杭州的二手房掛牌量越來越多了。
根據杭州二手房交易監管平臺的數據顯示，杭州目前的二手房掛牌量，已經突破了7.7萬套。
而且這個數字，每天還在持續增長。
當然，這個數字缺乏歷史參照，所以我們先不用焦慮，也暫且別擔心踩踏。
我們想說的是，眼下隨著二手房掛牌量增多，購房者可以開始考慮二手房了。
壹
考慮二手房，因為新房的價格倒掛優勢正在逐漸喪失。
像申花板塊，沁園、釐望、古翠隱秀的預售證價格都在54000元/㎡。而反觀板塊內綠城慧園的成交均價僅為53370元/㎡。
新房價格已高出二手房。
有著同樣境況的還有奧體。
去年，奧體的創世紀、時代奧城等樓盤均價都在35000元/㎡，明顯低於周邊的二手次新房。而隨著新盤保利澄品的入市，均價提升到了47438元/㎡。
而據好找房顯示，板塊內金色江南的二手房成交均價為47337元/㎡。新盤價格同樣不存在明顯優勢。
雖然二手房均價會因每週成交的房源不同有所起伏，但也反映出了一定的市場趨勢：
隨著一批高價地項目陸續入市，杭州各個板塊新房與二手次新房的價格差正在減小，甚至消失。
對於投資客來說，價差減小使得新房的投資價值降低；而對自住購房者來說，接下來也不用執著於搖新房了，二手房裡的風景同樣別緻。
我們對新房的痴迷，可以試著放下了。
貳
考慮二手房，因為二手房“撿漏”的機會越來越多了。
猜猜2016-2018年，杭州賣掉了多少套房子？
大概82-86萬套。
這些房子都成交於杭州最瘋狂的時期，投資客佔了很大的比重。而對許多投資客來說，交付之後，及時變現很重要。
按照樓盤建造交付節點推算，前兩年的房子，如今一大批都要交付了：據不完全統計，杭州今年約145個樓盤要交付。
現有的超7.7萬套掛牌量，或許還只是一個開始。
但對購房者來說，接下來可以“撿漏”的機會則會越來越多。
此前，我逛了申花某樓盤，恰巧發現了一套因房東急需資金所以調低掛牌價的房源。房子的戶型、裝修都還不錯，要說唯一的遺憾，就是它挨著小區靠近高架的那一側。
雖然很多人會覺得靠近高架會有噪音影響，但坦白講，就那套房子而言，噪聲的影響微乎其微。
讓它變廉價的，其實是人們的心理作用。
幾乎每個小區，都有這樣的房子。掛牌量大競爭激烈、房東急需資金議價空間大、房子存在細微但並不嚴重的瑕疵.......帶著耐心找找，說不定就會有意外收穫。
2022年會是杭州“造夢”的巔峰期，一大批人會趕著“美夢圓滿”之前離場。
所以，在新房供應充足加上二手房掛牌量增加的雙重影響下，投資客之間的競爭會越來越激烈。購房者不妨趁著這段時間，好好摸底市場。
我們對新房的痴迷，可以試著放下了。
叄
考慮二手房，因為部分樓盤的品質更高。
還記得那句話嗎，這兩年，你會買到杭州有史以來質量最差的新房。
在“限價”的市場中，再“愛惜羽毛”的開發商，也要重新審視自己的產品。大佬們尚可為了節操“英勇斷腕”，但實力偏弱的開發商就沒辦法了，明知產品減配嚴重，但為了“活下去”也得硬著頭皮上。
當初，我們尚且可以安慰自己“買到就是賺到”，那麼現在，我們將就的理由越來越少了。
而且，隨著建築規範的調整，新盤的戶型越來越“傷了”。
曾經，杭州以戶型的精細化而聞名。但如今，三房兩廳所需的面積在不斷增加，從89㎡升至92㎡、95㎡，甚至97㎡。
不要小看這幾個平方，折算到房價裡就是十來萬甚至二十來萬的差距；而且，90㎡以上的房產交易稅費更高。零零散散加起來，也是一筆不小的開支。
所以，一部分的二手房雖然看起來單價高，但在總價上還具備一定優勢。
接下來，購房者不妨在“總價思維”以及“樓盤質量”上仔細斟酌。
我們對新房的痴迷，可以試著放下了。
肆
當然，上文所述的是二手房正在呈現出的“利好”趨勢，並不代表著現在已經到了購買二手房的絕佳時機。若各位真要考慮二手房，千萬要“精打細算”。
因為除了板塊以及房子本身的差異需要明辨外，二手房交易中產生的繁多稅費會讓很多人摸不著頭腦。
重要的事情說三遍：不要小看稅費；不要小看稅費；不要小看稅費。
總稅費公式=契稅（1~2%）+個稅（免繳或1%）+增值稅（免繳或5.33%）+七七八八工本費（300元以內）+中介費（3%及以下）+（評估費+土地出讓金）=房價的3~11%
理論上講，在交易過程中買方和賣方都要繳納相關稅費，但在實際的操作中，大部分的稅費都會轉嫁到買方身上。往往一套看似便宜的房子，加上七七八八的稅費後，就莫名提高了成本。
所以購房者在做決定之前要仔細算清每一筆賬。
對於資金有限的剛需而言，最需要注意的是要選擇滿2年的房產，否則要多繳納增值稅。
拿一套總價300萬的房子來說，要是交易時沒滿兩年，購房者就要多出近15萬的房款。這筆資金足夠在其他新盤中添置一個車位或者為室內增加幾個平方了。
當然，如果你真的中意某套沒滿兩年房子，你可以通過評測機構對給房子重新定一個較低的“估值”。
據中介介紹，總價300萬的房子，經過重新估值後總價減少個50來萬不是什麼大問題。這樣一來，就能減少個幾萬塊的稅費。
如果你首付能力有限，也可以通過“做高房價”，從銀行多獲得些貸款，以減輕首付壓力。
總之，二手房市場可操作的地方比較多，也相對靈活。當然，這也對購房者提出了更高的要求：多瞭解市場以及交易規則，才能減少“掉坑”的概率。
綜上，隨著二手房掛牌量的增加以及新盤價格的上漲，接下來二手房市場會是一個容易“淘寶”的地方。
但前提是，你要有足夠的耐心和精明。