買了就後悔了。
劉女士6月初在長沙芙蓉中路某樓盤買下一建築面積約40平方米的LOFT公寓後，聽說目前長沙的商業、公寓比較滯銷，加上地處醫院周邊或風水不好，想轉手或退房但未能如願。
7月8日，中原（湖南）房地產代理有限公司董事、總經理胡治鋼在做客長沙樂居《地產會客廳》時證實，今年上半年長沙市內五區商務公寓供應88.3萬平方米，同比增加76%，成交48.8萬平方米，卻同比減少了11%。長沙市的公寓市場供過於求加劇，存量增加至163萬平方米，去化週期增至20個月。
同樣一組數據則更令人憂慮。來自中原地產的最新商業數據還顯示，今年上半年長沙市內五區商業項目供應23.29萬平方米，同比減少40%；成交11.35萬平方米，同比減少60%。雖然長沙市的商業已放緩了供應步伐，但去化也明顯降速，存量已達480萬平方米，去化週期增至254個月。
業內人士表示，類似長沙這樣的二線城市商業應該還有發展空間，未來商業地產的熱點定位在社區商業、城市文旅或較為合適。
商業去化週期254個月
近年來，長沙的商業項目庫存居高不下，去化緩慢，供過於求的矛盾不斷在加劇。
早在2016年，就有市場機構分析預警，長沙的商業項目去庫存週期已達10年以上。然而，隨著城市多中心發展和商業配比率增加，長沙市不同的地段出現了各種多元化的購物中心。尤其在2015年至2018年，長沙購物中心蓬勃發展，四面開花。2018年，長沙開業的購物中心已達14個，2019年預計開業的購物中心或有8個，僅這兩年開業的商業面積或達70萬-80萬平方米。
一般而言，住宅限購會加快商業的去化，但長沙的公寓則是跟風開發。
以融創融公館（又名融創臻苑）為例，其專門開發的一棟酒店式公寓，本身是住宅性質被限購。開發商為了將該公寓商業化運營，不僅用一堵牆將公寓隔離在小區之外，還將物管費在其他住宅2.6元/平方米每月的基礎上提高到3.5元/平方米每月，被部分業主不斷投訴。
儘管今年長沙市內五區商業的供應量和成交量均在減少，但隨著去化速度的放慢，以月均不到2萬平方米的去化速度，480萬平方米現有不增的庫存量，則需要21年才能消化完。
對於163萬平方米的公寓存量、20個月的去化週期，在胡治鋼看來，今年長沙市的公寓市場和以前有很大的不同，以前大部分以平層為主，如今則是loft公寓扎堆。
價格和規劃待優化
胡治鋼認為，長沙商業去化緩慢的主要原因在於價格。
“以前長沙的公寓可能是通過多渠道來變現刺激公寓銷售，現在的公寓則直接以高週轉變現來彌補到住宅不能溢價的空間，而不是高週轉銷售變現，導致銷售難度增加。”他說。
與一些熱點城市住宅價格遠高於商業所不同的是，長沙的住宅價格處於較低水平，而商業項目的價格則高於住宅不少。這在一些投資客心中對商業氣氛形成了“阻礙”，遏制了商業的去化。
此外，規劃的商住比也有待優化。
國內一些城市樓盤商住比1:9，而長沙的商住比普遍為2:8或3:7，甚至有的高達5:5，或與地方政府力推樓宇經濟增加商業稅收有關，導致商業庫存量在前期基礎上增加新的積壓。
未來商業熱點或在社區商業、城市文旅。
“從目前看，商業項目存量較大，變現較為困難，但從長期看，長沙這樣一個千萬級人口的城市還是很需要商業，長沙的商業項目還是有一個發展空間。”胡治鋼表示。
這一點也得到了湖南新港聯行置業有限公司總經理佘小青的認同。他認為，無論是購物中心還是商業公寓，未來商業運營更顯重要。
“未來商業地產的發展方向，或主要集中於社區商業、城市文旅。”佘小青說，只有在現有運營模式上進行創新突破，解決開發商銷售、投資者穩定回報、品牌商家與運營公司長期存活、保障商業增值等問題，才能形成一個多方共贏的商業全鏈。
