很多年前的一個夜晚，在一個非正式場合，鬱亮向他的下屬們推薦了一本書，並希望他們在十幾天之後相約來談談感想。這本書便是《美國大城市的死與生》，一部被奉為城市規劃領域新聖經式樣的著作。

劉肖便在鬱亮圈定的“談談感想”的下屬高管之列。他其實很早就讀過這本書，並有機會將他從書中的“視野所得”，與市場實踐相結合。而就在那次推薦之後不久，“城市配套服務商”的定位，被萬科以“新時期戰略”的形式確定下來。

從那時起，城市，成了萬科這個宇宙最大開發商的一座城池。

“城市運營”基因

這樣的實踐，至今仍在繼續，而且不斷升級。2019年初，貴為北京城市副中心的通州區，一次性放出6塊土地，萬科平安聯合體，以66.6億的價格拿下其中一幅地塊，這塊土地的面積，是當時6塊土地裡最大的。

攸克君從萬科的朋友那裡拿到確切數據是，這塊土地總面積11萬平方米，規劃建築面積27.6萬平方米，從這個建築規劃指標來看，已經是當今北京極其稀缺的“大盤”——如今，這個大盤即將入市，名為城市之光·東望。

城市之光鳥瞰圖

在那次與鬱亮相約“談談感想”中，劉肖著重提到了對《美國大城市的死與生》中一個論斷的深刻印象：一座城市，不應是對住宅和道路的簡單安放，而應該是一個人、生活、建築之間複雜體系性問題的答案。

這便是萬科，對於城市的基本理解。

萬科的這種理解，並不是形而上的，而是長年生髮於市場實踐。在北京，萬科導引了兩個城市板塊的生成，這便是位於房山區的長陽板塊和位於通州區的臺湖板塊。萬科在這兩個板塊中所扮演的角色，並非是單純的房地產項目開發商，而是城市功能的完善者和運營者。

這一點，從臺湖板塊的過去、現在和未來當中，都能非常明確而清晰地看到。

臺湖板塊位於通州，在拿下如今將要入市的城市之光·東望項目用地之前，萬科在這個區域已經“深耕”了七年時間。這七年中，通州區的城市地位已經發生了巨大的變化，從原來的CBD後花園躍升為北京城市副中心，與雄安新區一起，成為首都的“兩翼”。而同樣在這7年的時間中，萬科的重點，便是“城市”。

通過萬科熟識的朋友，攸克君詳盡翻閱了過去7年萬科在臺湖板塊的有關材料：在城市之光·東望之前，萬科在這裡一共做了5期項目，從產品形態而言，涵蓋了住宅、別墅、商業、辦公四大類形態，而這四種產品形態，恰恰是營造一個城市基本功能的基礎，有基本居住、有職住平衡的就業，有滿足生活的消費，也有可供居住升級換代的空間。

同時，在這7年時間中，萬科運營體系不斷引入到臺湖板塊的開發中，並非簡單串聯，而是逐漸居於核心，扮演著越來越重要的角色，他是一個集消費、生活配套服務、教育、主題體驗活動、運動健康等為一體的城市功能綜合服務系統。萬科通過這個系統，使得住宅與街道更高效合理地擁有城市功能，而不再是簡單地成為建築與街道的羅列。

到現在，除了住宅大部分已經交付入住之外，時光裡的商業街也即將全面開業；在辦公領域，相關企業的總部選址也已經完成。這一切，使得臺湖板塊，已經不再是一個簡單的居住組團，而是成為一個城市功能齊全的微型城市中心，在這裡，居住、商業消費甚至就業可以一站式地完成，這與早年間的居住組團相比，已經是天壤之別。

“宇宙最大房企”優勢

西有房山長陽、東有通州臺湖，在城市功能的“系統集成”方面，以“城市配套服務商”為基本定位的萬科，並不只是簡單的完成了城市基礎硬件的配套建設，也並非是通過地產項目來聚集更多的生活氣息，萬科的到來，對於每一個率先進入的板塊，本身就形成了一種助推發展的力量，同時，促使了整個區域板塊的持續升級。

首先，萬科的資信決定了其穩定的資金能力，能夠確保大規模的開發快速推進並持續不斷的進行。這對於帶有城市功能板塊的區域大盤建設和運營是基礎性的作用，城市向來是建立在規模基礎上的集群與集約效用，沒有規模，一切無從談起。這一點，萬科絕對做得到。

其次，萬科擁有著成套地產品體系和城市功能配套服務體系，這些帶有產品線性質的體系，在根據實地情況落地後，往往能在最合適的時間內，形成豐富城市功能性供給。這遠比從一張白紙上再行從零謀劃，摸著石頭過河要高效的多。

況且，萬科所擁有的不僅是紙面上的產品體系和城市功能配套服務體系，而是這些體系在市場實踐之後，不斷的升級和改進，從而形成了一整套有實效的，不斷演進的產品體系。

再次，萬科作為一線企業品牌的資源整合能力，能夠定製化地為完善城市功能定向導入資源。而這種能力，並非是所有的開發商都能夠具有的。

另外一點，不得不提，從2019年開始，萬科明確，“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”。在這種戰略之下，萬科與城市運營和服務有關的核心業務，其地位再次被強化與凸顯。萬科在2019年，顯然是一個與城市聯繫更加緊密的萬科。

良性銜接

客觀而言，一個特定區域的城市功能升級，需要與區域整體大規劃得以良好的互動和銜接，方能實現效率最大化。具體到開發企業而言，對地塊的戰略性判斷和對區域功能規劃的瞭解程度，將發揮至關重要的作用。

這在城市之光·東望項目地塊上，也表現得十分典型。以京津高速為界，以北規劃了世界最大的環球主題公園，建成以後，將是超越美國本土的世界規模最大的環球影城，其不僅可以直接帶動區域功能的豐富，而且還可以提供10萬個以上的工作崗位。

在京津高速以南，則是地鐵亦莊線始發站的亦莊火車站和次渠站，快速軌道交通構築了海量的人流和客流，而這些人流和客流，實際上是萬科通過東望項目，在臺湖再次升級和改善城市功能重要銜接點所在。

同時，在產業的引入方面，平安集團總部基地等，均已確定入駐該區域。與之同步， 景山學校等教育資源的導入，也已經進入到落地的階段。

“我們在萬科做了7年，對於這個區域的規劃很熟悉，會有很好的銜接，同時，我們對這個區域的客戶需求更為熟悉，所以，萬科在集成生活配套類服務資源的時候，就更有步驟性、針對性，比如，在臺湖，在商業、消費、休閒、文化、娛樂這類配套完善的基礎上，我們現在會把教育這個城市功能的完善，做得更突出。”一位萬科的朋友這樣向攸克君描述。

他的邏輯很簡單，住在這裡的業主們，都有或者很快都會有孩子，他們面前最為直接的問題，就是子女教育問題。正是因為對北京東部發展未來的高度信任，無論是從城市生活的規劃、交通路網的改善以及教育配套的落地，未來整個區域教育資源的落地一定會有品質上的保證。

與此同時，鑑於城市副中心目前少有入市的住宅地塊，如何讓新規劃項目更好順應整個行政副中心的升級發展，提升社區智慧化、科技化成為萬科在城市之光·東望的新目標。最終能實現的，其實是讓更多新生代年輕人願意居住和生活於此的智能社區。

萬科與城市，其實，那就是一座城池。