親們，好久不見，唐小花上線。
2018年下半年，購房者常問小花：武漢的房價會降嗎？轉眼2019年下半年，武漢房價在“房炒不住”的原則下，“螺旋式上漲”，每次推盤漲個三兩百，月月加推，半年後回望，嚯，都漲了一千多咧，今年小花收到最多的諮詢是：xx還會繼續漲嗎？
如何評估區域內新房漲跌？小花總結了幾個影響新房漲價的主要因素，供買房人蔘考。
◎1 地價漲 房價漲
新房房價=樓面地價+建安工程費+稅費及財務費用+淨利潤+管理費及開發費+公共配套設施費+所得稅+銷售費用+前期工程費+基礎設施費+裝修費用（毛坯則無）
小花曾聽某資深地產人網課，提到，一般開發商建築成本約3000-5000元/平米，加上豪華精裝修不超過8000元/平，而土地的價格（即樓面地價）佔到房價的50%-60%，土地成本每年漲幅約10%-15%左右。（以上觀點僅供參考）
坊間流傳，新房售價=樓面地價的2倍以上（僅供參考），不論哪種說法，都說明項目拿地價對新房售價有直接影響，地王項目（片區樓面價最高）往往會帶動片區新房均價上漲。以白沙洲為例。
親們，好久不見，唐小花上線。
2018年下半年，購房者常問小花：武漢的房價會降嗎？轉眼2019年下半年，武漢房價在“房炒不住”的原則下，“螺旋式上漲”，每次推盤漲個三兩百，月月加推，半年後回望，嚯，都漲了一千多咧，今年小花收到最多的諮詢是：xx還會繼續漲嗎？
如何評估區域內新房漲跌？小花總結了幾個影響新房漲價的主要因素，供買房人蔘考。
◎1 地價漲 房價漲
新房房價=樓面地價+建安工程費+稅費及財務費用+淨利潤+管理費及開發費+公共配套設施費+所得稅+銷售費用+前期工程費+基礎設施費+裝修費用（毛坯則無）
小花曾聽某資深地產人網課，提到，一般開發商建築成本約3000-5000元/平米，加上豪華精裝修不超過8000元/平，而土地的價格（即樓面地價）佔到房價的50%-60%，土地成本每年漲幅約10%-15%左右。（以上觀點僅供參考）
坊間流傳，新房售價=樓面地價的2倍以上（僅供參考），不論哪種說法，都說明項目拿地價對新房售價有直接影響，地王項目（片區樓面價最高）往往會帶動片區新房均價上漲。以白沙洲為例。
隨著正商金域世家、金地保利褐石公館和萬科雲城等高地價盤相繼入市，以前白沙洲三環內保利上城、保利新武昌、東原啟城，清一色帶裝修均價13500元/平，而今高地價盤加入，新房最高價停在16000元/平左右，尤其保利新武昌暫無房源，保利上城尚有2棟（上半年時），同一價位，只有東原啟城持續月月加推。
前段時間網上流傳一個段子：“隔壁拍出地王盤，還不趕緊捂盤漲價，幫boss多賺幾百萬？！”同樣挨著的樓盤，我還有學區、有地鐵，為啥比別個低2000？對於持續加推新盤和房管局博弈漲價也是血淚史，保利上城最後2棟開盤前，漲價近1000元/平，裝修部分不能貸款，增加了購房人群的成本，但架不住房子性價比高啊，前期未漲價時，買到的業主心裡竊喜了：買的早就是好啊，買到就是賺到，輕鬆省幾十萬。
東原啟城基本月月加推，從含裝修均價13500元/平漲到13900元/平，再到14500元/平，而今15000元/平—15700元/平，白沙洲三環內價格窪地被填平。
大家都期待地王（即創片區拿地價新高）出現，地王首開，均價走高不走低，對於首次置業群體而言，樓盤品質顯然沒有價格更讓人一目瞭然，不管你怎麼說開發商、園林規劃、裝修品質等，在項目未交房之前都很虛。
一旦有了價格對比，曾經的低價盤大概率成了熱門項目，像帶有神盤屬性的東原啟程，後期加推時，根據所開樓盤的位置（景觀好、靠近地鐵、靠近學校等），不同樓棟、不同戶型面積、參考周邊新房價格等，不同戶型的備案價都會不同，我們一般看到的是備案均價，小戶型價格高，大戶型價格低，那麼抵消後備案價變化也不會太明顯。
