在今年的“金三銀四”傳統旺季，部分城市的房地產市場迎來“小陽春”行情。此後，一些城市的樓市趨於平靜；但也有部分城市的樓市延續了“小陽春”行情，繼續升溫，如住房市場供不應求、房價漲幅居高不下、土地市場持續升溫等。
因新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大，4月和5月份，包括佛山、蘇州、大連、南寧等在內的10個城市受到住建部預警提示。為給樓市的“虛火”降溫，包括丹東、蘇州、西安等城市，在4月至6月份，先後出臺政策“加碼”樓市調控。
對於即將過去的上半年樓市，如何進行評判？而接下來的下半年，樓市又將走出何種行情？
“止跌令”“調控加碼”目的都是穩樓市
NBD：上半年，“小陽春”“土拍熱”“止跌令”“調控加碼”等成為樓市的關鍵詞，您如何評價上半年的樓市表現？
嚴躍進：從上半年的商品住宅成交情況以及土地市場表現來看，部分城市確實出現一波“小陽春”行情。這說明這些城市的樓市在經歷了2018年下半年的冷清行情後，開始築底回升，市場出現回暖，同時土拍市場也驟然升溫。但這種回暖和升溫現象，主要還是跟年初時融資環境相對寬鬆，以及開發商年初資金相對寬裕有關。
在價格方面，部分城市，特別是三線甚至四線房價出現下滑，個別城市出現“止跌令”，而另一些城市，特別是部分熱點二線城市房價出現快速上漲，隨即受到住建部點名警示，並加碼樓市調控。不論是房價下跌還是上漲過快，都不符合“穩”的基調。“止跌令”也好，“調控加碼”也好，正是“穩地價、穩房價、穩預期”和因城施策的體現。
謝晨：信貸適度寬鬆推動住宅市場整體有所回暖，前5月住宅開發投資增速是16.3%，銷售面積同比持平，待售庫存面積下降15%。但高低線城市間的差異化加劇，一線城市天價地塊和四線城市白菜價住宅共存。政策面上，房住不炒、因城施策仍是主旋律。
張波：2019年的市場特點非常明顯，總體呈現為分化延續、熱點恆熱、調控持續。
一是分化延續。無論是土地市場還是一二手房市場，今年一線城市在嚴格調控不放鬆的背景下，呈現明顯的量升價平態勢。尤其是一季度的二手房市場，以及二季度的新房市場，一線城市的成交放量都非常明顯，但房價依然保持穩定。今年二線城市是關注焦點，不少二線城市由於市場熱度提升過快，已經引發了調控從緊政策出臺。三四五線城市的房價雖然還在保持上升態勢，但土地市場以及二手交易市場的整體降溫已經呈現。同時，受三四線及以下城市成交量減緩影響，2019年1~5月全國商品房的銷售面積同比下降1.6%，其中住宅銷售面積下降0.7%，這一趨勢在下半年或將持續。
二是熱點恆熱。上半年的熱點主要集中在二線城市，尤其是以杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等城市為代表的強二線更是表現搶眼，房企搶地導致土地溢價率快速提升，二手房市場也在春節後快速回溫。調控政策的快速出臺對於熱點城市的地價和房價上升有一定遏制作用，但並不會改變這些城市依然是房企的拿地熱點，也不會明顯減少區域內購房需求，下半年這些城市依然是熱點。
三是調控持續。和以往的單邊調控不同，今年的調控呈現明顯的“雙邊多點”效應。表面來看，上半年全國市場調控鬆緊變換無常，但依然可以明顯梳理出主線，“雙邊”就是在因城施策的前提下，熱點城市的政策總體從緊，而存在房價下跌風險較在的城市則會出臺“託市”政策。“多點”體現在調控不只針對房價單一維度，針對地價、限售、限購、公積金等都不斷會出臺多維度政策，這一趨勢也將在下半年延續。
