正文共：6081字
預計閱讀時間：16分鐘
文／馬千里、姚鄭康
"正文共：6081字
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文／馬千里、姚鄭康
調研感受
城市主要規劃依附南京，自身經濟發展“失速”
從政府到人民，對南京歸屬感都強過合肥
投資氛圍集中在寧滁邊界，市區還是以自住剛改為主
購買力靠棚改居多，購買力有限
本地客對房價承受能力有限
滁州市設2區（琅琊區、南譙區），轄4縣、代管2市。市轄區範圍包括南譙區與琅琊區兩區。市轄區市場板塊與市政規劃按照方位分為城中、城北、城南、城東四個板塊。
城中——老城區位於琅琊區，發展趨於飽和；城南——政務新區位於南譙區，目前滁州市政府所在地，同時也是優先發展的新區，目前配套設施已經純熟；城北——琅琊新區位於琅琊區北部，規劃上發展晚於城南；城東——蘇滁產業園南北分跨南譙區與琅琊區，是全市工業集中所在，承接部分蘇州工業轉移。除此之外，南譙區烏衣鎮板塊位於城市最南，緊靠南京江北新區，市場與市轄區各板塊相對獨立。
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調研感受
城市主要規劃依附南京，自身經濟發展“失速”
從政府到人民，對南京歸屬感都強過合肥
投資氛圍集中在寧滁邊界，市區還是以自住剛改為主
購買力靠棚改居多，購買力有限
本地客對房價承受能力有限
滁州市設2區（琅琊區、南譙區），轄4縣、代管2市。市轄區範圍包括南譙區與琅琊區兩區。市轄區市場板塊與市政規劃按照方位分為城中、城北、城南、城東四個板塊。
城中——老城區位於琅琊區，發展趨於飽和；城南——政務新區位於南譙區，目前滁州市政府所在地，同時也是優先發展的新區，目前配套設施已經純熟；城北——琅琊新區位於琅琊區北部，規劃上發展晚於城南；城東——蘇滁產業園南北分跨南譙區與琅琊區，是全市工業集中所在，承接部分蘇州工業轉移。除此之外，南譙區烏衣鎮板塊位於城市最南，緊靠南京江北新區，市場與市轄區各板塊相對獨立。
GDP增速
降至9%，工業為主但缺乏拳頭產業
近年，滁州經濟發展面臨“失速”，缺乏拳頭企業。2018年滁州GDP同比增速降至9%，在全國範圍內雖處於較快水平，但較2010年高點的16%相去甚遠。在工業強市的方針下，滁州連續開闢的蘇滁產業園以及位於天長市的滁州高新區使得第二產業在全市GDP中的佔比逐年上升，至2018年已突破半數達到52%。然而雖然工業比重上升，但是工業為城市發展提供的動能卻並不理想。
具體來看，滁州第二產業主要以白色電器為主，伴有汽車、食品類產業。白色電器有例如西門子、康佳等，主要以洗衣機、冰箱、洗碗機為主；汽車方面擁有重慶創維、獵豹汽車、長久集團等；食品類則有盼盼、銀鷺、六個核桃等。總體來說，滁州有一定第二產業基礎，但較雜較小，缺乏拳頭企業為城市經濟泵能。
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城市主要規劃依附南京，自身經濟發展“失速”
從政府到人民，對南京歸屬感都強過合肥
投資氛圍集中在寧滁邊界，市區還是以自住剛改為主
購買力靠棚改居多，購買力有限
本地客對房價承受能力有限
滁州市設2區（琅琊區、南譙區），轄4縣、代管2市。市轄區範圍包括南譙區與琅琊區兩區。市轄區市場板塊與市政規劃按照方位分為城中、城北、城南、城東四個板塊。
城中——老城區位於琅琊區，發展趨於飽和；城南——政務新區位於南譙區，目前滁州市政府所在地，同時也是優先發展的新區，目前配套設施已經純熟；城北——琅琊新區位於琅琊區北部，規劃上發展晚於城南；城東——蘇滁產業園南北分跨南譙區與琅琊區，是全市工業集中所在，承接部分蘇州工業轉移。除此之外，南譙區烏衣鎮板塊位於城市最南，緊靠南京江北新區，市場與市轄區各板塊相對獨立。
GDP增速
降至9%，工業為主但缺乏拳頭產業
近年，滁州經濟發展面臨“失速”，缺乏拳頭企業。2018年滁州GDP同比增速降至9%，在全國範圍內雖處於較快水平，但較2010年高點的16%相去甚遠。在工業強市的方針下，滁州連續開闢的蘇滁產業園以及位於天長市的滁州高新區使得第二產業在全市GDP中的佔比逐年上升，至2018年已突破半數達到52%。然而雖然工業比重上升，但是工業為城市發展提供的動能卻並不理想。
具體來看，滁州第二產業主要以白色電器為主，伴有汽車、食品類產業。白色電器有例如西門子、康佳等，主要以洗衣機、冰箱、洗碗機為主；汽車方面擁有重慶創維、獵豹汽車、長久集團等；食品類則有盼盼、銀鷺、六個核桃等。總體來說，滁州有一定第二產業基礎，但較雜較小，缺乏拳頭企業為城市經濟泵能。
政策調控
“真空”，無備案限制僅存輕微限貸
調控政策目前“真空”，除去“認貸不認房”的限貸規則外，無其他任何調控政策。2018年曾宣佈將加強商品住房價格備案管理，但後無下文。
限貸方面，利率2018年下半年至今無變動，首套房利率上浮20%，二套房利率上浮30%，部分銀行如徽商銀行、興業銀行可做利率上浮25%。首付比例上首套房首付不低於20%（總價100萬以上須30%），二套房首付不低於40%，三套房則須首付60%。
棚改規模
棚改補償標準低於房價
實際開工市區“降速”郊縣“提速”
目前棚改計劃量大但補償標準低，實際開工多集中在郊縣。2017年後滁州棚改實行貨幣化安置，意在鼓勵置業去化市場庫存，2019年1-4月貨幣化安置佔全市開工量的38%。未來滁州仍有較大棚改空間，單2019年待改造項目達66個，共26209套。
市轄區內老城區棚改多以自建房和廠房為主，拆遷補償款在6000-7000元/㎡間，低於城南改善項目均價。但好在拆遷面積普遍較大，用面積換金額加上購房補貼，市轄區棚改客前往城南“以舊換新”問題不大。但是2019年以來市轄區棚改進度緩慢，琅琊區和南譙區開工率分別為12%和9%。
與此相對，當前郊縣棚改“勁頭十足”。2019年1-4月，郊縣4縣2市大多將全年計劃完成過半，鳳陽縣開工率甚至達到127%。郊縣補償款在3000-4000元/㎡之間，多選擇房價偏低的城北或城東。
購買力
城市人口基數低且購買力貧弱
房價收入比逐年上升
滁州是一個人口流出性城市，同時人口基數較低。2018年末常住人口411萬人，除去下屬縣市4縣2市以外實際人數不多，市轄區總人口僅55萬人。合肥與南京的夾心位置並未給城市帶來人口的充裕，反而有“虹吸效應“，常住-戶籍人口比常年小於1。外出求學罕有返鄉工作者。近年來產業導入帶來了一部分二產人口，但這些人群多集中在城東，雖對全市人口增長做出了一定貢獻，但實際對其他板塊影響了。
此外，滁州城鎮居民購買力薄弱，民富基礎較弱。2018年滁州城鎮居民可支配收入為31230元，市轄區內佔主要置業群體的是企事業單位，平均收入水平4000元/月左右。從房價收入比可以看到，2016年後隨著房價上漲滁州本地客對新房的支付能力進一步下滑。
人口的少而貧的綜合體現在於城市內綜合性商圈較少，至夜晚21：00市內不少地方便行人寥寥，店鋪紛紛打烊、門可羅雀。
圖：2015年-2018年滁州房價收入比變化情況（年）
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調研感受
城市主要規劃依附南京，自身經濟發展“失速”
從政府到人民，對南京歸屬感都強過合肥
投資氛圍集中在寧滁邊界，市區還是以自住剛改為主
購買力靠棚改居多，購買力有限
本地客對房價承受能力有限
滁州市設2區（琅琊區、南譙區），轄4縣、代管2市。市轄區範圍包括南譙區與琅琊區兩區。市轄區市場板塊與市政規劃按照方位分為城中、城北、城南、城東四個板塊。
城中——老城區位於琅琊區，發展趨於飽和；城南——政務新區位於南譙區，目前滁州市政府所在地，同時也是優先發展的新區，目前配套設施已經純熟；城北——琅琊新區位於琅琊區北部，規劃上發展晚於城南；城東——蘇滁產業園南北分跨南譙區與琅琊區，是全市工業集中所在，承接部分蘇州工業轉移。除此之外，南譙區烏衣鎮板塊位於城市最南，緊靠南京江北新區，市場與市轄區各板塊相對獨立。
GDP增速
降至9%，工業為主但缺乏拳頭產業
近年，滁州經濟發展面臨“失速”，缺乏拳頭企業。2018年滁州GDP同比增速降至9%，在全國範圍內雖處於較快水平，但較2010年高點的16%相去甚遠。在工業強市的方針下，滁州連續開闢的蘇滁產業園以及位於天長市的滁州高新區使得第二產業在全市GDP中的佔比逐年上升，至2018年已突破半數達到52%。然而雖然工業比重上升，但是工業為城市發展提供的動能卻並不理想。
具體來看，滁州第二產業主要以白色電器為主，伴有汽車、食品類產業。白色電器有例如西門子、康佳等，主要以洗衣機、冰箱、洗碗機為主；汽車方面擁有重慶創維、獵豹汽車、長久集團等；食品類則有盼盼、銀鷺、六個核桃等。總體來說，滁州有一定第二產業基礎，但較雜較小，缺乏拳頭企業為城市經濟泵能。
政策調控
“真空”，無備案限制僅存輕微限貸
調控政策目前“真空”，除去“認貸不認房”的限貸規則外，無其他任何調控政策。2018年曾宣佈將加強商品住房價格備案管理，但後無下文。
限貸方面，利率2018年下半年至今無變動，首套房利率上浮20%，二套房利率上浮30%，部分銀行如徽商銀行、興業銀行可做利率上浮25%。首付比例上首套房首付不低於20%（總價100萬以上須30%），二套房首付不低於40%，三套房則須首付60%。
棚改規模
棚改補償標準低於房價
實際開工市區“降速”郊縣“提速”
目前棚改計劃量大但補償標準低，實際開工多集中在郊縣。2017年後滁州棚改實行貨幣化安置，意在鼓勵置業去化市場庫存，2019年1-4月貨幣化安置佔全市開工量的38%。未來滁州仍有較大棚改空間，單2019年待改造項目達66個，共26209套。
市轄區內老城區棚改多以自建房和廠房為主，拆遷補償款在6000-7000元/㎡間，低於城南改善項目均價。但好在拆遷面積普遍較大，用面積換金額加上購房補貼，市轄區棚改客前往城南“以舊換新”問題不大。但是2019年以來市轄區棚改進度緩慢，琅琊區和南譙區開工率分別為12%和9%。
與此相對，當前郊縣棚改“勁頭十足”。2019年1-4月，郊縣4縣2市大多將全年計劃完成過半，鳳陽縣開工率甚至達到127%。郊縣補償款在3000-4000元/㎡之間，多選擇房價偏低的城北或城東。
購買力
城市人口基數低且購買力貧弱
房價收入比逐年上升
滁州是一個人口流出性城市，同時人口基數較低。2018年末常住人口411萬人，除去下屬縣市4縣2市以外實際人數不多，市轄區總人口僅55萬人。合肥與南京的夾心位置並未給城市帶來人口的充裕，反而有“虹吸效應“，常住-戶籍人口比常年小於1。外出求學罕有返鄉工作者。近年來產業導入帶來了一部分二產人口，但這些人群多集中在城東，雖對全市人口增長做出了一定貢獻，但實際對其他板塊影響了。
此外，滁州城鎮居民購買力薄弱，民富基礎較弱。2018年滁州城鎮居民可支配收入為31230元，市轄區內佔主要置業群體的是企事業單位，平均收入水平4000元/月左右。從房價收入比可以看到，2016年後隨著房價上漲滁州本地客對新房的支付能力進一步下滑。
人口的少而貧的綜合體現在於城市內綜合性商圈較少，至夜晚21：00市內不少地方便行人寥寥，店鋪紛紛打烊、門可羅雀。
圖：2015年-2018年滁州房價收入比變化情況（年）
房價水平
地價上漲推高房價
但購買力不足致漲幅緩慢
滁州市場2018年下半年年明顯轉涼，感受到合肥土地市場收緊，購房者觀望心理較重，部分項目日均到訪量銳減至10組左右。直至2019年上半年隨著土地市場上恆大拿下琅琊區新地王，市場有所抬頭，剛需案場到訪成交率升至4成。
滁州市區房價上漲主要受地價”成本性“推動，各板塊間房價梯度鮮明。市場均價以城南為首，2014年為4000元/㎡左右，至2016年漲至6000元/㎡，2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升，房價漲幅猛烈，一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
滁州市轄區房價上漲主要受地價“成本性”推動。在金鵬、弘陽等房企屢奪地王下土拍市場逐漸升溫，不斷升高的地價推高了銷售許可備案價格。2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升帶動供給側房價上行。
然而，由於購房者購買力的不足，導致房價上漲緩慢。城市購房者對房價敏感，單價1萬和總價100萬是心理紅線，在售項目均將產品打造成毛坯以貼近購房者心理價位。2017年-2018年市場火熱的時候部分項目嘗試過精裝產品，精裝價1500元/㎡，但去化表現相比其他毛坯競品較慢。大多數項目採取“備高賣低”，實際成交價格遠低於銷售許可備案價，如某調研項目備案價10000元/㎡但實際成交均價僅8000元/㎡。受此影響下，滁州實際新房成交價格上漲緩慢。
目前，各板塊間價格梯度鮮明。市場均價以城南為首， 2016年房價6000元/㎡左右，2018年至2019年上半年在成本推動下一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
客戶結構
投資、自住板塊分化市區剛改為主，中小面積三房是市場主力
由於緊靠核心二線南京，滁州市場購房者本地與外地、自住與投資、剛需與改善並存，但是所在區域不同。外地投資客多聚集於與南京直接接壤的來安縣汊河、南譙區烏衣和全椒縣。本地自住剛改客群則多集中於市轄區內。兩個市場相對獨立，市場結構也互不相同。
緊靠南京的郊縣板塊以投資客為主，市場整體在連接南京的滁寧快速路、地鐵延長線和輕軌S1、S4號線相繼落地下持續火熱。相對較低的房價、日漸完善的配套、宜人的居住環境使得板塊內樓盤備受青睞，如碧桂園在烏衣鎮的大盤無論是別墅還是洋房板塊均開盤即售罄，供不應求。
市轄區內市場雖也受南京概念波及，但實際購房者多為本地客。城南是改善板塊，本地改善客佔比達80%以上，以自住為主。城東剛需和投資並存，全市最低的房價和輕軌S1號線的落地極為誘人，本地剛需客與外地投資客五五分成，但由於配套欠缺入住率不高。而與南京接壤區域則集聚投資客，以烏衣為例，來自南京為主的投資客佔據了成交的90%以上。
在市轄區內，目前市場主力供求房源是90-140㎡三房，四房產品多為城南在售項目內別墅產品，雖供應量大但成交表現一般。從項目實際去化來看，小面積段去化更快更受購房者青睞，90-120平方米麵積段依舊是滁州剛需客的優選對象。
在購房偏好上，購房者首要考慮房價高低，在剛需改善客群分別流向城南城東後，學區房概念接受度不高，僅能承受500元/㎡左右的溢價。至於是否是品牌房企則毫無優勢可言。
土地市場
土地成交體量持續走低，低密度地塊是老大難
滁州對各板塊定位不同，在土地供應上也有所區分：
城中：目前已無太多待開發土地；
城北：定位高端低密，待開發土地目前多用於公共綠地與少量棚改回遷房，未來低廉的地價成本適合開發品質住宅。
城東：主打剛需住宅，供地容積率較高。
城南：定位改善，土地供應以低密度為主，近年所供涉宅地塊容積率均在2.0以下。
從近年土地成交走勢可以看到，房企對於政府主推的低密地塊“意興闌珊”，成交體量逐漸降低。2017年二季度以後隨著低密地塊佔比逐漸走高，土地市場成交表現一路下滑，單季成交體量均低於同期歷史值。可見低密度地塊是房企心中的“老大難”。
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文／馬千里、姚鄭康
調研感受
城市主要規劃依附南京，自身經濟發展“失速”
從政府到人民，對南京歸屬感都強過合肥
投資氛圍集中在寧滁邊界，市區還是以自住剛改為主
購買力靠棚改居多，購買力有限
本地客對房價承受能力有限
滁州市設2區（琅琊區、南譙區），轄4縣、代管2市。市轄區範圍包括南譙區與琅琊區兩區。市轄區市場板塊與市政規劃按照方位分為城中、城北、城南、城東四個板塊。
