7月3日至4日，深圳市房地產業協會成立30週年慶暨第九屆深圳房地產盛典將在華僑城洲際大酒店舉辦。7月3日下午，盛典舉辦了《城市更新與土地整備：釋放高質量發展動能》專題論壇。
深圳市原副市長、哈爾濱工業大學（深圳）經管學院教授唐傑、深圳市規劃國土發展研究中心發展研究所所長李江等多位城市更新領域專家及從業大佬，給出了有關深圳城市更新的精彩獨到的觀點。
“深圳究竟還有沒有地？”、“深圳房價高就是泡沫高嗎？”、“城市更新項目動輒10年、20年，是否值得？”，這裡都做了回答。
》》》《城市更新與土地整備：釋放高質量發展動能》論壇完整內容
黃超：深圳不是沒有地，深圳是有空間讓我們再造
1、300平方公里，將是未來深圳存量用地開發的重要用地。
深圳市城市更新和土地整備局副局長黃超表示，我局提前謀劃、早做佈局，按照全方位、全覆蓋、全鏈條的方式梳理出深圳全市有再造權利的存量低效用地大概300平方公里，在300平方公里的用地上將是我市未來拓展城市發展空間的寶貴資源，也是未來我市存量用地開發的重要用地。
2、城市更新一共提供1840萬平產業用房和配套
深圳市城市更新和土地整備局副局長黃超表示，在過去幾年中，城市更新一共提供1840萬平方米的產業用房和相應的產業配套，土地整備為深圳市的建設提供了將近30平方公里的產業用地，這些都為我市各類優質產業的發展提供了堅實的空間保障。
黃超表示，“深圳不是沒有地，深圳是有空間讓我們再造。”
唐傑：深圳城市更新進展速度，遠遠快於廣州、上海
1、沒有有效的城市規劃供給，全市就會向最高價靠攏
深圳市原副市長、哈爾濱工業大學（深圳）經管學院教授唐傑表示，城市的功能在不斷髮生變化，城市的土地收益在不斷提高，城市土地收益的不斷提高就會導致城市土地價格和城市房價的上漲。這個上漲中，如果沒有有效的城市規劃供給，全城就會向最高價靠攏，尋找最高點就成為市場和政府博弈的焦點。
2、深圳城市更新進展速度，遠遠快於廣州、上海
唐傑教授還比較了廣州、深圳和上海三市的土地管理和城市更新的特徵的比較：政策特點是廣州是政府主導政府定價，深圳是政府指導市場定價，上海是兩者結合。
產生的不同做法是什麼？廣州是政府批准、政府實施、政府收儲。深圳是審批控制多主體申報，保證市場的公平性， 上海是結合這兩點。
總體的進展速度，做遠遠快於廣州、快於上海。
3、不是深圳房價高泡沫一定會高，而是因為產生了高的預期
房價高是否就是有泡沫呢？唐傑教授認為，深圳的房價高說明深圳的土地稀缺和深圳的人均收入高有比較的關係，不是深圳房價高泡沫一定會高，現在看起來這個結論並不成立。
房價高會不會對城市有影響？顯然房價和預期有關。這個圖回顧幾大城市和產生預期的管理，房價越低預期越低，房價越高預期越高，過了四萬到六萬以後，預期越來越強，在這樣的過程中，深圳確實存在因為房價高而產生高的預期，這是深圳要做的。
4、未來城市更新，需要保證租售分離
對於租售之間的關係，唐傑教授認為，出租、租賃、合法外建築原集體土地所有的市場，是拉低了深圳城市房價。
這樣的過程中，不追求把這些土地都轉換成國有土地，實際上是有利於深圳控制他們。在這樣的過程中，需要未來城市更新改造更多的是租售分離，可以保證兩個市場租售分離。
李江：未來深圳城市更新趨勢，“保產業、促創新”等4點
1、創新的源泉是製造業，創新驅動就是深圳的核心引擎
深圳市規劃國土發展研究中心發展研究所所長李江表示，創新的源泉是什麼？創新的源泉是製造業，離開製造業談創新就好比是務本質膜、無源之水，製造業對一個國家、一個地區至關重要。
深圳的產業創新走在全國前列，各個層面都看到深圳，創新驅動就是我們的核心引擎。
2、城市更新，深圳建設了市、區傳導機制，空間結構持續優化調整
對於深圳過去十年城市更新的成績，李江談到：我們建設了市、區傳導機制。每五年做五年規劃，市裡的規劃明確方向、目標和重點地區，突出重點片區的統籌地位，量化城市更新計劃、規劃、用地規模和公共配套設施指標。
空間結構持續的優化調整。通過更新改造，我們的空間結構發生了優化和調整：1、民生用地，增長2.1%。2、居住用地，基本持平。 3、產業用地，逐漸下降。
3、深圳用地效益不斷攀升，多個區域密度很高