市場過熱城市政策從緊是大概率事件
NBD：丹東、蘇州、西安等城市先後“加碼”樓市調控，是否意味著樓市正在進入新一輪調整週期？
嚴躍進：部分熱點二線城市加碼樓市調控，不能簡單理解為政策鬆綁或收緊，這只是“一城一策”下這些城市對樓市出現的問題進行微調。雖然調控思路已發生變化，但目標都是一致的，即要促進樓市穩定健康發展，積極落實“房住不炒”的目標。
需要注意的是，部分城市在大幅放寬落戶門檻的同時，也在一定程度上帶來了房價上漲的壓力。這些城市在引進人才的同時，更需要對調控政策進行微調，以保持樓市穩定。
謝晨：住宅市場仍然處在2017年以來的增速放緩週期內。儘管過去幾個月部分開發投資指標出現了一些反彈，但土地購置指標、銷售指標的走勢，以及5月以來銀保監會、證監會、住建部等對樓市調控又有收緊跡象，預計開發投資指標會逐步回落。
張波：毋庸置疑，過熱的城市和地區未來出臺從緊調控措施將是個大概率事件。值得關注的是，調控的鬆緊變換在二線城市的體現更為明顯。從上半年市場來看，市場熱度較高的城市，尤其是二線城市未來加碼的空間更大。上半年房價持續上漲幅度較高、土地市場較熱的城市，未來都將面臨“微收緊”。
房企應通過拓寬融資渠道等強化現金流
NBD：年初融資環境相對寬鬆，但5月份銀保監會發文劍指資金違規進入樓市，而房企融資規模也明顯下滑、融資成本也出現上升，房企如何應對這一融資環境的變化？
嚴躍進：年初融資環境相對寬鬆，房企融資規模攀升、融資成本出現下降，也一定程度上帶來了這波“小陽春”行情，並使部分城市出現房價、地價快速上漲。但進入5月，融資政策明顯收緊，房企融資規模大幅下滑、發債成本也有所上升，這無疑會給房企帶來一定壓力，特別是部分負債率、融資成本較高的房企將會面臨更大壓力。
企業一方面需要積極拓展融資渠道，而一些中小房企可以考慮出賣項目股權、合作開發的方式，降低資金壓力；另一方面需要根據市場行情加大營銷力度，通過以價換量等方式加快資金回籠。同時，在土地市場要保持謹慎，加大研判力度，避免拿錯地、拿高價地。
謝晨：建議房企從拓寬融資渠道、加快銷售迴流、合理控制土地購置規模等方面強化自身現金流狀況。
由於債務到期高峰到來，開發商將持續面臨不小的融資壓力。根據世邦魏理仕的報告，2019～2021年期間，上市房企境內外到期債券約1150億美元。開發商在發行新的公司債券的同時，可以考慮與更多機構投資者展開股權和債權方面的投資合作。我們的調查顯示，2019年中國投資者對於房地產債的投資意向大幅上升至31%。
張波：今年以來，受整體市場流動性放鬆影響，上半年房地產企業無論從融資的難度還是融資成本上都有了很大程度的緩解，同時一季度一二線樓市熱度提升也加快了購房者入市的步伐。受此影響，房企近期在部分城市拿地的積極性明顯提升，也加大了對於融資的需求度。在此背景下，銀保監會重申對於房企的融資限制，也是屬於樓市調適度從緊，資金監管的閥門或面臨“微收緊”。對於房企來說，今年不是拿“地王”的好年份，但如果持續在土地市場的表現過於激進，則有可能面臨更為嚴格的資金監管。
一二線土地市場下半年或迴歸理性
NBD：上半年部分城市“地王”頻現，下半年，部分一二線城市在土地市場是否會延續上半年的火爆行情？缺少棚改支撐的三四線城市，是否還會得到房企的厚愛？
