儘管很多人希望用幾句簡單的話或房價中位數的變化來分析房地產市場的變化，但個別市場仍然會表現不一。
人口增長往往是政治上的一個棘手問題，儘管最近的頭條新聞有所平息，但澳大利亞人口不斷增加的情況幾乎沒有放緩，所以墨爾本、悉尼以及昆士蘭東南部地區對住房的需求仍然非常大。
2018年8月，澳大利亞常住人口首次突破2500萬，至今這個數字已經激增到2540萬。
與此同時，悉尼的新房供應目前正處於近10年來的低水平，信貸緊縮正在逐步改善，房貸利率將跌至創紀錄的新低。
在悉尼, 新推出市場的優質物業有限，導致競爭激烈, 而買家經過2年半的觀望後重返市場，很多希望能儘快購入。因此，在較受歡迎的城區，住宅市場明顯已經見底並已回升。
與家庭支出基準相關的監管條例仍有可能阻礙經濟復甦，但迄今為止，市場的主要轉變純粹是因為信心問題。
在經歷了數年的低迷，在澳大利亞大選完結後，買家的查詢突然增加，勢將開始悉尼房地產的另一個週期，而墨爾本也會跟隨。
隨著我們進入新的財政年度，以下4個澳大利亞住宅房地產市場特別的要點，是投資者在整個2020財年要密切關注的。
高層公寓困境: 缺乏消費者保障
首先，讓我們來看看一些面臨高風險的房地產市場，首先是“高層”公寓，最近幾周，對建築質量和安全的擔憂經常成為頭條新聞。
多年來，我一直在提醒大家，在悉尼內南區、Parramatta以及新州首府的其他一些地區，正在建設的高層公寓數量正在大幅增加。墨爾本和布里斯班的部分地區也出現了類似的趨勢，不過這些城市的頂峰出現和消失的時間相對早一些。
如果你多年來一直關注我的分析，你就會想起，從2012年左右開始，在低利率、中國資本外流以及來自中國大陸的投資者激增的推動下，高層住宅的審批數量真正開始急升。
儘管很多人希望用幾句簡單的話或房價中位數的變化來分析房地產市場的變化，但個別市場仍然會表現不一。
人口增長往往是政治上的一個棘手問題，儘管最近的頭條新聞有所平息，但澳大利亞人口不斷增加的情況幾乎沒有放緩，所以墨爾本、悉尼以及昆士蘭東南部地區對住房的需求仍然非常大。
2018年8月，澳大利亞常住人口首次突破2500萬，至今這個數字已經激增到2540萬。
與此同時，悉尼的新房供應目前正處於近10年來的低水平，信貸緊縮正在逐步改善，房貸利率將跌至創紀錄的新低。
在悉尼, 新推出市場的優質物業有限，導致競爭激烈, 而買家經過2年半的觀望後重返市場，很多希望能儘快購入。因此，在較受歡迎的城區，住宅市場明顯已經見底並已回升。
與家庭支出基準相關的監管條例仍有可能阻礙經濟復甦，但迄今為止，市場的主要轉變純粹是因為信心問題。
在經歷了數年的低迷，在澳大利亞大選完結後，買家的查詢突然增加，勢將開始悉尼房地產的另一個週期，而墨爾本也會跟隨。
隨著我們進入新的財政年度，以下4個澳大利亞住宅房地產市場特別的要點，是投資者在整個2020財年要密切關注的。
高層公寓困境: 缺乏消費者保障
首先，讓我們來看看一些面臨高風險的房地產市場，首先是“高層”公寓，最近幾周，對建築質量和安全的擔憂經常成為頭條新聞。
多年來，我一直在提醒大家，在悉尼內南區、Parramatta以及新州首府的其他一些地區，正在建設的高層公寓數量正在大幅增加。墨爾本和布里斯班的部分地區也出現了類似的趨勢，不過這些城市的頂峰出現和消失的時間相對早一些。
如果你多年來一直關注我的分析，你就會想起，從2012年左右開始，在低利率、中國資本外流以及來自中國大陸的投資者激增的推動下，高層住宅的審批數量真正開始急升。
儘管很多人希望用幾句簡單的話或房價中位數的變化來分析房地產市場的變化，但個別市場仍然會表現不一。
人口增長往往是政治上的一個棘手問題，儘管最近的頭條新聞有所平息，但澳大利亞人口不斷增加的情況幾乎沒有放緩，所以墨爾本、悉尼以及昆士蘭東南部地區對住房的需求仍然非常大。
2018年8月，澳大利亞常住人口首次突破2500萬，至今這個數字已經激增到2540萬。
與此同時，悉尼的新房供應目前正處於近10年來的低水平，信貸緊縮正在逐步改善，房貸利率將跌至創紀錄的新低。
