佳雨世貿中心試水新疆地鐵商業 南湖商圈升級加速

“十三五”期間，烏魯木齊將加快現代綜合交通樞紐建設，打造以地鐵為骨幹的軌道交通網絡，確保“十三五”地鐵1號線、2號線一期建成運營，3至7號線全面開建。未來，烏魯木齊將形成完整的地下商業地圖。在一線城市一再創造商業奇蹟的地鐵商業在烏魯木齊剛剛跨入二線的城市的會有怎樣的表現？作為新疆第一個地鐵商業結合體——佳雨世貿中心，其商業定位、業態規劃與內地城市相比有著怎樣的差異？在寸土寸金的南湖商圈，周邊成熟的眾多商業對於佳雨世貿中心的發展而言，是單純的利好還是一把雙刃劍？佳雨世貿中心的故事是一個試水新疆地鐵商業的故事，無論再過多少年，新疆地鐵商業的故事都該從“佳雨世貿中心”開始講起。

佳雨世貿中心位於南湖商圈核心

機遇：成熟商圈上建起的新商業

南湖片區處於烏魯木齊“向北擴展，向東西沿伸”戰略發展規劃的重要節點上，隨著市政府大樓的搬遷，新疆電信大樓、城建大廈等地標性建築，南湖市民綠色廣場等一批公建設施進入使用狀態，一個全新的行政文化中心逐漸成型，帶動了周邊人氣的聚集，其地段價值也得到了越來越多商家及投資者的認可，片區物業的升值潛力已逐漸顯現。

目前，作為田字路重點修建南湖商圈交通便利，BRT3號線從此經過。南湖版塊可以用寸土寸金體現其中心地位,也可以用宜居高端來描繪地產特色,它逐漸形成了高品質居住區域。南湖商圈由於位於市政府周邊，所以有良好的市政規劃。不僅有南湖廣場作為休閒場所，還有家樂福超市、宏大電器廣場等大型百貨商場，出門就能解決供求所需，南湖商圈龐大的住區人口規模同樣可以對商圈形成有力支柱，使得周邊大量小商鋪林立。而周邊的教育機構也很完善，有三中、59小、19中等眾多幼兒園及中學，為商圈打造全程教育體系。醫科大二附院、兵團武警指揮部醫院等生活配套機構齊全。離友好商圈、南門商圈、北門商圈咫尺之遙。南湖商圈的優越是不可複製的。

佳雨世貿中心試水新疆地鐵商業是南湖商圈升級加速的具體表現。佳雨世貿中心項目位於水磨溝區新興街口，周邊配套成熟。家樂福、南湖南路創業美食一條街、騰飛大廈、錦城大廈、鐵通大廈、水清木華、豫商大廈、美亞巨幕影城皆林立於此，此外還有市政府、市圖書館、市博物館、南湖人民廣場、市稅務局、烏魯木齊美術館、烏魯木齊第五十三小學等。地鐵一號線新興街站直通佳雨世貿中心-1F層，是真正意義上的“地鐵上蓋購物中心”。佳雨世貿中心項目體量為16萬方，涵蓋購物、娛樂、美食、商務辦公及居住等功能，一站式全能生活空間的好處在於可以輕鬆實現工作、娛樂、居住的“近鄰式”切換。

開通地鐵對城市購物中心的價值影響力：在香港，佔據香港購物中心總數60%的商業分佈在地鐵沿線（約30個購物中心），旺盛的客流培育了地鐵周邊商圈的急速成長。地鐵不僅解決了城市交通的可持續問題，還開啟了地鐵地上地下的商業模式，為消費者提供不出地鐵站就可以直接進入地鐵地下商業區，吃喝玩樂購，邊逛邊行。人流量、多元化、特色化成為地鐵商業的主要特點。

在內地城市，地鐵開通對地鐵商業的影響同樣明顯：

難題：地鐵商業價值該如何挖掘

“地鐵一響，黃金萬兩。”這句話是不是很熟悉？地鐵的開通對於城市交通網絡而言代表著快速、高效，對於周邊商業而言意味著巨大的人流量，可是，地鐵商業真的就這麼容易操作，只要“開通”就等著日進斗金？

當然沒這麼簡單。首先我們來看一個失敗的案例。成都天府廣場地鐵地下商場今站購物中心在2015年初發生了一件大事：80%專櫃撤場。該商業項目地處最核心廣場的下沉空間，運營時間只有短短的一年。2012年，成都1號線16個站點54家商鋪掀起“撤櫃潮”，超過一半商家撤場。對於成都地鐵商業反覆發生撤場事件，業內人士認為，究其原因不外乎以下幾點：1.主題不夠明確，導致其按主題規劃的商業佈局和業態模式，不能夠很好地轉化成目的地消費。換一句話說，就是不能有效將大量客流轉化為消費，天府廣場地鐵站每日人流約10萬人次，卻並未高效轉換為同級消費。2.租金高，加之轉化率低，不斷壓縮著商家盈利空間，發生撤場事件不足為怪。

綜觀北上廣深等城市地鐵商業成功案例不難發現：在典型業態組合與商業定位方面，以下幾種模式可以為地鐵商業的成功運營提供參考：1.以中高檔休閒餐飲和TOGO輕食、零食為主導，輔以部分主流青春流行服飾店、快時尚、3C數碼店、個人護理用品店、化妝品店、生活雜貨、家居用品店、美食廣場等；2.以中低價位、非主流的個性時尚服飾與創新型的禮品、玩具、動漫店、DIY商業、外貿商品等各類潮流小店為主，輔以部分快餐店，偏向女性市場；3.以精品超市以及中高檔餐飲為主；4.同時引進大賣場和家電賣場、運動城、電影院等多家主力店；5.以國際二線服飾和高檔餐飲為主；6.為了展開錯位競爭，部分商業項目採取了休閒娛樂城的業態組合，引進多廳影院、KTV、真冰溜冰場、電玩城等各種娛樂商家。

對於未來的新疆地鐵商業而言，佳雨世貿中心試水究竟會交出怎樣的一份答卷？在南湖這個成熟商圈，新項目的運營能否在預定時間內達到預期效果，將關乎南湖商圈的升級加速——是高歌猛進，還是厚積薄發？我們將拭目以待。