嚴躍進：從目前來看，特別是蘇州、西安等地先後加碼樓市調控，一些城市的土地市場確實有所降溫，土拍溢價率逐漸降低。但另一方面，不管是限地價、競房價，還是調整土地拍賣出價規則，其主要目的都是要“穩地價”，地價的穩定，對穩房價、穩預期至關重要。從這個角度看，下半年一二線城市的土地市場將會迴歸理性。
對於三四線城市，儘管棚改規模在縮小，但並不意味著沒有機會，結構性機會依然存在。
謝晨：重點城市群建設的不斷推進以及大城市落戶門檻降低，意味著一二線城市在中長期內仍將保持強勁的住宅需求。
對於三四線城市的投資更具選擇性，建議優先關注主要城市群核心城市輻射圈內的三四線城市。
張波：一二線城市土地熱度提升，無論是6月的深圳還是上半年的蘇州、合肥、寧波等地的市場都可圈可點。舉例來看，2019年一季度，蘇州市區共進行土地拍賣3場，出讓21宗經營性用地，雖然成交的規模同比減少，但平均成交樓面價超過了1.4萬元/平方米，平均溢價率則突破了19%。3月21日合肥市土拍3宗宅地和3宗商住地，最終6宗地塊成交，攬金124.5億元，平均溢價率高達108.7%，直接刷新了一季度的溢價率紀錄。深圳6月24日的5塊宅地出讓則是吸引到全國的關注，參拍地塊全部達到政府設置的最高限價，合計土地出讓金高達223.84億元。
因此，下半年熱點城市的土地市場大概率上會保持較高熱度，但由於針對土地的調控政策存在，土地溢價率將得到有效控制，二線城市土地“僧多粥少”現象下半年仍將持續存在。
下半年樓市調控仍將處於“換擋期”
NBD：上半年，丹東、蘇州、西安等城市紛紛“加碼”樓市調控，下半年會有更多城市跟進嗎？樓市在下半年又將走出何種趨勢？
嚴躍進：目前，調控的主導權已經下放給各地，未來會不會有更多城市跟進蘇州、西安的“加碼”調控，這主要取決於各地樓市是否出現過熱，房價、地價是否會面臨較大上漲壓力。
對於下半年的市場走勢，我認為在房住不炒和“穩地價、穩房價、穩預期”的調控思路下，不管是房價上漲壓力較大的城市，還是房價下跌壓力較大的城市，都會出臺政策穩定樓市。下半年市場仍將以“穩”為主，房價將很難出現大起大落。如此，才能確保樓市的穩定。
謝晨：樓市調控的核心目標依舊是房住不炒，保持樓市平穩健康發展。因此，因城施策、根據市場情況及時調整調控力度和方向將在下半年延續。市場過熱的城市調控升級概率較大，但高低線城市間的兩級分化繼續。
張波：2019年下半樓市依然處於“換擋期”，在“穩”字當先的大環境下，政策調控換擋表現在以下三個方面：
從調控換擋來看，因城施策調控思路，體現了調控政策將依然保持穩定、長短結合的節奏。同時因城施策的換擋還將在各城市深化到“因區施策”，類似蘇州針對園區等熱點區域進行有針對性調控的政策也將在不同城市呈現，同一城市不同區域的調控分化將成常態。
從城市換擋來看，則呈現出在整體穩定的局面之下，不同城市分化加劇。三四線城市房價上漲的現象將在下半年出現分化，一二線城市仍將保持一定熱度，但熱度更為聚焦到強二線城市。三四線及以下城市在五大城市群仍將保持一定熱度，但部分三四線城市或將迎來降溫潮，這一現象值得關注。
從心態換擋來看，用戶對於後市看平的心態已經佔據主流。從58安居客線上的調研數據來看，今年上半年市場心態的重要轉折點在5月，5月也是2019年以來第一次出現用戶和經紀人信心指數出現雙降的月份，用戶信心指數的下降明顯大於經紀人。因此，2019年市場不會出現單邊市場熱度持續上揚的格局，整體穩定、小幅波動應該是主流趨勢。