'又一剛需片區失守！祿口新房欲破2萬/㎡ 二手房業主掛牌3.3萬/㎡'

樂居買房訊（編輯 欣仔）先回顧一下近期幾件大事：溧水房價突破1.6萬/㎡，麒麟突破3萬/㎡，另外，地鐵小鎮2盤成功漲價，片區房價刷至2.7-2.8萬/㎡，城北地王星河天賦均價也成功上漲千元。各大板塊房價悄悄上調，就連一度嚴格限漲的江寧也終於有所鬆動。

上週，祿口藍天新港收官，銷許均價1.77萬/㎡，對比前期16585-17296元/㎡的價格小幅上漲。66套住宅中，小戶型當日售罄，僅少量底躍未賣光。至此，祿口限價老盤時代正式謝幕，新盤即將接棒開盤。

在已然熬成捂盤重災區的祿口，目前高價地集中，購房者苦等大半年後，終於迎來多個新盤計劃入市的好消息。但同步到來的是，祿口准入門檻或將上漲到2萬/㎡，又一個剛需板塊失守！

祿口新盤蠢蠢欲動 集體放風2萬以上

近期，祿口多個新盤傳來實質性進展，先後公開售樓處、釋放樣板間等等，對外報價也變得坦率：普遍預計2萬/㎡以上。

恆大林溪郡

恆大林溪郡售樓處已公開，樣板間可以參觀。據置業顧問透露，原本項目申報2.5萬/㎡都可以，但由於區域限價，首開價格預計還是在2萬/㎡左右。

從現場來看，靠信誠大道一側的高層樓棟均已封頂。根據前期消息，項目預計首開的也會是這一側5棟樓，其中最小的戶型首付預計60萬起，第一批房源快的話年底就能交付。

樂居買房訊（編輯 欣仔）先回顧一下近期幾件大事：溧水房價突破1.6萬/㎡，麒麟突破3萬/㎡，另外，地鐵小鎮2盤成功漲價，片區房價刷至2.7-2.8萬/㎡，城北地王星河天賦均價也成功上漲千元。各大板塊房價悄悄上調，就連一度嚴格限漲的江寧也終於有所鬆動。

上週，祿口藍天新港收官，銷許均價1.77萬/㎡，對比前期16585-17296元/㎡的價格小幅上漲。66套住宅中，小戶型當日售罄，僅少量底躍未賣光。至此，祿口限價老盤時代正式謝幕，新盤即將接棒開盤。

在已然熬成捂盤重災區的祿口，目前高價地集中，購房者苦等大半年後，終於迎來多個新盤計劃入市的好消息。但同步到來的是，祿口准入門檻或將上漲到2萬/㎡，又一個剛需板塊失守！

祿口新盤蠢蠢欲動 集體放風2萬以上

近期，祿口多個新盤傳來實質性進展，先後公開售樓處、釋放樣板間等等，對外報價也變得坦率：普遍預計2萬/㎡以上。

恆大林溪郡

恆大林溪郡售樓處已公開，樣板間可以參觀。據置業顧問透露，原本項目申報2.5萬/㎡都可以，但由於區域限價，首開價格預計還是在2萬/㎡左右。

從現場來看，靠信誠大道一側的高層樓棟均已封頂。根據前期消息，項目預計首開的也會是這一側5棟樓，其中最小的戶型首付預計60萬起，第一批房源快的話年底就能交付。

恆大林溪郡實景圖

中海雲麓公館

另外，一街之隔的中海雲麓公館，樣板間早已打造完畢，目前已經正常公開，主打80㎡2+1房、96㎡3+1房、118㎡4房三種戶型，但首開消息待定。項目售樓處早在去年就基本建設完畢，不過入市時間一直沒有確定。

樂居買房訊（編輯 欣仔）先回顧一下近期幾件大事：溧水房價突破1.6萬/㎡，麒麟突破3萬/㎡，另外，地鐵小鎮2盤成功漲價，片區房價刷至2.7-2.8萬/㎡，城北地王星河天賦均價也成功上漲千元。各大板塊房價悄悄上調，就連一度嚴格限漲的江寧也終於有所鬆動。

上週，祿口藍天新港收官，銷許均價1.77萬/㎡，對比前期16585-17296元/㎡的價格小幅上漲。66套住宅中，小戶型當日售罄，僅少量底躍未賣光。至此，祿口限價老盤時代正式謝幕，新盤即將接棒開盤。

在已然熬成捂盤重災區的祿口，目前高價地集中，購房者苦等大半年後，終於迎來多個新盤計劃入市的好消息。但同步到來的是，祿口准入門檻或將上漲到2萬/㎡，又一個剛需板塊失守！

祿口新盤蠢蠢欲動 集體放風2萬以上

近期，祿口多個新盤傳來實質性進展，先後公開售樓處、釋放樣板間等等，對外報價也變得坦率：普遍預計2萬/㎡以上。

恆大林溪郡

恆大林溪郡售樓處已公開，樣板間可以參觀。據置業顧問透露，原本項目申報2.5萬/㎡都可以，但由於區域限價，首開價格預計還是在2萬/㎡左右。

從現場來看，靠信誠大道一側的高層樓棟均已封頂。根據前期消息，項目預計首開的也會是這一側5棟樓，其中最小的戶型首付預計60萬起，第一批房源快的話年底就能交付。

恆大林溪郡實景圖

中海雲麓公館

另外，一街之隔的中海雲麓公館，樣板間早已打造完畢，目前已經正常公開，主打80㎡2+1房、96㎡3+1房、118㎡4房三種戶型，但首開消息待定。項目售樓處早在去年就基本建設完畢，不過入市時間一直沒有確定。

