文/拾遺君
過去五年，華夏幸福歸屬於上市公司股東的淨利潤年複合增長率達到35%，其增長速度遠超同行業平均水平。
自始至終，市場上總是存在這樣的一些企業：穿越經濟週期，在下跌的市場依然可以給投資者帶來良好的回報。
即便行業已經面臨天花板，甚至出現衰退，但穿越週期的企業，依然能夠維持較高的ROE，把超額收益分配給股東，並且尋覓新的投資機會。
明顯地，在當下的經濟週期裡，華夏幸福就是這樣的一類企業。
伴隨華夏幸福多年的“產業新城運營商”標籤，開始向更為豐富的內涵拓展。
自去年引入平安集團成為公司二股東，且吳向東、俞建等行業知名人物加入高管團隊，華夏幸福的新業務方向以及與新股東的戰略協同，早已成為外界關注的焦點。
在近日發佈的2019年半年度報告中，華夏幸福首次將公司的業務分為“產業新城及相關業務”和“商業辦公及相關業務”兩大板塊。
在此之前，產業新城是華夏幸福身上獨一無二的烙印。
公司業務描述措辭的細微變化，背後體現的往往是公司戰略層面的深層變革。
從聚焦產業新城到新領域、新業務的提出並快速落地，華夏幸福正在提檔換速，由“產業新城運營商”向“綜合性資產管理平臺”邁進。
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與中期報告一同發佈的，是華夏幸福首單新業務的落地。
它不僅奠定了新業務團隊往後的方向，也是華夏幸福與平安集團在業務層面合作的實質推進。
按照交易方案，華夏幸福將把北京物盛科技有限公司轉讓給平安集團，總對價接近58.29億元，包括全部股權和相應的債務。
北京物盛持有北京麗澤商圈的一個商業項目，即麗澤大廈，目前處於在建階段。
北京新機場通航在即，設在麗澤的航站樓，以及麗澤本身作為北京城區能夠開發的最大商圈，都讓此區域的商業項目備受關注。
佔地2.1萬平米，規劃的總建築面積約21.1萬平米的麗澤大廈項目，與華夏幸福的交集最早可追溯至2016年。
當時，華夏幸福與中國鐵路物資股份有限公司簽訂委託代建協議，華夏幸福向中國鐵物提供40億元資金作為該項目的合作預付款，待華夏幸福完成該項目開發投資總額的25%，中國鐵物將以公開掛牌或其他方式轉讓該項目。
2018年6月，華夏幸福披露，中國鐵物擬將其持有的項目公司股權及債權在產權交易所掛牌，華夏幸福將結合項目具體情況及自身經營需要等綜合因素參與競價。到2018年11月底，華夏幸福以57.8億元從北京產權交易所取得這個項目。
在華夏幸福的中期報告中，麗澤大廈以“在建工程”列報，預算投資79.38億元，在今年初賬面價值59.5億元，期內賬面價值有所減少，到6月末時賬面價值變為58.68億元。
按照與平安集團的協議，交易完成後，華夏幸福將繼續代建項目，後續也將代為管理，包括提供商業規劃、招商租賃、運營管理等服務。
如果沒有太大意外，麗澤大廈委託華夏幸福管理的期限將至少達到15年。在此期間，項目公司將向華夏幸福支付固定管理費及激勵管理費，華夏幸福向項目經營業績提供差額保障。
這次交易，對於華夏幸福的重要性不言而喻。
一方面，它是華夏幸福首次嘗試在傳統重資產模式的基礎上，採用資產管理輸出的輕資產模式開拓商業辦公不動產的新領域，符合公司“開拓新領域、新模式、新地域”發展戰略，對盤活存量資產，優化公司資產負債結構，尋找新的增長點具有重要意義。
另一方面，這也是自去年平安集團成為華夏幸福第二大股東以來，雙方在實業協同發展領域的重要項目落地。
民生證券分析認為，從內生因素來看，隨著保險公司保費收入逐年增長，保險公司自身具有不斷增長的資金配置需求。
從外部因素來看，一方面房地產板塊歷來具有高ROE（淨資產回報率）、低波動性、業績預期優良等優質屬性；另一方面房地產行業已逐漸步入穩定發展期，行業集中度不斷提高背景下，龍頭房企兼具價值與成長屬性，對於險資具有較大的吸引力。
具體到企業，一般是具有股權結構分散、股息率高、估值低等特點的地產公司更容易受到險資青睞。
實際上，平安集團首席投資執行官陳德賢在去年10月提到集團投資管理策略時就稱，除加強淨投資收益建立安全墊外，平安計劃將不動產投資佔比由目前的2%提升至10%。
