日前『地產營銷人』在梳理1—5月北京住宅均價細分排名時，發現了一個有意思的現象。在3—4萬住宅均價細分排名中，居然有同一家房企開發的兩個限競房項目位列銷冠和銷亞前兩名。
這個兩個限競房項目都由中海地產開發，分別是中海雲熙和中海雲築。兩項目的成交金額合計佔比達到該品類總額的35.8%，成為該細分市場中絕對老大。
不過，風格一貫低調的中海，並沒有向市場透露成功操盤的心法，但『地產營銷人』卻有意揭開這兩個六環外項目的熱銷邏輯，畢竟在外界看來並不佔據地段優勢的限競房能獲得如此業績，一定有值得借鑑的地方。
下面，我們就突破錶象，向深層去探究一下：
1、房企品牌號召力，隱形翅膀
中海地產是一家務實的央企，在業內享有盛名，在業外流傳美譽。細數進入北京的20年間，中海地產累計開發了40餘個中高端住宅項目。不知不覺中，業主數量已超十萬人，遍及北京東南西北各個區域。
中海地產交付的社區以品質勝出，不少項目的二手房價格高於周邊小區20%，價值的創造是靠一點一滴的積累和長期口碑醞釀完成的。
自2011以來，北京中海地產的業績在其中5年都是排名第一，雖然未有大規模宣傳，但在實際市場中確實扮演舉足輕重的角色。
到了限競房時代，中海更是如魚得水，展現出非凡實力和凌厲攻勢。拿地踴躍、設計新穎、營銷迅速、全城開花，逐漸確立起霸主地位。
中海雲築效果圖
從去年瀛海府、中海京西里率先清盤，到後來中海雲築、中海雲熙狂銷，再到今年中海望京府還未開盤就一房難求，中海在每一個區域的表現幾乎都可以用一枝獨秀來形容。
從量變到質變，在北京購房者心中，今天的中海地產已成為信心、實力和過硬品質的象徵。
一家房企帶動一個區域，並非易事，但中海地產已經具備了這樣的號召力。正是中海雲築、中海雲熙兩項目的領軍作用，讓大興成為限競房成交佔比最高的區域，扭轉了購房人的消費習慣，同時也改變了樓市格局。
2、恰逢大興利好兌現最佳時點
城南計劃自去年起加速推進，今年1月，大興區又發佈分區規劃，以建設新時代首都新國門，發展新高地為規劃要義的新目標，引領北京未來30年的發展勢能。
一軸、一苑、三城、三帶、多點的空間結構，引爆中軸線及其南延長線、生態新都苑、大興新城、亦莊新城、以及北京大興國際機場臨空經濟區等多個發展重點。
魏善莊板塊作為大興的核心腹地，彙集中軸線、新機場、新國門商務區、生態新都苑等諸多利好，引爆本輪城市規劃最大利好區域。
2019年9月通航全球的北京大興國際機場，為新國門商務區奠定了堅實高效的經濟基礎。南中軸的核心之地和新機場的樞紐之機，成為創新產業帶動的首都門戶經濟增長級，也構築了一條綠色宜居、森林環繞的生態文明軸。
中海雲熙區位示意圖
中海雲熙位於魏善莊，作為北京內城與大興國際機場交通動線上的關鍵節點。項目以南中軸路為主動脈，融貫京臺高速、新機場高速、南六環、魏永路等多條交通幹線，為暢達京城各大商圈提供了便利條件。
中海雲築則位於龐各莊，除南六環、京開高速、京臺高速、新機場高速等城市主幹道環伺，還有地鐵軌道加持，4號線天宮院站距項目約4公里，有社區班車直達。小區門口還有興64路、興65路，興55路等多條公交線路連通區域內外。
恰當的拿地時點，讓中海雲熙和中海雲築兩個項目正逢城南利好集中兌現的週期，獨特的區位對應低總價高性價比的產品，顯示出不可估量的發展空間和升值潛力。
3、開發節奏和營銷策略，先人一步
『地產營銷人』發現，限競房時代的操盤邏輯與之前有很大不同，其中“快”是不二法門。中海地產的開發節奏緊湊而流暢，在中海雲熙和中海雲築這兩個項目體現的尤為充分。
中海雲築2018年2月2日拿地， 9月30日取證，三個月便實現近7億簽約業績；而中海雲熙2018年8月23日拿地，12月23日取證，只用4個月就實現開盤，五個月時間銷售超18億！據悉，該項目已進入最後的清盤階段。