城中——老城區位於琅琊區，發展趨於飽和；城南——政務新區位於南譙區，目前滁州市政府所在地，同時也是優先發展的新區，目前配套設施已經純熟；城北——琅琊新區位於琅琊區北部，規劃上發展晚於城南；城東——蘇滁產業園南北分跨南譙區與琅琊區，是全市工業集中所在，承接部分蘇州工業轉移。除此之外，南譙區烏衣鎮板塊位於城市最南，緊靠南京江北新區，市場與市轄區各板塊相對獨立。
GDP增速
降至9%，工業為主但缺乏拳頭產業
近年，滁州經濟發展面臨“失速”，缺乏拳頭企業。2018年滁州GDP同比增速降至9%，在全國範圍內雖處於較快水平，但較2010年高點的16%相去甚遠。在工業強市的方針下，滁州連續開闢的蘇滁產業園以及位於天長市的滁州高新區使得第二產業在全市GDP中的佔比逐年上升，至2018年已突破半數達到52%。然而雖然工業比重上升，但是工業為城市發展提供的動能卻並不理想。
具體來看，滁州第二產業主要以白色電器為主，伴有汽車、食品類產業。白色電器有例如西門子、康佳等，主要以洗衣機、冰箱、洗碗機為主；汽車方面擁有重慶創維、獵豹汽車、長久集團等；食品類則有盼盼、銀鷺、六個核桃等。總體來說，滁州有一定第二產業基礎，但較雜較小，缺乏拳頭企業為城市經濟泵能。
政策調控
“真空”，無備案限制僅存輕微限貸
調控政策目前“真空”，除去“認貸不認房”的限貸規則外，無其他任何調控政策。2018年曾宣佈將加強商品住房價格備案管理，但後無下文。
限貸方面，利率2018年下半年至今無變動，首套房利率上浮20%，二套房利率上浮30%，部分銀行如徽商銀行、興業銀行可做利率上浮25%。首付比例上首套房首付不低於20%（總價100萬以上須30%），二套房首付不低於40%，三套房則須首付60%。
棚改規模
棚改補償標準低於房價
實際開工市區“降速”郊縣“提速”
目前棚改計劃量大但補償標準低，實際開工多集中在郊縣。2017年後滁州棚改實行貨幣化安置，意在鼓勵置業去化市場庫存，2019年1-4月貨幣化安置佔全市開工量的38%。未來滁州仍有較大棚改空間，單2019年待改造項目達66個，共26209套。
市轄區內老城區棚改多以自建房和廠房為主，拆遷補償款在6000-7000元/㎡間，低於城南改善項目均價。但好在拆遷面積普遍較大，用面積換金額加上購房補貼，市轄區棚改客前往城南“以舊換新”問題不大。但是2019年以來市轄區棚改進度緩慢，琅琊區和南譙區開工率分別為12%和9%。
與此相對，當前郊縣棚改“勁頭十足”。2019年1-4月，郊縣4縣2市大多將全年計劃完成過半，鳳陽縣開工率甚至達到127%。郊縣補償款在3000-4000元/㎡之間，多選擇房價偏低的城北或城東。
購買力
城市人口基數低且購買力貧弱
房價收入比逐年上升
滁州是一個人口流出性城市，同時人口基數較低。2018年末常住人口411萬人，除去下屬縣市4縣2市以外實際人數不多，市轄區總人口僅55萬人。合肥與南京的夾心位置並未給城市帶來人口的充裕，反而有“虹吸效應“，常住-戶籍人口比常年小於1。外出求學罕有返鄉工作者。近年來產業導入帶來了一部分二產人口，但這些人群多集中在城東，雖對全市人口增長做出了一定貢獻，但實際對其他板塊影響了。
此外，滁州城鎮居民購買力薄弱，民富基礎較弱。2018年滁州城鎮居民可支配收入為31230元，市轄區內佔主要置業群體的是企事業單位，平均收入水平4000元/月左右。從房價收入比可以看到，2016年後隨著房價上漲滁州本地客對新房的支付能力進一步下滑。
人口的少而貧的綜合體現在於城市內綜合性商圈較少，至夜晚21：00市內不少地方便行人寥寥，店鋪紛紛打烊、門可羅雀。
圖：2015年-2018年滁州房價收入比變化情況（年）
房價水平
地價上漲推高房價
但購買力不足致漲幅緩慢
滁州市場2018年下半年年明顯轉涼，感受到合肥土地市場收緊，購房者觀望心理較重，部分項目日均到訪量銳減至10組左右。直至2019年上半年隨著土地市場上恆大拿下琅琊區新地王，市場有所抬頭，剛需案場到訪成交率升至4成。
滁州市區房價上漲主要受地價”成本性“推動，各板塊間房價梯度鮮明。市場均價以城南為首，2014年為4000元/㎡左右，至2016年漲至6000元/㎡，2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升，房價漲幅猛烈，一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
滁州市轄區房價上漲主要受地價“成本性”推動。在金鵬、弘陽等房企屢奪地王下土拍市場逐漸升溫，不斷升高的地價推高了銷售許可備案價格。2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升帶動供給側房價上行。
然而，由於購房者購買力的不足，導致房價上漲緩慢。城市購房者對房價敏感，單價1萬和總價100萬是心理紅線，在售項目均將產品打造成毛坯以貼近購房者心理價位。2017年-2018年市場火熱的時候部分項目嘗試過精裝產品，精裝價1500元/㎡，但去化表現相比其他毛坯競品較慢。大多數項目採取“備高賣低”，實際成交價格遠低於銷售許可備案價，如某調研項目備案價10000元/㎡但實際成交均價僅8000元/㎡。受此影響下，滁州實際新房成交價格上漲緩慢。
目前，各板塊間價格梯度鮮明。市場均價以城南為首， 2016年房價6000元/㎡左右，2018年至2019年上半年在成本推動下一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
客戶結構
投資、自住板塊分化市區剛改為主，中小面積三房是市場主力
由於緊靠核心二線南京，滁州市場購房者本地與外地、自住與投資、剛需與改善並存，但是所在區域不同。外地投資客多聚集於與南京直接接壤的來安縣汊河、南譙區烏衣和全椒縣。本地自住剛改客群則多集中於市轄區內。兩個市場相對獨立，市場結構也互不相同。
緊靠南京的郊縣板塊以投資客為主，市場整體在連接南京的滁寧快速路、地鐵延長線和輕軌S1、S4號線相繼落地下持續火熱。相對較低的房價、日漸完善的配套、宜人的居住環境使得板塊內樓盤備受青睞，如碧桂園在烏衣鎮的大盤無論是別墅還是洋房板塊均開盤即售罄，供不應求。
市轄區內市場雖也受南京概念波及，但實際購房者多為本地客。城南是改善板塊，本地改善客佔比達80%以上，以自住為主。城東剛需和投資並存，全市最低的房價和輕軌S1號線的落地極為誘人，本地剛需客與外地投資客五五分成，但由於配套欠缺入住率不高。而與南京接壤區域則集聚投資客，以烏衣為例，來自南京為主的投資客佔據了成交的90%以上。
在市轄區內，目前市場主力供求房源是90-140㎡三房，四房產品多為城南在售項目內別墅產品，雖供應量大但成交表現一般。從項目實際去化來看，小面積段去化更快更受購房者青睞，90-120平方米麵積段依舊是滁州剛需客的優選對象。
在購房偏好上，購房者首要考慮房價高低，在剛需改善客群分別流向城南城東後，學區房概念接受度不高，僅能承受500元/㎡左右的溢價。至於是否是品牌房企則毫無優勢可言。
土地市場
土地成交體量持續走低，低密度地塊是老大難
滁州對各板塊定位不同，在土地供應上也有所區分：
城中：目前已無太多待開發土地；
城北：定位高端低密，待開發土地目前多用於公共綠地與少量棚改回遷房，未來低廉的地價成本適合開發品質住宅。
城東：主打剛需住宅，供地容積率較高。
城南：定位改善，土地供應以低密度為主，近年所供涉宅地塊容積率均在2.0以下。
從近年土地成交走勢可以看到，房企對於政府主推的低密地塊“意興闌珊”，成交體量逐漸降低。2017年二季度以後隨著低密地塊佔比逐漸走高，土地市場成交表現一路下滑，單季成交體量均低於同期歷史值。可見低密度地塊是房企心中的“老大難”。
企業競爭
品牌房企拿地意願下滑後續拿地多出於戰略考量
目前進駐滁州的品牌房企主要包括碧桂園、恆大、正榮等，本地房企龍頭是金鵬。金鵬以門窗、建築起家，2008年起涉足房地產，擁有項目較多，目前全市在售項目達5個。但“能力越大責任越大”，城南低密度地王等高成本地塊均由其開發。
從各房企近年在滁州土地市場拿地情況可看到：品牌房企對滁州由“加倉”轉為“持倉”。事實上從2016年至今各房企在滁拿地情況可以發現，一方面絕大多數土地由政府及相關企業“自掛自拍”，實質房企參拍不高；另一方面品牌房企主要在2017年大舉“加倉”，當年土拍成交份額達44%，此後成交份額驟降，深耕意願不再，僅收取零星地塊以“持倉”，2018年至今所有入滁品牌房企拿地共計僅有6幅。
"正文共：6081字
預計閱讀時間：16分鐘
文／馬千里、姚鄭康
調研感受
城市主要規劃依附南京，自身經濟發展“失速”
從政府到人民，對南京歸屬感都強過合肥
投資氛圍集中在寧滁邊界，市區還是以自住剛改為主
購買力靠棚改居多，購買力有限
本地客對房價承受能力有限
滁州市設2區（琅琊區、南譙區），轄4縣、代管2市。市轄區範圍包括南譙區與琅琊區兩區。市轄區市場板塊與市政規劃按照方位分為城中、城北、城南、城東四個板塊。
城中——老城區位於琅琊區，發展趨於飽和；城南——政務新區位於南譙區，目前滁州市政府所在地，同時也是優先發展的新區，目前配套設施已經純熟；城北——琅琊新區位於琅琊區北部，規劃上發展晚於城南；城東——蘇滁產業園南北分跨南譙區與琅琊區，是全市工業集中所在，承接部分蘇州工業轉移。除此之外，南譙區烏衣鎮板塊位於城市最南，緊靠南京江北新區，市場與市轄區各板塊相對獨立。
GDP增速
降至9%，工業為主但缺乏拳頭產業
近年，滁州經濟發展面臨“失速”，缺乏拳頭企業。2018年滁州GDP同比增速降至9%，在全國範圍內雖處於較快水平，但較2010年高點的16%相去甚遠。在工業強市的方針下，滁州連續開闢的蘇滁產業園以及位於天長市的滁州高新區使得第二產業在全市GDP中的佔比逐年上升，至2018年已突破半數達到52%。然而雖然工業比重上升，但是工業為城市發展提供的動能卻並不理想。
具體來看，滁州第二產業主要以白色電器為主，伴有汽車、食品類產業。白色電器有例如西門子、康佳等，主要以洗衣機、冰箱、洗碗機為主；汽車方面擁有重慶創維、獵豹汽車、長久集團等；食品類則有盼盼、銀鷺、六個核桃等。總體來說，滁州有一定第二產業基礎，但較雜較小，缺乏拳頭企業為城市經濟泵能。
政策調控
“真空”，無備案限制僅存輕微限貸
調控政策目前“真空”，除去“認貸不認房”的限貸規則外，無其他任何調控政策。2018年曾宣佈將加強商品住房價格備案管理，但後無下文。
限貸方面，利率2018年下半年至今無變動，首套房利率上浮20%，二套房利率上浮30%，部分銀行如徽商銀行、興業銀行可做利率上浮25%。首付比例上首套房首付不低於20%（總價100萬以上須30%），二套房首付不低於40%，三套房則須首付60%。
棚改規模
棚改補償標準低於房價
實際開工市區“降速”郊縣“提速”
目前棚改計劃量大但補償標準低，實際開工多集中在郊縣。2017年後滁州棚改實行貨幣化安置，意在鼓勵置業去化市場庫存，2019年1-4月貨幣化安置佔全市開工量的38%。未來滁州仍有較大棚改空間，單2019年待改造項目達66個，共26209套。
市轄區內老城區棚改多以自建房和廠房為主，拆遷補償款在6000-7000元/㎡間，低於城南改善項目均價。但好在拆遷面積普遍較大，用面積換金額加上購房補貼，市轄區棚改客前往城南“以舊換新”問題不大。但是2019年以來市轄區棚改進度緩慢，琅琊區和南譙區開工率分別為12%和9%。
與此相對，當前郊縣棚改“勁頭十足”。2019年1-4月，郊縣4縣2市大多將全年計劃完成過半，鳳陽縣開工率甚至達到127%。郊縣補償款在3000-4000元/㎡之間，多選擇房價偏低的城北或城東。
購買力
城市人口基數低且購買力貧弱
房價收入比逐年上升
滁州是一個人口流出性城市，同時人口基數較低。2018年末常住人口411萬人，除去下屬縣市4縣2市以外實際人數不多，市轄區總人口僅55萬人。合肥與南京的夾心位置並未給城市帶來人口的充裕，反而有“虹吸效應“，常住-戶籍人口比常年小於1。外出求學罕有返鄉工作者。近年來產業導入帶來了一部分二產人口，但這些人群多集中在城東，雖對全市人口增長做出了一定貢獻，但實際對其他板塊影響了。
此外，滁州城鎮居民購買力薄弱，民富基礎較弱。2018年滁州城鎮居民可支配收入為31230元，市轄區內佔主要置業群體的是企事業單位，平均收入水平4000元/月左右。從房價收入比可以看到，2016年後隨著房價上漲滁州本地客對新房的支付能力進一步下滑。
人口的少而貧的綜合體現在於城市內綜合性商圈較少，至夜晚21：00市內不少地方便行人寥寥，店鋪紛紛打烊、門可羅雀。
圖：2015年-2018年滁州房價收入比變化情況（年）
房價水平
地價上漲推高房價
但購買力不足致漲幅緩慢
滁州市場2018年下半年年明顯轉涼，感受到合肥土地市場收緊，購房者觀望心理較重，部分項目日均到訪量銳減至10組左右。直至2019年上半年隨著土地市場上恆大拿下琅琊區新地王，市場有所抬頭，剛需案場到訪成交率升至4成。
滁州市區房價上漲主要受地價”成本性“推動，各板塊間房價梯度鮮明。市場均價以城南為首，2014年為4000元/㎡左右，至2016年漲至6000元/㎡，2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升，房價漲幅猛烈，一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
滁州市轄區房價上漲主要受地價“成本性”推動。在金鵬、弘陽等房企屢奪地王下土拍市場逐漸升溫，不斷升高的地價推高了銷售許可備案價格。2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升帶動供給側房價上行。
然而，由於購房者購買力的不足，導致房價上漲緩慢。城市購房者對房價敏感，單價1萬和總價100萬是心理紅線，在售項目均將產品打造成毛坯以貼近購房者心理價位。2017年-2018年市場火熱的時候部分項目嘗試過精裝產品，精裝價1500元/㎡，但去化表現相比其他毛坯競品較慢。大多數項目採取“備高賣低”，實際成交價格遠低於銷售許可備案價，如某調研項目備案價10000元/㎡但實際成交均價僅8000元/㎡。受此影響下，滁州實際新房成交價格上漲緩慢。
目前，各板塊間價格梯度鮮明。市場均價以城南為首， 2016年房價6000元/㎡左右，2018年至2019年上半年在成本推動下一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
客戶結構
投資、自住板塊分化市區剛改為主，中小面積三房是市場主力
由於緊靠核心二線南京，滁州市場購房者本地與外地、自住與投資、剛需與改善並存，但是所在區域不同。外地投資客多聚集於與南京直接接壤的來安縣汊河、南譙區烏衣和全椒縣。本地自住剛改客群則多集中於市轄區內。兩個市場相對獨立，市場結構也互不相同。
緊靠南京的郊縣板塊以投資客為主，市場整體在連接南京的滁寧快速路、地鐵延長線和輕軌S1、S4號線相繼落地下持續火熱。相對較低的房價、日漸完善的配套、宜人的居住環境使得板塊內樓盤備受青睞，如碧桂園在烏衣鎮的大盤無論是別墅還是洋房板塊均開盤即售罄，供不應求。
市轄區內市場雖也受南京概念波及，但實際購房者多為本地客。城南是改善板塊，本地改善客佔比達80%以上，以自住為主。城東剛需和投資並存，全市最低的房價和輕軌S1號線的落地極為誘人，本地剛需客與外地投資客五五分成，但由於配套欠缺入住率不高。而與南京接壤區域則集聚投資客，以烏衣為例，來自南京為主的投資客佔據了成交的90%以上。
在市轄區內，目前市場主力供求房源是90-140㎡三房，四房產品多為城南在售項目內別墅產品，雖供應量大但成交表現一般。從項目實際去化來看，小面積段去化更快更受購房者青睞，90-120平方米麵積段依舊是滁州剛需客的優選對象。
在購房偏好上，購房者首要考慮房價高低，在剛需改善客群分別流向城南城東後，學區房概念接受度不高，僅能承受500元/㎡左右的溢價。至於是否是品牌房企則毫無優勢可言。