在悉尼, 新推出市場的優質物業有限，導致競爭激烈, 而買家經過2年半的觀望後重返市場，很多希望能儘快購入。因此，在較受歡迎的城區，住宅市場明顯已經見底並已回升。
與家庭支出基準相關的監管條例仍有可能阻礙經濟復甦，但迄今為止，市場的主要轉變純粹是因為信心問題。
在經歷了數年的低迷，在澳大利亞大選完結後，買家的查詢突然增加，勢將開始悉尼房地產的另一個週期，而墨爾本也會跟隨。
隨著我們進入新的財政年度，以下4個澳大利亞住宅房地產市場特別的要點，是投資者在整個2020財年要密切關注的。
高層公寓困境: 缺乏消費者保障
首先，讓我們來看看一些面臨高風險的房地產市場，首先是“高層”公寓，最近幾周，對建築質量和安全的擔憂經常成為頭條新聞。
多年來，我一直在提醒大家，在悉尼內南區、Parramatta以及新州首府的其他一些地區，正在建設的高層公寓數量正在大幅增加。墨爾本和布里斯班的部分地區也出現了類似的趨勢，不過這些城市的頂峰出現和消失的時間相對早一些。
如果你多年來一直關注我的分析，你就會想起，從2012年左右開始，在低利率、中國資本外流以及來自中國大陸的投資者激增的推動下，高層住宅的審批數量真正開始急升。
高層住宅的審批 來源: 澳大利亞統計局
由於悉尼的年度審批高峰直到2016年才出現，而且由於高密度建築的滯後效應，預計一些“前期問題”還將持續一段時間。
我對這類房地產投資者主要擔心的問題包括，土地與資產的價值比率通常很低，從定義上講，這類產品幾乎不會缺少供應，而且這類公寓的表現並沒有很好的往績。
我沒有預料到的是，另一座高層公寓樓最近因安全問題需要疏散居民，令人對這類公寓樓更失去信心。
買家很有可能會因此把興趣轉移到歷史更悠久的地點和其他房地產類別。
出租空置率: 建築熱潮的末期
對於澳大利亞的公寓建造來說，連續多年的增長是創紀錄的，租金的增長卻非常輕微。
但根據SQM Research的最新數據，即便是在房地產熱潮的後期，也幾乎沒有跡象顯示住宅出現結構性供應過剩。
2019年5月的全國出租空置率從2.3%回落到2.2%，現在在布里斯班空置率也下跌至2.4%、珀斯為3.1%, 特別是阿德萊德僅為1.1%。霍巴特當地租賃市場仍長期緊張, 空置率僅為0.5%。
2019年5月，悉尼的空置率也小幅下降至3.3%，與全國最高的達爾文相若。在全國約75,000套空置出租物業中，近24,000套位於悉尼。
儘管很多人希望用幾句簡單的話或房價中位數的變化來分析房地產市場的變化，但個別市場仍然會表現不一。
人口增長往往是政治上的一個棘手問題，儘管最近的頭條新聞有所平息，但澳大利亞人口不斷增加的情況幾乎沒有放緩，所以墨爾本、悉尼以及昆士蘭東南部地區對住房的需求仍然非常大。
2018年8月，澳大利亞常住人口首次突破2500萬，至今這個數字已經激增到2540萬。
與此同時，悉尼的新房供應目前正處於近10年來的低水平，信貸緊縮正在逐步改善，房貸利率將跌至創紀錄的新低。
在悉尼, 新推出市場的優質物業有限，導致競爭激烈, 而買家經過2年半的觀望後重返市場，很多希望能儘快購入。因此，在較受歡迎的城區，住宅市場明顯已經見底並已回升。
與家庭支出基準相關的監管條例仍有可能阻礙經濟復甦，但迄今為止，市場的主要轉變純粹是因為信心問題。
在經歷了數年的低迷，在澳大利亞大選完結後，買家的查詢突然增加，勢將開始悉尼房地產的另一個週期，而墨爾本也會跟隨。
隨著我們進入新的財政年度，以下4個澳大利亞住宅房地產市場特別的要點，是投資者在整個2020財年要密切關注的。
高層公寓困境: 缺乏消費者保障
首先，讓我們來看看一些面臨高風險的房地產市場，首先是“高層”公寓，最近幾周，對建築質量和安全的擔憂經常成為頭條新聞。
多年來，我一直在提醒大家，在悉尼內南區、Parramatta以及新州首府的其他一些地區，正在建設的高層公寓數量正在大幅增加。墨爾本和布里斯班的部分地區也出現了類似的趨勢，不過這些城市的頂峰出現和消失的時間相對早一些。
如果你多年來一直關注我的分析，你就會想起，從2012年左右開始，在低利率、中國資本外流以及來自中國大陸的投資者激增的推動下，高層住宅的審批數量真正開始急升。