當然也有大品牌開發商的地王盤入市熱銷，比如萬科雲城，次次加推熱銷，而不遠處的正商金域世家去化難，這就是品牌深耕的影響力。
◎2 地王項目和普通項目 最大價差？
地王項目和普通項目的新房均價，最大差價能到多少？我們以東西湖為例。
親們，好久不見，唐小花上線。
2018年下半年，購房者常問小花：武漢的房價會降嗎？轉眼2019年下半年，武漢房價在“房炒不住”的原則下，“螺旋式上漲”，每次推盤漲個三兩百，月月加推，半年後回望，嚯，都漲了一千多咧，今年小花收到最多的諮詢是：xx還會繼續漲嗎？
如何評估區域內新房漲跌？小花總結了幾個影響新房漲價的主要因素，供買房人蔘考。
◎1 地價漲 房價漲
新房房價=樓面地價+建安工程費+稅費及財務費用+淨利潤+管理費及開發費+公共配套設施費+所得稅+銷售費用+前期工程費+基礎設施費+裝修費用（毛坯則無）
小花曾聽某資深地產人網課，提到，一般開發商建築成本約3000-5000元/平米，加上豪華精裝修不超過8000元/平，而土地的價格（即樓面地價）佔到房價的50%-60%，土地成本每年漲幅約10%-15%左右。（以上觀點僅供參考）
坊間流傳，新房售價=樓面地價的2倍以上（僅供參考），不論哪種說法，都說明項目拿地價對新房售價有直接影響，地王項目（片區樓面價最高）往往會帶動片區新房均價上漲。以白沙洲為例。
隨著正商金域世家、金地保利褐石公館和萬科雲城等高地價盤相繼入市，以前白沙洲三環內保利上城、保利新武昌、東原啟城，清一色帶裝修均價13500元/平，而今高地價盤加入，新房最高價停在16000元/平左右，尤其保利新武昌暫無房源，保利上城尚有2棟（上半年時），同一價位，只有東原啟城持續月月加推。
前段時間網上流傳一個段子：“隔壁拍出地王盤，還不趕緊捂盤漲價，幫boss多賺幾百萬？！”同樣挨著的樓盤，我還有學區、有地鐵，為啥比別個低2000？對於持續加推新盤和房管局博弈漲價也是血淚史，保利上城最後2棟開盤前，漲價近1000元/平，裝修部分不能貸款，增加了購房人群的成本，但架不住房子性價比高啊，前期未漲價時，買到的業主心裡竊喜了：買的早就是好啊，買到就是賺到，輕鬆省幾十萬。
東原啟城基本月月加推，從含裝修均價13500元/平漲到13900元/平，再到14500元/平，而今15000元/平—15700元/平，白沙洲三環內價格窪地被填平。
大家都期待地王（即創片區拿地價新高）出現，地王首開，均價走高不走低，對於首次置業群體而言，樓盤品質顯然沒有價格更讓人一目瞭然，不管你怎麼說開發商、園林規劃、裝修品質等，在項目未交房之前都很虛。
一旦有了價格對比，曾經的低價盤大概率成了熱門項目，像帶有神盤屬性的東原啟程，後期加推時，根據所開樓盤的位置（景觀好、靠近地鐵、靠近學校等），不同樓棟、不同戶型面積、參考周邊新房價格等，不同戶型的備案價都會不同，我們一般看到的是備案均價，小戶型價格高，大戶型價格低，那麼抵消後備案價變化也不會太明顯。
當然也有大品牌開發商的地王盤入市熱銷，比如萬科雲城，次次加推熱銷，而不遠處的正商金域世家去化難，這就是品牌深耕的影響力。
◎2 地王項目和普通項目 最大價差？
地王項目和普通項目的新房均價，最大差價能到多少？我們以東西湖為例。
東西湖大致分為金銀潭片區（靠近漢口主城江漢區和江岸區）、金銀湖片區、吳家山片區。2016年8月，融創觀瀾府樓面價破萬時，整個吳家山片區最高房價剛破萬。當年沿海翡麗公館帶裝修均價14000元/平，而今旁邊的電建地產·洺悅御府毛坯備案價15000元/平；
