【二手房降價了 這個趨勢開始蔓延到新房市場】
（文/馬躍成）
一天看到兩條二手房降價的消息，一條是說，某小區的房子從從140萬降到90萬了，什麼原因呢？據小區保安說，這個小區真正的住戶只佔30-40%左右，其餘的房子基本都是炒房的人買走的，那麼多房子，買了又不住，都空著。這就很清楚了，每套房都一百多萬，如果不住人的話，每年的利息損失都是好幾萬元。
我在多年前，提出過房價不漲就是降的觀點，就是說的這個道理，一方面，是利息損失，另一方面還有機會成本。因此說，房價不漲，等於降。不過，只有這兩點還不夠，最重要的是，房價不得不降，你必須賣房。因為不降的話，你這一百多萬，過不了幾年，就像燃燒的蠟燭一樣，剩不了啥了。
一個小區，三分之二的人是投資者，只有三分之一是買房住的，大家都等著漲價發財。全國有多少這樣的小區？這麼看來，也明白了一個問題，中國的樓市基本上是被投資者控制，所以，房價漲漲跌跌都是投資者說了算，人家人多勢眾，三分之二的人想漲房價，房價能不漲嗎？這麼多年不就是這麼過來的嗎？
但是，今年，突然不靈了，這些投資客再漲價賣房，找不到接盤的人了。為什麼不信你了？房價太高了，買不起了，只能你們自己玩了。當然，更重要的理由是，政府說話了，堅決遏制房價上漲，說了千遍萬遍，房子是住的不是炒的，這樣大家還不明白嗎？房住不炒，就是斷了房價上漲的根脈。
以前，樓市出現情況，都是開發商率先降價，並且降的很快，降價的面也很快散開。但是，這一輪降價不一樣，開發商新房，很少有降價的，去年，安徽、山東和江西有降價的，當地政府很快就約談，讓把房價漲回去。因為，政府有個要求，即是不能大漲，也不能大跌，要保持穩定。這也是我們沒有看到大規模的砸售樓處的原因，如果是往常，這個規模的樓市低潮，不但開發商降價紛紛，售樓處也早就烏煙瘴氣了。
但是，不讓開發商降價，開發商房子賣不出去，無非一死了之，最近有報道說，已經有一百多家開發商出現了資金鍊斷裂的情況。但是，炒房人就不一樣了，誰也沒有理由限制人家賣房。每個業主都有權力按照自己的想法處理自己資產。
有消息稱，在北京東三環一個緊鄰CBD商圈的社區。2017年5月的時候的房價是，每平米約11.3萬元，到了2018年底的時候，房價就跌至8萬元了，一套89平米的房子從1015萬元，也跌至715萬元，跌幅達到了300萬。
二手房價急劇下降，其實才是真正反映了市場的需求與變化情況。對炒房客來說，關於這輪調控，始終沒有看到鬆綁的時候，這個才是令投資客無法忍受的。對那些高槓杆炒房的人來說，確實面臨著嚴重的資金壓力，還貸一次都不能遲緩，不得已，只能進行割肉拋售。從去年底以來，不斷能看到大幅度降價拋售的情況。
最近，有消息稱，北京的限竟房進入了一輪井噴供應期，自2018年6月10日到2019年5月29日，限競房入市項目達到了50個，供應住宅套數達到了34559套，而網籤數據合計10683套。入市一年左右的限競房網籤終於首次突破一萬套。
所謂的限竟房，就是在徵地招拍掛的時候，推出的限房價競地價的項目，這種項目的房價是限制死的，你怎麼漲價？所以，北京的新房價格早在一年前就確定了，漲是漲不起來了。
從統計數據看，庫存積壓已經高達兩萬套左右。限竟房項目也存在去化難的問題，據說，已經普遍性降價10%左右，但即使這樣，除極個別項目外市場依然蕭條。
有專家認為，最近入市的限競房位置相對較好，限競房去化率有所提升，但後續隨著大量郊區項目入市，未來限競房去化難度依然非常大且易引發價格戰。限竟房都要打價格戰，這個確實是夠殘酷的了。那麼這新房市場的降價潮出現，會不會對二手房市場再下一城，我們拭目以待吧。【本文由“馬躍成”賬號發佈20190604】