高層住宅的審批 來源: 澳大利亞統計局
由於悉尼的年度審批高峰直到2016年才出現，而且由於高密度建築的滯後效應，預計一些“前期問題”還將持續一段時間。
我對這類房地產投資者主要擔心的問題包括，土地與資產的價值比率通常很低，從定義上講，這類產品幾乎不會缺少供應，而且這類公寓的表現並沒有很好的往績。
我沒有預料到的是，另一座高層公寓樓最近因安全問題需要疏散居民，令人對這類公寓樓更失去信心。
買家很有可能會因此把興趣轉移到歷史更悠久的地點和其他房地產類別。
出租空置率: 建築熱潮的末期
對於澳大利亞的公寓建造來說，連續多年的增長是創紀錄的，租金的增長卻非常輕微。
但根據SQM Research的最新數據，即便是在房地產熱潮的後期，也幾乎沒有跡象顯示住宅出現結構性供應過剩。
2019年5月的全國出租空置率從2.3%回落到2.2%，現在在布里斯班空置率也下跌至2.4%、珀斯為3.1%, 特別是阿德萊德僅為1.1%。霍巴特當地租賃市場仍長期緊張, 空置率僅為0.5%。
2019年5月，悉尼的空置率也小幅下降至3.3%，與全國最高的達爾文相若。在全國約75,000套空置出租物業中，近24,000套位於悉尼。
SQM 空置率來源: SQM Research
儘管在週期的目前這個階段，公寓完工率仍然很高，但待建的公寓數量正在迅速減少，因此，此類新公寓在悉尼出現供應過多可能只是暫時性，尤其是人口明顯仍急速增長。
西澳和北領地的房貸壓力不斷增加
在過去的一年，已經有很多人提早和自願從只付利息貸款轉為償還本金和利息的貸款。此外因為只付利息貸款的上限現在已經取消，所以無須限制只付利息貸款的審批數量。儘管如此，在接下來的12個月裡，仍有大量只付利息貸款到期，需要轉為償還本金和利息的貸款。
利率的市場定價顯示，房貸利率正在走低，甚至可能大幅下降。因此，這將為許多面臨壓力的借款人提供一個安全閥。
評級機構提供的最新數據顯示，悉尼的房貸還款拖欠率持續偏低，這或許並不令人意外, 因為在過去的一年中，新州淨就業總人數急增 168,000人, 而新州的失業率一直在40年的低點徘徊。
在迅速擴張的墨爾本，房貸違約率也保持在較低水平，儘管最近墨爾本邊緣地區出現許多與土地出讓相關的違約案例，而且塔斯馬尼亞和堪培拉的違約率也非常低，約為1%。
不過，西澳拖久還款30 天以上的情況已經超過3%, 數字還不斷上升。過去5年，西澳的房地產市場一直低迷, 而在北領地，現在的違約率也達3.3%以上, 當地經濟現正出現衰退。
儘管很多人希望用幾句簡單的話或房價中位數的變化來分析房地產市場的變化，但個別市場仍然會表現不一。
人口增長往往是政治上的一個棘手問題，儘管最近的頭條新聞有所平息，但澳大利亞人口不斷增加的情況幾乎沒有放緩，所以墨爾本、悉尼以及昆士蘭東南部地區對住房的需求仍然非常大。
2018年8月，澳大利亞常住人口首次突破2500萬，至今這個數字已經激增到2540萬。
與此同時，悉尼的新房供應目前正處於近10年來的低水平，信貸緊縮正在逐步改善，房貸利率將跌至創紀錄的新低。
在悉尼, 新推出市場的優質物業有限，導致競爭激烈, 而買家經過2年半的觀望後重返市場，很多希望能儘快購入。因此，在較受歡迎的城區，住宅市場明顯已經見底並已回升。
與家庭支出基準相關的監管條例仍有可能阻礙經濟復甦，但迄今為止，市場的主要轉變純粹是因為信心問題。
在經歷了數年的低迷，在澳大利亞大選完結後，買家的查詢突然增加，勢將開始悉尼房地產的另一個週期，而墨爾本也會跟隨。
隨著我們進入新的財政年度，以下4個澳大利亞住宅房地產市場特別的要點，是投資者在整個2020財年要密切關注的。
高層公寓困境: 缺乏消費者保障
首先，讓我們來看看一些面臨高風險的房地產市場，首先是“高層”公寓，最近幾周，對建築質量和安全的擔憂經常成為頭條新聞。
多年來，我一直在提醒大家，在悉尼內南區、Parramatta以及新州首府的其他一些地區，正在建設的高層公寓數量正在大幅增加。墨爾本和布里斯班的部分地區也出現了類似的趨勢，不過這些城市的頂峰出現和消失的時間相對早一些。