2018年，九坤新城壹號毛坯均價10000元/平，後期帶裝修均價12500元/平，2019年周邊聚集有次地王盤中南熙悅，均價18500元/平，東原閱境，均價16000元/平。當然中南和東原都是品牌開發企業，那麼，我們再看一站路之隔，靠近輕軌1號線三店站的佳兆業悅府，帶裝修均價12500元/平，兩個樓盤差價近6000元/平。
不管是融創還是中南，都是品牌開發商，高地價直逼高房價，而今不得不平銷，電建地產·洺悅御府毛坯備案價15000元/平折後13500元/平。
東原閱境和華髮四季拿地價差不多，東原均價16000元/平，華髮四季毛坯均價13525元/平，毛坯和裝修任選（可另選1200-1500元/平定製裝修），前期兩個樓盤開盤去化都在65%左右，而華髮四季隔壁的佳兆業悅府，次次開盤去化95%以上。
◎3 哪些區域房價會持續上漲？
哪些區域容易出現地王？以新房供應量為主的片區、新房成交量＞二手房成交量、正開發有大量閒置土地的區域、開發商扎堆片區。
當一個片區二手房成交量＞新房，那這個片區房價會趨於穩定，以二手房成交為主的區域，基本交通、醫療、教育、商業配套發展成熟，就比如江漢區、江岸區、礄口區，主城區少有閒置土地，大多是城中村改造，或者原工業用地改住宅，基本供應量較少，即便有出讓，低價也不會便宜，後期入市會參考周邊房價。
而有大量閒置土地的區域，大多為正在開發的區域，交通、醫療、教育、商業配套基本處於規劃中，這樣的區域，最開始拿地的開發商較為划算，地價便宜，只要有規劃，未來一切好說。比如：武昌區的花山、白沙洲、江夏、五里界，光谷東，甚至11號線特意延長一站到的鄂州葛店；漢口主要集中在吳家山、黃陂宋家崗、黃陂橫店；漢陽主要集中在蔡甸、漢南，以及漢陽主城區拿地後多個未入市項目。
“房地產週期：長期看人口、中期看土地、短期看金融”，小花喜歡直接的：看片區是以新房供應為主，還是二手房為主，新房成交量＞二手房成交量的區域，很難反映出真實片區房價，新房政府限價，二手房自由買賣。但不妨礙片區新房房價走高。
最後看一則時代週報的新聞：（溢價率即為土地價格漲幅）
親們，好久不見，唐小花上線。
2018年下半年，購房者常問小花：武漢的房價會降嗎？轉眼2019年下半年，武漢房價在“房炒不住”的原則下，“螺旋式上漲”，每次推盤漲個三兩百，月月加推，半年後回望，嚯，都漲了一千多咧，今年小花收到最多的諮詢是：xx還會繼續漲嗎？
如何評估區域內新房漲跌？小花總結了幾個影響新房漲價的主要因素，供買房人蔘考。
◎1 地價漲 房價漲
新房房價=樓面地價+建安工程費+稅費及財務費用+淨利潤+管理費及開發費+公共配套設施費+所得稅+銷售費用+前期工程費+基礎設施費+裝修費用（毛坯則無）
小花曾聽某資深地產人網課，提到，一般開發商建築成本約3000-5000元/平米，加上豪華精裝修不超過8000元/平，而土地的價格（即樓面地價）佔到房價的50%-60%，土地成本每年漲幅約10%-15%左右。（以上觀點僅供參考）
坊間流傳，新房售價=樓面地價的2倍以上（僅供參考），不論哪種說法，都說明項目拿地價對新房售價有直接影響，地王項目（片區樓面價最高）往往會帶動片區新房均價上漲。以白沙洲為例。
隨著正商金域世家、金地保利褐石公館和萬科雲城等高地價盤相繼入市，以前白沙洲三環內保利上城、保利新武昌、東原啟城，清一色帶裝修均價13500元/平，而今高地價盤加入，新房最高價停在16000元/平左右，尤其保利新武昌暫無房源，保利上城尚有2棟（上半年時），同一價位，只有東原啟城持續月月加推。
前段時間網上流傳一個段子：“隔壁拍出地王盤，還不趕緊捂盤漲價，幫boss多賺幾百萬？！”同樣挨著的樓盤，我還有學區、有地鐵，為啥比別個低2000？對於持續加推新盤和房管局博弈漲價也是血淚史，保利上城最後2棟開盤前，漲價近1000元/平，裝修部分不能貸款，增加了購房人群的成本，但架不住房子性價比高啊，前期未漲價時，買到的業主心裡竊喜了：買的早就是好啊，買到就是賺到，輕鬆省幾十萬。