土地市場
土地成交體量持續走低，低密度地塊是老大難
滁州對各板塊定位不同，在土地供應上也有所區分：
城中：目前已無太多待開發土地；
城北：定位高端低密，待開發土地目前多用於公共綠地與少量棚改回遷房，未來低廉的地價成本適合開發品質住宅。
城東：主打剛需住宅，供地容積率較高。
城南：定位改善，土地供應以低密度為主，近年所供涉宅地塊容積率均在2.0以下。
從近年土地成交走勢可以看到，房企對於政府主推的低密地塊“意興闌珊”，成交體量逐漸降低。2017年二季度以後隨著低密地塊佔比逐漸走高，土地市場成交表現一路下滑，單季成交體量均低於同期歷史值。可見低密度地塊是房企心中的“老大難”。
企業競爭
品牌房企拿地意願下滑後續拿地多出於戰略考量
目前進駐滁州的品牌房企主要包括碧桂園、恆大、正榮等，本地房企龍頭是金鵬。金鵬以門窗、建築起家，2008年起涉足房地產，擁有項目較多，目前全市在售項目達5個。但“能力越大責任越大”，城南低密度地王等高成本地塊均由其開發。
從各房企近年在滁州土地市場拿地情況可看到：品牌房企對滁州由“加倉”轉為“持倉”。事實上從2016年至今各房企在滁拿地情況可以發現，一方面絕大多數土地由政府及相關企業“自掛自拍”，實質房企參拍不高；另一方面品牌房企主要在2017年大舉“加倉”，當年土拍成交份額達44%，此後成交份額驟降，深耕意願不再，僅收取零星地塊以“持倉”，2018年至今所有入滁品牌房企拿地共計僅有6幅。
事實上，2018年以後滁州土拍市場轉為以金鵬為代表的滁州本地以及安徽本省房企參與為主，品牌房企逐漸隱退，只對高性價比核心地塊進行爭奪。細化來看，品牌房企中碧桂園過去四年年拿地最多達14幅，其中有13幅是在2016年和2017年競得。其他房企則多處於戰略性拿地，拿地幅數都在3幅以內。
"正文共：6081字
預計閱讀時間：16分鐘
文／馬千里、姚鄭康
調研感受
城市主要規劃依附南京，自身經濟發展“失速”
從政府到人民，對南京歸屬感都強過合肥
投資氛圍集中在寧滁邊界，市區還是以自住剛改為主
購買力靠棚改居多，購買力有限
本地客對房價承受能力有限
滁州市設2區（琅琊區、南譙區），轄4縣、代管2市。市轄區範圍包括南譙區與琅琊區兩區。市轄區市場板塊與市政規劃按照方位分為城中、城北、城南、城東四個板塊。
城中——老城區位於琅琊區，發展趨於飽和；城南——政務新區位於南譙區，目前滁州市政府所在地，同時也是優先發展的新區，目前配套設施已經純熟；城北——琅琊新區位於琅琊區北部，規劃上發展晚於城南；城東——蘇滁產業園南北分跨南譙區與琅琊區，是全市工業集中所在，承接部分蘇州工業轉移。除此之外，南譙區烏衣鎮板塊位於城市最南，緊靠南京江北新區，市場與市轄區各板塊相對獨立。
GDP增速
降至9%，工業為主但缺乏拳頭產業
近年，滁州經濟發展面臨“失速”，缺乏拳頭企業。2018年滁州GDP同比增速降至9%，在全國範圍內雖處於較快水平，但較2010年高點的16%相去甚遠。在工業強市的方針下，滁州連續開闢的蘇滁產業園以及位於天長市的滁州高新區使得第二產業在全市GDP中的佔比逐年上升，至2018年已突破半數達到52%。然而雖然工業比重上升，但是工業為城市發展提供的動能卻並不理想。
具體來看，滁州第二產業主要以白色電器為主，伴有汽車、食品類產業。白色電器有例如西門子、康佳等，主要以洗衣機、冰箱、洗碗機為主；汽車方面擁有重慶創維、獵豹汽車、長久集團等；食品類則有盼盼、銀鷺、六個核桃等。總體來說，滁州有一定第二產業基礎，但較雜較小，缺乏拳頭企業為城市經濟泵能。
政策調控
“真空”，無備案限制僅存輕微限貸
調控政策目前“真空”，除去“認貸不認房”的限貸規則外，無其他任何調控政策。2018年曾宣佈將加強商品住房價格備案管理，但後無下文。
限貸方面，利率2018年下半年至今無變動，首套房利率上浮20%，二套房利率上浮30%，部分銀行如徽商銀行、興業銀行可做利率上浮25%。首付比例上首套房首付不低於20%（總價100萬以上須30%），二套房首付不低於40%，三套房則須首付60%。
棚改規模
棚改補償標準低於房價
實際開工市區“降速”郊縣“提速”
目前棚改計劃量大但補償標準低，實際開工多集中在郊縣。2017年後滁州棚改實行貨幣化安置，意在鼓勵置業去化市場庫存，2019年1-4月貨幣化安置佔全市開工量的38%。未來滁州仍有較大棚改空間，單2019年待改造項目達66個，共26209套。
市轄區內老城區棚改多以自建房和廠房為主，拆遷補償款在6000-7000元/㎡間，低於城南改善項目均價。但好在拆遷面積普遍較大，用面積換金額加上購房補貼，市轄區棚改客前往城南“以舊換新”問題不大。但是2019年以來市轄區棚改進度緩慢，琅琊區和南譙區開工率分別為12%和9%。
與此相對，當前郊縣棚改“勁頭十足”。2019年1-4月，郊縣4縣2市大多將全年計劃完成過半，鳳陽縣開工率甚至達到127%。郊縣補償款在3000-4000元/㎡之間，多選擇房價偏低的城北或城東。
購買力
城市人口基數低且購買力貧弱
房價收入比逐年上升
滁州是一個人口流出性城市，同時人口基數較低。2018年末常住人口411萬人，除去下屬縣市4縣2市以外實際人數不多，市轄區總人口僅55萬人。合肥與南京的夾心位置並未給城市帶來人口的充裕，反而有“虹吸效應“，常住-戶籍人口比常年小於1。外出求學罕有返鄉工作者。近年來產業導入帶來了一部分二產人口，但這些人群多集中在城東，雖對全市人口增長做出了一定貢獻，但實際對其他板塊影響了。
此外，滁州城鎮居民購買力薄弱，民富基礎較弱。2018年滁州城鎮居民可支配收入為31230元，市轄區內佔主要置業群體的是企事業單位，平均收入水平4000元/月左右。從房價收入比可以看到，2016年後隨著房價上漲滁州本地客對新房的支付能力進一步下滑。
人口的少而貧的綜合體現在於城市內綜合性商圈較少，至夜晚21：00市內不少地方便行人寥寥，店鋪紛紛打烊、門可羅雀。
圖：2015年-2018年滁州房價收入比變化情況（年）
房價水平
地價上漲推高房價
但購買力不足致漲幅緩慢
滁州市場2018年下半年年明顯轉涼，感受到合肥土地市場收緊，購房者觀望心理較重，部分項目日均到訪量銳減至10組左右。直至2019年上半年隨著土地市場上恆大拿下琅琊區新地王，市場有所抬頭，剛需案場到訪成交率升至4成。
滁州市區房價上漲主要受地價”成本性“推動，各板塊間房價梯度鮮明。市場均價以城南為首，2014年為4000元/㎡左右，至2016年漲至6000元/㎡，2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升，房價漲幅猛烈，一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
滁州市轄區房價上漲主要受地價“成本性”推動。在金鵬、弘陽等房企屢奪地王下土拍市場逐漸升溫，不斷升高的地價推高了銷售許可備案價格。2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升帶動供給側房價上行。
然而，由於購房者購買力的不足，導致房價上漲緩慢。城市購房者對房價敏感，單價1萬和總價100萬是心理紅線，在售項目均將產品打造成毛坯以貼近購房者心理價位。2017年-2018年市場火熱的時候部分項目嘗試過精裝產品，精裝價1500元/㎡，但去化表現相比其他毛坯競品較慢。大多數項目採取“備高賣低”，實際成交價格遠低於銷售許可備案價，如某調研項目備案價10000元/㎡但實際成交均價僅8000元/㎡。受此影響下，滁州實際新房成交價格上漲緩慢。
目前，各板塊間價格梯度鮮明。市場均價以城南為首， 2016年房價6000元/㎡左右，2018年至2019年上半年在成本推動下一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
客戶結構
投資、自住板塊分化市區剛改為主，中小面積三房是市場主力
由於緊靠核心二線南京，滁州市場購房者本地與外地、自住與投資、剛需與改善並存，但是所在區域不同。外地投資客多聚集於與南京直接接壤的來安縣汊河、南譙區烏衣和全椒縣。本地自住剛改客群則多集中於市轄區內。兩個市場相對獨立，市場結構也互不相同。
緊靠南京的郊縣板塊以投資客為主，市場整體在連接南京的滁寧快速路、地鐵延長線和輕軌S1、S4號線相繼落地下持續火熱。相對較低的房價、日漸完善的配套、宜人的居住環境使得板塊內樓盤備受青睞，如碧桂園在烏衣鎮的大盤無論是別墅還是洋房板塊均開盤即售罄，供不應求。
市轄區內市場雖也受南京概念波及，但實際購房者多為本地客。城南是改善板塊，本地改善客佔比達80%以上，以自住為主。城東剛需和投資並存，全市最低的房價和輕軌S1號線的落地極為誘人，本地剛需客與外地投資客五五分成，但由於配套欠缺入住率不高。而與南京接壤區域則集聚投資客，以烏衣為例，來自南京為主的投資客佔據了成交的90%以上。
在市轄區內，目前市場主力供求房源是90-140㎡三房，四房產品多為城南在售項目內別墅產品，雖供應量大但成交表現一般。從項目實際去化來看，小面積段去化更快更受購房者青睞，90-120平方米麵積段依舊是滁州剛需客的優選對象。
在購房偏好上，購房者首要考慮房價高低，在剛需改善客群分別流向城南城東後，學區房概念接受度不高，僅能承受500元/㎡左右的溢價。至於是否是品牌房企則毫無優勢可言。
土地市場
土地成交體量持續走低，低密度地塊是老大難
滁州對各板塊定位不同，在土地供應上也有所區分：
城中：目前已無太多待開發土地；
城北：定位高端低密，待開發土地目前多用於公共綠地與少量棚改回遷房，未來低廉的地價成本適合開發品質住宅。
城東：主打剛需住宅，供地容積率較高。
城南：定位改善，土地供應以低密度為主，近年所供涉宅地塊容積率均在2.0以下。
從近年土地成交走勢可以看到，房企對於政府主推的低密地塊“意興闌珊”，成交體量逐漸降低。2017年二季度以後隨著低密地塊佔比逐漸走高，土地市場成交表現一路下滑，單季成交體量均低於同期歷史值。可見低密度地塊是房企心中的“老大難”。
企業競爭
品牌房企拿地意願下滑後續拿地多出於戰略考量
目前進駐滁州的品牌房企主要包括碧桂園、恆大、正榮等，本地房企龍頭是金鵬。金鵬以門窗、建築起家，2008年起涉足房地產，擁有項目較多，目前全市在售項目達5個。但“能力越大責任越大”，城南低密度地王等高成本地塊均由其開發。
從各房企近年在滁州土地市場拿地情況可看到：品牌房企對滁州由“加倉”轉為“持倉”。事實上從2016年至今各房企在滁拿地情況可以發現，一方面絕大多數土地由政府及相關企業“自掛自拍”，實質房企參拍不高；另一方面品牌房企主要在2017年大舉“加倉”，當年土拍成交份額達44%，此後成交份額驟降，深耕意願不再，僅收取零星地塊以“持倉”，2018年至今所有入滁品牌房企拿地共計僅有6幅。
事實上，2018年以後滁州土拍市場轉為以金鵬為代表的滁州本地以及安徽本省房企參與為主，品牌房企逐漸隱退，只對高性價比核心地塊進行爭奪。細化來看，品牌房企中碧桂園過去四年年拿地最多達14幅，其中有13幅是在2016年和2017年競得。其他房企則多處於戰略性拿地，拿地幅數都在3幅以內。
城市規劃
“東進南拓”產業經濟兩手抓緊貼南京外溢利好終落地
滁州政府對自身城市有較明確認知，城市發展以“東進南拓”為主，在發展城東蘇滁產業園增強經濟的同時充分利用緊靠南京的地理優勢，意圖引入南京外溢人口打造雙城效應，雖常年來“妾有情郎無意”，但隨著滁寧輕軌S4的正式開工與南京地鐵林場地鐵站的落成，南京“郎情已現”。
滁州政府對於城市規劃理性剋制。在新區的發展規劃上，政府將配套先於房地產落地。以城南政務新區為例，在政府職能遷移至新區之後，優先將老城區好的小初中學在新區建立分校，並搭配優秀的醫療配套，如市第一人民醫院南區、兒童醫院等。因此在配套先行、剋制地產開發的發展戰略下，老城區居民對新區有認可度，配套落地與人口引入形成良性循環，新區成功激活。
總而言之，滁州過於依賴南京概念，由於自身人口與購買力缺陷，短時間無法提供有力的發展動能。在當前輕軌S1與S4利好落地下，低廉的房價與便利的通勤使得滁州與南京的“雙城記”成為可能，滁州進入發展快車道。但目前南京外溢客群都出於投資性置業，且多處於烏衣、來安等緊靠南京區域，滁州本市雖有上漲預期但終面臨購買力瓶頸的現實問題。但南京在江北、城東新區的快速發展之下，自身仍有較大的發展空白空間，且相比江北六合大部分鄉鎮區域而言，目前滁州住宅的房價優勢並不十分明顯。因此未來南京利好是否長久、主城房價會否空漲虛高都是值得憂慮的問題。
"正文共：6081字
預計閱讀時間：16分鐘
文／馬千里、姚鄭康
調研感受
城市主要規劃依附南京，自身經濟發展“失速”
從政府到人民，對南京歸屬感都強過合肥
投資氛圍集中在寧滁邊界，市區還是以自住剛改為主
購買力靠棚改居多，購買力有限
本地客對房價承受能力有限
滁州市設2區（琅琊區、南譙區），轄4縣、代管2市。市轄區範圍包括南譙區與琅琊區兩區。市轄區市場板塊與市政規劃按照方位分為城中、城北、城南、城東四個板塊。
城中——老城區位於琅琊區，發展趨於飽和；城南——政務新區位於南譙區，目前滁州市政府所在地，同時也是優先發展的新區，目前配套設施已經純熟；城北——琅琊新區位於琅琊區北部，規劃上發展晚於城南；城東——蘇滁產業園南北分跨南譙區與琅琊區，是全市工業集中所在，承接部分蘇州工業轉移。除此之外，南譙區烏衣鎮板塊位於城市最南，緊靠南京江北新區，市場與市轄區各板塊相對獨立。
GDP增速
降至9%，工業為主但缺乏拳頭產業
近年，滁州經濟發展面臨“失速”，缺乏拳頭企業。2018年滁州GDP同比增速降至9%，在全國範圍內雖處於較快水平，但較2010年高點的16%相去甚遠。在工業強市的方針下，滁州連續開闢的蘇滁產業園以及位於天長市的滁州高新區使得第二產業在全市GDP中的佔比逐年上升，至2018年已突破半數達到52%。然而雖然工業比重上升，但是工業為城市發展提供的動能卻並不理想。
具體來看，滁州第二產業主要以白色電器為主，伴有汽車、食品類產業。白色電器有例如西門子、康佳等，主要以洗衣機、冰箱、洗碗機為主；汽車方面擁有重慶創維、獵豹汽車、長久集團等；食品類則有盼盼、銀鷺、六個核桃等。總體來說，滁州有一定第二產業基礎，但較雜較小，缺乏拳頭企業為城市經濟泵能。
政策調控
“真空”，無備案限制僅存輕微限貸
調控政策目前“真空”，除去“認貸不認房”的限貸規則外，無其他任何調控政策。2018年曾宣佈將加強商品住房價格備案管理，但後無下文。
限貸方面，利率2018年下半年至今無變動，首套房利率上浮20%，二套房利率上浮30%，部分銀行如徽商銀行、興業銀行可做利率上浮25%。首付比例上首套房首付不低於20%（總價100萬以上須30%），二套房首付不低於40%，三套房則須首付60%。
棚改規模
棚改補償標準低於房價
實際開工市區“降速”郊縣“提速”
目前棚改計劃量大但補償標準低，實際開工多集中在郊縣。2017年後滁州棚改實行貨幣化安置，意在鼓勵置業去化市場庫存，2019年1-4月貨幣化安置佔全市開工量的38%。未來滁州仍有較大棚改空間，單2019年待改造項目達66個，共26209套。
市轄區內老城區棚改多以自建房和廠房為主，拆遷補償款在6000-7000元/㎡間，低於城南改善項目均價。但好在拆遷面積普遍較大，用面積換金額加上購房補貼，市轄區棚改客前往城南“以舊換新”問題不大。但是2019年以來市轄區棚改進度緩慢，琅琊區和南譙區開工率分別為12%和9%。
與此相對，當前郊縣棚改“勁頭十足”。2019年1-4月，郊縣4縣2市大多將全年計劃完成過半，鳳陽縣開工率甚至達到127%。郊縣補償款在3000-4000元/㎡之間，多選擇房價偏低的城北或城東。
購買力
城市人口基數低且購買力貧弱
房價收入比逐年上升
