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“老破小”再入法眼
近期，不斷有人諮詢，要不要買“老破小”？有沒有增值空間？會不會砸在手裡？確實，自從國家部署“老舊小區”改造以來，“老破小”再次成為大家關注的焦點，特別是那些為“上車”困擾的剛需，看到了“紮根”大城市的一線曙光，而部分投資客也是躍躍欲試。
試想，購買“老破小”。既能輕鬆跨過大城市高不可攀的購房門檻，又能居住在市中心，免去上下班舟車勞累，還能博取未來改造增值收益，或賣掉換個更好的、更大的，這樣的“老破小”，難道不就是為剛需準備的嗎？低價位建倉，改造後套現，不也是投資的穩妥之選？
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我說的是這些“老破小”
近期，住建部吹風會，強調了“老舊小區”改造的決心，比如發動基層組織，“一樓門一方案”。對於“老舊小區”，結合住建部的定義，我總結了幾個通俗的特徵：水電氣網缺失或老化，沒有物業管理，沒有地下停車場，亂搭亂建，老鼠蟑螂橫行，一下雨汙水橫流、臭氣熏天。
我們討論的“老破小”，一是必須在大城市，如果三四線城市就沒有太大價值；二是必須在市中心轄區，郊區的也無太大價值；三是必須有改造可能性。這一點很重要。怎麼判斷？給幾個粗略標準，建築質量較差、老齡化較重、距離公共交通較遠、空間逼仄、老國企建設的，大概率別碰了。
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被遺忘的“老破小”
很難想象，光鮮的大城市，居然有那麼破的房子！問題就出在，我們發展太快了。過去，福利分房時代是典型的短缺經濟，房子的配套、功能、設計、社區等，與現在的房子乃天壤之別。當下，新房空間觸頂，存量改造能探上棚改的，都改完啦，回過頭髮現，剩下的“老破小”僵持不下了。
為什麼？上一波樓價大漲，投資氾濫，相比居住體驗，買家更關注升值。於是，雞犬升天，“老破小”也漲了不少。現在，樓市“短平快”時代結束，房住不炒漸漸滲透，購房者越來越理性，房產的用途漸漸迴歸到居住本身，“老破小”居住體驗差的弊端，就暴露無疑了。
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“老破小”改造的困境
事實上，去年二手房調整期積累的部分剛需，經過今年上半年的“小陽春”，已將部分“老破小”中的質優者消化了，比如有物業管理的，建築質量還過得去的，戶型還算順眼的，距離地鐵站不算太遠的等等。剩下的，就陷入了一個難以打破的僵局：實在住不下去，但也賣不出去。
很多人疑惑，處在市中心、周邊新房價格那麼高，為何出現這個局面？一方面，就是剛才講的，居住體驗差的，買的人少（除極少數學區房）；另一方面，地鐵四通八達，“老破小”的替代品多了，城區裡有面積差不多大的各類公寓，外圍有總價差不多但體驗性強的商品房。
此外，還有長租公寓、商品房合租等等，品相好的“次新房”（樓齡5-10年的）遍地都是。多數80後、90後，不再選擇挑剩的這些“老破小”。還有一個重要原因，前面講了，這些房子缺的東西太多了，沒有維修基金，按照大城市“居住體面”來改造的話，成本高得嚇人。
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一個電梯，如此費勁
比如，物業費也好、停車費也好，很多小區的居民沒有付費的習慣。住在裡面的老業主，多數是過剩產能的老國企退休職工、下崗工人，工資很低；很多人為了省幾毛錢，寧肯坐1個小時的公交車去買菜；有的長期欠繳水電費，為幾十元的清潔費爭論不休。特別是，很多小區“老齡化”重。
本來，老齡化這麼重，裝電梯是自然而然的選擇。但很多居民，抱著“別人花錢、我享受”的念頭。特別是，三樓以下的，根本不願意裝，既然三樓繳交錢，四樓要不要繳錢呢？繳的話，是不是可以少繳點兒？如此一來，都想沾點兒便宜，最後的結果，就只好拉倒算啦。
向來，很多國人“私德很好、公德一般”。對自己的小孩、老人很好，自己家裝修的金碧輝煌，但門外可以亂堆亂放，小區內可以亂扔垃圾、隨地吐痰，寵物和小孩可以隨地大小便；為了省幾毛錢的物業費，可以大吵大鬧。為何，垃圾分類搞了幾年搞不下去，原因值得深思。
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要慧眼識金
老舊小區，規模達4000萬戶，涉及上億人。這部分住房需求起不來，大城市存量房流轉不起來。今年上半年，京滬深二手房套均成交價350萬左右，廣州不到300萬，剛需主導、“賣小買大”。5月份，二手房市場普遍降溫，交易週期達4個月左右，買家議價空間還有4%左右。
短期看，剛需釋放殆盡，對於老破小，交易情緒極低，依舊是買方市場。2015-2018年是樓市交易高峰，從今年開始，二手房供應將排山倒海，可選的很多。在比拼品質的時代，以降價來促成交易，這是最壞的選擇。儘管國家要推進老舊小區改造，但吸取了棚改大包大攬帶來的問題。
這次吹風會上，住建部副部長說了，按照“業主主體、社區主導、政府引領”的方式統籌推進；自下而上，既盡力而為、又量力而行；政府不能“大包大攬”，必須提供一個平臺。可見，老舊小區改造，絕非棚改，依據上面的約束，它的進度可能很緩慢，購買的話要慧眼識金，多方判斷。“上車容易、下車難”，買了就要想想，以後賣給誰？賣的時候有哪些競品？能否實現升值保值？怎麼能讓對方甘心接盤？會不會陷入掛牌後長期無人問津的局面等？
來源：李宇嘉