東原啟城基本月月加推，從含裝修均價13500元/平漲到13900元/平，再到14500元/平，而今15000元/平—15700元/平，白沙洲三環內價格窪地被填平。
大家都期待地王（即創片區拿地價新高）出現，地王首開，均價走高不走低，對於首次置業群體而言，樓盤品質顯然沒有價格更讓人一目瞭然，不管你怎麼說開發商、園林規劃、裝修品質等，在項目未交房之前都很虛。
一旦有了價格對比，曾經的低價盤大概率成了熱門項目，像帶有神盤屬性的東原啟程，後期加推時，根據所開樓盤的位置（景觀好、靠近地鐵、靠近學校等），不同樓棟、不同戶型面積、參考周邊新房價格等，不同戶型的備案價都會不同，我們一般看到的是備案均價，小戶型價格高，大戶型價格低，那麼抵消後備案價變化也不會太明顯。
當然也有大品牌開發商的地王盤入市熱銷，比如萬科雲城，次次加推熱銷，而不遠處的正商金域世家去化難，這就是品牌深耕的影響力。
◎2 地王項目和普通項目 最大價差？
地王項目和普通項目的新房均價，最大差價能到多少？我們以東西湖為例。
東西湖大致分為金銀潭片區（靠近漢口主城江漢區和江岸區）、金銀湖片區、吳家山片區。2016年8月，融創觀瀾府樓面價破萬時，整個吳家山片區最高房價剛破萬。當年沿海翡麗公館帶裝修均價14000元/平，而今旁邊的電建地產·洺悅御府毛坯備案價15000元/平；
2018年，九坤新城壹號毛坯均價10000元/平，後期帶裝修均價12500元/平，2019年周邊聚集有次地王盤中南熙悅，均價18500元/平，東原閱境，均價16000元/平。當然中南和東原都是品牌開發企業，那麼，我們再看一站路之隔，靠近輕軌1號線三店站的佳兆業悅府，帶裝修均價12500元/平，兩個樓盤差價近6000元/平。
不管是融創還是中南，都是品牌開發商，高地價直逼高房價，而今不得不平銷，電建地產·洺悅御府毛坯備案價15000元/平折後13500元/平。
東原閱境和華髮四季拿地價差不多，東原均價16000元/平，華髮四季毛坯均價13525元/平，毛坯和裝修任選（可另選1200-1500元/平定製裝修），前期兩個樓盤開盤去化都在65%左右，而華髮四季隔壁的佳兆業悅府，次次開盤去化95%以上。
◎3 哪些區域房價會持續上漲？
哪些區域容易出現地王？以新房供應量為主的片區、新房成交量＞二手房成交量、正開發有大量閒置土地的區域、開發商扎堆片區。
當一個片區二手房成交量＞新房，那這個片區房價會趨於穩定，以二手房成交為主的區域，基本交通、醫療、教育、商業配套發展成熟，就比如江漢區、江岸區、礄口區，主城區少有閒置土地，大多是城中村改造，或者原工業用地改住宅，基本供應量較少，即便有出讓，低價也不會便宜，後期入市會參考周邊房價。
而有大量閒置土地的區域，大多為正在開發的區域，交通、醫療、教育、商業配套基本處於規劃中，這樣的區域，最開始拿地的開發商較為划算，地價便宜，只要有規劃，未來一切好說。比如：武昌區的花山、白沙洲、江夏、五里界，光谷東，甚至11號線特意延長一站到的鄂州葛店；漢口主要集中在吳家山、黃陂宋家崗、黃陂橫店；漢陽主要集中在蔡甸、漢南，以及漢陽主城區拿地後多個未入市項目。
“房地產週期：長期看人口、中期看土地、短期看金融”，小花喜歡直接的：看片區是以新房供應為主，還是二手房為主，新房成交量＞二手房成交量的區域，很難反映出真實片區房價，新房政府限價，二手房自由買賣。但不妨礙片區新房房價走高。
最後看一則時代週報的新聞：（溢價率即為土地價格漲幅）
地價高是主要原因，其他因素諸如人口、基礎設施改善，規劃對房價的影響，如何看規劃何時落地等，我們下期再講。
（全文完-by唐小花）