滁州是一個人口流出性城市，同時人口基數較低。2018年末常住人口411萬人，除去下屬縣市4縣2市以外實際人數不多，市轄區總人口僅55萬人。合肥與南京的夾心位置並未給城市帶來人口的充裕，反而有“虹吸效應“，常住-戶籍人口比常年小於1。外出求學罕有返鄉工作者。近年來產業導入帶來了一部分二產人口，但這些人群多集中在城東，雖對全市人口增長做出了一定貢獻，但實際對其他板塊影響了。
此外，滁州城鎮居民購買力薄弱，民富基礎較弱。2018年滁州城鎮居民可支配收入為31230元，市轄區內佔主要置業群體的是企事業單位，平均收入水平4000元/月左右。從房價收入比可以看到，2016年後隨著房價上漲滁州本地客對新房的支付能力進一步下滑。
人口的少而貧的綜合體現在於城市內綜合性商圈較少，至夜晚21：00市內不少地方便行人寥寥，店鋪紛紛打烊、門可羅雀。
圖：2015年-2018年滁州房價收入比變化情況（年）
房價水平
地價上漲推高房價
但購買力不足致漲幅緩慢
滁州市場2018年下半年年明顯轉涼，感受到合肥土地市場收緊，購房者觀望心理較重，部分項目日均到訪量銳減至10組左右。直至2019年上半年隨著土地市場上恆大拿下琅琊區新地王，市場有所抬頭，剛需案場到訪成交率升至4成。
滁州市區房價上漲主要受地價”成本性“推動，各板塊間房價梯度鮮明。市場均價以城南為首，2014年為4000元/㎡左右，至2016年漲至6000元/㎡，2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升，房價漲幅猛烈，一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
滁州市轄區房價上漲主要受地價“成本性”推動。在金鵬、弘陽等房企屢奪地王下土拍市場逐漸升溫，不斷升高的地價推高了銷售許可備案價格。2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升帶動供給側房價上行。
然而，由於購房者購買力的不足，導致房價上漲緩慢。城市購房者對房價敏感，單價1萬和總價100萬是心理紅線，在售項目均將產品打造成毛坯以貼近購房者心理價位。2017年-2018年市場火熱的時候部分項目嘗試過精裝產品，精裝價1500元/㎡，但去化表現相比其他毛坯競品較慢。大多數項目採取“備高賣低”，實際成交價格遠低於銷售許可備案價，如某調研項目備案價10000元/㎡但實際成交均價僅8000元/㎡。受此影響下，滁州實際新房成交價格上漲緩慢。
目前，各板塊間價格梯度鮮明。市場均價以城南為首， 2016年房價6000元/㎡左右，2018年至2019年上半年在成本推動下一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
客戶結構
投資、自住板塊分化市區剛改為主，中小面積三房是市場主力
由於緊靠核心二線南京，滁州市場購房者本地與外地、自住與投資、剛需與改善並存，但是所在區域不同。外地投資客多聚集於與南京直接接壤的來安縣汊河、南譙區烏衣和全椒縣。本地自住剛改客群則多集中於市轄區內。兩個市場相對獨立，市場結構也互不相同。
緊靠南京的郊縣板塊以投資客為主，市場整體在連接南京的滁寧快速路、地鐵延長線和輕軌S1、S4號線相繼落地下持續火熱。相對較低的房價、日漸完善的配套、宜人的居住環境使得板塊內樓盤備受青睞，如碧桂園在烏衣鎮的大盤無論是別墅還是洋房板塊均開盤即售罄，供不應求。
市轄區內市場雖也受南京概念波及，但實際購房者多為本地客。城南是改善板塊，本地改善客佔比達80%以上，以自住為主。城東剛需和投資並存，全市最低的房價和輕軌S1號線的落地極為誘人，本地剛需客與外地投資客五五分成，但由於配套欠缺入住率不高。而與南京接壤區域則集聚投資客，以烏衣為例，來自南京為主的投資客佔據了成交的90%以上。
在市轄區內，目前市場主力供求房源是90-140㎡三房，四房產品多為城南在售項目內別墅產品，雖供應量大但成交表現一般。從項目實際去化來看，小面積段去化更快更受購房者青睞，90-120平方米麵積段依舊是滁州剛需客的優選對象。
在購房偏好上，購房者首要考慮房價高低，在剛需改善客群分別流向城南城東後，學區房概念接受度不高，僅能承受500元/㎡左右的溢價。至於是否是品牌房企則毫無優勢可言。
土地市場
土地成交體量持續走低，低密度地塊是老大難
滁州對各板塊定位不同，在土地供應上也有所區分：
城中：目前已無太多待開發土地；
城北：定位高端低密，待開發土地目前多用於公共綠地與少量棚改回遷房，未來低廉的地價成本適合開發品質住宅。
城東：主打剛需住宅，供地容積率較高。
城南：定位改善，土地供應以低密度為主，近年所供涉宅地塊容積率均在2.0以下。
從近年土地成交走勢可以看到，房企對於政府主推的低密地塊“意興闌珊”，成交體量逐漸降低。2017年二季度以後隨著低密地塊佔比逐漸走高，土地市場成交表現一路下滑，單季成交體量均低於同期歷史值。可見低密度地塊是房企心中的“老大難”。
企業競爭
品牌房企拿地意願下滑後續拿地多出於戰略考量
目前進駐滁州的品牌房企主要包括碧桂園、恆大、正榮等，本地房企龍頭是金鵬。金鵬以門窗、建築起家，2008年起涉足房地產，擁有項目較多，目前全市在售項目達5個。但“能力越大責任越大”，城南低密度地王等高成本地塊均由其開發。
從各房企近年在滁州土地市場拿地情況可看到：品牌房企對滁州由“加倉”轉為“持倉”。事實上從2016年至今各房企在滁拿地情況可以發現，一方面絕大多數土地由政府及相關企業“自掛自拍”，實質房企參拍不高；另一方面品牌房企主要在2017年大舉“加倉”，當年土拍成交份額達44%，此後成交份額驟降，深耕意願不再，僅收取零星地塊以“持倉”，2018年至今所有入滁品牌房企拿地共計僅有6幅。
事實上，2018年以後滁州土拍市場轉為以金鵬為代表的滁州本地以及安徽本省房企參與為主，品牌房企逐漸隱退，只對高性價比核心地塊進行爭奪。細化來看，品牌房企中碧桂園過去四年年拿地最多達14幅，其中有13幅是在2016年和2017年競得。其他房企則多處於戰略性拿地，拿地幅數都在3幅以內。
城市規劃
“東進南拓”產業經濟兩手抓緊貼南京外溢利好終落地
滁州政府對自身城市有較明確認知，城市發展以“東進南拓”為主，在發展城東蘇滁產業園增強經濟的同時充分利用緊靠南京的地理優勢，意圖引入南京外溢人口打造雙城效應，雖常年來“妾有情郎無意”，但隨著滁寧輕軌S4的正式開工與南京地鐵林場地鐵站的落成，南京“郎情已現”。
滁州政府對於城市規劃理性剋制。在新區的發展規劃上，政府將配套先於房地產落地。以城南政務新區為例，在政府職能遷移至新區之後，優先將老城區好的小初中學在新區建立分校，並搭配優秀的醫療配套，如市第一人民醫院南區、兒童醫院等。因此在配套先行、剋制地產開發的發展戰略下，老城區居民對新區有認可度，配套落地與人口引入形成良性循環，新區成功激活。
總而言之，滁州過於依賴南京概念，由於自身人口與購買力缺陷，短時間無法提供有力的發展動能。在當前輕軌S1與S4利好落地下，低廉的房價與便利的通勤使得滁州與南京的“雙城記”成為可能，滁州進入發展快車道。但目前南京外溢客群都出於投資性置業，且多處於烏衣、來安等緊靠南京區域，滁州本市雖有上漲預期但終面臨購買力瓶頸的現實問題。但南京在江北、城東新區的快速發展之下，自身仍有較大的發展空白空間，且相比江北六合大部分鄉鎮區域而言，目前滁州住宅的房價優勢並不十分明顯。因此未來南京利好是否長久、主城房價會否空漲虛高都是值得憂慮的問題。
典型項目一：烏衣•碧桂園•歐洲城•玖禧瀾灣
"正文共：6081字
預計閱讀時間：16分鐘
文／馬千里、姚鄭康
調研感受
城市主要規劃依附南京，自身經濟發展“失速”
從政府到人民，對南京歸屬感都強過合肥
投資氛圍集中在寧滁邊界，市區還是以自住剛改為主
購買力靠棚改居多，購買力有限
本地客對房價承受能力有限
滁州市設2區（琅琊區、南譙區），轄4縣、代管2市。市轄區範圍包括南譙區與琅琊區兩區。市轄區市場板塊與市政規劃按照方位分為城中、城北、城南、城東四個板塊。
城中——老城區位於琅琊區，發展趨於飽和；城南——政務新區位於南譙區，目前滁州市政府所在地，同時也是優先發展的新區，目前配套設施已經純熟；城北——琅琊新區位於琅琊區北部，規劃上發展晚於城南；城東——蘇滁產業園南北分跨南譙區與琅琊區，是全市工業集中所在，承接部分蘇州工業轉移。除此之外，南譙區烏衣鎮板塊位於城市最南，緊靠南京江北新區，市場與市轄區各板塊相對獨立。
GDP增速
降至9%，工業為主但缺乏拳頭產業
近年，滁州經濟發展面臨“失速”，缺乏拳頭企業。2018年滁州GDP同比增速降至9%，在全國範圍內雖處於較快水平，但較2010年高點的16%相去甚遠。在工業強市的方針下，滁州連續開闢的蘇滁產業園以及位於天長市的滁州高新區使得第二產業在全市GDP中的佔比逐年上升，至2018年已突破半數達到52%。然而雖然工業比重上升，但是工業為城市發展提供的動能卻並不理想。
具體來看，滁州第二產業主要以白色電器為主，伴有汽車、食品類產業。白色電器有例如西門子、康佳等，主要以洗衣機、冰箱、洗碗機為主；汽車方面擁有重慶創維、獵豹汽車、長久集團等；食品類則有盼盼、銀鷺、六個核桃等。總體來說，滁州有一定第二產業基礎，但較雜較小，缺乏拳頭企業為城市經濟泵能。
政策調控
“真空”，無備案限制僅存輕微限貸
調控政策目前“真空”，除去“認貸不認房”的限貸規則外，無其他任何調控政策。2018年曾宣佈將加強商品住房價格備案管理，但後無下文。
限貸方面，利率2018年下半年至今無變動，首套房利率上浮20%，二套房利率上浮30%，部分銀行如徽商銀行、興業銀行可做利率上浮25%。首付比例上首套房首付不低於20%（總價100萬以上須30%），二套房首付不低於40%，三套房則須首付60%。
棚改規模
棚改補償標準低於房價
實際開工市區“降速”郊縣“提速”
目前棚改計劃量大但補償標準低，實際開工多集中在郊縣。2017年後滁州棚改實行貨幣化安置，意在鼓勵置業去化市場庫存，2019年1-4月貨幣化安置佔全市開工量的38%。未來滁州仍有較大棚改空間，單2019年待改造項目達66個，共26209套。
市轄區內老城區棚改多以自建房和廠房為主，拆遷補償款在6000-7000元/㎡間，低於城南改善項目均價。但好在拆遷面積普遍較大，用面積換金額加上購房補貼，市轄區棚改客前往城南“以舊換新”問題不大。但是2019年以來市轄區棚改進度緩慢，琅琊區和南譙區開工率分別為12%和9%。
與此相對，當前郊縣棚改“勁頭十足”。2019年1-4月，郊縣4縣2市大多將全年計劃完成過半，鳳陽縣開工率甚至達到127%。郊縣補償款在3000-4000元/㎡之間，多選擇房價偏低的城北或城東。
購買力
城市人口基數低且購買力貧弱
房價收入比逐年上升
滁州是一個人口流出性城市，同時人口基數較低。2018年末常住人口411萬人，除去下屬縣市4縣2市以外實際人數不多，市轄區總人口僅55萬人。合肥與南京的夾心位置並未給城市帶來人口的充裕，反而有“虹吸效應“，常住-戶籍人口比常年小於1。外出求學罕有返鄉工作者。近年來產業導入帶來了一部分二產人口，但這些人群多集中在城東，雖對全市人口增長做出了一定貢獻，但實際對其他板塊影響了。
此外，滁州城鎮居民購買力薄弱，民富基礎較弱。2018年滁州城鎮居民可支配收入為31230元，市轄區內佔主要置業群體的是企事業單位，平均收入水平4000元/月左右。從房價收入比可以看到，2016年後隨著房價上漲滁州本地客對新房的支付能力進一步下滑。
人口的少而貧的綜合體現在於城市內綜合性商圈較少，至夜晚21：00市內不少地方便行人寥寥，店鋪紛紛打烊、門可羅雀。
圖：2015年-2018年滁州房價收入比變化情況（年）
房價水平
地價上漲推高房價
但購買力不足致漲幅緩慢
滁州市場2018年下半年年明顯轉涼，感受到合肥土地市場收緊，購房者觀望心理較重，部分項目日均到訪量銳減至10組左右。直至2019年上半年隨著土地市場上恆大拿下琅琊區新地王，市場有所抬頭，剛需案場到訪成交率升至4成。
滁州市區房價上漲主要受地價”成本性“推動，各板塊間房價梯度鮮明。市場均價以城南為首，2014年為4000元/㎡左右，至2016年漲至6000元/㎡，2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升，房價漲幅猛烈，一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
滁州市轄區房價上漲主要受地價“成本性”推動。在金鵬、弘陽等房企屢奪地王下土拍市場逐漸升溫，不斷升高的地價推高了銷售許可備案價格。2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升帶動供給側房價上行。
然而，由於購房者購買力的不足，導致房價上漲緩慢。城市購房者對房價敏感，單價1萬和總價100萬是心理紅線，在售項目均將產品打造成毛坯以貼近購房者心理價位。2017年-2018年市場火熱的時候部分項目嘗試過精裝產品，精裝價1500元/㎡，但去化表現相比其他毛坯競品較慢。大多數項目採取“備高賣低”，實際成交價格遠低於銷售許可備案價，如某調研項目備案價10000元/㎡但實際成交均價僅8000元/㎡。受此影響下，滁州實際新房成交價格上漲緩慢。
目前，各板塊間價格梯度鮮明。市場均價以城南為首， 2016年房價6000元/㎡左右，2018年至2019年上半年在成本推動下一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
客戶結構
投資、自住板塊分化市區剛改為主，中小面積三房是市場主力
由於緊靠核心二線南京，滁州市場購房者本地與外地、自住與投資、剛需與改善並存，但是所在區域不同。外地投資客多聚集於與南京直接接壤的來安縣汊河、南譙區烏衣和全椒縣。本地自住剛改客群則多集中於市轄區內。兩個市場相對獨立，市場結構也互不相同。
緊靠南京的郊縣板塊以投資客為主，市場整體在連接南京的滁寧快速路、地鐵延長線和輕軌S1、S4號線相繼落地下持續火熱。相對較低的房價、日漸完善的配套、宜人的居住環境使得板塊內樓盤備受青睞，如碧桂園在烏衣鎮的大盤無論是別墅還是洋房板塊均開盤即售罄，供不應求。
市轄區內市場雖也受南京概念波及，但實際購房者多為本地客。城南是改善板塊，本地改善客佔比達80%以上，以自住為主。城東剛需和投資並存，全市最低的房價和輕軌S1號線的落地極為誘人，本地剛需客與外地投資客五五分成，但由於配套欠缺入住率不高。而與南京接壤區域則集聚投資客，以烏衣為例，來自南京為主的投資客佔據了成交的90%以上。
在市轄區內，目前市場主力供求房源是90-140㎡三房，四房產品多為城南在售項目內別墅產品，雖供應量大但成交表現一般。從項目實際去化來看，小面積段去化更快更受購房者青睞，90-120平方米麵積段依舊是滁州剛需客的優選對象。
在購房偏好上，購房者首要考慮房價高低，在剛需改善客群分別流向城南城東後，學區房概念接受度不高，僅能承受500元/㎡左右的溢價。至於是否是品牌房企則毫無優勢可言。
土地市場
土地成交體量持續走低，低密度地塊是老大難
滁州對各板塊定位不同，在土地供應上也有所區分：
城中：目前已無太多待開發土地；
城北：定位高端低密，待開發土地目前多用於公共綠地與少量棚改回遷房，未來低廉的地價成本適合開發品質住宅。
城東：主打剛需住宅，供地容積率較高。
城南：定位改善，土地供應以低密度為主，近年所供涉宅地塊容積率均在2.0以下。
從近年土地成交走勢可以看到，房企對於政府主推的低密地塊“意興闌珊”，成交體量逐漸降低。2017年二季度以後隨著低密地塊佔比逐漸走高，土地市場成交表現一路下滑，單季成交體量均低於同期歷史值。可見低密度地塊是房企心中的“老大難”。
企業競爭
品牌房企拿地意願下滑後續拿地多出於戰略考量
目前進駐滁州的品牌房企主要包括碧桂園、恆大、正榮等，本地房企龍頭是金鵬。金鵬以門窗、建築起家，2008年起涉足房地產，擁有項目較多，目前全市在售項目達5個。但“能力越大責任越大”，城南低密度地王等高成本地塊均由其開發。
