觀點地產網 監管層對上市公司信息披露的關注依然持續，繼新城、泰禾、金科、雲南城投之後，濱江集團也在6月21日收到了來自深交所的問詢。一個星期後的6月28日，這家浙系房企如約給出了回覆。
相較於新城、泰禾收到的十多條犀利問題，濱江的這份問詢函顯然溫和得多，問題只有六條，涉及營收、利潤、現金流量淨額、項目權益以及存貨週轉率等企業詳細經營狀況。
儘管是一家上市公司，但近年來濱江作風保守，固守杭州一隅之地，外界對這家房企的關注並不多。深交所的這封問詢函以及濱江長達22頁的回覆，則讓市場有了更為聚焦的關注視野。
交易所的問詢函向來以數據分析見長，濱江的這封也不例外。一方面，深交所指出，2018年濱江實現營收增長，但淨利潤卻出現下滑；另一方面，經營活動產生的現金流量淨額大額為負。
對於增收不增利，濱江的解釋是，房地產開發業務出現增長，但銷售費用、財務費用、資產減值損失大幅度增加及投資收益大幅度下降，而現金流量淨額出現負數則是因為積極擴充土地儲備。
這幾乎是過去一年，這家浙系房企的發展縮影。濱江曾提出要在2018年內實現千億目標，與之相配的是逐漸頻繁的資本手段以及土地市場時常出現的身影。
負現金流
觀點地產新媒體查詢，2018年，濱江集團實現營業收入211.15億元，較上年同期增加53.3%其中通過項目交付結轉實現房地產開發業務收入202.71億元，較上年增長54.79%，佔營業收入總額的96%；開發業務毛利率33.85%，較同比上漲5.14%。濱江解釋稱，這是營業收入增長的主要原因。
但報告期內，資產減值損失、投資收益、財務費用、銷售費用的變動和項目淨利潤中少數股東損益比例的上升，讓濱江在營收增長的同時，歸屬於上市公司股東的淨利潤卻同比下降28.89%，至12.17億元。
具體而言，濱江銷售費用比上年同期增加1.53 億元，系進入預售階段的樓盤增多，人力成本及宣傳成本增加；資產減值損失較上期增加6.87億元，投資收益較上期減少6.87億元。
更受關注的是，2018年濱江財務費用為6.57億元，較上期增加4.4 億元，其中為債券利息及承銷費較上期增加2.40 億元，以及對合作方股東及銀行借款的利息支出較上期增加1.20億元。
觀點地產新媒體瞭解到，過往的濱江以穩健至上，槓桿率多年來保持較低的水平，其中2016年和2017年的資產負債率分別為47%和72.84%。
進入2018年，濱江在資本市場上的動作頻頻，包括但不限於註冊發行不超過65億短期融資券，發行30億公司債，發行規模不超4.66億的商業物業抵押貸款ABS。
截至2018年末，該公司負債總額682.38億元，總資產875.52億元，資產負債率微升至77.94%；
有息負債261.29億元，貨幣資金減少23.9億至71.9億元，有息負債佔該公司淨資產的比率為1.35，淨負債率上升至98.06%。
融資增加，利息支出吞噬利潤的同時，在熱衷合作的杭州市場上，濱江旗下大量項目佔比低於50%權益，導致少數股東損益增加，也是造成歸屬上市股東淨利潤出現下降的一大因素。
數據顯示，2017年，濱江少數股東損益為5.99億元，2018年這一數字變為19.35億元，遠大於淨利潤。深交所指出，2018年濱江主要竣工項目的權益比例大部分在30%左右。
與此同時，觀點地產新媒體瞭解到，2018年濱江新增土地儲備項目26個，新增土地面積176.93萬平方米，同比增加101.38%，土地款總額496.43億元，全部均為合作開發模式，最高權益佔比為70%，最低僅為10%。
不斷加大的合作力度，體現了這家浙系房企近年來對規模的訴求，但會否造成銷售增長的同時營收、乃至淨利潤實現下滑，這也是未來濱江需要考量的問題。眼下的情況是，隨著土儲的增大，濱江的淨現金流已經出現了大幅下跌。
