本文在公眾號發出後，引起了強烈的反對，在知乎我只有一點要求：

全部看完後，再來反對我就好。

今天說些買房預判與實操的內容。關於三四線。

三四線漲沒漲？

說實話，自打我從2015年寫「買房的最佳時機」獲得知乎萬贊以來，鄙人關於房產的文章和觀點，就沒怎麼被罵過。

比如2016年930後，力挺北京房價會被控制住，並果斷辭職離京；

比如2017年年初，堅信二線有很大的上漲空間，並在瀋陽買了一套。

但問題出在2018年，這一年我告訴大家，雖然有風險，但三四線房價上漲是大概率事件。

天啊，在所有人都唱空三四線、樓市出現泡沫、經濟出現減速的當下，居然還有人說三四線會漲？非蠢即壞。

與其說是唱空或唱多，我更認為自己在描述事實與進行預測，這與我的利益無關，也與主觀意願無染。

若是主觀意願，我當然希望房價低廉、人民安居樂業。像重慶一樣，經濟增長，房價低廉，還時不時有大量公租房入市，讓炒房客常年「有來無回」：

可主觀意願是一回事，分析數據與預測未來，又是另一回事。讓我們先看看之前關於三四線，我都寫了什麼：

2018年的一篇：三四線城市房價，2018年還會漲多久？

2019年的一篇：三四線城市的房價為什麼一定會漲？

到了2019.8.31了，讓我們再來看看國家統計局在8.15日的房價數據：

看不清字沒有關係，我把重點複製+粘貼一遍：

35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均上漲0.7%，漲幅均與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲10.2%和7.1%，漲幅比上月分別回落0.7和0.8個百分點。

再解釋一下：35個納入國家統計局統計範圍的三線城市，新房與二手房，無論是與上月相比，還是與上一年度相比，都出現了上漲。而與去年同期相比，新房上漲了10%，二手房也上漲了7%。

真是不好意思，關於三四線城市房價的預測，至少從去年至今，我還沒有錯。

三四線可以買房麼？

只是，我並不是來炫耀的，而要在預測成功之後，跑來告訴你：

我在過去、現在，以及未來，都不建議你以「投機」的心態買入三四線。

三四線的房價一定會漲，但並不是每一個三四線城市都會漲，你買的投資性房產，也不一定會漲，不一定能賣出。

在這個階段，繼續買入三四線，需要好的技術、眼光、心態，但這些你都沒有也可以，只要你有非常剛性的需求。

就像我之前建議大家買深圳機場的股票，但在深圳機場從9元漲到11元后，我發現好好的一個價值投資股，變成了熱點投機股，就在兩個漲停之後立即拋掉了一樣。

不要參與瘋狂、更不要製造瘋狂，這是投資與投機最明顯的分界線。

中農工交建等五大銀行2018年年報數據顯示，在個人貸款中，住房貸款是主力。2018年全年，五大行個人住房貸款佔個人貸款的比例，最低的一家都超過了60%，最高的一家乾脆越過80%。

在行情好的時候，出現什麼問題都是小問題，但當行情不好的時候，蝴蝶拍一拍翅膀，都可能引起足以噬人的颶風。

這篇文章，不是寫給打算到三四線撈一筆的炒房客看的，而是寫給生於斯、長於斯，未來打算終老於斯的買房人看的。

當然，如果你現在還在一二線打工，想要買一套房產作為自己的避風港，如果你想給父母家人購置改善型住宅，如果你打算購買一套養老住宅，在退休後安享時光。這篇文章同樣適合你。

三四線的房價「護城河」

最近這段時間，不僅唱衰三四線的人多了，唱衰一二線的人也多了，唱衰全中國的人更多了。弄得我這個理性派，硬生生地被空軍們說成了是唱多派。唱多就唱多吧，畢竟我可是堅定地相信中國的未來，堅定地看多中國。

三四線最大的護城河，就是中國的未來，轟轟烈烈的城鎮化運動與持續不斷積攢的居民財富，是過去20年，未來20年，對我國房地產最大的「利好」。

在一個高度集權的國家裡，沒有什麼行業是想管而管不好的。而從公開的發言與「因城施策」的綱領中，我們可以解讀出：

2019年房價，一二線城市限漲不限跌，三四線城市限跌不限漲。

對於三四線城市，國家的大原則是：

允許一定的漲價，防止與警惕較大幅度的跌價。

三四線第二條護城河，就是看得見的政策之手。用地王穩地價，用地價穩預期。調節土地供應，調節槓桿使用（貸款利率），設置准入門檻（限購條件），設置出場時間（限售時間），可以防範住大多數「金融風險」。

