舊二手房，正在等待最大的城市紅利。一場顛覆鄭州房價格局的風暴，正在悄悄啟動！
相關推薦