一位做跨境大宗物業交易的行業人士說過，從國際上來看，排名前列的國際保險企業大概有10%-15%的資產配置在不動產上，而國內的保險企業這個數字僅僅是2%多點。從安全性角度而言，國內的保險企業將會與國際同行看齊，將不動產配比從當前的水平提高到10%。
從這個角度來看，往後平安集團與華夏幸福在不動產等領域的合作，依然有非常大的空間。
而在吳向東及其團隊的帶領下，華夏幸福也將在康養、物流、長租公寓等不動產業務上發力，有望成長為公司新的業務增長極。
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華夏幸福在新業務領域的大刀闊斧，離不開公司經營業績穩步向上的堅強支撐。
今年上半年，華夏幸福營業收入達387.3億元，同比增長10.7%；綜合毛利率為48.7%，同比提升2.9個百分點；淨利率同比增加2.1個百分點；加權平均淨資產收益率為21.3%，同比增加4.8個百分點。
歸屬於上市公司股東的淨利潤84.8億元，同比增長22.4%。過去五年，華夏幸福歸屬於上市公司股東的淨利潤年複合增長率達到35%，其增長速度遠超同行業平均水平。
細分來看，則是華夏幸福收入結構的不斷優化，表現在公司收入結構和區域分佈的多樣性上。
隨著華夏幸福產業園區業務異地複製的穩步推進，公司環北京以外區域在公司整體業績佔比快速增長，產業發展服務業務快速推進，環北京以外區域的招商力度加大。
作為以環北京區域起家的華夏幸福，如今的業務觸角已經遍佈海內外，環北京以外區域，正成為公司業務快速增長的重要保障。
上半年，在業績貢獻方面，環北京以外區域實現收入148.08億元，同比增長96.54%，佔公司主營業務營業收入的比例由上年同期的 21.69%提升至 38.47%。
銷售額為 645.31 億元，其中，環北京以外區域的銷售額為375.64億元，同比增長16.82%，佔公司整體銷售額比例從上年同期的39.94%大幅提升至58.21%。
若從主營構成來看，387.3億元的營業收入中，產業發展服務收入為118.75億元，基礎設施建設、土地整理、綜合服務、物業管理服務、其他等收入為37.41億元，房地產開發收入為228.78億元。
645.31億元的銷售額中，產業新城業務園區結算收入額143.83億元，園區配套住宅業務簽約銷售額479.17億元，其他業務（物業、酒店）銷售額22.31億元。
值得一提的是，華夏幸福上半年新增的5個入庫PPP（政府和社會資本合作）項目，全部位於環北京以外的外埠區域。
在產業招商領域，同樣呈現出區域多樣性的特點。
上半年，華夏幸福投資運營園區新增簽約入園企業328家，新增簽約投資額1052億元。其中環北京以外區域新增入園企業266家，新增簽約投資額 939.29 億元，同比增長 20.18%。
以長三角區域為例。上半年，該區域內就引入了欣旺達電動汽車電池有限公司動力電池項目、杭州錦江集團有限公司超寬幅偏光片生產基地項目等優質龍頭項目入駐，將長三角都市圈上半年的新增簽約投資額提升至549.29億元，佔比超一半。
在收入結構不斷優化提升的同時，華夏幸福的財務狀況也繼續保持健康。
截至上半年末，華夏幸福貨幣資金 551.85 億元，這為償債能力提供充分保障；公司預收款項1402.85 億元，預計將在未來二三年內逐步結轉為公司的營業收入與利潤，有利於鎖定公司未來三年的經營業績。
良好的經營業績，保證了華夏幸福融資渠道的順暢，融資渠道的順暢又保證了公司業務的拓展。
上半年，華夏幸福新增的融資額達到了632.55億元，其中529.9億元為非房地產項目融資，非房地產類融資佔比為84%。籌資活動產生的現金流量淨額達到317.42億元，而去年同期則為淨流出97.2億元。
據東方證券測算，華夏幸福上半年累計新增土地儲備建築面積395萬平米，同比增長47%，投資強度（拿地金額/銷售金額）達26%，較去年同期上升9個百分點。
東方證券認為，華夏幸福差異化拿地能力在當前融資環境下的優勢將逐步顯現。
這也表明，在引入平安集團後，華夏幸福既可藉助平安集團強大的資管能力，為“綜合性資產管理平臺”提供有力的業務支撐，又可藉助平安集團強大的資金歸措能力，有力地改善公司的融資構成，使公司資金鍊更健康、更具韌性。
新管理團隊的加入，則讓華夏幸福的業務結構變得更加多元和持續穿越週期的能力。