7月份，東莞樓市進入今年的下半場，除了剛需洋房產品陸續進入市場外，豪宅別墅也紛紛亮相。為回籠資金，房企將加快推貨步伐，定價迴歸理性以吸引購買力釋放。今年下半年，預計將有62個樓盤推出新品，樓市如何快速回籠資金將成為營銷的主要內容。
不過，有意思的是，購房者觀望氛圍濃郁，日漸減少，有樓盤卻看好灣區發展定高價捂盤惜售，樓市下半場，你怎麼看？
別墅豪宅紛紛亮相，部分別墅備案價格較高
上週六，位於中堂的卓越金茂·淺水灣143平方米純雙拼江邊別墅樣板房開放，吸引了不少來自廣州、東莞的購房者的目光。別墅三面採光，與當下市場主流的小別墅相比，該套別墅視野開闊，前院、後院、側院三院合一，庭院面積大，擁有更多的活動空間，因此受到購房者的關注。
進入7月，東莞多個樓盤的別墅產品陸續亮相。在水鄉新城片區，位於麻湧的雲城投臻園別墅也進行價格備案，首次備案價約在1.9-2.3萬元/平方米之間，毛胚別墅定價比當地精裝修洋房的備案價高2000-5000元/平方米。在東莞中心城區也少有的出現幾個住宅價格備案情況。記者從東莞市發改局官方網站看到，其中備案價格最高的是鼎峰源著，別墅面積大總價高，備案價格約3.5-3.9萬元/平方米，總價高達2000萬元以上；東城萬科中天城市花園2期別墅備案均價2.6萬元/平方米，總價約770萬元；南城萬科首鑄翡翠東望別墅、洋房備案均價約2.8萬元/平方米，總價約為300-400萬元。
東南臨深片區塘廈鎮的僑信雲起也為其144-216平方米別墅產品申請了價格備案，備案均價為3.43萬元/平方米，總價在500-750萬元之間。從備案價格來看，當下別墅產品總價最高的樓盤位於中心城區，而價格相對較低的是水鄉片區等中心城區的周邊鎮街。
不少洋房備案價在1.8萬元/平方米以下
此外，記者發現，7月有不少鎮街普通洋房進行價格備案，備案價格在1.27-2.5萬元/平方米之間不等。東莞樓盤定價兩極分化嚴重，不同區域樓盤定價不一樣，東部產業園片區和水鄉新城片區洋房定價仍然相對較低，松山湖片區樓盤定價則相對較高。
記者由東莞市發改局官方網站看到，位於中堂的卓越金茂淺水灣89-114平方米三房四房洋房產品進行首次價格備案，備案均價約16400元/平方米；東坑的金地卓越鬆湖悅灣上週備案了80套洋房，主力戶型為90-110平方米的三房四房，備案均價約1.72萬元/平方米；位於常平的金田花園花域推出142套66-110平方米一至三房洋房，備案均價1.27萬元/平方米，為上週價格備案樓盤中最低的價格。
位於松山湖片區的樓盤則定價較高。如由碧桂園、華潤、萬科、保利、金地五大開發商聯合打造、位於松山湖片區的鬆湖悅府合計推出145套98-123平方米三房、四房產品，備案均價約2.51萬元/平方米。
不完全統計數據顯示，上週東莞共有6個項目、701套新房完成了首次價格備案，其中位於麻湧、中堂、東坑的新盤備案均價在1.8萬元/平方米以下，價格處於相對較低水平。
市場：
定價合理方能撬動市場購買力
今年上半年，東南臨深片區表現亮眼。據優房超·瑞城搜介紹，2019年上半年東莞住宅供應以東南臨深片區為主戰場，供應量約49萬平方米，城區、濱海、松山湖片區供應量相當，在37-38萬平方米之間；水鄉新城片區供應量依然有限。受到供應量影響，2019年上半年東莞住宅成交以城區片區為主力，主要是單盤的撬動，特別是位於高埗的萬科第五城開盤時以16000元/平方米推貨，性價比高優勢成為城區白領購房熱選樓盤；此外，塘廈、沙田、虎門等區域同樣由於新盤入市，定價合理撬動市場，尤其是塘廈多個樓盤入市支撐，在鎮街當中供需獨領風騷。