中海雲麓公館沙盤圖

中駿合景柏景灣

拿地短短8個多月，中駿合景柏景灣規劃方案就正式出爐，計劃打造11棟低密洋房和1棟商業，售樓處預計將於9、10月份公開；

樂居買房訊（編輯 欣仔）先回顧一下近期幾件大事：溧水房價突破1.6萬/㎡，麒麟突破3萬/㎡，另外，地鐵小鎮2盤成功漲價，片區房價刷至2.7-2.8萬/㎡，城北地王星河天賦均價也成功上漲千元。各大板塊房價悄悄上調，就連一度嚴格限漲的江寧也終於有所鬆動。

上週，祿口藍天新港收官，銷許均價1.77萬/㎡，對比前期16585-17296元/㎡的價格小幅上漲。66套住宅中，小戶型當日售罄，僅少量底躍未賣光。至此，祿口限價老盤時代正式謝幕，新盤即將接棒開盤。

在已然熬成捂盤重災區的祿口，目前高價地集中，購房者苦等大半年後，終於迎來多個新盤計劃入市的好消息。但同步到來的是，祿口准入門檻或將上漲到2萬/㎡，又一個剛需板塊失守！

祿口新盤蠢蠢欲動 集體放風2萬以上

近期，祿口多個新盤傳來實質性進展，先後公開售樓處、釋放樣板間等等，對外報價也變得坦率：普遍預計2萬/㎡以上。

恆大林溪郡

恆大林溪郡售樓處已公開，樣板間可以參觀。據置業顧問透露，原本項目申報2.5萬/㎡都可以，但由於區域限價，首開價格預計還是在2萬/㎡左右。

從現場來看，靠信誠大道一側的高層樓棟均已封頂。根據前期消息，項目預計首開的也會是這一側5棟樓，其中最小的戶型首付預計60萬起，第一批房源快的話年底就能交付。

恆大林溪郡實景圖

中海雲麓公館

另外，一街之隔的中海雲麓公館，樣板間早已打造完畢，目前已經正常公開，主打80㎡2+1房、96㎡3+1房、118㎡4房三種戶型，但首開消息待定。項目售樓處早在去年就基本建設完畢，不過入市時間一直沒有確定。

中海雲麓公館沙盤圖

中駿合景柏景灣

拿地短短8個多月，中駿合景柏景灣規劃方案就正式出爐，計劃打造11棟低密洋房和1棟商業，售樓處預計將於9、10月份公開；

中駿合景柏景灣效果圖

中駿融信雍景臺

中駿融信雍景臺早在去年5月就率先推出精裝公寓試水樓市，其公寓折後價格在1.6萬/㎡。至於住宅部分，預計8月底首開4棟樓，共240套房源，面積129㎡。項目前期就已傳出放風價，預計在2.1-2.2萬元/㎡。

紅豆香江華庭、紅豆香江華府

另外，紅豆目前在祿口共有2大項目，動作最快的是香江華庭，項目已於去年首開商鋪房源，但住宅一直遲遲未有動靜。根據最新消息，住宅房源預計8月首開，面積79-110㎡。而香江華府暫時沒有明確入市消息，銷售指出，作為香江華庭的高配版，香江華府預計在香江華庭之後入市。

此外，藍天慧融花園、和昌綠地新悅灣正在建設中，暫無新消息傳出。

6大萬元地塊集聚 樓面差價超8千

那麼祿口的地價，究竟能不能撐起2萬/㎡的新房價格？

從目前來看，祿口一共有11個新項目暫未入市，其中萬元地塊6幅，集中誕生於2017年，雖然此後2年來祿口掛地頻繁，但期間並沒有誕生新地王。

片區地價最高的是恆大林溪郡，樓面價在13095元/㎡，其次是紅豆香江華府和中駿融信雍景臺，樓面價分別為12846元/㎡和12842元/㎡。

拿地最便宜的是藍天慧融花園，該地塊於2015年10月底被祿口機場建設以3.99億元摘得，樓面價僅在4777元/㎡，比恆大便宜了超8千元/㎡。

地價回落的趨勢還是比較明顯的，除今年4月份誕生1幅萬元地塊外，去年底出讓的3幅地塊全在萬元以下，其中2幅成交地價甚至比2016年的地價還要低。

樂居買房訊（編輯 欣仔）先回顧一下近期幾件大事：溧水房價突破1.6萬/㎡，麒麟突破3萬/㎡，另外，地鐵小鎮2盤成功漲價，片區房價刷至2.7-2.8萬/㎡，城北地王星河天賦均價也成功上漲千元。各大板塊房價悄悄上調，就連一度嚴格限漲的江寧也終於有所鬆動。

上週，祿口藍天新港收官，銷許均價1.77萬/㎡，對比前期16585-17296元/㎡的價格小幅上漲。66套住宅中，小戶型當日售罄，僅少量底躍未賣光。至此，祿口限價老盤時代正式謝幕，新盤即將接棒開盤。

在已然熬成捂盤重災區的祿口，目前高價地集中，購房者苦等大半年後，終於迎來多個新盤計劃入市的好消息。但同步到來的是，祿口准入門檻或將上漲到2萬/㎡，又一個剛需板塊失守！

祿口新盤蠢蠢欲動 集體放風2萬以上

近期，祿口多個新盤傳來實質性進展，先後公開售樓處、釋放樣板間等等，對外報價也變得坦率：普遍預計2萬/㎡以上。

恆大林溪郡

恆大林溪郡售樓處已公開，樣板間可以參觀。據置業顧問透露，原本項目申報2.5萬/㎡都可以，但由於區域限價，首開價格預計還是在2萬/㎡左右。

從現場來看，靠信誠大道一側的高層樓棟均已封頂。根據前期消息，項目預計首開的也會是這一側5棟樓，其中最小的戶型首付預計60萬起，第一批房源快的話年底就能交付。

恆大林溪郡實景圖

中海雲麓公館

另外，一街之隔的中海雲麓公館，樣板間早已打造完畢，目前已經正常公開，主打80㎡2+1房、96㎡3+1房、118㎡4房三種戶型，但首開消息待定。項目售樓處早在去年就基本建設完畢，不過入市時間一直沒有確定。

