原標題：新房市場成交量及面積 “雙降”剛需盤熱度不減市場分化明顯
在上月底一輪密集加推之後，2019年上半年結束了。雖然不少開發商宣稱取得了不錯的去化率，但從數據上看，青島樓市並不樂觀。各開發商在6月的銷售戰中已經累得筋疲力盡，但是目前仍絲毫沒有喘息的時間，接著又投入到新一輪的營銷戰中。在7月份這個傳統淡季中，青島樓市有二十多個樓盤集中上市，總價低的緊湊型套三房依舊是市場的熱點。
■數據分析
“中考”結束成交套數和麵積“雙降”
2019年上半年，針對房地產行業發展特點，從中央到地方、從需求管理到供給管理體現出了高度的政策協同，中央在重要會議不斷強調“房住不炒”，青島根據形勢變化及時跟進政策，確保市場平穩運行。
根據青島網上房地產統計數據顯示，2019年1月至6月，青島新房共成交66039套 (其中住宅成交53379套)，同比2018年上半年成交的88679套下降25.53%;新房總成交面積7614989.7平方米，同比2018上半年下降21.55%。不僅同比下滑，環比2018年下半年新房成交數據 (79836套)，也下降了17.28%，成交面積則下降了14.85%。
二手市場的市場成交量下降則更為明顯，2019上半年青島二手房共計成交26052套，同比2018的上半年卻下降28.8%，總成交面積2377443.73平方米。
■市場動態同一區域冰火兩重天
在6月份的最後一週中，西海岸、高新區、城陽等區域都有新樓盤加推，但是冷熱度大不相同。上週末，高新區東片區某樓盤加推，因為此次加推樓盤毗鄰開發商的商業配套，且加推120平方米以下的緊湊型套三戶型，因此受到了購房者追捧。開盤前營銷中心排起了長隊，最終開發商通過公開搖號來確定購房者，許多購房者直到半夜才辦完手續。“感覺火爆程度和2017年差不多。”參與購房的衣女士向記者感慨說。
但僅僅與該樓盤一路之隔的某項目，目前在售房源戶型均為140平方米左右的大戶型，開發商雖然給出10萬元左右的優惠，首付還可以分期辦理，但仍沒有太多購房者上門諮詢。這種情況並非個例，記者在城陽、高新區採訪發現，以大戶型為主的項目人氣都比較低，但是有緊湊套三戶型的樓盤營銷中心，卻人氣爆棚。 “我們一期開盤售罄問題不大，目前的蓄客量開發二期也不用發愁。”火炬路上某營銷中心的銷售經理張先生說，該樓盤主要以89平方米和110平方米戶型為主，因為總價低，園林設計也比較符合年輕人的需求，所以受到了購房者的關注。
這種分化在西海岸更加明顯。中央活力區某樓盤開盤，緊湊型套三戶型幾乎在開盤就被剛需購房者一搶而光，但大戶型房源卻無人問津。 “開發商的價格策略也有所傾斜，小戶型的房子比大戶型每平方米要貴不少。”準備在西海岸安子片區購買改善房的朱女士向記者介紹說。
二手房“割肉”降價50萬元
新房市場出現分化，二手房市場則更為慘淡。 7月份的第一天，很多房東又下調了待售的二手房價格。家住人民路方中圓小區的孫先生，已經把自己的房子從130萬元降到了128萬元。“去年最高能賣到150萬元，真後悔沒出手啊。 ”孫先生感嘆說。其實他並不著急賣房子，但看到許多房源都在調低價格，他也感到有些心慌。
不著急賣房的可以慢慢調價，但是急著用錢的人只能“割肉”。“只賣三天，寧夏路2000年封閉小區套一廳只要138萬元，全款! ”7月1日下午，二手房經紀人小毛髮布了這樣一條信息。記者根據他提供的房產信息查詢發現，該小區二手房均價在3萬元/平方米左右，這套特價房正常價格應該是188萬元左右。 “房東在西海岸定了房子，到交首付的日期，原本覺得三個月賣掉時間很充裕，但沒想到多次降價後仍沒人接手，這下真急了。”小毛說。