這樣看，在一年內完成從拿地到售罄，在現有環境下，確實不可思議，如果沒有完善的管理流程、成熟的研發體系和周密的營銷計劃，是不可能如此高效的。
中海雲熙效果圖
另外在營銷上，中海摸透了限競房市場的規律，練就了一套獨特的打法。
2018年下半年北京樓市“由晴轉陰”， 中海雲熙和中海雲築的入市掐準市場脈搏，採取直接讓利的方式，以極具競爭力的價格開盤，迅速積攢人氣，贏得開門紅，後續藉助勢能小步快跑，逐步提價，讓購房者坐享升值通道。
這種營銷的正循環，比之去年部分項目先高後低，疲於應對的策略，更加堅決而直效，從結果看也印證了市場的走勢，節拍踩得準且實。
限競房加大了供應，外部經濟和政策瞬息萬變，這時候搶速度、拼策略，就顯得尤為重要。中海地產準備之充分，嗅覺之靈敏，預見之精確，令很多同業心悅誠服。
在『地產營銷人』看來，這種能力是系統能力，不像模仿戶型那樣容易復刻，只有企業內功的增強，才能外化為開發的環環相扣和執行的步步為營，這才是中海的底蘊之所在。
4、網紅戶型和品質社區，雙重震撼
中海的產品力一直深受市場認可，近兩年更是以網紅戶型的打造為購房者追捧。
中海雲熙的神戶型，收穫一眾粉絲尖叫，89平米三居顛覆性創新，引領了限競房產品的風潮。這一可載入樓市史冊的設計，也成為中海獨一無二的超級IP。
89㎡三居戶型全明，不僅做到了兩衛，且三室朝南，兩臥室同朝南向。面寬達9.5米，面寬進深比幾乎達到1:1的黃金比例，優於市場上大部分限競房產品。
中海雲熙89平米三居戶型示意
另外，中海雲熙76㎡的兩居戶型，不僅做到南北通透，且擴展面積高達4.5㎡左右，得房率超高。不到300萬的總價，疊加出色產品力，這種誘惑，購房者自然無法抵抗。
中海雲築打造的是一個低密墅區，洋房、合院規劃帶來更高舒適度。89m²的洋房三室兩廳一衛，南北通透，明廚明衛、衛生間乾溼分離，餐客一體。266平米的合院為京派官式建築，地上三層地下兩層，四間臥室全部在地上，擴展空間豐富，750萬的總價完全可作第一居所使用。
中海雲築合院效果圖
更值得一提的是，中海雲築定製四大全性能空間系統，以108項精工細節兌現精裝品質，譬如：廚房高低操作檯、感應無影燈、魔術插座、玄關感應夜燈、重力掛鉤、超強隔音降噪LOW-E玻璃、USB集成插座等人性化配置，即使在純住宅項目中也極為罕見。
為進一步提升品質，中海雲熙和中海雲築均採用了中海地產旗下自有品牌興海物聯重磅構築的智慧社區規劃體系。應用全球領先、國內一流的華為智能化系統和IOT物聯網技術，集合一線智能化設備終端，實現智慧安防+智能物業服務，讓社區更便捷、安全、高效。
中海雲築示範區實景
中海雲熙園林近日發佈了最新的園林景觀升級效果圖，園區橫縱雙軸加三個宅間主題花園，整體感覺神似中海望京府，具備了高端社區的品相。
中海雲熙園林效果圖
由於充分考慮到社區客群年輕化的特點，中海雲熙以美學生活館為理念，分佈全齡態兒童娛樂區和健身休閒區，濃郁的現代斑駁光影氣息，開敞的中心詩意歸心會客廳、功能清晰的入戶宅間花園組團，加之800米北京最長最安全最酷炫的夢想夜光跑道，讓熱愛藝術和運動的業主更加愜意舒心。
中海雲熙“詩意歸心”生活美學館效果圖
中海雲熙、中海雲築兩個項目的熱銷，起碼說明一個問題：六環外限競房一樣可以賣得好、賣得快。但關鍵是誰有能力定義區域，誰有號召力帶來客戶，誰有本事創新產品，誰有底氣閃電營銷，這麼一看，敢上陣的開發商就不多了。
中海雲熙聽楓學堂效果圖
最後公佈一個消息：6月份，中海地產迎來40週年感恩回饋季！購房者將再獲福利。雲築、雲熙兩項目將推出部分特惠房源，套數不多，感興趣的朋友莫錯過良機！