中海雲麓公館沙盤圖

中駿合景柏景灣

拿地短短8個多月，中駿合景柏景灣規劃方案就正式出爐，計劃打造11棟低密洋房和1棟商業，售樓處預計將於9、10月份公開；

中駿合景柏景灣效果圖

中駿融信雍景臺

中駿融信雍景臺早在去年5月就率先推出精裝公寓試水樓市，其公寓折後價格在1.6萬/㎡。至於住宅部分，預計8月底首開4棟樓，共240套房源，面積129㎡。項目前期就已傳出放風價，預計在2.1-2.2萬元/㎡。

紅豆香江華庭、紅豆香江華府

另外，紅豆目前在祿口共有2大項目，動作最快的是香江華庭，項目已於去年首開商鋪房源，但住宅一直遲遲未有動靜。根據最新消息，住宅房源預計8月首開，面積79-110㎡。而香江華府暫時沒有明確入市消息，銷售指出，作為香江華庭的高配版，香江華府預計在香江華庭之後入市。

此外，藍天慧融花園、和昌綠地新悅灣正在建設中，暫無新消息傳出。

6大萬元地塊集聚 樓面差價超8千

那麼祿口的地價，究竟能不能撐起2萬/㎡的新房價格？

從目前來看，祿口一共有11個新項目暫未入市，其中萬元地塊6幅，集中誕生於2017年，雖然此後2年來祿口掛地頻繁，但期間並沒有誕生新地王。

片區地價最高的是恆大林溪郡，樓面價在13095元/㎡，其次是紅豆香江華府和中駿融信雍景臺，樓面價分別為12846元/㎡和12842元/㎡。

拿地最便宜的是藍天慧融花園，該地塊於2015年10月底被祿口機場建設以3.99億元摘得，樓面價僅在4777元/㎡，比恆大便宜了超8千元/㎡。

地價回落的趨勢還是比較明顯的，除今年4月份誕生1幅萬元地塊外，去年底出讓的3幅地塊全在萬元以下，其中2幅成交地價甚至比2016年的地價還要低。

另外，在土拍政策引導下，2017年前後，祿口誕生一批現房銷售樓盤，並由此進入1-2年的建設週期。期間僅有翠屏城和藍天星港加推，讓祿口板塊成為典型房荒片區。

如今2年過去，這批現房盤終於熬到入市節點。不過與此同時，後一批新出讓地塊，由於不受現房銷售限制，部分動作快的項目也已準備衝擊樓市。其中，去年底拿地的中駿合景柏景灣，目前規劃已經出爐，計劃9、10月份就公開售樓處。先後兩波地塊入市時間非常接近，屆時祿口客源搶奪大戰將非常激烈。

毛坯小高層扎堆 產品重合度高

事實上，早在祿口房價風向還不甚明朗之時，樓盤競爭就已經暗戳戳地展開。

我在踩盤恆大林溪郡的時候，置業顧問就曾非常警惕地詢問我是否周邊樓盤市調的。另外項目施工人員也主動告訴我，自家樓盤房屋質量很好、外立面時尚大氣，對比對面小區（中海）外立面，能感受到明顯差距。

而中海雲麓公館的置業顧問則直接表示，我們小區是統一高層，不存在類似恆大這種高低配的複雜佈局。

為什麼祿口樓盤的競爭壓力會這麼大？甚至寧可捂盤大半年、也沒人敢第一個入市？

除了限價原因，另外則與祿口片區重合度非常高的產品設計不無關係。對此，樂居君整理了目前祿口幾大新盤的主力產品：

樂居買房訊（編輯 欣仔）先回顧一下近期幾件大事：溧水房價突破1.6萬/㎡，麒麟突破3萬/㎡，另外，地鐵小鎮2盤成功漲價，片區房價刷至2.7-2.8萬/㎡，城北地王星河天賦均價也成功上漲千元。各大板塊房價悄悄上調，就連一度嚴格限漲的江寧也終於有所鬆動。

上週，祿口藍天新港收官，銷許均價1.77萬/㎡，對比前期16585-17296元/㎡的價格小幅上漲。66套住宅中，小戶型當日售罄，僅少量底躍未賣光。至此，祿口限價老盤時代正式謝幕，新盤即將接棒開盤。

在已然熬成捂盤重災區的祿口，目前高價地集中，購房者苦等大半年後，終於迎來多個新盤計劃入市的好消息。但同步到來的是，祿口准入門檻或將上漲到2萬/㎡，又一個剛需板塊失守！

祿口新盤蠢蠢欲動 集體放風2萬以上

近期，祿口多個新盤傳來實質性進展，先後公開售樓處、釋放樣板間等等，對外報價也變得坦率：普遍預計2萬/㎡以上。

恆大林溪郡

恆大林溪郡售樓處已公開，樣板間可以參觀。據置業顧問透露，原本項目申報2.5萬/㎡都可以，但由於區域限價，首開價格預計還是在2萬/㎡左右。

從現場來看，靠信誠大道一側的高層樓棟均已封頂。根據前期消息，項目預計首開的也會是這一側5棟樓，其中最小的戶型首付預計60萬起，第一批房源快的話年底就能交付。

恆大林溪郡實景圖

中海雲麓公館

另外，一街之隔的中海雲麓公館，樣板間早已打造完畢，目前已經正常公開，主打80㎡2+1房、96㎡3+1房、118㎡4房三種戶型，但首開消息待定。項目售樓處早在去年就基本建設完畢，不過入市時間一直沒有確定。

