上市5週年，家裝第一股東易日盛似乎陷入轉型滯漲期，淨利潤增長並不明顯，營收增長率也逐年下降，顯出乏力跡象。
尤其2017年東易日盛高調宣佈入局長租領域，設立長租公寓事業部。但其轉型之路並不明朗。至今年第一季度，東易日盛實現營業收入7.97億元，雖同比增長11.09%，但漲幅見縮；實現歸母淨利潤-0.8億元，同比下降28.38%；扣非後歸母淨利潤-0.9億元，同比下降43.28%。
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“裝修師”做長租？
在國家大力推進“租售並舉”的政策下，看好龐大租賃市場空間的東易日盛想要另闢蹊徑。
“依託公司多年從事大批量房產精裝木作一體化裝修的經驗和能力，公司擁有獨有的核心技術DIM+數字化裝修系統和由14套軟件全線打通的全信息系統”，東易日盛伴隨2017年的這一紙口號，開始進軍長租公寓。
然而一年多過去了，東易日盛的長租公寓業務卻啞火了。“鎂刻地產”記者翻遍其2018年整年度財報，沒有發現任何與長租公寓有關的字眼。
隨後，記者採訪了東易日盛相關負責人，對方表示，目前已不再重點考慮長租公寓業務。
實際上，對於東易日盛跨界做長租，業內一向存疑。
家裝下午茶創始人CEO許春陽就告訴“鎂刻地產”記者，家裝運營和長租公寓運營是兩碼事，基因不同。家裝企業的核心優勢是裝修，對於家庭空間理解力很強，同時供應鏈能力很強，首先在精裝領域會有業績突破，往後100億以上是精裝業績，理論上是有能力進入長租公寓。
但長租公寓有長週期、重投入、精運營的業務特點，目前雖然已經有很多裝修公司介入長租公寓中來，但更多的是把長租公寓的裝修當一項工程來做。
長租公寓的競爭壁壘並不在於單純的房源數量，而在於背後所代表的運營管理能力。隨著長租公寓市場的成熟，對於面向個人租戶的長租公寓業務而言，精細化運營能力的重要性愈發凸顯。
另一位家裝行業人士則向記者直言，東易日盛做長租公寓不是不可能，因為上市公司對股東要有交代，需要有新的增長點，但目前，家裝這塊近幾年增長乏力，盈利匱乏，很難“騰出手”做跨界。
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主業滯緩致無力分心？
無力分心跨界背後，或許是東易日盛不容忽視的主營業務持續發展問題。
有業內人士告訴記者，傳統家裝公司有一個潛規則，即用設計師來驅動業務和材料銷售，還是老式裝修公司的做法，因此公司的利潤大部分被設計師團隊、業務員瓜分走了，剩下30%~40%的毛利，這是家裝行業特點。而小的供應商又會出現種種問題。
可以說，這是整個家裝行業的通病，即遇到了天花板，尋求新的突破口就成了當務之急。
從東易日盛的財報可見，公司主要從事面對個人客戶的整體家裝設計、工程施工、主材代理、自產的木作產品配套、軟裝設計及精裝後的家居產品等系列服務。就主營業務而言，很難突破既有的模式限制。
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“而且精裝市場面臨著無利可圖、倒賠現金流和質量風險，大部分供貨商都變成了出賣勞動力和產能。加上家裝行業營銷投入多，直接導致成本的增加，獲客能力就會減弱。”上述人士表示。
據其透露，東易日盛之前和中小裝修公司做裝修金融，大額分期，還收購了些外地裝修公司，想靠金融賺錢，但因為政策大勢影響，似乎收效甚微。
金融之後，長租公寓被東易日盛視為拓展業務的一條渠道。然而長租公寓客戶考慮租不租的時候會把位置、價格和裝修綜合在一起判斷考慮，行業的市場化程度、專業度遠遠高於精裝修的市場化程度。
“若不是家裝行業仍處在佔領市場階段，大型家裝企業無利可圖也需要拓展市場空間，以防被邊緣化，東易日盛或許也不會輕易跨界。”業內人士直言。
“硬剛”長租只求規模溢價？
實際上，東易日盛堅持跨界，除規模以外，通過長租公寓裝修做增值，或許是更直接的考慮。
不過，還有業內人士告訴記者，裝修價值的溢價只能通過租賃溢價，同時通過金融回款來補充收益。
許春陽則表示，像東易日盛這樣的公司，更多是看裝修業務能不能變現，因此，通過金融工具和裝修業務進行精算，目前批量精裝是最直接的，無非是墊資壓力，而長租公寓的一大優勢就是批量化。
從內容模型來講，長租公寓就是個裝修大單，回報模式跟精裝修一樣。
該業內人士進一步解釋道，首先，裝修公司負責甲方的物業精裝修，結算週期一般是在交房前付75%，交房後25%。
裝修公司對這棟樓負責裝修和包銷。由甲方給毛坯底價，並用家裝方式完成，其中溢價部分由裝修公司收取。
而裝修公司一般會向業主收取裝修定金款，同時簽訂裝修合同，精裝房的總體情況就是這種，一般會收取10萬元的定金。
對於裝修公司來說，簽下合同的那一刻，合同內所有金額就由金融公司墊付了。同理，誰租房，信貸就在誰的頭上，由租客還錢。
消費金融公司把錢打給裝修公司，放款給業主的同時轉移支付給了東易日盛。
但這對於商家來說，可以直接現金回款，充裕了現金池，加上財務上的賬期，沒有墊任何款。
由此，裝修公司把長租公寓做成了金融租賃生意。但這個時候，要考驗的不僅僅是企業裝修能力，還有運營能力、獲客能力，租賃滿意度，以及續租率。
許春陽直言，長租公寓目前看下來就是金融資產，參與的租客越多，資產就越大。
不過旭輝領寓相關負責人告訴“鎂刻地產”記者，長租公寓運營者需要考慮物業資產的定價，定價權不在自己手上，可能面臨大房東漲價的風險。
此外，運營能力，集客能力，這些風險點都是有的，拼的就是金融效應和規模效應做的多大，長租公寓至少得有百億級規模，才能形成一個生意模型。專業的人做專業的事。
該負責人告訴記者，施工團隊在拿到公寓項目後就會第一時間進場進行前期的定位拆改、砌牆等一些基礎前期工作。對於公寓產品來說，早一天開業，就意味著早一天營收。這也是公寓的核心競爭力。
據瞭解，常規的住宅裝修在6個月左右，而公寓的裝修基本在3~4個月，有營收壓力，對工期的追求是極致的，與住宅不同。
出於成本控制的考慮，長租公寓不可能像酒店一樣配備那麼多維護人員，所以對裝修質量和耐久性要求很高。一般來說，三年後裝修就得翻新，否則就會影響房租價格。可見，長租公寓並不好做，跨界有風險。
未來，長租公寓是品牌輸出和資金實力的角逐，房企系長租，還是施工系長租，關係反而不大。
許春陽認為，長租公寓對運營能力要求還是比較高，高於家裝的運營要求。從企業自身來看，家裝這塊本身是有優勢的，在精裝修板塊有一定機會。公裝板塊也有一定機會。
“長租公寓如果真要做，運營能力是最重要的。長租公寓是低毛利的商業模型，一定要有足夠大規模，這裡指的是10萬套以上。”
記者|吳若凡
編輯|陳夢妤