如果你多年來一直關注我的分析，你就會想起，從2012年左右開始，在低利率、中國資本外流以及來自中國大陸的投資者激增的推動下，高層住宅的審批數量真正開始急升。
高層住宅的審批 來源: 澳大利亞統計局
由於悉尼的年度審批高峰直到2016年才出現，而且由於高密度建築的滯後效應，預計一些“前期問題”還將持續一段時間。
我對這類房地產投資者主要擔心的問題包括，土地與資產的價值比率通常很低，從定義上講，這類產品幾乎不會缺少供應，而且這類公寓的表現並沒有很好的往績。
我沒有預料到的是，另一座高層公寓樓最近因安全問題需要疏散居民，令人對這類公寓樓更失去信心。
買家很有可能會因此把興趣轉移到歷史更悠久的地點和其他房地產類別。
出租空置率: 建築熱潮的末期
對於澳大利亞的公寓建造來說，連續多年的增長是創紀錄的，租金的增長卻非常輕微。
但根據SQM Research的最新數據，即便是在房地產熱潮的後期，也幾乎沒有跡象顯示住宅出現結構性供應過剩。
2019年5月的全國出租空置率從2.3%回落到2.2%，現在在布里斯班空置率也下跌至2.4%、珀斯為3.1%, 特別是阿德萊德僅為1.1%。霍巴特當地租賃市場仍長期緊張, 空置率僅為0.5%。
2019年5月，悉尼的空置率也小幅下降至3.3%，與全國最高的達爾文相若。在全國約75,000套空置出租物業中，近24,000套位於悉尼。
SQM 空置率來源: SQM Research
儘管在週期的目前這個階段，公寓完工率仍然很高，但待建的公寓數量正在迅速減少，因此，此類新公寓在悉尼出現供應過多可能只是暫時性，尤其是人口明顯仍急速增長。
西澳和北領地的房貸壓力不斷增加
在過去的一年，已經有很多人提早和自願從只付利息貸款轉為償還本金和利息的貸款。此外因為只付利息貸款的上限現在已經取消，所以無須限制只付利息貸款的審批數量。儘管如此，在接下來的12個月裡，仍有大量只付利息貸款到期，需要轉為償還本金和利息的貸款。
利率的市場定價顯示，房貸利率正在走低，甚至可能大幅下降。因此，這將為許多面臨壓力的借款人提供一個安全閥。
評級機構提供的最新數據顯示，悉尼的房貸還款拖欠率持續偏低，這或許並不令人意外, 因為在過去的一年中，新州淨就業總人數急增 168,000人, 而新州的失業率一直在40年的低點徘徊。
在迅速擴張的墨爾本，房貸違約率也保持在較低水平，儘管最近墨爾本邊緣地區出現許多與土地出讓相關的違約案例，而且塔斯馬尼亞和堪培拉的違約率也非常低，約為1%。
不過，西澳拖久還款30 天以上的情況已經超過3%, 數字還不斷上升。過去5年，西澳的房地產市場一直低迷, 而在北領地，現在的違約率也達3.3%以上, 當地經濟現正出現衰退。
標準房貸及非常規房貸30+天拖欠情況來源: S & P Global
昆士蘭鄉鎮地區自礦業建設熱潮達到頂峰以來，也面臨很大的挑戰，但大宗商品價格的持續上漲，使一些鄉鎮中心的前景較為樂觀。
信貸壓力正在放緩
隨著銀行業皇家委員會衝擊持續消退，房貸申請處理時間明顯加快，看看監管機構提出的房貸還款能力新評估率可能會如何影響當前的貸款趨勢，是一件很有意思的事情。
如果建議的250個基點利率緩衝實施，目前利率4¾%以下的房貸最為有利。
根據現金利率期貨的市場定價——假設貸款機構把降息幅度大部份轉嫁予借款人, 那麼對現時5¼利率的貸款影響較大。
這很有道理，而且似乎可能會限制只付利息貸款 (通常利率較高) 投資者的數量，同時有利於自住買家。很高興看到這樣積極和務實的措施。
此外，如果未來再次加息，那麼250個基點的緩衝利率將限制借款能力，前提是規則保持不變，儘管市場預測2019年和2020年的利率將會下降。
由於目前銀行對債務與收入比例的嚴格控制，相信一般的投資者不能夠再作出大額的房地產投資，但大選結果令人出乎意料，之後市場信心明顯好轉。
隨著新一輪降息週期開始，悉尼住宅市場的低迷期已經過去，墨爾本在此輪週期中落後約6至9個月。布里斯班依然表現參差，獨立屋市場的表現大多較公寓市場為佳。