市場打探 趨勢透析
雖然1-6月交易數據同比上揚，但5月份至今，惠州二手房市場的風向標惠城區交易數據有明顯下滑趨勢。
惠州市住建局的統計數據顯示，1-6月份，全市共銷售二手房20016套、237.2萬平方米，同比分別上浮16.4%和13.1%，主要增長亮點在博羅和惠東市場，分別上漲42.2%和36.1%，而惠城出現1.7%的下滑。
南都記者調查獲悉，5月份之後，惠城區二手房交易市場就開始下滑，表現在交易溢價空間增大、二手筍盤放盤量明顯增加、交易時間延長，且大部分中介經紀公司的主營業務是賣新房。
業內觀察人士指出，新房市場下行，眾多樓盤打折促銷，對二手房市場衝擊較大；投資客以及本地客戶銳減也讓二手房市場的議價空間增大，呈現出供大於求的局面。
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上半年二手房成交20016套 博羅和惠東同比增四成左右
近期，惠州市住建局發佈數據，1-6月全市二手房累計交易20016套、237.2萬平方米，比2018年同期累計交易的17190套、209.6萬平方米分別上漲16.4和13.1%。
上半年全市二手房交易保持穩健的上揚態勢，但主要增長區域則是博羅和惠東市場，博羅市場成交2668套，比2018年同期上漲42.2%，惠東市場上半年二手房交易2689套，同比上漲36.1%。
市區組團僅惠陽有1.4%的增幅，仲愷、大亞灣區域都出現了不同程度的下滑，惠州二手房交易佔比超過4成的惠城區出現了1.7%的下滑。
惠州眾籌房產負責人黃華分析，官方的數據和市場的走向比較契合，博羅區域超過4成的增長，主要來自於惠博沿江路片區，“去年下半年開始，惠博沿江路的部分項目達到交易年限，交易開始井噴，3月-5月，這一片區的高鐵北站和北站新城的概念，契合粵港澳大灣區的背景，很多外來投資客以及本地部分剛需換房客群，都轉向惠博沿江路片區，加上價格比惠州城區的新房便宜一半，性價比讓該片區成交量取勝。”
世聯行惠灣片區總經理程笑認為，惠東上半年二手房交易活躍，主要受外省投資客以及上半年新貨供應不足的影響，華潤、碧桂園、金融街這些大盤的生活氛圍比較好，配套也做起來了，“二手交易以小公寓居多，總價也控制得比較好。”
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新房市場客戶減少 二手房議價空間加大
和新房市場一樣，惠城區年後至今的二手房市場，也有明顯的軌跡可尋。春節之後，隨著《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發佈，新房市場隨即火爆，3月份大批外省客戶進入惠州，惠州新房市場、二手房市場出現井噴式增長，但是4月底之後，新房市場逐漸下行，外省客撤退讓市場降溫，二手房市場也同樣如此。
惠州資深二手中介經紀人樑曉鵬表示，是大灣區的戰略讓新房市場火爆的同時，也催熱了二手房市場，但5月份之後，熱潮慢慢散去。
惠州中原地產的統計數據顯示，1-5月，惠城區二手房過戶累計5004套，同比下滑2.45%，和市住建局的數據相差不大。中原地產戰略研究中心相關負責人認為，下滑的主要原因是惠州新房供應量大，對二手房市場有明顯的抑制作用。5月之後，新房供應放量，客戶選擇性增多，在一定程度上也影響了客戶對二手房市場的態度。
外省客撤退，本地客觀望情緒濃郁的時候，惠州城區二手房市場也有了明顯的下行反饋。
南都記者走訪發現，江北銷售較好的鼎峰國匯山周邊，一位中介表示，5月份之後，報價在走低，而且還可以議價。“89平方米的小三房5月份之前報價大約是140萬元，7月份報價低於130萬；116平方米此前報價175萬至180萬元，8月成交160多萬元。”
江北另一個項目瑞嘉大廈，5月份之前，40平方米的公寓報價在48萬元上下，但8月份報價降至40萬-42萬。
一些大戶型的價格讓步更嚴重。水悅龍灣一套166平方米的江景房，現在報價205萬，可以議價，5月份前報價是245萬。
部分業界人士認為，暑期對於二手房的交易影響比較大。惠州方正地產負責人鄭臣釧表示，8月份尤其明顯，很多客戶帶小孩外出了，暑期是淡季。
惠州眾籌房產負責人黃華說，惠城區的二手房交易，主要集中在江北、金山湖、水口片區。90平方米以上戶型的交易套數增加，說明換房的需求開始在二手房市場集中釋放，“二手房市場也有了明顯的分化，客戶變少了，盤多了，選擇面變廣，交易時間拉長了。”
南都記者結合中原地產的統計數據發現，上半年惠城區成交的二手房中，90-120平方米戶型佔比25%，120-144平方米戶型佔比15%，144平方米以上戶型成交佔比12%，90平方米以下戶型佔比48%。
預測
配套齊全的二手房 價格相對比較堅挺
市住建局的數據顯示，截至8月惠城區有676家中介機構，7962人次納入管理，涵蓋近九成從業人員。但是南都記者採訪發現，中介的主要業務並非二手房交易業務，而是新房上客佣金收入，尤其是新中介更是如此。
金山湖一位中介門店營業經理表示，現在惠州中介門店6成收入是新房上客佣金，4成為二手交易，“二手交易收入是養團隊，新房佣金才是利潤，二手交易的週期長，盤客時間也長。”
在新房市場出現分化的同時，二手房交易也出現了分化。黃華表示，整體來說，價格比較堅挺、銷售較好的二手房都有優質的學位或者配套齊全，或者是大品牌開發商，“購房者在購房時，會對同一區域多個樓盤做橫向、縱向對比，對區域地段、生活便捷度、周邊配套、社區文化、物業管理等因素進行綜合比對。”
中原地產的統計數據顯示，上半年，雅居樂白鷺湖、中信凱旋城、名流印象、中信水岸城的二手房交易超過100套。
江北的萬科金域華庭、鼎峰國匯山、奧林匹克花園，水口的上觀國際，金山湖片區的朗琴灣、方直君御、中洲中央公園，東平的東湖花園等都是片區二手交易的重點樓盤。
惠州資深地產經紀人樑曉鵬表示，5月份之後，新房市場打折促銷多，導致二手房市場價格倒掛，溢價空間比較大；與此同時，放盤的人多了，而需求沒有明顯增加，加上貸款政策對二手房限制較多，導致二手房市場下行。預計8月到年底，惠州的二手房市場不會出現較大波動，價格和成交量也不會有大的突破，“如果新房市場走勢，一直下行，二手房交易的量價也會出現大滑坡。”
採寫：
南都記者 蔣奇政
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