昨天下午，我又接了一個諮詢：

諮詢的朋友問我，要不要把她在三四線城市（自己的老家）買的一套房賣掉，換成深圳的一套房。

大多數情況下，我是支持於經濟不穩定時，把手中的不良資產換成優質資產的。

但誰說三四線城市的房產就一定是不良資產，誰說一線城市的房產就一定是優質資產？

細聊之後，我發現她的這套房產，是在2015年買入的，當時40多萬，2016年交房，位於某特大城市群內一個三線城市核心地段，2019年的當下，房價已經漲了一倍。但即使漲了一倍，核心地段的房價也依然只有1萬多元。

她一開始準備套現離場後，於深圳買一套100萬首付的商住兩用房或者邊緣地區的老破小。但與我溝通之後，她放棄了原來的打算，繼續持有原住宅。原因有很多，包括其自身原因，家庭原因，也有工作原因，而我所要強調的原因則是：

在過去的20多年裡，中國的房價發生了翻天覆地的變化，北京的房價從2000多一平米，漲到了即便是5環外的期房也要55000一平米。上海、深圳的房價也都翻了10倍不止。但三四線城市卻沒有那麼多。即便在當下，很多熱點的三四線城市，核心地段的新房房價依然在一萬上下。

退一萬步講，經濟大衰退真的出現，房價泡沫真的破滅，是被全國人看多、做多20餘年的北上深房價跌得多，還是被全國人看空、做空20餘年的三四線城市跌得多？黑龍江鶴崗的房子，就算再跌，也能跌到0.5元一斤的白菜價麼？即便房價下行，中國的房價也能跌到馬雲所說的“房價不如蔥”麼？這個蔥，得有多貴啊。

三四線第三條護城河，是長久以來人們看空做空的心理預期，是其原本就沒有多少下探空間的價格，是價格被戴維斯雙擊上去的高高的一線城市的房價。

三四線城市買房操作指南

說到乾貨了，廢話真多，我以條目形式簡短說明：1.區域中心城市附近的、優秀城市群附近的三四線城市，還會漲，大膽買。

一線城市的大門緩緩關閉，城市群的大幕已然拉開，未來將不會再是一城一地的房價增減，而會是京津冀、粵港澳、長三角等城市群之間的組團競爭。在城市群之內買房，不再是「上船」，而是登上了航空母艦。剛剛開始的城市群戰略，又怎麼會被短時間的經濟波動所阻止？長期持有5-7年，靜待花開。

2.買在城市的核心區，地鐵口，政府旁。

三四線城市最喜歡做的，就是招商引資開新區，稀里嘩啦蓋高層。但是，因為城市實力不足，所以結果常常無法匹配預期，還可能適得其反。

在三四線買房，儘量買城市的核心區、連主城區，這樣的地方，醫療、商業、教育資源都很完善，這樣的地方，才足夠保值。不過，如果政府都搬到了新區，如果地鐵站也修到了新區，那麼新區就真的可以買。貼著政府買，靠著地鐵口買，因為小城市的權力中樞所在，是其發展的關鍵與門面，一定會投入足夠的真金與白銀。

3.買學區房。

關於學區房，我專門寫過一篇文章：學區房。其中就有提到，越是小地方，學區房就越重要，越穩固，越應該在自住購房需求之下，去主動考慮。畢竟，越是在小地方，這類資源就越稀缺、越集中也越難改變。

4.買改善型住宅，買品質小區，買貴的。

很多人在一二線逗留的時間久了，看慣了寫一二線的文章，就以為買房要買小房子，好轉手。但在三四線？錯了，大錯特錯。一線城市最不缺的就是剛需接盤俠，三四線城市，最不缺的就是小房子。所以，一二線城市買核心地段的小房子保值好租好轉手，三四線城市買小房子就租不出賣不掉，最終只能砸手裡。

在三四線城市，要買改善型住宅，要買品質小區，如果有獨棟的別墅？買，立刻買下來。這樣的房子，因為稀缺，因為優質，所以足夠保值。真正的好房子，是可以穿越熊牛的藝術品，這樣的藝術品，在一線城市只剩下一些2002年-2008年前後建成的單價過億的獨棟別墅，但在三四線城市，還有。

關於三四線買房，還有一些更細化的小技巧，但如果能做到以上四點，至少不會踩進坑裡。

首發自公眾號：羊迪。

通過房產，解讀中國。​