本文原載於公眾號：臻選之道
作者 | 滄海、鵬哥說房產
這周剛好恰逢月初，樓市和經濟的信息量都很大，我們直接來兩篇深度分析。今天我們先分析上個月的深圳市場，下一篇我們再分析下宏觀。
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深圳5月樓市數據解讀
01
5月二手房成交慣性上揚
深圳5月二手房成交再度超過8000套。
在今年4月份的時候，我們已經對深圳二手房成交量在歷時16個月之後重返8000套進行了深度解讀，並且提出來一個觀點：“5000套，基本可以看做判斷現在深圳樓市的一個分水嶺”。
從公佈的數據來看，2018年的第四季度，二手房基本在4500套上下，樓市逐步築底，最後到今年2月份跌至谷底。等3月份成交回暖，就超過了分水嶺的界限，4月份的火爆，都充分反映了深圳今年小陽春樓市的快速回暖，再加上5月份二手房又企穩8000套，深圳樓市已經經歷了一個完整的調控週期。
這也驗證了我們之前的判斷——5月市場還會慣性上揚，但略遜4月。
02
5月二手房成交均價小幅升溫
量在價先。既然連續兩個月二手成交破8000了，價格肯定也會向上帶動。
依據鏈家的數據，深圳目前二手房成交均價小幅升溫，目前成交參考均價為57259元/㎡，比上個月成交均價高出239元/㎡；但是掛牌價小幅回落，5月掛牌均價為60121元/㎡，比上個月下降215元/㎡。
兩者差距在收窄，5月份的成交數據反映的是前兩個月的實際成交，而掛牌價下調則反映了市場情緒的相對降溫，成交週期變長，業主對放盤價格趨向合理。整體5月份成交量價都是趨穩的狀態。
市場心理的這個細微變化趨勢值得關注。
03
500萬以下的房源佔成交73%
就二手房成交的總價及單價分佈來看，500萬以下的房源成交佔比高達73%，相比4月份下調2.3%，其中300-500萬之間的房源佔到了38%的比例。
很明顯，剛需依舊是深圳目前最大的購買力。
從成交總價來看，500萬以內的房源成交量變化不大，但是500-700萬的成交佔比上漲了1%，1000萬以上的房源成交增加了0.9%，說明整體的成交總價在往上移動。
在成交單價中，5-6萬區間的房源，比4月高了2.7%，而6-8萬區間的房源，比4月縮小了3.2%。對於深圳的剛需來說，最敏感的位置，大概就是5-8萬之間了。
04
5月新房成交4605套，創3年新高
簡單看完二手房，我們再來看看新房市場。
現在的深圳新房市場，一個比較突出的特點是，新房基本上都是剛需房的天下，勉強稱得上豪宅的也只有屈指可數的幾個盤，而且還未必是真正傳統意義上的頂級地段的大戶型豪宅，比如上個月南山開盤的新天鵝堡三期、半島城邦四期，還有昨天開盤的海境界二期，以及下週開盤的寶中海納公館。
除了5月二手房慣性上揚，新房更是瘋狂收割。
2月份至今，新房市場成交不斷攀升，5月成交4605套新房，比4月高出1901套，環比激增七成，這是繼2016年10月深圳成交4276套新房之後，時隔近3年，新房成交量再次重返4000套之上。
新房市場的這個成交數字這幾天也一再刷屏。
05
寶安及龍崗新房成交量佔比高達85%
新房集中在原特區外，這已經是深圳房地產市場多年的特點了。
全市的新房成交創新高，寶安和龍崗又佔到了大比例，寶安新房成交2252套，成交佔比48.9%，同比增長64.3%，環比增長高達215.4%；龍崗區新房成交1681套，成交佔比36.5%，同比增長71.2%，環比增長卻只有8.5%。
寶安和龍崗環比增長差異較大，其根源在於新房的供給節奏不同，寶安區新房扎堆入市，購房者蜂擁而上，而龍崗區大盤較多，消化起來相對穩健。
就南山來講，5月成交數字亮眼，主要是上個月開盤熱銷的半島城邦四期，佔據了絕大部分的新房成交量。而羅湖和福田基本沒有什麼純新盤推售，只是一些樓盤處於開盤之後的順銷狀態，新房成交套數則有不同程度的下滑。
06
萬科星城成交量長期霸榜
寶安區的主力軍為萬科星城以及勤誠達正大城。從2018年底開始推出的萬科星城，新房房源多達3337套，從開盤到現在，長期佔領深圳新房成交榜單，5月則成交了584套，排名第一。
榜單中的華強城為2018年年底入市的房源，銷售熱度不減，而上週開盤的華強城三期，推出464套房源，總價區間在374-628萬/套，開盤當天日光，被稱為剛需收割機。此外熱銷樓盤還有勤誠達正大城、半島城邦、奧園翡翠東灣等。
07
90平米以下的戶型成交佔比42%
開年以來剛需集中爆發，剛需盤成為樓市的主力軍。5月90平方米以下小戶型成交2,212套，佔總量的42%，兩房和三房中低端產品廣受歡迎。144平米以下的新房成交4526套，佔總量98%。
2019年前5個月，深圳新批准預售商品住房14,490套，總建築面積1,368,307平方米，新房供應量持續回升。
進入六月，海境界二期和海納公館等備受關注的新盤也會陸續開盤，新房市場繼續保持一定的熱度是必然的。
08
新房豪宅已不再有，二手市場才是真正的PK
看了這麼多新房數據，有一個非常明顯的感覺就是，以後基本上幾大傳統豪宅區裡已經不會有新房，現在在賣的所謂幾個新房豪宅，無論土豪們看不看得上，反正是騾子是馬都已經拉出來遛了，市場對有的豪宅完全不感冒，對有的豪宅則給予一定的認可，要想再碰到前幾年那些產品、口碑、市場俱佳的豪宅大盤，以後是不會有了。
無論是區域，還是樓盤，以後所有豪宅的競爭都是二手的競爭，純市場，沒有開發商、媒體的忽悠。
深圳豪宅，已經是二手時代了。
文中數據及圖片綜合整理自中原、鏈家、貝殼、咚咚找房等，如果覺得還不錯，麻煩點贊、轉發哦