本文來源於公眾號--地產銳觀察
"本文來源於公眾號--地產銳觀察
自從前後主管幾家上市集團財務以來，每次見到投資人或媒體詢問業績時，總會有人詢問有關負債率如何控制及控制目標的問題，我會不耐其煩地解釋我的看法。因此可見，控制負債率是房地產企業運營過程中的一件大事。
我的看法是，不可視而不見，又不可談虎色變。
01、負債率管理是必修課
負債率，也俗稱槓桿率。
在曾經讀過的教科書上，只教給我們如何計算這一類指標，但並沒有說這類指標在什麼區間最為合理。這說明，負債率高低並沒有統一標準。
1997年亞洲金融危機火燒到香港，對中海地產的打擊可說是致命的。痛定思痛。在2001年制定了淨負債水平不得超過40%的紅線管理。
這是一條鐵律，上下須嚴格執行。後來，這家企業小步快跑、穩字當先。多年後，成為行業的利潤王、市值王、品牌價值王。
我在2014年4月加入碧桂園後，為了獲得境外融資的重大突破，於是向境外投資人發出了一個清晰信號，即淨負債水平控制在70%之內。儘管那時做不到，要做到很吃力，但因為有這個需要，也就一直努力做。
三年後的碧桂園，已是不可同日而語了。
所以，負債率管理是一門必修課。
重視了，可錦上添花，讓市場對管理層充滿期待，而管理層會為鄭重的承諾做出不懈努力。努力了，就像硫酸與水混合後所產生的巨大爆炸一樣。這便是化學作用。
02、上線（限）管理的五要素
在現實和實操過程中，負債率管理卻是一個十分複雜十分敏感的事情，不可能用一兩句話說得清楚道得明白的。經驗告訴大家，往往就是一場又一場的內部博弈。
既然是博弈，皆有輸贏。
若是良性的正向的博弈，那是健康做法，可事實上，往往非健康性的博弈很多，有時很煩，因而會打亂許多節奏。常言道，人算不如天算。正面看，這就是管理學的可敬可畏之處。
回想2005年以來，中國房地產進入到蓬勃發展階段。
這十多年來，房地產調控從不間斷，每過幾年來一次，而且一次比一次看似猛烈。有部分企業選擇不退縮，一方面苦練內功，另一方面伺機而上，把淨負債率推到高達百分之幾百。如今它們成功了，佔據了行業第一方陣地位。
負債率是高是低是好是壞，並沒有一個簡單而又清晰的答案。
總結而言，負債率的上線（限）管理很重要，但取決於五個因素變化而變化：
第一，整體經濟是上升還是下降；
第二，所處行業還有沒有機會，是大機會還是小概率；
第三，把沉重的融資成本加上，毛利率處在高位還是低位水平；
第四，高負債率下，你的股東資金回報率是否比沒有使用負債率的回報要高？
第五，所謂的高負債率背後的資產質量如何，是好資產還是差資產，是變現快的資產還是變現慢的資產。
假設行業平均淨負債率為50%，那麼，貴公司是選擇高於50%還是低於50%的，則取決於五大因素連乘的結果。
03、負債率高低的衡量指標
楊國強曾說，高週轉就是化解企業運營風險的關鍵。
他最為有名的一句話是說：我和總裁談過，給你一塊錢，一年後你給我掙回多少錢。總裁說，我給你掙回五毛錢。我說不用，掙回三毛錢就很開心了。
這段話成為碧桂園管理的精髓。
楊國強（碧桂園集團董事局主席）一直強調，他搞企業追求的是股東資金年化回報率。
這是一個現金流管理的概念，是會計上講的收付實現制下的口徑。
房地產行業是一個資金密集型行業，現金週轉率非常重要。當你的企業週轉率比別人快，那就會產生高於行業的疊加效益。
換句話說，負債率是否高，衡量的一個重要指標則是，你所關注的企業的資金週轉是否快。如果保持足夠快，說明生意有的做。
所以，關注負債率有時重要，有時不重要。
重要不重要取決於企業在追求什麼，追求背後的邏輯是什麼。
邏輯通了，如中醫經絡學說說的，痛則不通，通則不痛。
04、遇到資金週轉困難如何做
我以為管理負債率是門藝術，到底何時高何時低，其實答案就在每個企業掌舵人的心中。
負債率是個量化指標，有普遍標準，辯證來說，如果長期堅持某一個量級，未必一定是對的。
做過企業的人都知道，影響負債率的高高低低，不僅僅是財務人員融資的事，還是整個企業系統的事。
從實務角度來看，負債率管理關乎每個部門、每個環節、每個人。
就房地產行業而言，可以細分幾十種商業模式。每種模式下，對負債率要求有所不同，因此不能一概而論。
記得2016年春夏交替期間，楊國強和我探討負債率管理問題，探討了很久，他有他的堅持和判斷：
“在做生意方面，財務要記住，在不違法的前提下，永遠不要讓公司受到任何約束，有得做就狠狠地做，沒得做就耐心地等待。”
萬一有一天出現資金週轉上有困難，有幾個措施可用：
第一，立即停止在建項目，開支就可減少；
第二，盤活有價值的資產，促使資金快速回籠；
第三，尋求銀行融資，利息高點也可以；
第四，實在不行，可把股權質押或者出售進行融資。
但當危機突然降臨，恐怕股票價格下跌，出售股權沒有人要。所以，保持良好的資產變現能力和良好的經營現金流始終是最好的保障。
05、負債本乎於心
互聯網隱形大帝、日本企業家孫正義曾說：“我是一個數字化的人，數字從不會說謊。只有數字才能將紛繁複雜的事務簡化到本來的面目。”
這句話對我很受用，財務數字是不會說謊的。
然而，高負債率的商業模式是一場豪賭，賭注是錢，賭的是未來會更好。
走過中國20年房地產歷程我深切體會到，如果你所在的企業一路豪賭，那就成功了！未來10年要不要繼續豪賭，我以為仍取決於前面講的五大因素的驅動。
如果你的企業回答大多是Yes，繼續高負債高歌猛進不會有錯；
如果你的企業回答大多是No，選擇低負債低飛遠行也許是對的；
如果你回答的含含糊糊，那就有必要選擇動態負債率管理法，見步行步。
成功=膽識+運氣。
膽識=膽量+見識。
膽量=敢作敢為的冒險精神，包括敢於舉債的能力。
“給我一個支點，我可以撬動地球。”這是古希臘物理學家阿基米德說的一句家喻戶曉的名言。
負債率是高還是低，其實不在數字本身，而在乎於心。心若靜、風奈何？
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文章來源:地產銳觀察
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