從各房企近年在滁州土地市場拿地情況可看到：品牌房企對滁州由“加倉”轉為“持倉”。事實上從2016年至今各房企在滁拿地情況可以發現，一方面絕大多數土地由政府及相關企業“自掛自拍”，實質房企參拍不高；另一方面品牌房企主要在2017年大舉“加倉”，當年土拍成交份額達44%，此後成交份額驟降，深耕意願不再，僅收取零星地塊以“持倉”，2018年至今所有入滁品牌房企拿地共計僅有6幅。
事實上，2018年以後滁州土拍市場轉為以金鵬為代表的滁州本地以及安徽本省房企參與為主，品牌房企逐漸隱退，只對高性價比核心地塊進行爭奪。細化來看，品牌房企中碧桂園過去四年年拿地最多達14幅，其中有13幅是在2016年和2017年競得。其他房企則多處於戰略性拿地，拿地幅數都在3幅以內。
城市規劃
“東進南拓”產業經濟兩手抓緊貼南京外溢利好終落地
滁州政府對自身城市有較明確認知，城市發展以“東進南拓”為主，在發展城東蘇滁產業園增強經濟的同時充分利用緊靠南京的地理優勢，意圖引入南京外溢人口打造雙城效應，雖常年來“妾有情郎無意”，但隨著滁寧輕軌S4的正式開工與南京地鐵林場地鐵站的落成，南京“郎情已現”。
滁州政府對於城市規劃理性剋制。在新區的發展規劃上，政府將配套先於房地產落地。以城南政務新區為例，在政府職能遷移至新區之後，優先將老城區好的小初中學在新區建立分校，並搭配優秀的醫療配套，如市第一人民醫院南區、兒童醫院等。因此在配套先行、剋制地產開發的發展戰略下，老城區居民對新區有認可度，配套落地與人口引入形成良性循環，新區成功激活。
總而言之，滁州過於依賴南京概念，由於自身人口與購買力缺陷，短時間無法提供有力的發展動能。在當前輕軌S1與S4利好落地下，低廉的房價與便利的通勤使得滁州與南京的“雙城記”成為可能，滁州進入發展快車道。但目前南京外溢客群都出於投資性置業，且多處於烏衣、來安等緊靠南京區域，滁州本市雖有上漲預期但終面臨購買力瓶頸的現實問題。但南京在江北、城東新區的快速發展之下，自身仍有較大的發展空白空間，且相比江北六合大部分鄉鎮區域而言，目前滁州住宅的房價優勢並不十分明顯。因此未來南京利好是否長久、主城房價會否空漲虛高都是值得憂慮的問題。
典型項目一：烏衣•碧桂園•歐洲城•玖禧瀾灣
正文共：6081字
預計閱讀時間：16分鐘
文／馬千里、姚鄭康
調研感受
城市主要規劃依附南京，自身經濟發展“失速”
從政府到人民，對南京歸屬感都強過合肥
投資氛圍集中在寧滁邊界，市區還是以自住剛改為主
購買力靠棚改居多，購買力有限
本地客對房價承受能力有限
滁州市設2區（琅琊區、南譙區），轄4縣、代管2市。市轄區範圍包括南譙區與琅琊區兩區。市轄區市場板塊與市政規劃按照方位分為城中、城北、城南、城東四個板塊。
城中——老城區位於琅琊區，發展趨於飽和；城南——政務新區位於南譙區，目前滁州市政府所在地，同時也是優先發展的新區，目前配套設施已經純熟；城北——琅琊新區位於琅琊區北部，規劃上發展晚於城南；城東——蘇滁產業園南北分跨南譙區與琅琊區，是全市工業集中所在，承接部分蘇州工業轉移。除此之外，南譙區烏衣鎮板塊位於城市最南，緊靠南京江北新區，市場與市轄區各板塊相對獨立。
GDP增速
降至9%，工業為主但缺乏拳頭產業
近年，滁州經濟發展面臨“失速”，缺乏拳頭企業。2018年滁州GDP同比增速降至9%，在全國範圍內雖處於較快水平，但較2010年高點的16%相去甚遠。在工業強市的方針下，滁州連續開闢的蘇滁產業園以及位於天長市的滁州高新區使得第二產業在全市GDP中的佔比逐年上升，至2018年已突破半數達到52%。然而雖然工業比重上升，但是工業為城市發展提供的動能卻並不理想。
具體來看，滁州第二產業主要以白色電器為主，伴有汽車、食品類產業。白色電器有例如西門子、康佳等，主要以洗衣機、冰箱、洗碗機為主；汽車方面擁有重慶創維、獵豹汽車、長久集團等；食品類則有盼盼、銀鷺、六個核桃等。總體來說，滁州有一定第二產業基礎，但較雜較小，缺乏拳頭企業為城市經濟泵能。
政策調控
“真空”，無備案限制僅存輕微限貸
調控政策目前“真空”，除去“認貸不認房”的限貸規則外，無其他任何調控政策。2018年曾宣佈將加強商品住房價格備案管理，但後無下文。
限貸方面，利率2018年下半年至今無變動，首套房利率上浮20%，二套房利率上浮30%，部分銀行如徽商銀行、興業銀行可做利率上浮25%。首付比例上首套房首付不低於20%（總價100萬以上須30%），二套房首付不低於40%，三套房則須首付60%。
棚改規模
棚改補償標準低於房價
實際開工市區“降速”郊縣“提速”
目前棚改計劃量大但補償標準低，實際開工多集中在郊縣。2017年後滁州棚改實行貨幣化安置，意在鼓勵置業去化市場庫存，2019年1-4月貨幣化安置佔全市開工量的38%。未來滁州仍有較大棚改空間，單2019年待改造項目達66個，共26209套。
市轄區內老城區棚改多以自建房和廠房為主，拆遷補償款在6000-7000元/㎡間，低於城南改善項目均價。但好在拆遷面積普遍較大，用面積換金額加上購房補貼，市轄區棚改客前往城南“以舊換新”問題不大。但是2019年以來市轄區棚改進度緩慢，琅琊區和南譙區開工率分別為12%和9%。
與此相對，當前郊縣棚改“勁頭十足”。2019年1-4月，郊縣4縣2市大多將全年計劃完成過半，鳳陽縣開工率甚至達到127%。郊縣補償款在3000-4000元/㎡之間，多選擇房價偏低的城北或城東。
購買力
城市人口基數低且購買力貧弱
房價收入比逐年上升
滁州是一個人口流出性城市，同時人口基數較低。2018年末常住人口411萬人，除去下屬縣市4縣2市以外實際人數不多，市轄區總人口僅55萬人。合肥與南京的夾心位置並未給城市帶來人口的充裕，反而有“虹吸效應“，常住-戶籍人口比常年小於1。外出求學罕有返鄉工作者。近年來產業導入帶來了一部分二產人口，但這些人群多集中在城東，雖對全市人口增長做出了一定貢獻，但實際對其他板塊影響了。
此外，滁州城鎮居民購買力薄弱，民富基礎較弱。2018年滁州城鎮居民可支配收入為31230元，市轄區內佔主要置業群體的是企事業單位，平均收入水平4000元/月左右。從房價收入比可以看到，2016年後隨著房價上漲滁州本地客對新房的支付能力進一步下滑。
人口的少而貧的綜合體現在於城市內綜合性商圈較少，至夜晚21：00市內不少地方便行人寥寥，店鋪紛紛打烊、門可羅雀。
圖：2015年-2018年滁州房價收入比變化情況（年）
房價水平
地價上漲推高房價
但購買力不足致漲幅緩慢
滁州市場2018年下半年年明顯轉涼，感受到合肥土地市場收緊，購房者觀望心理較重，部分項目日均到訪量銳減至10組左右。直至2019年上半年隨著土地市場上恆大拿下琅琊區新地王，市場有所抬頭，剛需案場到訪成交率升至4成。
滁州市區房價上漲主要受地價”成本性“推動，各板塊間房價梯度鮮明。市場均價以城南為首，2014年為4000元/㎡左右，至2016年漲至6000元/㎡，2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升，房價漲幅猛烈，一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
滁州市轄區房價上漲主要受地價“成本性”推動。在金鵬、弘陽等房企屢奪地王下土拍市場逐漸升溫，不斷升高的地價推高了銷售許可備案價格。2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升帶動供給側房價上行。
然而，由於購房者購買力的不足，導致房價上漲緩慢。城市購房者對房價敏感，單價1萬和總價100萬是心理紅線，在售項目均將產品打造成毛坯以貼近購房者心理價位。2017年-2018年市場火熱的時候部分項目嘗試過精裝產品，精裝價1500元/㎡，但去化表現相比其他毛坯競品較慢。大多數項目採取“備高賣低”，實際成交價格遠低於銷售許可備案價，如某調研項目備案價10000元/㎡但實際成交均價僅8000元/㎡。受此影響下，滁州實際新房成交價格上漲緩慢。
目前，各板塊間價格梯度鮮明。市場均價以城南為首， 2016年房價6000元/㎡左右，2018年至2019年上半年在成本推動下一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
客戶結構
投資、自住板塊分化市區剛改為主，中小面積三房是市場主力
由於緊靠核心二線南京，滁州市場購房者本地與外地、自住與投資、剛需與改善並存，但是所在區域不同。外地投資客多聚集於與南京直接接壤的來安縣汊河、南譙區烏衣和全椒縣。本地自住剛改客群則多集中於市轄區內。兩個市場相對獨立，市場結構也互不相同。
緊靠南京的郊縣板塊以投資客為主，市場整體在連接南京的滁寧快速路、地鐵延長線和輕軌S1、S4號線相繼落地下持續火熱。相對較低的房價、日漸完善的配套、宜人的居住環境使得板塊內樓盤備受青睞，如碧桂園在烏衣鎮的大盤無論是別墅還是洋房板塊均開盤即售罄，供不應求。
市轄區內市場雖也受南京概念波及，但實際購房者多為本地客。城南是改善板塊，本地改善客佔比達80%以上，以自住為主。城東剛需和投資並存，全市最低的房價和輕軌S1號線的落地極為誘人，本地剛需客與外地投資客五五分成，但由於配套欠缺入住率不高。而與南京接壤區域則集聚投資客，以烏衣為例，來自南京為主的投資客佔據了成交的90%以上。
在市轄區內，目前市場主力供求房源是90-140㎡三房，四房產品多為城南在售項目內別墅產品，雖供應量大但成交表現一般。從項目實際去化來看，小面積段去化更快更受購房者青睞，90-120平方米麵積段依舊是滁州剛需客的優選對象。
在購房偏好上，購房者首要考慮房價高低，在剛需改善客群分別流向城南城東後，學區房概念接受度不高，僅能承受500元/㎡左右的溢價。至於是否是品牌房企則毫無優勢可言。
土地市場
土地成交體量持續走低，低密度地塊是老大難
滁州對各板塊定位不同，在土地供應上也有所區分：
城中：目前已無太多待開發土地；
城北：定位高端低密，待開發土地目前多用於公共綠地與少量棚改回遷房，未來低廉的地價成本適合開發品質住宅。
城東：主打剛需住宅，供地容積率較高。
城南：定位改善，土地供應以低密度為主，近年所供涉宅地塊容積率均在2.0以下。
從近年土地成交走勢可以看到，房企對於政府主推的低密地塊“意興闌珊”，成交體量逐漸降低。2017年二季度以後隨著低密地塊佔比逐漸走高，土地市場成交表現一路下滑，單季成交體量均低於同期歷史值。可見低密度地塊是房企心中的“老大難”。
企業競爭
品牌房企拿地意願下滑後續拿地多出於戰略考量
目前進駐滁州的品牌房企主要包括碧桂園、恆大、正榮等，本地房企龍頭是金鵬。金鵬以門窗、建築起家，2008年起涉足房地產，擁有項目較多，目前全市在售項目達5個。但“能力越大責任越大”，城南低密度地王等高成本地塊均由其開發。
從各房企近年在滁州土地市場拿地情況可看到：品牌房企對滁州由“加倉”轉為“持倉”。事實上從2016年至今各房企在滁拿地情況可以發現，一方面絕大多數土地由政府及相關企業“自掛自拍”，實質房企參拍不高；另一方面品牌房企主要在2017年大舉“加倉”，當年土拍成交份額達44%，此後成交份額驟降，深耕意願不再，僅收取零星地塊以“持倉”，2018年至今所有入滁品牌房企拿地共計僅有6幅。
事實上，2018年以後滁州土拍市場轉為以金鵬為代表的滁州本地以及安徽本省房企參與為主，品牌房企逐漸隱退，只對高性價比核心地塊進行爭奪。細化來看，品牌房企中碧桂園過去四年年拿地最多達14幅，其中有13幅是在2016年和2017年競得。其他房企則多處於戰略性拿地，拿地幅數都在3幅以內。
城市規劃
“東進南拓”產業經濟兩手抓緊貼南京外溢利好終落地
滁州政府對自身城市有較明確認知，城市發展以“東進南拓”為主，在發展城東蘇滁產業園增強經濟的同時充分利用緊靠南京的地理優勢，意圖引入南京外溢人口打造雙城效應，雖常年來“妾有情郎無意”，但隨著滁寧輕軌S4的正式開工與南京地鐵林場地鐵站的落成，南京“郎情已現”。
滁州政府對於城市規劃理性剋制。在新區的發展規劃上，政府將配套先於房地產落地。以城南政務新區為例，在政府職能遷移至新區之後，優先將老城區好的小初中學在新區建立分校，並搭配優秀的醫療配套，如市第一人民醫院南區、兒童醫院等。因此在配套先行、剋制地產開發的發展戰略下，老城區居民對新區有認可度，配套落地與人口引入形成良性循環，新區成功激活。
總而言之，滁州過於依賴南京概念，由於自身人口與購買力缺陷，短時間無法提供有力的發展動能。在當前輕軌S1與S4利好落地下，低廉的房價與便利的通勤使得滁州與南京的“雙城記”成為可能，滁州進入發展快車道。但目前南京外溢客群都出於投資性置業，且多處於烏衣、來安等緊靠南京區域，滁州本市雖有上漲預期但終面臨購買力瓶頸的現實問題。但南京在江北、城東新區的快速發展之下，自身仍有較大的發展空白空間，且相比江北六合大部分鄉鎮區域而言，目前滁州住宅的房價優勢並不十分明顯。因此未來南京利好是否長久、主城房價會否空漲虛高都是值得憂慮的問題。
典型項目一：烏衣•碧桂園•歐洲城•玖禧瀾灣
售樓處實景/區位圖
地理位置：南譙區滁寧大道2888號
物業類型：高層
裝修：毛坯
開盤時間：2019年7月
上次開盤售價：6200元/平方米
項目點評：本項目位於南譙區烏衣鎮，寧滁交界位置。項目總屬於碧桂園歐洲城，是歐洲城大盤的最後一個整體在售項目。項目主力在售戶型為75-125平方米三房和四房。項目由於緊靠南京，距離江北新區核心區僅18公里。購房者90%以上為投資客，來源以南京為主。本項目自2011年起便開始運營，作為造城項目大受當地政府支持，時至今日無論是醫院、學校、商業等自體配套還是寧滁快速路、S1輕軌等交通均已落地。項目剛需的定位以及相對低的房價使得購房門檻極低，“首付10萬置業”對南京客戶吸引力極強。目前項目前期已陸續交付，雖然購房投資客不少，但由於位置毗鄰江北新區，實際入住率尚可。
典型項目二：金鵬•清風明月
"正文共：6081字
預計閱讀時間：16分鐘
文／馬千里、姚鄭康
調研感受
城市主要規劃依附南京，自身經濟發展“失速”
從政府到人民，對南京歸屬感都強過合肥
投資氛圍集中在寧滁邊界，市區還是以自住剛改為主
購買力靠棚改居多，購買力有限
本地客對房價承受能力有限
滁州市設2區（琅琊區、南譙區），轄4縣、代管2市。市轄區範圍包括南譙區與琅琊區兩區。市轄區市場板塊與市政規劃按照方位分為城中、城北、城南、城東四個板塊。
城中——老城區位於琅琊區，發展趨於飽和；城南——政務新區位於南譙區，目前滁州市政府所在地，同時也是優先發展的新區，目前配套設施已經純熟；城北——琅琊新區位於琅琊區北部，規劃上發展晚於城南；城東——蘇滁產業園南北分跨南譙區與琅琊區，是全市工業集中所在，承接部分蘇州工業轉移。除此之外，南譙區烏衣鎮板塊位於城市最南，緊靠南京江北新區，市場與市轄區各板塊相對獨立。
GDP增速
降至9%，工業為主但缺乏拳頭產業
近年，滁州經濟發展面臨“失速”，缺乏拳頭企業。2018年滁州GDP同比增速降至9%，在全國範圍內雖處於較快水平，但較2010年高點的16%相去甚遠。在工業強市的方針下，滁州連續開闢的蘇滁產業園以及位於天長市的滁州高新區使得第二產業在全市GDP中的佔比逐年上升，至2018年已突破半數達到52%。然而雖然工業比重上升，但是工業為城市發展提供的動能卻並不理想。
具體來看，滁州第二產業主要以白色電器為主，伴有汽車、食品類產業。白色電器有例如西門子、康佳等，主要以洗衣機、冰箱、洗碗機為主；汽車方面擁有重慶創維、獵豹汽車、長久集團等；食品類則有盼盼、銀鷺、六個核桃等。總體來說，滁州有一定第二產業基礎，但較雜較小，缺乏拳頭企業為城市經濟泵能。
政策調控
“真空”，無備案限制僅存輕微限貸
調控政策目前“真空”，除去“認貸不認房”的限貸規則外，無其他任何調控政策。2018年曾宣佈將加強商品住房價格備案管理，但後無下文。
限貸方面，利率2018年下半年至今無變動，首套房利率上浮20%，二套房利率上浮30%，部分銀行如徽商銀行、興業銀行可做利率上浮25%。首付比例上首套房首付不低於20%（總價100萬以上須30%），二套房首付不低於40%，三套房則須首付60%。