談到用地效益，李江表示，深圳用地效益不斷攀升，每平方公里21.2億元/平方公里，深圳很自豪的說，我們是運營效率最高的城市，和香港、新加坡方面我們還比較差。
談到城市密度，我們做過城市承載力的研究，比較理想的、宜人宜居改造是900到1100萬，實際管理人口。有篇文章說通過分析深圳人口是280萬。我們只說2000萬以上，人口密度全國之最，也是世界之最。
從東莞、鳳崗看深圳，最密的是羅湖、福田和南山。鬆崗沙井密度都很高，龍華也是高高豎起。
4、未來深圳城市更新的趨勢
未來深圳城市更新的趨勢，李江提出四點：
1、“保產業、促創新”，政策裡可以看出，保住工業的規模，在一定規模內不能讓城市的產業過快的空心化，必須保證一定的製造業，這樣製造業才能有利的支撐創新的發展。
2、“補短板、惠民生”，建了公共服務設施容積率獎勵。
3、“微更新、深內涵”，不急功近利、不大拆大建，更多采用“微改造”這種繡花功夫，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉愁。
4、“拓空間、提質量”，城市發展的熱點、重點地區沒有說東邊好還是西邊好，都很好，只要抓住機會肯定大有文章可作。
大沖、白石洲城市更新，實操開發商大佬談深圳經典項目
對於深圳的城市更新的經典案例，每一個城市更新領域的實操大咖心中，有不同或是共同的答案。這些經典案例中，既有困難、等待，也有創新、堅持，一起來看看大咖如何看深圳城市更新的經典案例：
1、白石洲舊改
綠景郭鵬生：項目落成需要20年，是否值得，可能落成後可以回答
深圳房協城市更新專業委員會主任、深圳市綠景企業管理集團副總裁、現操盤航母級舊改白石洲項目的郭鵬生，如何看待白石洲舊改：
郭鵬生表示，像白石洲的項目，往後看還有十年，二十年不僅僅會消耗掉一個人所有的精力，事實上也會消耗掉一個公司的價值，城市更新大的時間尺度上太快，小的空間尺度上又太慢。我們在思考城市更新在博弈什麼？最終產生在時間大尺度上的快，以及項目具體操作上的慢。
白石洲過去的十年，到現在是在推進中，在這個過程中和以前最大的不同是在細節上加快頻繁的溝通。事實上每個細節都在提速，但是整個項目是在放緩。
到2029年這個項目才能落成，也就是說二十年過去了。二十年做一件事情是否值得？郭鵬生表示，“可能到了那一天，我想我可以回答。”
2、大沖舊改
大沖舊改是廣東省最大的城中村改造項目，佔地68.5萬平米，涉及1000戶原村民，300多戶非農民的動遷、約7萬居民人口的搬遷，1500多東的房屋拆除。
1>、華潤王淵：拆遷艱難，九死一生，一路創新，長期堅持
而華潤置地作為唯一的開發主體，聽聽深圳房協城市更新專業委員會副主任、華潤置地華南大區助理總經理王淵怎麼談大沖舊改：
王淵表示，大沖舊改的整體拆遷，改造後總開發量280萬平米，開始我們預算200億，到現在超過450億。
項目到現在十年了，2007年開始，2009年真正啟動簽約談判，2010年啟動村民私人物業搬遷，前面做得工作比較紮實，真正啟動簽約，三個月的簽約率達到了97%，當時我們覺得這個成績出乎意料。
項目的幾個特點：1、政府主導，股份公司參與，市場化運作。2、企業參與。 3、統一拆除。4、全面開工。5、回遷優先。
大沖舊改，王淵有幾點體會： 一是拆遷艱難，九死一生、華南一條路，舊改最大的難度是立項難、審批難、專規通過難，最難的還是拆遷。二是大沖項目做得比較早，我們一路創新。三是舊改拆遷與開發團隊高度融合，長期堅持。
2>、程家龍：專業服務機構主要提供和運營招商
華潤城，戴德樑行參與了項目前期策劃及中間的銷售策劃、租賃獨家代理，戴德樑行大中華區副總裁、華南及華西區董事總經理程家龍這樣談華潤城：
程家龍表示，專業服務機構在中間能幫他提供完整的策劃，最主要的是運營招商。專業服務機構在中間能幫他提供完整的策劃，最主要的是運營招商。我們成功引進wework、松下、NITORI、大數金融、全球律師事務所。包括金融，促成北京銀行購買寫字樓。
對於物業改造的方向，程家龍提出4點：1、國企存量資產梳理過程中，如何把它梳理和改造好；2、改善城市環境，建造綠色建築； 3、保護城市的文化；4、住房負擔能力。
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