對此，優房超·瑞城搜分析認為，從整體市場來看，外來房企在市場競爭中依然佔絕對優勢，洋房產品萬科第五城暢銷，塘廈也有星河時代、御城花園等個盤表現搶眼，主要在於價格取勝，以合理的定價或低於市場價格撬動市場購買力。
7月份，東莞樓市進入今年的下半場，除了剛需洋房產品陸續進入市場外，豪宅別墅也紛紛亮相。為回籠資金，房企將加快推貨步伐，定價迴歸理性以吸引購買力釋放。今年下半年，預計將有62個樓盤推出新品，樓市如何快速回籠資金將成為營銷的主要內容。
不過，有意思的是，購房者觀望氛圍濃郁，日漸減少，有樓盤卻看好灣區發展定高價捂盤惜售，樓市下半場，你怎麼看？
別墅豪宅紛紛亮相，部分別墅備案價格較高
上週六，位於中堂的卓越金茂·淺水灣143平方米純雙拼江邊別墅樣板房開放，吸引了不少來自廣州、東莞的購房者的目光。別墅三面採光，與當下市場主流的小別墅相比，該套別墅視野開闊，前院、後院、側院三院合一，庭院面積大，擁有更多的活動空間，因此受到購房者的關注。
進入7月，東莞多個樓盤的別墅產品陸續亮相。在水鄉新城片區，位於麻湧的雲城投臻園別墅也進行價格備案，首次備案價約在1.9-2.3萬元/平方米之間，毛胚別墅定價比當地精裝修洋房的備案價高2000-5000元/平方米。在東莞中心城區也少有的出現幾個住宅價格備案情況。記者從東莞市發改局官方網站看到，其中備案價格最高的是鼎峰源著，別墅面積大總價高，備案價格約3.5-3.9萬元/平方米，總價高達2000萬元以上；東城萬科中天城市花園2期別墅備案均價2.6萬元/平方米，總價約770萬元；南城萬科首鑄翡翠東望別墅、洋房備案均價約2.8萬元/平方米，總價約為300-400萬元。
東南臨深片區塘廈鎮的僑信雲起也為其144-216平方米別墅產品申請了價格備案，備案均價為3.43萬元/平方米，總價在500-750萬元之間。從備案價格來看，當下別墅產品總價最高的樓盤位於中心城區，而價格相對較低的是水鄉片區等中心城區的周邊鎮街。
不少洋房備案價在1.8萬元/平方米以下
此外，記者發現，7月有不少鎮街普通洋房進行價格備案，備案價格在1.27-2.5萬元/平方米之間不等。東莞樓盤定價兩極分化嚴重，不同區域樓盤定價不一樣，東部產業園片區和水鄉新城片區洋房定價仍然相對較低，松山湖片區樓盤定價則相對較高。
記者由東莞市發改局官方網站看到，位於中堂的卓越金茂淺水灣89-114平方米三房四房洋房產品進行首次價格備案，備案均價約16400元/平方米；東坑的金地卓越鬆湖悅灣上週備案了80套洋房，主力戶型為90-110平方米的三房四房，備案均價約1.72萬元/平方米；位於常平的金田花園花域推出142套66-110平方米一至三房洋房，備案均價1.27萬元/平方米，為上週價格備案樓盤中最低的價格。
位於松山湖片區的樓盤則定價較高。如由碧桂園、華潤、萬科、保利、金地五大開發商聯合打造、位於松山湖片區的鬆湖悅府合計推出145套98-123平方米三房、四房產品，備案均價約2.51萬元/平方米。
不完全統計數據顯示，上週東莞共有6個項目、701套新房完成了首次價格備案，其中位於麻湧、中堂、東坑的新盤備案均價在1.8萬元/平方米以下，價格處於相對較低水平。
市場：
定價合理方能撬動市場購買力
今年上半年，東南臨深片區表現亮眼。據優房超·瑞城搜介紹，2019年上半年東莞住宅供應以東南臨深片區為主戰場，供應量約49萬平方米，城區、濱海、松山湖片區供應量相當，在37-38萬平方米之間；水鄉新城片區供應量依然有限。受到供應量影響，2019年上半年東莞住宅成交以城區片區為主力，主要是單盤的撬動，特別是位於高埗的萬科第五城開盤時以16000元/平方米推貨，性價比高優勢成為城區白領購房熱選樓盤；此外，塘廈、沙田、虎門等區域同樣由於新盤入市，定價合理撬動市場，尤其是塘廈多個樓盤入市支撐，在鎮街當中供需獨領風騷。