棚改規模
棚改補償標準低於房價
實際開工市區“降速”郊縣“提速”
目前棚改計劃量大但補償標準低，實際開工多集中在郊縣。2017年後滁州棚改實行貨幣化安置，意在鼓勵置業去化市場庫存，2019年1-4月貨幣化安置佔全市開工量的38%。未來滁州仍有較大棚改空間，單2019年待改造項目達66個，共26209套。
市轄區內老城區棚改多以自建房和廠房為主，拆遷補償款在6000-7000元/㎡間，低於城南改善項目均價。但好在拆遷面積普遍較大，用面積換金額加上購房補貼，市轄區棚改客前往城南“以舊換新”問題不大。但是2019年以來市轄區棚改進度緩慢，琅琊區和南譙區開工率分別為12%和9%。
與此相對，當前郊縣棚改“勁頭十足”。2019年1-4月，郊縣4縣2市大多將全年計劃完成過半，鳳陽縣開工率甚至達到127%。郊縣補償款在3000-4000元/㎡之間，多選擇房價偏低的城北或城東。
購買力
城市人口基數低且購買力貧弱
房價收入比逐年上升
滁州是一個人口流出性城市，同時人口基數較低。2018年末常住人口411萬人，除去下屬縣市4縣2市以外實際人數不多，市轄區總人口僅55萬人。合肥與南京的夾心位置並未給城市帶來人口的充裕，反而有“虹吸效應“，常住-戶籍人口比常年小於1。外出求學罕有返鄉工作者。近年來產業導入帶來了一部分二產人口，但這些人群多集中在城東，雖對全市人口增長做出了一定貢獻，但實際對其他板塊影響了。
此外，滁州城鎮居民購買力薄弱，民富基礎較弱。2018年滁州城鎮居民可支配收入為31230元，市轄區內佔主要置業群體的是企事業單位，平均收入水平4000元/月左右。從房價收入比可以看到，2016年後隨著房價上漲滁州本地客對新房的支付能力進一步下滑。
人口的少而貧的綜合體現在於城市內綜合性商圈較少，至夜晚21：00市內不少地方便行人寥寥，店鋪紛紛打烊、門可羅雀。
圖：2015年-2018年滁州房價收入比變化情況（年）
房價水平
地價上漲推高房價
但購買力不足致漲幅緩慢
滁州市場2018年下半年年明顯轉涼，感受到合肥土地市場收緊，購房者觀望心理較重，部分項目日均到訪量銳減至10組左右。直至2019年上半年隨著土地市場上恆大拿下琅琊區新地王，市場有所抬頭，剛需案場到訪成交率升至4成。
滁州市區房價上漲主要受地價”成本性“推動，各板塊間房價梯度鮮明。市場均價以城南為首，2014年為4000元/㎡左右，至2016年漲至6000元/㎡，2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升，房價漲幅猛烈，一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
滁州市轄區房價上漲主要受地價“成本性”推動。在金鵬、弘陽等房企屢奪地王下土拍市場逐漸升溫，不斷升高的地價推高了銷售許可備案價格。2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升帶動供給側房價上行。
然而，由於購房者購買力的不足，導致房價上漲緩慢。城市購房者對房價敏感，單價1萬和總價100萬是心理紅線，在售項目均將產品打造成毛坯以貼近購房者心理價位。2017年-2018年市場火熱的時候部分項目嘗試過精裝產品，精裝價1500元/㎡，但去化表現相比其他毛坯競品較慢。大多數項目採取“備高賣低”，實際成交價格遠低於銷售許可備案價，如某調研項目備案價10000元/㎡但實際成交均價僅8000元/㎡。受此影響下，滁州實際新房成交價格上漲緩慢。
目前，各板塊間價格梯度鮮明。市場均價以城南為首， 2016年房價6000元/㎡左右，2018年至2019年上半年在成本推動下一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
客戶結構
投資、自住板塊分化市區剛改為主，中小面積三房是市場主力
由於緊靠核心二線南京，滁州市場購房者本地與外地、自住與投資、剛需與改善並存，但是所在區域不同。外地投資客多聚集於與南京直接接壤的來安縣汊河、南譙區烏衣和全椒縣。本地自住剛改客群則多集中於市轄區內。兩個市場相對獨立，市場結構也互不相同。
緊靠南京的郊縣板塊以投資客為主，市場整體在連接南京的滁寧快速路、地鐵延長線和輕軌S1、S4號線相繼落地下持續火熱。相對較低的房價、日漸完善的配套、宜人的居住環境使得板塊內樓盤備受青睞，如碧桂園在烏衣鎮的大盤無論是別墅還是洋房板塊均開盤即售罄，供不應求。
市轄區內市場雖也受南京概念波及，但實際購房者多為本地客。城南是改善板塊，本地改善客佔比達80%以上，以自住為主。城東剛需和投資並存，全市最低的房價和輕軌S1號線的落地極為誘人，本地剛需客與外地投資客五五分成，但由於配套欠缺入住率不高。而與南京接壤區域則集聚投資客，以烏衣為例，來自南京為主的投資客佔據了成交的90%以上。
在市轄區內，目前市場主力供求房源是90-140㎡三房，四房產品多為城南在售項目內別墅產品，雖供應量大但成交表現一般。從項目實際去化來看，小面積段去化更快更受購房者青睞，90-120平方米麵積段依舊是滁州剛需客的優選對象。
在購房偏好上，購房者首要考慮房價高低，在剛需改善客群分別流向城南城東後，學區房概念接受度不高，僅能承受500元/㎡左右的溢價。至於是否是品牌房企則毫無優勢可言。
土地市場
土地成交體量持續走低，低密度地塊是老大難
滁州對各板塊定位不同，在土地供應上也有所區分：
城中：目前已無太多待開發土地；
城北：定位高端低密，待開發土地目前多用於公共綠地與少量棚改回遷房，未來低廉的地價成本適合開發品質住宅。
城東：主打剛需住宅，供地容積率較高。
城南：定位改善，土地供應以低密度為主，近年所供涉宅地塊容積率均在2.0以下。
從近年土地成交走勢可以看到，房企對於政府主推的低密地塊“意興闌珊”，成交體量逐漸降低。2017年二季度以後隨著低密地塊佔比逐漸走高，土地市場成交表現一路下滑，單季成交體量均低於同期歷史值。可見低密度地塊是房企心中的“老大難”。
企業競爭
品牌房企拿地意願下滑後續拿地多出於戰略考量
目前進駐滁州的品牌房企主要包括碧桂園、恆大、正榮等，本地房企龍頭是金鵬。金鵬以門窗、建築起家，2008年起涉足房地產，擁有項目較多，目前全市在售項目達5個。但“能力越大責任越大”，城南低密度地王等高成本地塊均由其開發。
從各房企近年在滁州土地市場拿地情況可看到：品牌房企對滁州由“加倉”轉為“持倉”。事實上從2016年至今各房企在滁拿地情況可以發現，一方面絕大多數土地由政府及相關企業“自掛自拍”，實質房企參拍不高；另一方面品牌房企主要在2017年大舉“加倉”，當年土拍成交份額達44%，此後成交份額驟降，深耕意願不再，僅收取零星地塊以“持倉”，2018年至今所有入滁品牌房企拿地共計僅有6幅。
事實上，2018年以後滁州土拍市場轉為以金鵬為代表的滁州本地以及安徽本省房企參與為主，品牌房企逐漸隱退，只對高性價比核心地塊進行爭奪。細化來看，品牌房企中碧桂園過去四年年拿地最多達14幅，其中有13幅是在2016年和2017年競得。其他房企則多處於戰略性拿地，拿地幅數都在3幅以內。
城市規劃
“東進南拓”產業經濟兩手抓緊貼南京外溢利好終落地
滁州政府對自身城市有較明確認知，城市發展以“東進南拓”為主，在發展城東蘇滁產業園增強經濟的同時充分利用緊靠南京的地理優勢，意圖引入南京外溢人口打造雙城效應，雖常年來“妾有情郎無意”，但隨著滁寧輕軌S4的正式開工與南京地鐵林場地鐵站的落成，南京“郎情已現”。
滁州政府對於城市規劃理性剋制。在新區的發展規劃上，政府將配套先於房地產落地。以城南政務新區為例，在政府職能遷移至新區之後，優先將老城區好的小初中學在新區建立分校，並搭配優秀的醫療配套，如市第一人民醫院南區、兒童醫院等。因此在配套先行、剋制地產開發的發展戰略下，老城區居民對新區有認可度，配套落地與人口引入形成良性循環，新區成功激活。
總而言之，滁州過於依賴南京概念，由於自身人口與購買力缺陷，短時間無法提供有力的發展動能。在當前輕軌S1與S4利好落地下，低廉的房價與便利的通勤使得滁州與南京的“雙城記”成為可能，滁州進入發展快車道。但目前南京外溢客群都出於投資性置業，且多處於烏衣、來安等緊靠南京區域，滁州本市雖有上漲預期但終面臨購買力瓶頸的現實問題。但南京在江北、城東新區的快速發展之下，自身仍有較大的發展空白空間，且相比江北六合大部分鄉鎮區域而言，目前滁州住宅的房價優勢並不十分明顯。因此未來南京利好是否長久、主城房價會否空漲虛高都是值得憂慮的問題。
典型項目一：烏衣•碧桂園•歐洲城•玖禧瀾灣
售樓處實景/區位圖
地理位置：南譙區滁寧大道2888號
物業類型：高層
裝修：毛坯
開盤時間：2019年7月
上次開盤售價：6200元/平方米
項目點評：本項目位於南譙區烏衣鎮，寧滁交界位置。項目總屬於碧桂園歐洲城，是歐洲城大盤的最後一個整體在售項目。項目主力在售戶型為75-125平方米三房和四房。項目由於緊靠南京，距離江北新區核心區僅18公里。購房者90%以上為投資客，來源以南京為主。本項目自2011年起便開始運營，作為造城項目大受當地政府支持，時至今日無論是醫院、學校、商業等自體配套還是寧滁快速路、S1輕軌等交通均已落地。項目剛需的定位以及相對低的房價使得購房門檻極低，“首付10萬置業”對南京客戶吸引力極強。目前項目前期已陸續交付，雖然購房投資客不少，但由於位置毗鄰江北新區，實際入住率尚可。
典型項目二：金鵬•清風明月
正文共：6081字
預計閱讀時間：16分鐘
文／馬千里、姚鄭康
調研感受
城市主要規劃依附南京，自身經濟發展“失速”
從政府到人民，對南京歸屬感都強過合肥
投資氛圍集中在寧滁邊界，市區還是以自住剛改為主
購買力靠棚改居多，購買力有限
本地客對房價承受能力有限
滁州市設2區（琅琊區、南譙區），轄4縣、代管2市。市轄區範圍包括南譙區與琅琊區兩區。市轄區市場板塊與市政規劃按照方位分為城中、城北、城南、城東四個板塊。
城中——老城區位於琅琊區，發展趨於飽和；城南——政務新區位於南譙區，目前滁州市政府所在地，同時也是優先發展的新區，目前配套設施已經純熟；城北——琅琊新區位於琅琊區北部，規劃上發展晚於城南；城東——蘇滁產業園南北分跨南譙區與琅琊區，是全市工業集中所在，承接部分蘇州工業轉移。除此之外，南譙區烏衣鎮板塊位於城市最南，緊靠南京江北新區，市場與市轄區各板塊相對獨立。
GDP增速
降至9%，工業為主但缺乏拳頭產業
近年，滁州經濟發展面臨“失速”，缺乏拳頭企業。2018年滁州GDP同比增速降至9%，在全國範圍內雖處於較快水平，但較2010年高點的16%相去甚遠。在工業強市的方針下，滁州連續開闢的蘇滁產業園以及位於天長市的滁州高新區使得第二產業在全市GDP中的佔比逐年上升，至2018年已突破半數達到52%。然而雖然工業比重上升，但是工業為城市發展提供的動能卻並不理想。
具體來看，滁州第二產業主要以白色電器為主，伴有汽車、食品類產業。白色電器有例如西門子、康佳等，主要以洗衣機、冰箱、洗碗機為主；汽車方面擁有重慶創維、獵豹汽車、長久集團等；食品類則有盼盼、銀鷺、六個核桃等。總體來說，滁州有一定第二產業基礎，但較雜較小，缺乏拳頭企業為城市經濟泵能。
政策調控
“真空”，無備案限制僅存輕微限貸
調控政策目前“真空”，除去“認貸不認房”的限貸規則外，無其他任何調控政策。2018年曾宣佈將加強商品住房價格備案管理，但後無下文。
限貸方面，利率2018年下半年至今無變動，首套房利率上浮20%，二套房利率上浮30%，部分銀行如徽商銀行、興業銀行可做利率上浮25%。首付比例上首套房首付不低於20%（總價100萬以上須30%），二套房首付不低於40%，三套房則須首付60%。
棚改規模
棚改補償標準低於房價
實際開工市區“降速”郊縣“提速”
目前棚改計劃量大但補償標準低，實際開工多集中在郊縣。2017年後滁州棚改實行貨幣化安置，意在鼓勵置業去化市場庫存，2019年1-4月貨幣化安置佔全市開工量的38%。未來滁州仍有較大棚改空間，單2019年待改造項目達66個，共26209套。
市轄區內老城區棚改多以自建房和廠房為主，拆遷補償款在6000-7000元/㎡間，低於城南改善項目均價。但好在拆遷面積普遍較大，用面積換金額加上購房補貼，市轄區棚改客前往城南“以舊換新”問題不大。但是2019年以來市轄區棚改進度緩慢，琅琊區和南譙區開工率分別為12%和9%。
與此相對，當前郊縣棚改“勁頭十足”。2019年1-4月，郊縣4縣2市大多將全年計劃完成過半，鳳陽縣開工率甚至達到127%。郊縣補償款在3000-4000元/㎡之間，多選擇房價偏低的城北或城東。
購買力
城市人口基數低且購買力貧弱
房價收入比逐年上升
滁州是一個人口流出性城市，同時人口基數較低。2018年末常住人口411萬人，除去下屬縣市4縣2市以外實際人數不多，市轄區總人口僅55萬人。合肥與南京的夾心位置並未給城市帶來人口的充裕，反而有“虹吸效應“，常住-戶籍人口比常年小於1。外出求學罕有返鄉工作者。近年來產業導入帶來了一部分二產人口，但這些人群多集中在城東，雖對全市人口增長做出了一定貢獻，但實際對其他板塊影響了。
此外，滁州城鎮居民購買力薄弱，民富基礎較弱。2018年滁州城鎮居民可支配收入為31230元，市轄區內佔主要置業群體的是企事業單位，平均收入水平4000元/月左右。從房價收入比可以看到，2016年後隨著房價上漲滁州本地客對新房的支付能力進一步下滑。
人口的少而貧的綜合體現在於城市內綜合性商圈較少，至夜晚21：00市內不少地方便行人寥寥，店鋪紛紛打烊、門可羅雀。
圖：2015年-2018年滁州房價收入比變化情況（年）
房價水平
地價上漲推高房價
但購買力不足致漲幅緩慢
滁州市場2018年下半年年明顯轉涼，感受到合肥土地市場收緊，購房者觀望心理較重，部分項目日均到訪量銳減至10組左右。直至2019年上半年隨著土地市場上恆大拿下琅琊區新地王，市場有所抬頭，剛需案場到訪成交率升至4成。
滁州市區房價上漲主要受地價”成本性“推動，各板塊間房價梯度鮮明。市場均價以城南為首，2014年為4000元/㎡左右，至2016年漲至6000元/㎡，2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升，房價漲幅猛烈，一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
滁州市轄區房價上漲主要受地價“成本性”推動。在金鵬、弘陽等房企屢奪地王下土拍市場逐漸升溫，不斷升高的地價推高了銷售許可備案價格。2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升帶動供給側房價上行。
然而，由於購房者購買力的不足，導致房價上漲緩慢。城市購房者對房價敏感，單價1萬和總價100萬是心理紅線，在售項目均將產品打造成毛坯以貼近購房者心理價位。2017年-2018年市場火熱的時候部分項目嘗試過精裝產品，精裝價1500元/㎡，但去化表現相比其他毛坯競品較慢。大多數項目採取“備高賣低”，實際成交價格遠低於銷售許可備案價，如某調研項目備案價10000元/㎡但實際成交均價僅8000元/㎡。受此影響下，滁州實際新房成交價格上漲緩慢。
目前，各板塊間價格梯度鮮明。市場均價以城南為首， 2016年房價6000元/㎡左右，2018年至2019年上半年在成本推動下一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
客戶結構
投資、自住板塊分化市區剛改為主，中小面積三房是市場主力
由於緊靠核心二線南京，滁州市場購房者本地與外地、自住與投資、剛需與改善並存，但是所在區域不同。外地投資客多聚集於與南京直接接壤的來安縣汊河、南譙區烏衣和全椒縣。本地自住剛改客群則多集中於市轄區內。兩個市場相對獨立，市場結構也互不相同。