2018年，濱江經營活動產生的現金流量淨額為-139.4億元，較上年同期下降506.44%，濱江解釋稱，這是由於新取得的土地處於開發的初步階段，還未達到預售條件而造成的階段性現象。
濱江進一步表示，從2019年一季度的情況可以看到，該公司部分新開發的項目開始預售，資金大量回流，經營活動產生的現金流量淨額已為正數。預計隨著更多樓盤達到預售階段，經營活動產生的現金流量淨額會持續增加。
千億未競
融資與擴儲，種種跡象顯示，濱江正在規模賽道上奔跑。但回望過往，在戚金興的掌舵下，保守與穩健向來是這家房企的標籤。
觀點地產新媒體瞭解，戚金興1962年出生於浙江杭州，屬虎，生性豪爽，說起話來就像個山東人。也許是身上曾帶著國企的印記，這位企業領導人反而表露出穩健得近乎保守的一面。濱江集團成立二十餘年，始終固守在杭州。
戚金興的職業生涯以建築業為起點，那是20世紀80年代初，他還是一個20歲出頭的小夥子。1992年，杭州市江乾區政府出資成立杭州濱江房屋建設開發公司，剛過而立之年的戚金興被推舉為董事長，拿著借來的8萬元充當公司啟動資金。
4年後，濱江集團正式成立，2006年，濱江完成國企改制和股權轉讓，隨著國有股份全部退出，戚金興成為這家房企的實際控制人。兩年後，濱江集團登陸資本市場，迎來高光時刻。
上市不僅為濱江打通了融資通道，也加速了規模擴張。觀點地產新媒體瞭解到，2010年濱江實現銷售116億元，日後成為老大哥的綠城在當時也才為108億元，發軔於溫州的中樑僅為50億。來自諸暨的祥生，直到2015年才首破百億。
然而，在百億到千億的跨越上，最先出發的濱江卻始終未能到達終點。據觀點地產新媒體瞭解，2018年，濱江實現銷售額850.1億元，同比增加38.23%，與年初提出的1000億元目標相比，還有150億元的差距。
這一年，曾經被濱江拋在身後的浙系同行們不少都已跨過千億，綠城銷售1564億元，同比增長6.9%；中樑被稱為黑馬，實現銷售1150億元；就連祥生，也有了1070億元的銷售額。
都說房地產黃金十年，人人彎腰就能拾到黃金，但在這一個講究週期，容易受政策影響的行業裡，風險有時候來得猝不及防，對於把雞蛋都放在同一個籃子的濱江更是如此。
最為明顯是在2014年，前一年還火熱的杭州樓市在這一年裡迎來調控，為了保證現金迴流，在低迷的市場裡，重倉杭州的濱江不得開始大幅降價，“保本、微虧、微賺都不是主要的，關鍵是銷得出去。”
戚金興後來回憶，2014年對濱江是一次最為嚴峻的考驗。之後的2015年裡，他一改過去的做法，決心走出杭州，制定了“以深圳為主戰場，上海為次戰場，杭州為根據地”的擴張戰略。
但對外擴展並不成功，2017年，在深滬進展不順的濱江又將發展重心放到了杭州，數據顯示，2017年濱江實現營收173.74億元，其中杭州佔比93.23%，而2016年，杭州佔比僅為77.83%。2018年，深圳的項目陷入了訴訟糾紛，同年還計提了7.23億壞賬準備，上海的濱江公園壹號受調控影響仍有積壓。
在濱江集團2018年211.15億營收中，杭州佔比高達90.83%。更為重要的是，這一年它憑藉300多億元的銷售，成功擠下萬科，成為杭州區域銷冠，這一成績延續至2019年上半年。
不過，重倉杭州的風險依然存在。2018年年初濱江定下了1000億元的銷售目標，但受市場環境影響，在手持2400億貨值的情況下，這一目標依然並沒有完成。
進入2019年，濱江還在為它的千億夢想奔跑。
解局 | 從局外到局內，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。