中海雲麓公館沙盤圖

中駿合景柏景灣

拿地短短8個多月，中駿合景柏景灣規劃方案就正式出爐，計劃打造11棟低密洋房和1棟商業，售樓處預計將於9、10月份公開；

中駿合景柏景灣效果圖

中駿融信雍景臺

中駿融信雍景臺早在去年5月就率先推出精裝公寓試水樓市，其公寓折後價格在1.6萬/㎡。至於住宅部分，預計8月底首開4棟樓，共240套房源，面積129㎡。項目前期就已傳出放風價，預計在2.1-2.2萬元/㎡。

紅豆香江華庭、紅豆香江華府

另外，紅豆目前在祿口共有2大項目，動作最快的是香江華庭，項目已於去年首開商鋪房源，但住宅一直遲遲未有動靜。根據最新消息，住宅房源預計8月首開，面積79-110㎡。而香江華府暫時沒有明確入市消息，銷售指出，作為香江華庭的高配版，香江華府預計在香江華庭之後入市。

此外，藍天慧融花園、和昌綠地新悅灣正在建設中，暫無新消息傳出。

6大萬元地塊集聚 樓面差價超8千

那麼祿口的地價，究竟能不能撐起2萬/㎡的新房價格？

從目前來看，祿口一共有11個新項目暫未入市，其中萬元地塊6幅，集中誕生於2017年，雖然此後2年來祿口掛地頻繁，但期間並沒有誕生新地王。

片區地價最高的是恆大林溪郡，樓面價在13095元/㎡，其次是紅豆香江華府和中駿融信雍景臺，樓面價分別為12846元/㎡和12842元/㎡。

拿地最便宜的是藍天慧融花園，該地塊於2015年10月底被祿口機場建設以3.99億元摘得，樓面價僅在4777元/㎡，比恆大便宜了超8千元/㎡。

地價回落的趨勢還是比較明顯的，除今年4月份誕生1幅萬元地塊外，去年底出讓的3幅地塊全在萬元以下，其中2幅成交地價甚至比2016年的地價還要低。

另外，在土拍政策引導下，2017年前後，祿口誕生一批現房銷售樓盤，並由此進入1-2年的建設週期。期間僅有翠屏城和藍天星港加推，讓祿口板塊成為典型房荒片區。

如今2年過去，這批現房盤終於熬到入市節點。不過與此同時，後一批新出讓地塊，由於不受現房銷售限制，部分動作快的項目也已準備衝擊樓市。其中，去年底拿地的中駿合景柏景灣，目前規劃已經出爐，計劃9、10月份就公開售樓處。先後兩波地塊入市時間非常接近，屆時祿口客源搶奪大戰將非常激烈。

毛坯小高層扎堆 產品重合度高

事實上，早在祿口房價風向還不甚明朗之時，樓盤競爭就已經暗戳戳地展開。

我在踩盤恆大林溪郡的時候，置業顧問就曾非常警惕地詢問我是否周邊樓盤市調的。另外項目施工人員也主動告訴我，自家樓盤房屋質量很好、外立面時尚大氣，對比對面小區（中海）外立面，能感受到明顯差距。

而中海雲麓公館的置業顧問則直接表示，我們小區是統一高層，不存在類似恆大這種高低配的複雜佈局。

為什麼祿口樓盤的競爭壓力會這麼大？甚至寧可捂盤大半年、也沒人敢第一個入市？

除了限價原因，另外則與祿口片區重合度非常高的產品設計不無關係。對此，樂居君整理了目前祿口幾大新盤的主力產品：

表格僅供參考，具體情況以開發商口徑為準

從目前祿口片區公開的7大純新盤信息來看，僅2家為精裝，4家毛坯。小高層項目佔多數，部分樓盤搭配有多層或洋房產品。最主要是戶型，祿口項目的剛需定位非常明確，大戶型很少，僅恆大林溪郡洋房有142㎡四房，另外高層方面，恆大林溪郡和中駿融信雍景臺打造有129㎡產品。此外，片區新盤的主力戶型都集中在80-100㎡。

因此，7盤產品重合度非常高，區位差異也不明顯。且片區庫存量大，客戶選擇空間廣。導致這批新房還未上市，市場氣氛就已經是劍拔弩張。

二手房業主看漲 有房掛牌3.2萬/㎡

再來看看二手房方面的情況。

根據安居客地圖顯示，目前祿口片區二手房價格最高的是招商依雲郡和新城保利天地，價格在2.1萬/㎡，其次是朗詩青春街區，在1.9萬/㎡。剩餘大部分是老小區，報價集中在1.5萬/㎡左右。

樂居買房訊（編輯 欣仔）先回顧一下近期幾件大事：溧水房價突破1.6萬/㎡，麒麟突破3萬/㎡，另外，地鐵小鎮2盤成功漲價，片區房價刷至2.7-2.8萬/㎡，城北地王星河天賦均價也成功上漲千元。各大板塊房價悄悄上調，就連一度嚴格限漲的江寧也終於有所鬆動。

上週，祿口藍天新港收官，銷許均價1.77萬/㎡，對比前期16585-17296元/㎡的價格小幅上漲。66套住宅中，小戶型當日售罄，僅少量底躍未賣光。至此，祿口限價老盤時代正式謝幕，新盤即將接棒開盤。

在已然熬成捂盤重災區的祿口，目前高價地集中，購房者苦等大半年後，終於迎來多個新盤計劃入市的好消息。但同步到來的是，祿口准入門檻或將上漲到2萬/㎡，又一個剛需板塊失守！