對此，優房超·瑞城搜分析認為，從整體市場來看，外來房企在市場競爭中依然佔絕對優勢，洋房產品萬科第五城暢銷，塘廈也有星河時代、御城花園等個盤表現搶眼，主要在於價格取勝，以合理的定價或低於市場價格撬動市場購買力。
購房者以本地客戶為主
2017年，深圳客撤離東莞市場；2018年，深圳客小幅迴歸東莞，佔比增加；2019年，深圳客在市場中佔比仍然較少，東莞市場以東莞本地客為主。受到東莞本地客對價格敏感度偏高影響，今年上半年東莞新項目開盤呈現兩極分化狀態，定價過高樓盤去化率低，定價合理樓盤去化率較高。整體來看，今年上半年純新盤開盤去化率低於往年同期。
數據顯示，今年上半年多個純新項目開盤，去化率低於往年同期，且兩極分化嚴重，不少樓盤開盤去化率僅5-6成。據優房超·瑞城搜介紹，目前東莞項目開盤去化以東莞本地客為主，除了當地鎮街購房者外，主要是來自於周邊鎮街購買力外溢，當下市場大部分樓盤開盤現場已經較少有深圳客出現。記者發現，從定價來看，上半年不少東南臨深片區樓盤定價在2萬元/平方米以下，反而是中心城區樓盤定價在2.5萬元/平方米以上，中心城區重新迴歸一線價格區域，東南臨深片區樓盤則因潛在供應量大、限購政策持續、深圳客撤退等因素影響，定價迴歸理性。
優房超·瑞城搜認為，當下市場購房者變得越來越理性，甚至於進入觀望狀態。近來市場出現找不到客戶的現象，客戶開始隱藏起來，觀望態度越發嚴重，項目走貨乏力，開盤項目去貨率與去年同期相比，表現差強人意。
後市：
下半年約62個項目新品加推
企業融資收緊預期加強，為提高項目週轉速度，房企將繼續衝刺業績迴流資金，預計下半年東莞房企推貨速度將加快。優房超·瑞城搜統計數據顯示，預計下半年東莞一手住宅潛在供應量約為381萬平方米，截至6月底在售庫存492萬平方米，2019年的總可售庫存量達873萬平方米。
數據顯示，2019年上半年商品房開工量與去年同期相比有所增加，但仍處於近9年來的較低水平，主要是受近兩年土地供應萎縮，房企拿地不足影響，2019年上半年東莞新開工量有限。近期土地市場有所升溫，預計下半年開工節奏或有所加快，特別是近兩年在莞拿地房企以品牌房企為主，其資金較為充裕，開發週期較短，地塊項目將陸續進入開工及入市狀態。
據瞭解，今年上半年共有27個純新項目動工，主要分佈在臨深、濱海等片區，其中麻湧、松山湖、寮步皆有3大新項目開工；臨深片區多個項目近期已扎堆入市，濱海、水鄉、城區下半年潛在貨量有望加大。另外，優房超·瑞城搜不完全統計數據顯示，下半年預計約有24個全新項目集中分佈在松山湖、水鄉和東部產業園片區；共有62個項目有新品加推，松山湖、東南臨深片區將是重點加推區域。
壓力：加快資金回籠將是行業的主旋律
今年上半年東莞一手房市場成交平淡，特別是進入5、6月份，市場觀望氛圍日益嚴重，這將對下半年房企回籠資金造成壓力。預計下半年房企將會加大推貨力度，調整價格以回籠資金。
從區域分佈上來看，今年下半年松山湖片區依然是住宅新品加推的熱門區域，而城區及水鄉片區住宅供應量有所放緩；從在售存量來看，塘廈、沙田、虎門住宅在售存量排名前三，存量面積皆超過30萬平方米；下半年預推貨量仍然主要集中在虎門、寮步、塘廈和沙田等區域，新增供應量皆超過20萬平方米；總可售量塘廈、沙田、虎門排名前三，總可售貨量皆超過50萬平方米。
優房超·瑞城搜表示，當下市場以本地購房需求為主，而東莞本地需求有限，去貨速度緩慢，消化難度大。同時，由於銀保監會嚴控資金流向樓市，開發商融資難度和成本上升，承壓投資資金、債務償還及下半年銷售業績等壓力，下半年各大房企加快銷售、資金回籠會成為行業的主旋律。