'瘋狂！茶園洋房首開，單價直逼2萬/㎡，誰買？'

說點不一樣的，說點你平時聽不到的，說點購房人最想聽的，熙依評房專注購房人視角，為你盤點主流樓盤的優劣勢，發掘置業顧問不告訴你的那些事。

茶園的新盤如雨後春筍，幾乎週週都有新盤開盤，

6號線劉家坪站出口已成為渠道必爭之地，茶園新盤多，競爭也大；

今天要說的這個盤，與以往提到的茶園項目不太一樣，價格出來就嚇倒一大片！

雖然是首開，最終價格未出，但是預計洋房均價在1.8萬/㎡-1.9萬/㎡，直逼2萬/㎡，太瘋狂！

這和人們以往茶園洋房均價1.5萬/㎡的印象，相去甚遠！

那麼，這個高價盤，是誰借給它的勇氣？

掃一掃，別走丟

看點預覽

一、市場均價1.5萬/㎡，它賣1.8萬/㎡-1.9萬/㎡，憑什麼？

二、高價瘋狂的背後，還有哪些不得已的原因？

三、茶園都還有哪些高價樓盤，市場能接受嗎？

今日測評樓盤：首創禧瑞山河

樓盤概況

項目位置：南岸輕軌6號線劉家坪站旁

開盤時間：2019年8月洋房即將首開

主力戶型：套內119.3㎡三房

預計價格：套內1.8萬/㎡-1.9萬/㎡

容積率：1.5

物業費：洋房3.5元/㎡/月

測評主體

高價瘋狂的背後 ，真是麵粉決定麵包嗎 ？

首創這個開發商，在重慶的項目如首創光和城、首創鴻恩……其實樓盤品質一般，以剛需產品為主，然而茶園洋房居然賣到1.8萬/㎡-1.9萬/㎡，這麼高處不勝寒，到底憑什麼？

先來看看，首創當年的拿地情況：

18年，首創以8623元/㎡的成交樓面價，從中鐵建、保利、北大資源、卓越+聯發、象嶼、新希望、榮安、碧桂園、金輝、華潤、金科+金茂、瑞安十幾家房企的競爭中 ，脫穎而出，拿下茶園劉家坪附近一宗土地，從這麼多大型開發商發起參與競拍，也能看出開發商對此宗土地的看好和信心。

這塊地就是現在的首創禧瑞山河

而目前茶園洋房的主力均價在15000元/㎡左右，這些房企當時的拿地價在5000元/㎡-6000元/㎡，例如：保利堂悅（成交樓面價：5812元/㎡）、金科聯發東悅府（成交量樓面價：6000元/㎡）

再來看首創，當時拿地價都8623元/㎡了，顯然在價格上是沒有競爭優勢的；

麵粉貴了，麵包漲價也就不奇怪了。

但是，如果產品漲價了，產品卻與競爭對手同品質、無差異，顯然這是在自尋死路，因此，開發商也不得不在產品上做文章。

什麼樣的產品，能讓它有底氣高於周邊3000元/㎡-4000元/㎡？

樓盤位於茶園新城，距離距離劉家坪輕軌站直線距離大約700米左右，目前項目直達劉家坪的公路未通車，暫時只能從天文北路繞行到項目，公路修通後會大大縮短出行時間，距離軌道近也是項目的一個優勢。

8月首開洋房項目，層高8層，一梯兩戶，樓間距25米，南北朝向，板式結構，在改善型住宅標準上，表現尚可；

（洋房產品沙盤，暫未確定具體開哪一棟樓）

洋房只有一種戶型，套內約119.3㎡，建築面積約143.11㎡，產品定位上選擇了改善型住房標配的三房，先來看看戶型結構：

優點

1、 電梯直接入戶，前後雙觀景大陽臺，視野開闊，採光充足；

2、 每間臥室都配有飄窗，空間較大，居住不會有侷促之感。

不足

1、臥室之間的通道，稍顯面積浪費；

2、接近20%的公攤面積，偏高，會造成物業費用成本的增加。

高於周邊3000元/㎡-4000元/㎡，是真品質還是高溢價？

洋房價格高於周邊，的確有拿地價高的一部分原因，但是這個原因，消費者很難買賬，差不多的產品，當然選擇價格更低的；

那麼，看看首創在產品上的打法是怎樣的：

1）3A級車庫，有瀑布，有景觀

提供循環空氣，車庫裡有綠植和瀑布景觀，據說下雨天也能在車庫散步；

S姐只想說，車庫散步這種愛好夠別緻；

2）小區的立體景觀，庭院打造

打造庭院景觀、小區會客廳、散步道等兼具環境與功能性的小區環境；

作為洋房社區，S姐想說，這些景觀要求也是必備的，換一種更雅緻的名稱，真的不是新瓶裝舊酒嗎？

3）室內的智能系統

贈送每戶業主一個室內智能系統，可以用手機隨時觀測、控制屋內的安全、監控、報警，空氣，光源等功能；

但據S姐瞭解，這套系統的價格大約就2萬元。

4）小區的雨水循環系統

雨水降落土地後，將雨水積存在蓄水池中，經過淨化重新澆灌花草；

S姐想說，除了環保外，好像對業主沒有帶來什麼實際性的福利。

初略看來，項目在產品上有了提升，但是這種提升更多的是新瓶裝舊酒，或者可有可無，並非實際性的提升，羊毛出在羊身上，這些都需要購房者來買單，你願意嗎？

茶園的高端項目市場如何？

對於在茶園拿高價地的幾家房企，例如首創、財信、中鐵建、北大資源，拿地價都在8000元/㎡以上，拿地價高，被迫做高端產品，純屬無奈，但是市場能接受嗎？

先看看原住民購房者：

茶園本土居民以剛需或剛改為主，已接受了洋房1.5萬/㎡的價格，南岸區18年GDP增量下滑，甚至不如一些區縣，總價220萬左右的洋房，高出市場價一大截，本土居民顯然在經濟上也很難承受。

（18年重慶各區縣GDP排名）

再看看其他區域居民

改善型產品選擇面太多，如：照母山、江北嘴、中央公園等等，並且在地段、圈層、商業氛圍顯然更優於茶園，茶園的商業的確是它一個很大的短板，它當然也沒有任何的優勢可言；

因此S姐認為，茶園做高端產品，比較困難，需要勇氣，也需要時間；但是，軌道已經開通，重慶東站，廣陽島的利好，也讓人們看到了一些希望，困難和機遇並存。

總 結

項目的洋房產品，在價格上無優勢，產品所謂的“黑科技”，更多是噱頭，實用性、舒適性對照同區域產品來說，並沒有實際性的提升，購房者買單需要個人偏好和勇氣；

在市場選擇方面，購房者選擇面太廣，照母山、江北嘴、中央公園等等，茶園在商業氛圍的一大短板，也會對有實力的購房者形成阻礙；

總的來說，茶園高價位洋房，定位不上不下，是否需要以時間換空間需要購房酌情考慮。

樓盤評分

價格：☆

地段：☆☆

交通：☆☆

配套：☆☆

環境：☆☆☆

綜合評分：2分（5分為滿分）

今天的踩盤報告到這裡就結束了，原創不易，喜歡的話點一下在看。

你們還想看什麼樓盤的報告，也歡迎在評論區留言！

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