文/曾雪蘋
在住宅產品供應不足的情況下，投資者們將目光轉向了以SOHO、LOFT為主的公寓市場。戴德樑行數據顯示，今年前2個月，重慶公寓產品供應量為1.7萬方，成交體量達到31.77萬方。不過整體而言，重慶公寓產品市場存量達到130萬方，市場存量依然較大。基於市場以往經驗和今年的新變化、新政策，業內人士對公寓市場走向提出了不同看法。
公寓成交均價連續兩月下滑
戴德樑行提供的數據顯示， 2017年2月 SOHO 成交 4.88萬方，成交價格 7397元/㎡，LOFT 成交2.83萬平方米，成交價格8029元/㎡。環比1月，成交量紛紛下滑，其中SOHO下滑幅度達40%。
（數據來源：戴德樑行）
而根據該機構提供的2014-2017年2月商務各業態成交佔比和均價走勢圖來看，雖公寓產品在整個商務市場的成交佔比呈現上升趨勢，但公寓產品的成交均價近兩個月呈現下跌趨勢，其中loft環比1月，成交均價下降了1616元/㎡。
與此同時，SOHO成交的主力戶型在50㎡以下、LOFT成交的主力戶型在60㎡以下，成交總價主要集中在40萬以內，且公寓的主力消費人群是投資者。戴德樑行房地產顧問(重慶)有限公司總經理江冰河分析到，公寓產品的功能主要是投資、辦公，僅有少部分“住宅性公寓”滿足居住功能，但也不適合長期居住。
同時江冰河還指出核心地段的公寓產品表現一直不錯，具備較強的投資屬性。正合股份重慶公司副總經理衛妍也認為，具有公建住宅化實現居住功能的公寓、帶有強勢教育指標、具有商圈投資功能等優勢的項目市場表現優秀。
正處於公寓蓄客階段的江廈星光匯營銷人員指出，“從前期接待的客戶來看，意向客戶主要是為了投資、其次是辦公”；魯能九龍花園即將推出的SOHO、LOFT產品具備“通氣”、免試入讀魯能育才中學的優勢，不僅受到投資客青睞，居住功能也被認可。
存量達130萬方，去化壓力大
從市場存量來看，截止2017年2月底，重慶SOHO產品的市場存量為90.22萬方，環比增長2.4%，同比下降2.7%，去化週期為18個月。截止2017年2月底，重慶LOFT產品的市場存量為38.95萬方，環比增長0.3%，同比下降12.6%，去化週期為14個月。這也就意味著，截止今年2月底，重慶市場的公寓存量達到約為130萬方。
一位不願具名的業內人士認為，因今年新批地塊的商業指標沒有以前重，今年公寓的供應預計會減少30%左右，且供應主要集中在商圈，其中解放碑商圈居多。但面對130方的公寓庫存量，他認為公寓去化壓力會很大：“公寓去化一直都是老大難問題”。在他看來，雖然現在因住宅供應量減少，導致少量客戶分流到公寓市場，但整體來說，這類客群依然很少，因為沒有必買的理由，很多人買了不知道可以幹什麼。
“從去化端看，每年SOHO成交量在40萬方，SOHO在30萬方，供需矛盾凸顯，SOHO、LOFT的去化都存在明顯壓力。”正合股份重慶公司副總經理衛妍分析指出，公寓去化壓力來自於三個方面，一是本身庫存壓力大；二是宏觀經濟下行導致實體經濟疲軟，拖累辦公、投資市場低迷；三是因周邊商務氛圍不濃厚，或者是開發商為分解過剩商業商務體量的無奈之舉，很多公寓項目在誕生之初就有些非依需而定。
不過，戴德樑行房地產顧問(重慶)有限公司總經理江冰河則表示“還不好判斷”。他指出，“今年市場的公寓供應量數據還無法預估，無法準確地判斷市場走向。”
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