緊靠南京的郊縣板塊以投資客為主，市場整體在連接南京的滁寧快速路、地鐵延長線和輕軌S1、S4號線相繼落地下持續火熱。相對較低的房價、日漸完善的配套、宜人的居住環境使得板塊內樓盤備受青睞，如碧桂園在烏衣鎮的大盤無論是別墅還是洋房板塊均開盤即售罄，供不應求。
市轄區內市場雖也受南京概念波及，但實際購房者多為本地客。城南是改善板塊，本地改善客佔比達80%以上，以自住為主。城東剛需和投資並存，全市最低的房價和輕軌S1號線的落地極為誘人，本地剛需客與外地投資客五五分成，但由於配套欠缺入住率不高。而與南京接壤區域則集聚投資客，以烏衣為例，來自南京為主的投資客佔據了成交的90%以上。
在市轄區內，目前市場主力供求房源是90-140㎡三房，四房產品多為城南在售項目內別墅產品，雖供應量大但成交表現一般。從項目實際去化來看，小面積段去化更快更受購房者青睞，90-120平方米麵積段依舊是滁州剛需客的優選對象。
在購房偏好上，購房者首要考慮房價高低，在剛需改善客群分別流向城南城東後，學區房概念接受度不高，僅能承受500元/㎡左右的溢價。至於是否是品牌房企則毫無優勢可言。
土地市場
土地成交體量持續走低，低密度地塊是老大難
滁州對各板塊定位不同，在土地供應上也有所區分：
城中：目前已無太多待開發土地；
城北：定位高端低密，待開發土地目前多用於公共綠地與少量棚改回遷房，未來低廉的地價成本適合開發品質住宅。
城東：主打剛需住宅，供地容積率較高。
城南：定位改善，土地供應以低密度為主，近年所供涉宅地塊容積率均在2.0以下。
從近年土地成交走勢可以看到，房企對於政府主推的低密地塊“意興闌珊”，成交體量逐漸降低。2017年二季度以後隨著低密地塊佔比逐漸走高，土地市場成交表現一路下滑，單季成交體量均低於同期歷史值。可見低密度地塊是房企心中的“老大難”。
企業競爭
品牌房企拿地意願下滑後續拿地多出於戰略考量
目前進駐滁州的品牌房企主要包括碧桂園、恆大、正榮等，本地房企龍頭是金鵬。金鵬以門窗、建築起家，2008年起涉足房地產，擁有項目較多，目前全市在售項目達5個。但“能力越大責任越大”，城南低密度地王等高成本地塊均由其開發。
從各房企近年在滁州土地市場拿地情況可看到：品牌房企對滁州由“加倉”轉為“持倉”。事實上從2016年至今各房企在滁拿地情況可以發現，一方面絕大多數土地由政府及相關企業“自掛自拍”，實質房企參拍不高；另一方面品牌房企主要在2017年大舉“加倉”，當年土拍成交份額達44%，此後成交份額驟降，深耕意願不再，僅收取零星地塊以“持倉”，2018年至今所有入滁品牌房企拿地共計僅有6幅。
事實上，2018年以後滁州土拍市場轉為以金鵬為代表的滁州本地以及安徽本省房企參與為主，品牌房企逐漸隱退，只對高性價比核心地塊進行爭奪。細化來看，品牌房企中碧桂園過去四年年拿地最多達14幅，其中有13幅是在2016年和2017年競得。其他房企則多處於戰略性拿地，拿地幅數都在3幅以內。
城市規劃
“東進南拓”產業經濟兩手抓緊貼南京外溢利好終落地
滁州政府對自身城市有較明確認知，城市發展以“東進南拓”為主，在發展城東蘇滁產業園增強經濟的同時充分利用緊靠南京的地理優勢，意圖引入南京外溢人口打造雙城效應，雖常年來“妾有情郎無意”，但隨著滁寧輕軌S4的正式開工與南京地鐵林場地鐵站的落成，南京“郎情已現”。
滁州政府對於城市規劃理性剋制。在新區的發展規劃上，政府將配套先於房地產落地。以城南政務新區為例，在政府職能遷移至新區之後，優先將老城區好的小初中學在新區建立分校，並搭配優秀的醫療配套，如市第一人民醫院南區、兒童醫院等。因此在配套先行、剋制地產開發的發展戰略下，老城區居民對新區有認可度，配套落地與人口引入形成良性循環，新區成功激活。
總而言之，滁州過於依賴南京概念，由於自身人口與購買力缺陷，短時間無法提供有力的發展動能。在當前輕軌S1與S4利好落地下，低廉的房價與便利的通勤使得滁州與南京的“雙城記”成為可能，滁州進入發展快車道。但目前南京外溢客群都出於投資性置業，且多處於烏衣、來安等緊靠南京區域，滁州本市雖有上漲預期但終面臨購買力瓶頸的現實問題。但南京在江北、城東新區的快速發展之下，自身仍有較大的發展空白空間，且相比江北六合大部分鄉鎮區域而言，目前滁州住宅的房價優勢並不十分明顯。因此未來南京利好是否長久、主城房價會否空漲虛高都是值得憂慮的問題。
典型項目一：烏衣•碧桂園•歐洲城•玖禧瀾灣
售樓處實景/區位圖
地理位置：南譙區滁寧大道2888號
物業類型：高層
裝修：毛坯
開盤時間：2019年7月
上次開盤售價：6200元/平方米
項目點評：本項目位於南譙區烏衣鎮，寧滁交界位置。項目總屬於碧桂園歐洲城，是歐洲城大盤的最後一個整體在售項目。項目主力在售戶型為75-125平方米三房和四房。項目由於緊靠南京，距離江北新區核心區僅18公里。購房者90%以上為投資客，來源以南京為主。本項目自2011年起便開始運營，作為造城項目大受當地政府支持，時至今日無論是醫院、學校、商業等自體配套還是寧滁快速路、S1輕軌等交通均已落地。項目剛需的定位以及相對低的房價使得購房門檻極低，“首付10萬置業”對南京客戶吸引力極強。目前項目前期已陸續交付，雖然購房投資客不少，但由於位置毗鄰江北新區，實際入住率尚可。
典型項目二：金鵬•清風明月
售樓處區位/沙盤
地理位置：琅琊區全椒路與敬梓路交叉口東北側物業類型：高層、別墅建築面積：8.5萬平方米裝修：毛坯上次加推售價：高層產品均價9300-9400元/平方米。項目點評：金鵬•清風明月項目是2018年琅琊區地王，成交樓面價達5157元/㎡，溢價率高達57%。作為本地房企龍頭，金鵬自然成為區域板塊土拍的抗鼎之人。本項目開發難度較大，主要痛點在於規劃容積率僅1.6。項目採取“高層+別墅”的開發模式，通過高層進行溢價回本。雖定位號稱“終極改善”，但在成本考量下，相比考究的銷售中心實際推出產品縮水不少。得益於本土品牌的口碑基礎，目前項目高層已基本售罄，已實現利潤回正。營銷節奏進入尾盤模式，剩餘別墅產品由於產品設計與樓棟密度問題購房者接受程度不高，再加上購買力的限制，去化效果不理想。
典型調研項目(三)：北京城房•時代樾府
"正文共：6081字
預計閱讀時間：16分鐘
文／馬千里、姚鄭康
調研感受
城市主要規劃依附南京，自身經濟發展“失速”
從政府到人民，對南京歸屬感都強過合肥
投資氛圍集中在寧滁邊界，市區還是以自住剛改為主
購買力靠棚改居多，購買力有限
本地客對房價承受能力有限
滁州市設2區（琅琊區、南譙區），轄4縣、代管2市。市轄區範圍包括南譙區與琅琊區兩區。市轄區市場板塊與市政規劃按照方位分為城中、城北、城南、城東四個板塊。
城中——老城區位於琅琊區，發展趨於飽和；城南——政務新區位於南譙區，目前滁州市政府所在地，同時也是優先發展的新區，目前配套設施已經純熟；城北——琅琊新區位於琅琊區北部，規劃上發展晚於城南；城東——蘇滁產業園南北分跨南譙區與琅琊區，是全市工業集中所在，承接部分蘇州工業轉移。除此之外，南譙區烏衣鎮板塊位於城市最南，緊靠南京江北新區，市場與市轄區各板塊相對獨立。
GDP增速
降至9%，工業為主但缺乏拳頭產業
近年，滁州經濟發展面臨“失速”，缺乏拳頭企業。2018年滁州GDP同比增速降至9%，在全國範圍內雖處於較快水平，但較2010年高點的16%相去甚遠。在工業強市的方針下，滁州連續開闢的蘇滁產業園以及位於天長市的滁州高新區使得第二產業在全市GDP中的佔比逐年上升，至2018年已突破半數達到52%。然而雖然工業比重上升，但是工業為城市發展提供的動能卻並不理想。
具體來看，滁州第二產業主要以白色電器為主，伴有汽車、食品類產業。白色電器有例如西門子、康佳等，主要以洗衣機、冰箱、洗碗機為主；汽車方面擁有重慶創維、獵豹汽車、長久集團等；食品類則有盼盼、銀鷺、六個核桃等。總體來說，滁州有一定第二產業基礎，但較雜較小，缺乏拳頭企業為城市經濟泵能。
政策調控
“真空”，無備案限制僅存輕微限貸
調控政策目前“真空”，除去“認貸不認房”的限貸規則外，無其他任何調控政策。2018年曾宣佈將加強商品住房價格備案管理，但後無下文。
限貸方面，利率2018年下半年至今無變動，首套房利率上浮20%，二套房利率上浮30%，部分銀行如徽商銀行、興業銀行可做利率上浮25%。首付比例上首套房首付不低於20%（總價100萬以上須30%），二套房首付不低於40%，三套房則須首付60%。
棚改規模
棚改補償標準低於房價
實際開工市區“降速”郊縣“提速”
目前棚改計劃量大但補償標準低，實際開工多集中在郊縣。2017年後滁州棚改實行貨幣化安置，意在鼓勵置業去化市場庫存，2019年1-4月貨幣化安置佔全市開工量的38%。未來滁州仍有較大棚改空間，單2019年待改造項目達66個，共26209套。
市轄區內老城區棚改多以自建房和廠房為主，拆遷補償款在6000-7000元/㎡間，低於城南改善項目均價。但好在拆遷面積普遍較大，用面積換金額加上購房補貼，市轄區棚改客前往城南“以舊換新”問題不大。但是2019年以來市轄區棚改進度緩慢，琅琊區和南譙區開工率分別為12%和9%。
與此相對，當前郊縣棚改“勁頭十足”。2019年1-4月，郊縣4縣2市大多將全年計劃完成過半，鳳陽縣開工率甚至達到127%。郊縣補償款在3000-4000元/㎡之間，多選擇房價偏低的城北或城東。
購買力
城市人口基數低且購買力貧弱
房價收入比逐年上升
滁州是一個人口流出性城市，同時人口基數較低。2018年末常住人口411萬人，除去下屬縣市4縣2市以外實際人數不多，市轄區總人口僅55萬人。合肥與南京的夾心位置並未給城市帶來人口的充裕，反而有“虹吸效應“，常住-戶籍人口比常年小於1。外出求學罕有返鄉工作者。近年來產業導入帶來了一部分二產人口，但這些人群多集中在城東，雖對全市人口增長做出了一定貢獻，但實際對其他板塊影響了。
此外，滁州城鎮居民購買力薄弱，民富基礎較弱。2018年滁州城鎮居民可支配收入為31230元，市轄區內佔主要置業群體的是企事業單位，平均收入水平4000元/月左右。從房價收入比可以看到，2016年後隨著房價上漲滁州本地客對新房的支付能力進一步下滑。
人口的少而貧的綜合體現在於城市內綜合性商圈較少，至夜晚21：00市內不少地方便行人寥寥，店鋪紛紛打烊、門可羅雀。
圖：2015年-2018年滁州房價收入比變化情況（年）
房價水平
地價上漲推高房價
但購買力不足致漲幅緩慢
滁州市場2018年下半年年明顯轉涼，感受到合肥土地市場收緊，購房者觀望心理較重，部分項目日均到訪量銳減至10組左右。直至2019年上半年隨著土地市場上恆大拿下琅琊區新地王，市場有所抬頭，剛需案場到訪成交率升至4成。
滁州市區房價上漲主要受地價”成本性“推動，各板塊間房價梯度鮮明。市場均價以城南為首，2014年為4000元/㎡左右，至2016年漲至6000元/㎡，2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升，房價漲幅猛烈，一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
滁州市轄區房價上漲主要受地價“成本性”推動。在金鵬、弘陽等房企屢奪地王下土拍市場逐漸升溫，不斷升高的地價推高了銷售許可備案價格。2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升帶動供給側房價上行。
然而，由於購房者購買力的不足，導致房價上漲緩慢。城市購房者對房價敏感，單價1萬和總價100萬是心理紅線，在售項目均將產品打造成毛坯以貼近購房者心理價位。2017年-2018年市場火熱的時候部分項目嘗試過精裝產品，精裝價1500元/㎡，但去化表現相比其他毛坯競品較慢。大多數項目採取“備高賣低”，實際成交價格遠低於銷售許可備案價，如某調研項目備案價10000元/㎡但實際成交均價僅8000元/㎡。受此影響下，滁州實際新房成交價格上漲緩慢。
目前，各板塊間價格梯度鮮明。市場均價以城南為首， 2016年房價6000元/㎡左右，2018年至2019年上半年在成本推動下一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
客戶結構
投資、自住板塊分化市區剛改為主，中小面積三房是市場主力
由於緊靠核心二線南京，滁州市場購房者本地與外地、自住與投資、剛需與改善並存，但是所在區域不同。外地投資客多聚集於與南京直接接壤的來安縣汊河、南譙區烏衣和全椒縣。本地自住剛改客群則多集中於市轄區內。兩個市場相對獨立，市場結構也互不相同。
緊靠南京的郊縣板塊以投資客為主，市場整體在連接南京的滁寧快速路、地鐵延長線和輕軌S1、S4號線相繼落地下持續火熱。相對較低的房價、日漸完善的配套、宜人的居住環境使得板塊內樓盤備受青睞，如碧桂園在烏衣鎮的大盤無論是別墅還是洋房板塊均開盤即售罄，供不應求。
市轄區內市場雖也受南京概念波及，但實際購房者多為本地客。城南是改善板塊，本地改善客佔比達80%以上，以自住為主。城東剛需和投資並存，全市最低的房價和輕軌S1號線的落地極為誘人，本地剛需客與外地投資客五五分成，但由於配套欠缺入住率不高。而與南京接壤區域則集聚投資客，以烏衣為例，來自南京為主的投資客佔據了成交的90%以上。
在市轄區內，目前市場主力供求房源是90-140㎡三房，四房產品多為城南在售項目內別墅產品，雖供應量大但成交表現一般。從項目實際去化來看，小面積段去化更快更受購房者青睞，90-120平方米麵積段依舊是滁州剛需客的優選對象。
在購房偏好上，購房者首要考慮房價高低，在剛需改善客群分別流向城南城東後，學區房概念接受度不高，僅能承受500元/㎡左右的溢價。至於是否是品牌房企則毫無優勢可言。
土地市場
土地成交體量持續走低，低密度地塊是老大難
滁州對各板塊定位不同，在土地供應上也有所區分：
城中：目前已無太多待開發土地；
城北：定位高端低密，待開發土地目前多用於公共綠地與少量棚改回遷房，未來低廉的地價成本適合開發品質住宅。
城東：主打剛需住宅，供地容積率較高。
城南：定位改善，土地供應以低密度為主，近年所供涉宅地塊容積率均在2.0以下。
從近年土地成交走勢可以看到，房企對於政府主推的低密地塊“意興闌珊”，成交體量逐漸降低。2017年二季度以後隨著低密地塊佔比逐漸走高，土地市場成交表現一路下滑，單季成交體量均低於同期歷史值。可見低密度地塊是房企心中的“老大難”。
企業競爭
品牌房企拿地意願下滑後續拿地多出於戰略考量
目前進駐滁州的品牌房企主要包括碧桂園、恆大、正榮等，本地房企龍頭是金鵬。金鵬以門窗、建築起家，2008年起涉足房地產，擁有項目較多，目前全市在售項目達5個。但“能力越大責任越大”，城南低密度地王等高成本地塊均由其開發。
從各房企近年在滁州土地市場拿地情況可看到：品牌房企對滁州由“加倉”轉為“持倉”。事實上從2016年至今各房企在滁拿地情況可以發現，一方面絕大多數土地由政府及相關企業“自掛自拍”，實質房企參拍不高；另一方面品牌房企主要在2017年大舉“加倉”，當年土拍成交份額達44%，此後成交份額驟降，深耕意願不再，僅收取零星地塊以“持倉”，2018年至今所有入滁品牌房企拿地共計僅有6幅。
事實上，2018年以後滁州土拍市場轉為以金鵬為代表的滁州本地以及安徽本省房企參與為主，品牌房企逐漸隱退，只對高性價比核心地塊進行爭奪。細化來看，品牌房企中碧桂園過去四年年拿地最多達14幅，其中有13幅是在2016年和2017年競得。其他房企則多處於戰略性拿地，拿地幅數都在3幅以內。
城市規劃
“東進南拓”產業經濟兩手抓緊貼南京外溢利好終落地
滁州政府對自身城市有較明確認知，城市發展以“東進南拓”為主，在發展城東蘇滁產業園增強經濟的同時充分利用緊靠南京的地理優勢，意圖引入南京外溢人口打造雙城效應，雖常年來“妾有情郎無意”，但隨著滁寧輕軌S4的正式開工與南京地鐵林場地鐵站的落成，南京“郎情已現”。