祿口新盤蠢蠢欲動 集體放風2萬以上

近期，祿口多個新盤傳來實質性進展，先後公開售樓處、釋放樣板間等等，對外報價也變得坦率：普遍預計2萬/㎡以上。

恆大林溪郡

恆大林溪郡售樓處已公開，樣板間可以參觀。據置業顧問透露，原本項目申報2.5萬/㎡都可以，但由於區域限價，首開價格預計還是在2萬/㎡左右。

從現場來看，靠信誠大道一側的高層樓棟均已封頂。根據前期消息，項目預計首開的也會是這一側5棟樓，其中最小的戶型首付預計60萬起，第一批房源快的話年底就能交付。

恆大林溪郡實景圖

中海雲麓公館

另外，一街之隔的中海雲麓公館，樣板間早已打造完畢，目前已經正常公開，主打80㎡2+1房、96㎡3+1房、118㎡4房三種戶型，但首開消息待定。項目售樓處早在去年就基本建設完畢，不過入市時間一直沒有確定。

中海雲麓公館沙盤圖

中駿合景柏景灣

拿地短短8個多月，中駿合景柏景灣規劃方案就正式出爐，計劃打造11棟低密洋房和1棟商業，售樓處預計將於9、10月份公開；

中駿合景柏景灣效果圖

中駿融信雍景臺

中駿融信雍景臺早在去年5月就率先推出精裝公寓試水樓市，其公寓折後價格在1.6萬/㎡。至於住宅部分，預計8月底首開4棟樓，共240套房源，面積129㎡。項目前期就已傳出放風價，預計在2.1-2.2萬元/㎡。

紅豆香江華庭、紅豆香江華府

另外，紅豆目前在祿口共有2大項目，動作最快的是香江華庭，項目已於去年首開商鋪房源，但住宅一直遲遲未有動靜。根據最新消息，住宅房源預計8月首開，面積79-110㎡。而香江華府暫時沒有明確入市消息，銷售指出，作為香江華庭的高配版，香江華府預計在香江華庭之後入市。

此外，藍天慧融花園、和昌綠地新悅灣正在建設中，暫無新消息傳出。

6大萬元地塊集聚 樓面差價超8千

那麼祿口的地價，究竟能不能撐起2萬/㎡的新房價格？

從目前來看，祿口一共有11個新項目暫未入市，其中萬元地塊6幅，集中誕生於2017年，雖然此後2年來祿口掛地頻繁，但期間並沒有誕生新地王。

片區地價最高的是恆大林溪郡，樓面價在13095元/㎡，其次是紅豆香江華府和中駿融信雍景臺，樓面價分別為12846元/㎡和12842元/㎡。

拿地最便宜的是藍天慧融花園，該地塊於2015年10月底被祿口機場建設以3.99億元摘得，樓面價僅在4777元/㎡，比恆大便宜了超8千元/㎡。

地價回落的趨勢還是比較明顯的，除今年4月份誕生1幅萬元地塊外，去年底出讓的3幅地塊全在萬元以下，其中2幅成交地價甚至比2016年的地價還要低。

另外，在土拍政策引導下，2017年前後，祿口誕生一批現房銷售樓盤，並由此進入1-2年的建設週期。期間僅有翠屏城和藍天星港加推，讓祿口板塊成為典型房荒片區。

如今2年過去，這批現房盤終於熬到入市節點。不過與此同時，後一批新出讓地塊，由於不受現房銷售限制，部分動作快的項目也已準備衝擊樓市。其中，去年底拿地的中駿合景柏景灣，目前規劃已經出爐，計劃9、10月份就公開售樓處。先後兩波地塊入市時間非常接近，屆時祿口客源搶奪大戰將非常激烈。

毛坯小高層扎堆 產品重合度高

事實上，早在祿口房價風向還不甚明朗之時，樓盤競爭就已經暗戳戳地展開。

我在踩盤恆大林溪郡的時候，置業顧問就曾非常警惕地詢問我是否周邊樓盤市調的。另外項目施工人員也主動告訴我，自家樓盤房屋質量很好、外立面時尚大氣，對比對面小區（中海）外立面，能感受到明顯差距。

而中海雲麓公館的置業顧問則直接表示，我們小區是統一高層，不存在類似恆大這種高低配的複雜佈局。

為什麼祿口樓盤的競爭壓力會這麼大？甚至寧可捂盤大半年、也沒人敢第一個入市？

除了限價原因，另外則與祿口片區重合度非常高的產品設計不無關係。對此，樂居君整理了目前祿口幾大新盤的主力產品：

表格僅供參考，具體情況以開發商口徑為準

從目前祿口片區公開的7大純新盤信息來看，僅2家為精裝，4家毛坯。小高層項目佔多數，部分樓盤搭配有多層或洋房產品。最主要是戶型，祿口項目的剛需定位非常明確，大戶型很少，僅恆大林溪郡洋房有142㎡四房，另外高層方面，恆大林溪郡和中駿融信雍景臺打造有129㎡產品。此外，片區新盤的主力戶型都集中在80-100㎡。

因此，7盤產品重合度非常高，區位差異也不明顯。且片區庫存量大，客戶選擇空間廣。導致這批新房還未上市，市場氣氛就已經是劍拔弩張。

二手房業主看漲 有房掛牌3.2萬/㎡

再來看看二手房方面的情況。

根據安居客地圖顯示，目前祿口片區二手房價格最高的是招商依雲郡和新城保利天地，價格在2.1萬/㎡，其次是朗詩青春街區，在1.9萬/㎡。剩餘大部分是老小區，報價集中在1.5萬/㎡左右。

截圖來源於安居客

而在本月收官的藍天星港，新房價格是1.77萬/㎡。整體來看，祿口一二手房幾乎不存在倒掛空間，只有零星幾個小區有倒掛現象，但倒掛差價最高也僅在3300元/㎡左右。

當然，一旦祿口新房集體站上2萬/㎡高崗，這些倒掛空間還會進一步壓縮。

但另一個方面，新房價格放風價集體看漲，也讓祿口二手房業主信心迅速膨脹。其中，在靠近S1翔宇北路站的新城保利天地，一位業主對樂居君透露，“預計3-5年左右，小區房價能漲到2.5萬/㎡。如果再來個利好，可能都不要過這麼久”。