在調查中記者發現，最近一段時間這樣的特價房出現頻率升高，不只是小戶型房源，有些核心地段的大戶型房源，房東也因為著急出手而大幅降價。“前幾天澳門路附近有一個套四的房子，房東著急出國，最後房價降到3萬元/平方米都不到，這在平時想都不敢想。 ”房產經紀人小胡說。
各方態度
購房者：
心再癢也不敢輕易買
對於目前剛需族的調查採訪，記者發現許多人購房意願還是很強烈。“我去目標樓盤看房，發現確實有不少買房的。而且可以明顯感覺出來不是托兒，所以如果能買上還是不會猶豫。 ”購房者塗先生說。他看好的是新都心一個樓盤，目前片區內二手房市場合適的房源很少，所以他的注意力現放在這個樓盤最後加推的房源上。但是塗先生的目標很明確，除了這個樓盤的最小套三戶型外，其他戶型並不考慮，主城區其他樓盤也不考慮。
市民李先生一直想到西海岸買房，但是同事的經歷讓他不敢輕易出手。“同事買的也是一個大開發商的房子，去年開盤時很火爆，一般人還買不上。但是現在交房時問題實在是“觸目驚心”，窗戶的尺寸都能大大縮水，更別說其他的質量問題。現在同事隔三差五就去和其他業主一起維權，也沒個笑臉。 ”李先生說。李先生雖然現在也在到處看房，但是對於那些不是交付標準的精裝房，連看都不看了，他現在的想法是買一套品質較高的毛坯房。
開發商：
7月份新房供應充足
在上半年成交量下滑情況下，開發商仍不敢有絲毫放鬆，7月份有不少樓盤加推。除了營銷中心的活動外，許多樓盤再次將臨時售樓處搬入商場。
以往一房難求的主城區，購房者也可以做選擇題。市北區遠洋萬和城戶型面積涵蓋119平方米至143平方米，價格預計在3.5萬元/平方米至4萬元/平方米之間;和達君玥也將加推新一期房源，建面約116平方米、130平方米、135平方米，均價在2.7萬元/平方米左右;保利天匯將加推最後一批住宅，戶型面積涵蓋111平方米至175平方米。此外，李滄區首創禧悅天海計劃7月中旬首開，分別為80平方米套二、98平方米套三、115平方米套三，預計精裝房價格為2.5萬元/平方米左右。因為主城區房屋總價較高，所以購房剛需相對較少，各盤加推量都不大。
西海岸作為青島樓市領頭羊，在7月份也有十幾個盤加推。如海爾產城創集團熙園、中鐵青島世界博覽城、綠地鳳棲瀾玥、融創維多利亞灣、卓越維港、青島東方影都、碧海方舟九著山、萬德麒麟公館等，產品類型豐富，許多樓盤的開盤價也比預期低了不少。此外，城陽、即墨、膠州等也都有樓盤推新，隨著投資型購房者的減少，許多樓盤蓄客量明顯不如之前，降價、降低首付金額已經成為樓盤的選擇。
業內專家：
五個關鍵詞鎖定“下半場”
對於下半年的房地產市場，房地產行業專家、中國房地產協會中介委員會祕書長丁祖昱認為，可以用穩定、分化、波動、產品和集中5個關鍵詞概況。
其一，2019年政策預期穩定，地方“一城一策”有收有放。行業規模穩中微漲，預計2019年全國新房銷售金額約15萬億元，二手房銷售金額約6萬億元，未來市場規模將趨於平穩。
其二，城市分化加劇，不同城市持續分化。不同區域市場分化，甚至同一區域不同項目出現分化，項目內部還會出現分化，所以2019年市場“分化”是關鍵詞。
其三，下半年市場持續波動，頻率加快，但波幅收窄。市場走勢不會一路攀升，也不會全面下滑。
其四，隨著二孩時代來臨，改善性需求的集中爆發，95後成為生力軍，需求變化推動提升產品力內在要求，從品質創新的硬件到物管服務的軟件全面升級。
其五，集中度不斷提升。城市集中度上升，企業集中度上升，關聯行業集中度也在上升。
上半年最大壓力來自於供應，源於2018年下半年房企不拿地。下半年最大壓力還是來自於市場，經過上半年房企集中拿地，下半年供應不會出現太大問題,但市場競爭將更加激烈。
[來源：青島早報 編輯：亞麥]