滁州政府對於城市規劃理性剋制。在新區的發展規劃上，政府將配套先於房地產落地。以城南政務新區為例，在政府職能遷移至新區之後，優先將老城區好的小初中學在新區建立分校，並搭配優秀的醫療配套，如市第一人民醫院南區、兒童醫院等。因此在配套先行、剋制地產開發的發展戰略下，老城區居民對新區有認可度，配套落地與人口引入形成良性循環，新區成功激活。
總而言之，滁州過於依賴南京概念，由於自身人口與購買力缺陷，短時間無法提供有力的發展動能。在當前輕軌S1與S4利好落地下，低廉的房價與便利的通勤使得滁州與南京的“雙城記”成為可能，滁州進入發展快車道。但目前南京外溢客群都出於投資性置業，且多處於烏衣、來安等緊靠南京區域，滁州本市雖有上漲預期但終面臨購買力瓶頸的現實問題。但南京在江北、城東新區的快速發展之下，自身仍有較大的發展空白空間，且相比江北六合大部分鄉鎮區域而言，目前滁州住宅的房價優勢並不十分明顯。因此未來南京利好是否長久、主城房價會否空漲虛高都是值得憂慮的問題。
典型項目一：烏衣•碧桂園•歐洲城•玖禧瀾灣
售樓處實景/區位圖
地理位置：南譙區滁寧大道2888號
物業類型：高層
裝修：毛坯
開盤時間：2019年7月
上次開盤售價：6200元/平方米
項目點評：本項目位於南譙區烏衣鎮，寧滁交界位置。項目總屬於碧桂園歐洲城，是歐洲城大盤的最後一個整體在售項目。項目主力在售戶型為75-125平方米三房和四房。項目由於緊靠南京，距離江北新區核心區僅18公里。購房者90%以上為投資客，來源以南京為主。本項目自2011年起便開始運營，作為造城項目大受當地政府支持，時至今日無論是醫院、學校、商業等自體配套還是寧滁快速路、S1輕軌等交通均已落地。項目剛需的定位以及相對低的房價使得購房門檻極低，“首付10萬置業”對南京客戶吸引力極強。目前項目前期已陸續交付，雖然購房投資客不少，但由於位置毗鄰江北新區，實際入住率尚可。
典型項目二：金鵬•清風明月
售樓處區位/沙盤
地理位置：琅琊區全椒路與敬梓路交叉口東北側物業類型：高層、別墅建築面積：8.5萬平方米裝修：毛坯上次加推售價：高層產品均價9300-9400元/平方米。項目點評：金鵬•清風明月項目是2018年琅琊區地王，成交樓面價達5157元/㎡，溢價率高達57%。作為本地房企龍頭，金鵬自然成為區域板塊土拍的抗鼎之人。本項目開發難度較大，主要痛點在於規劃容積率僅1.6。項目採取“高層+別墅”的開發模式，通過高層進行溢價回本。雖定位號稱“終極改善”，但在成本考量下，相比考究的銷售中心實際推出產品縮水不少。得益於本土品牌的口碑基礎，目前項目高層已基本售罄，已實現利潤回正。營銷節奏進入尾盤模式，剩餘別墅產品由於產品設計與樓棟密度問題購房者接受程度不高，再加上購買力的限制，去化效果不理想。
典型調研項目(三)：北京城房•時代樾府
正文共：6081字
預計閱讀時間：16分鐘
文／馬千里、姚鄭康
調研感受
城市主要規劃依附南京，自身經濟發展“失速”
從政府到人民，對南京歸屬感都強過合肥
投資氛圍集中在寧滁邊界，市區還是以自住剛改為主
購買力靠棚改居多，購買力有限
本地客對房價承受能力有限
滁州市設2區（琅琊區、南譙區），轄4縣、代管2市。市轄區範圍包括南譙區與琅琊區兩區。市轄區市場板塊與市政規劃按照方位分為城中、城北、城南、城東四個板塊。
城中——老城區位於琅琊區，發展趨於飽和；城南——政務新區位於南譙區，目前滁州市政府所在地，同時也是優先發展的新區，目前配套設施已經純熟；城北——琅琊新區位於琅琊區北部，規劃上發展晚於城南；城東——蘇滁產業園南北分跨南譙區與琅琊區，是全市工業集中所在，承接部分蘇州工業轉移。除此之外，南譙區烏衣鎮板塊位於城市最南，緊靠南京江北新區，市場與市轄區各板塊相對獨立。
GDP增速
降至9%，工業為主但缺乏拳頭產業
近年，滁州經濟發展面臨“失速”，缺乏拳頭企業。2018年滁州GDP同比增速降至9%，在全國範圍內雖處於較快水平，但較2010年高點的16%相去甚遠。在工業強市的方針下，滁州連續開闢的蘇滁產業園以及位於天長市的滁州高新區使得第二產業在全市GDP中的佔比逐年上升，至2018年已突破半數達到52%。然而雖然工業比重上升，但是工業為城市發展提供的動能卻並不理想。
具體來看，滁州第二產業主要以白色電器為主，伴有汽車、食品類產業。白色電器有例如西門子、康佳等，主要以洗衣機、冰箱、洗碗機為主；汽車方面擁有重慶創維、獵豹汽車、長久集團等；食品類則有盼盼、銀鷺、六個核桃等。總體來說，滁州有一定第二產業基礎，但較雜較小，缺乏拳頭企業為城市經濟泵能。
政策調控
“真空”，無備案限制僅存輕微限貸
調控政策目前“真空”，除去“認貸不認房”的限貸規則外，無其他任何調控政策。2018年曾宣佈將加強商品住房價格備案管理，但後無下文。
限貸方面，利率2018年下半年至今無變動，首套房利率上浮20%，二套房利率上浮30%，部分銀行如徽商銀行、興業銀行可做利率上浮25%。首付比例上首套房首付不低於20%（總價100萬以上須30%），二套房首付不低於40%，三套房則須首付60%。
棚改規模
棚改補償標準低於房價
實際開工市區“降速”郊縣“提速”
目前棚改計劃量大但補償標準低，實際開工多集中在郊縣。2017年後滁州棚改實行貨幣化安置，意在鼓勵置業去化市場庫存，2019年1-4月貨幣化安置佔全市開工量的38%。未來滁州仍有較大棚改空間，單2019年待改造項目達66個，共26209套。
市轄區內老城區棚改多以自建房和廠房為主，拆遷補償款在6000-7000元/㎡間，低於城南改善項目均價。但好在拆遷面積普遍較大，用面積換金額加上購房補貼，市轄區棚改客前往城南“以舊換新”問題不大。但是2019年以來市轄區棚改進度緩慢，琅琊區和南譙區開工率分別為12%和9%。
與此相對，當前郊縣棚改“勁頭十足”。2019年1-4月，郊縣4縣2市大多將全年計劃完成過半，鳳陽縣開工率甚至達到127%。郊縣補償款在3000-4000元/㎡之間，多選擇房價偏低的城北或城東。
購買力
城市人口基數低且購買力貧弱
房價收入比逐年上升
滁州是一個人口流出性城市，同時人口基數較低。2018年末常住人口411萬人，除去下屬縣市4縣2市以外實際人數不多，市轄區總人口僅55萬人。合肥與南京的夾心位置並未給城市帶來人口的充裕，反而有“虹吸效應“，常住-戶籍人口比常年小於1。外出求學罕有返鄉工作者。近年來產業導入帶來了一部分二產人口，但這些人群多集中在城東，雖對全市人口增長做出了一定貢獻，但實際對其他板塊影響了。
此外，滁州城鎮居民購買力薄弱，民富基礎較弱。2018年滁州城鎮居民可支配收入為31230元，市轄區內佔主要置業群體的是企事業單位，平均收入水平4000元/月左右。從房價收入比可以看到，2016年後隨著房價上漲滁州本地客對新房的支付能力進一步下滑。
人口的少而貧的綜合體現在於城市內綜合性商圈較少，至夜晚21：00市內不少地方便行人寥寥，店鋪紛紛打烊、門可羅雀。
圖：2015年-2018年滁州房價收入比變化情況（年）
房價水平
地價上漲推高房價
但購買力不足致漲幅緩慢
滁州市場2018年下半年年明顯轉涼，感受到合肥土地市場收緊，購房者觀望心理較重，部分項目日均到訪量銳減至10組左右。直至2019年上半年隨著土地市場上恆大拿下琅琊區新地王，市場有所抬頭，剛需案場到訪成交率升至4成。
滁州市區房價上漲主要受地價”成本性“推動，各板塊間房價梯度鮮明。市場均價以城南為首，2014年為4000元/㎡左右，至2016年漲至6000元/㎡，2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升，房價漲幅猛烈，一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
滁州市轄區房價上漲主要受地價“成本性”推動。在金鵬、弘陽等房企屢奪地王下土拍市場逐漸升溫，不斷升高的地價推高了銷售許可備案價格。2018年至2019年上半年由於低密度地塊入市開發成本的上升帶動供給側房價上行。
然而，由於購房者購買力的不足，導致房價上漲緩慢。城市購房者對房價敏感，單價1萬和總價100萬是心理紅線，在售項目均將產品打造成毛坯以貼近購房者心理價位。2017年-2018年市場火熱的時候部分項目嘗試過精裝產品，精裝價1500元/㎡，但去化表現相比其他毛坯競品較慢。大多數項目採取“備高賣低”，實際成交價格遠低於銷售許可備案價，如某調研項目備案價10000元/㎡但實際成交均價僅8000元/㎡。受此影響下，滁州實際新房成交價格上漲緩慢。
目前，各板塊間價格梯度鮮明。市場均價以城南為首， 2016年房價6000元/㎡左右，2018年至2019年上半年在成本推動下一路漲至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最後是城東，7000元/㎡以下。
客戶結構
投資、自住板塊分化市區剛改為主，中小面積三房是市場主力
由於緊靠核心二線南京，滁州市場購房者本地與外地、自住與投資、剛需與改善並存，但是所在區域不同。外地投資客多聚集於與南京直接接壤的來安縣汊河、南譙區烏衣和全椒縣。本地自住剛改客群則多集中於市轄區內。兩個市場相對獨立，市場結構也互不相同。
緊靠南京的郊縣板塊以投資客為主，市場整體在連接南京的滁寧快速路、地鐵延長線和輕軌S1、S4號線相繼落地下持續火熱。相對較低的房價、日漸完善的配套、宜人的居住環境使得板塊內樓盤備受青睞，如碧桂園在烏衣鎮的大盤無論是別墅還是洋房板塊均開盤即售罄，供不應求。
市轄區內市場雖也受南京概念波及，但實際購房者多為本地客。城南是改善板塊，本地改善客佔比達80%以上，以自住為主。城東剛需和投資並存，全市最低的房價和輕軌S1號線的落地極為誘人，本地剛需客與外地投資客五五分成，但由於配套欠缺入住率不高。而與南京接壤區域則集聚投資客，以烏衣為例，來自南京為主的投資客佔據了成交的90%以上。
在市轄區內，目前市場主力供求房源是90-140㎡三房，四房產品多為城南在售項目內別墅產品，雖供應量大但成交表現一般。從項目實際去化來看，小面積段去化更快更受購房者青睞，90-120平方米麵積段依舊是滁州剛需客的優選對象。
在購房偏好上，購房者首要考慮房價高低，在剛需改善客群分別流向城南城東後，學區房概念接受度不高，僅能承受500元/㎡左右的溢價。至於是否是品牌房企則毫無優勢可言。
土地市場
土地成交體量持續走低，低密度地塊是老大難
滁州對各板塊定位不同，在土地供應上也有所區分：
城中：目前已無太多待開發土地；
城北：定位高端低密，待開發土地目前多用於公共綠地與少量棚改回遷房，未來低廉的地價成本適合開發品質住宅。
城東：主打剛需住宅，供地容積率較高。
城南：定位改善，土地供應以低密度為主，近年所供涉宅地塊容積率均在2.0以下。
從近年土地成交走勢可以看到，房企對於政府主推的低密地塊“意興闌珊”，成交體量逐漸降低。2017年二季度以後隨著低密地塊佔比逐漸走高，土地市場成交表現一路下滑，單季成交體量均低於同期歷史值。可見低密度地塊是房企心中的“老大難”。
企業競爭
品牌房企拿地意願下滑後續拿地多出於戰略考量
目前進駐滁州的品牌房企主要包括碧桂園、恆大、正榮等，本地房企龍頭是金鵬。金鵬以門窗、建築起家，2008年起涉足房地產，擁有項目較多，目前全市在售項目達5個。但“能力越大責任越大”，城南低密度地王等高成本地塊均由其開發。
從各房企近年在滁州土地市場拿地情況可看到：品牌房企對滁州由“加倉”轉為“持倉”。事實上從2016年至今各房企在滁拿地情況可以發現，一方面絕大多數土地由政府及相關企業“自掛自拍”，實質房企參拍不高；另一方面品牌房企主要在2017年大舉“加倉”，當年土拍成交份額達44%，此後成交份額驟降，深耕意願不再，僅收取零星地塊以“持倉”，2018年至今所有入滁品牌房企拿地共計僅有6幅。
事實上，2018年以後滁州土拍市場轉為以金鵬為代表的滁州本地以及安徽本省房企參與為主，品牌房企逐漸隱退，只對高性價比核心地塊進行爭奪。細化來看，品牌房企中碧桂園過去四年年拿地最多達14幅，其中有13幅是在2016年和2017年競得。其他房企則多處於戰略性拿地，拿地幅數都在3幅以內。
城市規劃
“東進南拓”產業經濟兩手抓緊貼南京外溢利好終落地
滁州政府對自身城市有較明確認知，城市發展以“東進南拓”為主，在發展城東蘇滁產業園增強經濟的同時充分利用緊靠南京的地理優勢，意圖引入南京外溢人口打造雙城效應，雖常年來“妾有情郎無意”，但隨著滁寧輕軌S4的正式開工與南京地鐵林場地鐵站的落成，南京“郎情已現”。
滁州政府對於城市規劃理性剋制。在新區的發展規劃上，政府將配套先於房地產落地。以城南政務新區為例，在政府職能遷移至新區之後，優先將老城區好的小初中學在新區建立分校，並搭配優秀的醫療配套，如市第一人民醫院南區、兒童醫院等。因此在配套先行、剋制地產開發的發展戰略下，老城區居民對新區有認可度，配套落地與人口引入形成良性循環，新區成功激活。
總而言之，滁州過於依賴南京概念，由於自身人口與購買力缺陷，短時間無法提供有力的發展動能。在當前輕軌S1與S4利好落地下，低廉的房價與便利的通勤使得滁州與南京的“雙城記”成為可能，滁州進入發展快車道。但目前南京外溢客群都出於投資性置業，且多處於烏衣、來安等緊靠南京區域，滁州本市雖有上漲預期但終面臨購買力瓶頸的現實問題。但南京在江北、城東新區的快速發展之下，自身仍有較大的發展空白空間，且相比江北六合大部分鄉鎮區域而言，目前滁州住宅的房價優勢並不十分明顯。因此未來南京利好是否長久、主城房價會否空漲虛高都是值得憂慮的問題。
典型項目一：烏衣•碧桂園•歐洲城•玖禧瀾灣
售樓處實景/區位圖
地理位置：南譙區滁寧大道2888號
物業類型：高層
裝修：毛坯
開盤時間：2019年7月
上次開盤售價：6200元/平方米
項目點評：本項目位於南譙區烏衣鎮，寧滁交界位置。項目總屬於碧桂園歐洲城，是歐洲城大盤的最後一個整體在售項目。項目主力在售戶型為75-125平方米三房和四房。項目由於緊靠南京，距離江北新區核心區僅18公里。購房者90%以上為投資客，來源以南京為主。本項目自2011年起便開始運營，作為造城項目大受當地政府支持，時至今日無論是醫院、學校、商業等自體配套還是寧滁快速路、S1輕軌等交通均已落地。項目剛需的定位以及相對低的房價使得購房門檻極低，“首付10萬置業”對南京客戶吸引力極強。目前項目前期已陸續交付，雖然購房投資客不少，但由於位置毗鄰江北新區，實際入住率尚可。
典型項目二：金鵬•清風明月
售樓處區位/沙盤
地理位置：琅琊區全椒路與敬梓路交叉口東北側物業類型：高層、別墅建築面積：8.5萬平方米裝修：毛坯上次加推售價：高層產品均價9300-9400元/平方米。項目點評：金鵬•清風明月項目是2018年琅琊區地王，成交樓面價達5157元/㎡，溢價率高達57%。作為本地房企龍頭，金鵬自然成為區域板塊土拍的抗鼎之人。本項目開發難度較大，主要痛點在於規劃容積率僅1.6。項目採取“高層+別墅”的開發模式，通過高層進行溢價回本。雖定位號稱“終極改善”，但在成本考量下，相比考究的銷售中心實際推出產品縮水不少。得益於本土品牌的口碑基礎，目前項目高層已基本售罄，已實現利潤回正。營銷節奏進入尾盤模式，剩餘別墅產品由於產品設計與樓棟密度問題購房者接受程度不高，再加上購買力的限制，去化效果不理想。
典型調研項目(三)：北京城房•時代樾府
售樓處實景/區位圖
地理位置：南譙區徽州路與九梓大道交叉口
物業類型：高層
佔地面積：55萬平方米
裝修：毛坯
開盤時間：2019年6月
上次開盤售價：7300元/平方米
項目點評：本項目位於寧滁產業園邊，體量55萬平方米，定位剛需走量盤。相對於項目本身，開發商北京城房的運作模式更為獨特。北京城房長於分銷，擁有200名以上專職自營渠道人員，算上掛牌中介滁州全市渠道可達600餘人。該房企多開發剛需大盤，大體量項目通過強力分銷下沉郊縣尋找銷售機會。“病毒式營銷”是其安生立命之本，在郊縣客戶資源支撐下項目走量去化較快。“最大限度挖掘城市郊縣潛力戶，伴隨剛需項目主打短平快”是其運作的核心思路。
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