他仔細算了一筆賬，目前新城保利天地部分房源的實際成交價已經有2.1萬/㎡，自家房子約80㎡，二手房各項稅費大約在12.3萬左右，如果平均到房價裡，實際成交價在2.25萬/㎡。過3-5年，均價漲到2.5萬/㎡是很容易實現的事。“只要轉手有180萬的淨得價，我就考慮出手”。

樂居買房訊（編輯 欣仔）先回顧一下近期幾件大事：溧水房價突破1.6萬/㎡，麒麟突破3萬/㎡，另外，地鐵小鎮2盤成功漲價，片區房價刷至2.7-2.8萬/㎡，城北地王星河天賦均價也成功上漲千元。各大板塊房價悄悄上調，就連一度嚴格限漲的江寧也終於有所鬆動。

上週，祿口藍天新港收官，銷許均價1.77萬/㎡，對比前期16585-17296元/㎡的價格小幅上漲。66套住宅中，小戶型當日售罄，僅少量底躍未賣光。至此，祿口限價老盤時代正式謝幕，新盤即將接棒開盤。

在已然熬成捂盤重災區的祿口，目前高價地集中，購房者苦等大半年後，終於迎來多個新盤計劃入市的好消息。但同步到來的是，祿口准入門檻或將上漲到2萬/㎡，又一個剛需板塊失守！

祿口新盤蠢蠢欲動 集體放風2萬以上

近期，祿口多個新盤傳來實質性進展，先後公開售樓處、釋放樣板間等等，對外報價也變得坦率：普遍預計2萬/㎡以上。

恆大林溪郡

恆大林溪郡售樓處已公開，樣板間可以參觀。據置業顧問透露，原本項目申報2.5萬/㎡都可以，但由於區域限價，首開價格預計還是在2萬/㎡左右。

從現場來看，靠信誠大道一側的高層樓棟均已封頂。根據前期消息，項目預計首開的也會是這一側5棟樓，其中最小的戶型首付預計60萬起，第一批房源快的話年底就能交付。

恆大林溪郡實景圖

中海雲麓公館

另外，一街之隔的中海雲麓公館，樣板間早已打造完畢，目前已經正常公開，主打80㎡2+1房、96㎡3+1房、118㎡4房三種戶型，但首開消息待定。項目售樓處早在去年就基本建設完畢，不過入市時間一直沒有確定。

中海雲麓公館沙盤圖

中駿合景柏景灣

拿地短短8個多月，中駿合景柏景灣規劃方案就正式出爐，計劃打造11棟低密洋房和1棟商業，售樓處預計將於9、10月份公開；

中駿合景柏景灣效果圖

中駿融信雍景臺

中駿融信雍景臺早在去年5月就率先推出精裝公寓試水樓市，其公寓折後價格在1.6萬/㎡。至於住宅部分，預計8月底首開4棟樓，共240套房源，面積129㎡。項目前期就已傳出放風價，預計在2.1-2.2萬元/㎡。

紅豆香江華庭、紅豆香江華府

另外，紅豆目前在祿口共有2大項目，動作最快的是香江華庭，項目已於去年首開商鋪房源，但住宅一直遲遲未有動靜。根據最新消息，住宅房源預計8月首開，面積79-110㎡。而香江華府暫時沒有明確入市消息，銷售指出，作為香江華庭的高配版，香江華府預計在香江華庭之後入市。

此外，藍天慧融花園、和昌綠地新悅灣正在建設中，暫無新消息傳出。

6大萬元地塊集聚 樓面差價超8千

那麼祿口的地價，究竟能不能撐起2萬/㎡的新房價格？

從目前來看，祿口一共有11個新項目暫未入市，其中萬元地塊6幅，集中誕生於2017年，雖然此後2年來祿口掛地頻繁，但期間並沒有誕生新地王。

片區地價最高的是恆大林溪郡，樓面價在13095元/㎡，其次是紅豆香江華府和中駿融信雍景臺，樓面價分別為12846元/㎡和12842元/㎡。

拿地最便宜的是藍天慧融花園，該地塊於2015年10月底被祿口機場建設以3.99億元摘得，樓面價僅在4777元/㎡，比恆大便宜了超8千元/㎡。

地價回落的趨勢還是比較明顯的，除今年4月份誕生1幅萬元地塊外，去年底出讓的3幅地塊全在萬元以下，其中2幅成交地價甚至比2016年的地價還要低。

另外，在土拍政策引導下，2017年前後，祿口誕生一批現房銷售樓盤，並由此進入1-2年的建設週期。期間僅有翠屏城和藍天星港加推，讓祿口板塊成為典型房荒片區。

如今2年過去，這批現房盤終於熬到入市節點。不過與此同時，後一批新出讓地塊，由於不受現房銷售限制，部分動作快的項目也已準備衝擊樓市。其中，去年底拿地的中駿合景柏景灣，目前規劃已經出爐，計劃9、10月份就公開售樓處。先後兩波地塊入市時間非常接近，屆時祿口客源搶奪大戰將非常激烈。

毛坯小高層扎堆 產品重合度高

事實上，早在祿口房價風向還不甚明朗之時，樓盤競爭就已經暗戳戳地展開。

我在踩盤恆大林溪郡的時候，置業顧問就曾非常警惕地詢問我是否周邊樓盤市調的。另外項目施工人員也主動告訴我，自家樓盤房屋質量很好、外立面時尚大氣，對比對面小區（中海）外立面，能感受到明顯差距。

而中海雲麓公館的置業顧問則直接表示，我們小區是統一高層，不存在類似恆大這種高低配的複雜佈局。

為什麼祿口樓盤的競爭壓力會這麼大？甚至寧可捂盤大半年、也沒人敢第一個入市？

除了限價原因，另外則與祿口片區重合度非常高的產品設計不無關係。對此，樂居君整理了目前祿口幾大新盤的主力產品：

表格僅供參考，具體情況以開發商口徑為準

從目前祿口片區公開的7大純新盤信息來看，僅2家為精裝，4家毛坯。小高層項目佔多數，部分樓盤搭配有多層或洋房產品。最主要是戶型，祿口項目的剛需定位非常明確，大戶型很少，僅恆大林溪郡洋房有142㎡四房，另外高層方面，恆大林溪郡和中駿融信雍景臺打造有129㎡產品。此外，片區新盤的主力戶型都集中在80-100㎡。

因此，7盤產品重合度非常高，區位差異也不明顯。且片區庫存量大，客戶選擇空間廣。導致這批新房還未上市，市場氣氛就已經是劍拔弩張。

二手房業主看漲 有房掛牌3.2萬/㎡

再來看看二手房方面的情況。

根據安居客地圖顯示，目前祿口片區二手房價格最高的是招商依雲郡和新城保利天地，價格在2.1萬/㎡，其次是朗詩青春街區，在1.9萬/㎡。剩餘大部分是老小區，報價集中在1.5萬/㎡左右。

截圖來源於安居客

而在本月收官的藍天星港，新房價格是1.77萬/㎡。整體來看，祿口一二手房幾乎不存在倒掛空間，只有零星幾個小區有倒掛現象，但倒掛差價最高也僅在3300元/㎡左右。

當然，一旦祿口新房集體站上2萬/㎡高崗，這些倒掛空間還會進一步壓縮。

但另一個方面，新房價格放風價集體看漲，也讓祿口二手房業主信心迅速膨脹。其中，在靠近S1翔宇北路站的新城保利天地，一位業主對樂居君透露，“預計3-5年左右，小區房價能漲到2.5萬/㎡。如果再來個利好，可能都不要過這麼久”。

他仔細算了一筆賬，目前新城保利天地部分房源的實際成交價已經有2.1萬/㎡，自家房子約80㎡，二手房各項稅費大約在12.3萬左右，如果平均到房價裡，實際成交價在2.25萬/㎡。過3-5年，均價漲到2.5萬/㎡是很容易實現的事。“只要轉手有180萬的淨得價，我就考慮出手”。

不僅如此，我在鏈家上看到，目前新城保利天地已經有業主報價在3.28萬/㎡。此外，招商依雲郡最高報價達2.7萬/㎡，朗詩青春街區最高報價2.6萬/㎡。

樂居買房訊（編輯 欣仔）先回顧一下近期幾件大事：溧水房價突破1.6萬/㎡，麒麟突破3萬/㎡，另外，地鐵小鎮2盤成功漲價，片區房價刷至2.7-2.8萬/㎡，城北地王星河天賦均價也成功上漲千元。各大板塊房價悄悄上調，就連一度嚴格限漲的江寧也終於有所鬆動。

上週，祿口藍天新港收官，銷許均價1.77萬/㎡，對比前期16585-17296元/㎡的價格小幅上漲。66套住宅中，小戶型當日售罄，僅少量底躍未賣光。至此，祿口限價老盤時代正式謝幕，新盤即將接棒開盤。

在已然熬成捂盤重災區的祿口，目前高價地集中，購房者苦等大半年後，終於迎來多個新盤計劃入市的好消息。但同步到來的是，祿口准入門檻或將上漲到2萬/㎡，又一個剛需板塊失守！

祿口新盤蠢蠢欲動 集體放風2萬以上

近期，祿口多個新盤傳來實質性進展，先後公開售樓處、釋放樣板間等等，對外報價也變得坦率：普遍預計2萬/㎡以上。

恆大林溪郡

恆大林溪郡售樓處已公開，樣板間可以參觀。據置業顧問透露，原本項目申報2.5萬/㎡都可以，但由於區域限價，首開價格預計還是在2萬/㎡左右。

從現場來看，靠信誠大道一側的高層樓棟均已封頂。根據前期消息，項目預計首開的也會是這一側5棟樓，其中最小的戶型首付預計60萬起，第一批房源快的話年底就能交付。

恆大林溪郡實景圖

中海雲麓公館

另外，一街之隔的中海雲麓公館，樣板間早已打造完畢，目前已經正常公開，主打80㎡2+1房、96㎡3+1房、118㎡4房三種戶型，但首開消息待定。項目售樓處早在去年就基本建設完畢，不過入市時間一直沒有確定。

中海雲麓公館沙盤圖

中駿合景柏景灣

拿地短短8個多月，中駿合景柏景灣規劃方案就正式出爐，計劃打造11棟低密洋房和1棟商業，售樓處預計將於9、10月份公開；

中駿合景柏景灣效果圖

中駿融信雍景臺

中駿融信雍景臺早在去年5月就率先推出精裝公寓試水樓市，其公寓折後價格在1.6萬/㎡。至於住宅部分，預計8月底首開4棟樓，共240套房源，面積129㎡。項目前期就已傳出放風價，預計在2.1-2.2萬元/㎡。

紅豆香江華庭、紅豆香江華府

另外，紅豆目前在祿口共有2大項目，動作最快的是香江華庭，項目已於去年首開商鋪房源，但住宅一直遲遲未有動靜。根據最新消息，住宅房源預計8月首開，面積79-110㎡。而香江華府暫時沒有明確入市消息，銷售指出，作為香江華庭的高配版，香江華府預計在香江華庭之後入市。

此外，藍天慧融花園、和昌綠地新悅灣正在建設中，暫無新消息傳出。

6大萬元地塊集聚 樓面差價超8千

那麼祿口的地價，究竟能不能撐起2萬/㎡的新房價格？

從目前來看，祿口一共有11個新項目暫未入市，其中萬元地塊6幅，集中誕生於2017年，雖然此後2年來祿口掛地頻繁，但期間並沒有誕生新地王。

片區地價最高的是恆大林溪郡，樓面價在13095元/㎡，其次是紅豆香江華府和中駿融信雍景臺，樓面價分別為12846元/㎡和12842元/㎡。

拿地最便宜的是藍天慧融花園，該地塊於2015年10月底被祿口機場建設以3.99億元摘得，樓面價僅在4777元/㎡，比恆大便宜了超8千元/㎡。

地價回落的趨勢還是比較明顯的，除今年4月份誕生1幅萬元地塊外，去年底出讓的3幅地塊全在萬元以下，其中2幅成交地價甚至比2016年的地價還要低。

另外，在土拍政策引導下，2017年前後，祿口誕生一批現房銷售樓盤，並由此進入1-2年的建設週期。期間僅有翠屏城和藍天星港加推，讓祿口板塊成為典型房荒片區。

如今2年過去，這批現房盤終於熬到入市節點。不過與此同時，後一批新出讓地塊，由於不受現房銷售限制，部分動作快的項目也已準備衝擊樓市。其中，去年底拿地的中駿合景柏景灣，目前規劃已經出爐，計劃9、10月份就公開售樓處。先後兩波地塊入市時間非常接近，屆時祿口客源搶奪大戰將非常激烈。

毛坯小高層扎堆 產品重合度高

事實上，早在祿口房價風向還不甚明朗之時，樓盤競爭就已經暗戳戳地展開。

我在踩盤恆大林溪郡的時候，置業顧問就曾非常警惕地詢問我是否周邊樓盤市調的。另外項目施工人員也主動告訴我，自家樓盤房屋質量很好、外立面時尚大氣，對比對面小區（中海）外立面，能感受到明顯差距。

而中海雲麓公館的置業顧問則直接表示，我們小區是統一高層，不存在類似恆大這種高低配的複雜佈局。

為什麼祿口樓盤的競爭壓力會這麼大？甚至寧可捂盤大半年、也沒人敢第一個入市？

除了限價原因，另外則與祿口片區重合度非常高的產品設計不無關係。對此，樂居君整理了目前祿口幾大新盤的主力產品：

表格僅供參考，具體情況以開發商口徑為準

從目前祿口片區公開的7大純新盤信息來看，僅2家為精裝，4家毛坯。小高層項目佔多數，部分樓盤搭配有多層或洋房產品。最主要是戶型，祿口項目的剛需定位非常明確，大戶型很少，僅恆大林溪郡洋房有142㎡四房，另外高層方面，恆大林溪郡和中駿融信雍景臺打造有129㎡產品。此外，片區新盤的主力戶型都集中在80-100㎡。

因此，7盤產品重合度非常高，區位差異也不明顯。且片區庫存量大，客戶選擇空間廣。導致這批新房還未上市，市場氣氛就已經是劍拔弩張。

二手房業主看漲 有房掛牌3.2萬/㎡

再來看看二手房方面的情況。

根據安居客地圖顯示，目前祿口片區二手房價格最高的是招商依雲郡和新城保利天地，價格在2.1萬/㎡，其次是朗詩青春街區，在1.9萬/㎡。剩餘大部分是老小區，報價集中在1.5萬/㎡左右。

截圖來源於安居客

而在本月收官的藍天星港，新房價格是1.77萬/㎡。整體來看，祿口一二手房幾乎不存在倒掛空間，只有零星幾個小區有倒掛現象，但倒掛差價最高也僅在3300元/㎡左右。

當然，一旦祿口新房集體站上2萬/㎡高崗，這些倒掛空間還會進一步壓縮。

但另一個方面，新房價格放風價集體看漲，也讓祿口二手房業主信心迅速膨脹。其中，在靠近S1翔宇北路站的新城保利天地，一位業主對樂居君透露，“預計3-5年左右，小區房價能漲到2.5萬/㎡。如果再來個利好，可能都不要過這麼久”。

他仔細算了一筆賬，目前新城保利天地部分房源的實際成交價已經有2.1萬/㎡，自家房子約80㎡，二手房各項稅費大約在12.3萬左右，如果平均到房價裡，實際成交價在2.25萬/㎡。過3-5年，均價漲到2.5萬/㎡是很容易實現的事。“只要轉手有180萬的淨得價，我就考慮出手”。

不僅如此，我在鏈家上看到，目前新城保利天地已經有業主報價在3.28萬/㎡。此外，招商依雲郡最高報價達2.7萬/㎡，朗詩青春街區最高報價2.6萬/㎡。

截圖來源於鏈家

當然，掛牌價衝高僅僅是個別現象，並不代表二手房市場大環境。但側面也能反應出業主對祿口的信心是非常強的。

從目前片區配套來看，祿口配套整體層次不高，雖然已經有S1號線開通，可以直接乘坐地鐵到達正方新城、南京南站。不過從純新盤分佈來看，距離地鐵站都有一定的距離，出行交通不是很方便。

但長遠來看，區域規劃方面會逐步完善，片區規劃有包括CBD廣場、溼地生態公園文化廣場、森林公園等。另外此前南京規劃局還發布了翔宇路南站的規劃草案，翔宇路南站定位為片區中心站點，未來將建設集商務辦公、商業、公交場站、酒店、停車場等功能與一體的城市綜合體。規劃圖顯示，該區域將建有奧特萊斯、高端酒店辦公區、公寓、科研辦公、商業廣場等。未來祿口整體居住檔次還會有很大的提升空間。

結語

雖然祿口房價有望衝到2萬/㎡，縱向對比前期是上漲了不少，但橫向來看，相較於其他片區3萬/㎡的准入門檻、甚至遠至溧水房價都已經達到1.6萬/㎡，祿口對於買房人而言還是相對友好的，未來依舊會是巋然不動的主城窪地。

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文章來源:樂居買房