朱雲來對吳小暉說：“你就是紐約市獨一份”、“我也佩服你的精明，天上掉餡兒餅的事怎麼不掉我的頭上。”
朱雲來和吳小輝的一番對話無疑成了本屆博鰲論壇上的亮點。二人共同出席了博鰲亞洲論壇2017年年會——全球跨境直接投資分論壇，在聊到全球貿易時，朱雲來調侃吳小暉說，安邦買了華爾道夫，把它做成住宅，這是中國典型的打法，空手套白狼一樣。按說這個路數美國人也不傻，他們也能做出來，為什麼他們沒做？
吳小暉解釋到，美國有一個1031法案，這就是走出去的機遇。曼哈頓上所有的東西都轉讓過了，只有這棟樓華爾道夫沒有轉讓過。另外如果酒店自己改造要納很多稅，他賣給別人就不需要納，而且酒店希望保留華爾道夫的品牌。接下來，就有了我們開篇的那段對話，
朱雲來：“明白了，你就是紐約市獨一份，讓你落著了。”
吳小暉：“正好有1031法案。”
朱雲來：“就剩這一個，恰好給你了。非賣不可？”
吳小暉：“有兩個，我覺得不得不佩服美國上市公司的精明。”
朱雲來：“我也佩服你的精明，天上掉餡兒餅的事怎麼不掉我的頭上。
吳小暉：“這就是一個共贏。”
朱雲來說的將華爾道夫做成住宅指的正是上個月發生在紐約曼哈頓的一則新聞，美國全國廣播公司（NBC）在報道中稱，華爾道夫酒店的新聞發言人於2月28日證實，曼哈頓標誌性的華爾道夫酒店於週二（2月28日）晚上開始關閉兩至三年進行全面的裝修，最後的退房時間為週三上午的11時30分。在此之前，據《華爾街日報》報道，安邦保險集團計劃將華爾道夫酒店四分之三的客房改造為公寓。報道稱，在華爾道夫重新開張時，這家酒店將有300—500間升級至豪華標準的客房，其餘房間將作為公寓出售，而這一筆改造費用預計將超過10億美元。
安邦中國式的改造從何而來？
華爾道夫酒店的改造算不上突發新聞，而是早先安邦集團收購華爾道夫的計劃落地。2014年10月，安邦保險集團斥資19.5億美元從希爾頓全球酒店集團控股公司手中拿下旗下位於紐約哈頓公園大道49-50街的華爾道夫酒店大樓。根據聲明，希爾頓與安邦保險達成了100年期合約，將繼續經營華爾道夫酒店。
以19.5億美元買下華爾道夫酒店，當時有很多人不明白安邦這筆賬是如何算的。安邦保險集團董事長吳小暉在出席哈佛大學出席了集團2015招聘會時，詳細講述了安邦的佈局與策略。
“我們的華爾道夫項目投資收益將會是非常豐厚的，我們會把兩個塔樓改造成住宅，增值價值很高，我們這裡還著重考慮了文化因素，還計劃把它改造成全球頂尖的住宅，成為文化與地位的象徵。”他算了一筆賬，“這個酒店共1400多個房間，16.3萬平方米的面積，19.5億美金的投資約合每個平方米7.3萬元人民幣，與中國北京金融街拍賣地價每平米十萬塊且40年使用權相比，這個項目獲得的是終身產權，每平米只有七萬元人民幣，我們覺得有很大的盈利空間。”吳小暉表示，談這個問題是想說明做商業決策不是從概念出發，“我們詳細分析了紐約中城地區周邊住宅價格每平米售價約20-30萬人民幣，其中差價至少十萬多人民幣，這個項目潛在盈利性非常好。”
不難看出，安邦一開始就把目光鎖定在了住宅的改造上。至於是不是空手套白狼，我們接著往下看。
1031法案是怎麼回事兒？
吳小輝其實在哈佛講述安邦對於華爾道夫酒店的佈局時已經透露了1031條款的作用。“這次投資對中美兩個國家來講是有利的，對兩個企業來講也是雙贏的。根據美國在1950年通過的1031法案，希爾頓用出售華爾道夫獲得的資金，再投資新的項目可以達到遞延稅優惠的目的，獲得綜合收益。”也就是說，1031條款本身其實是利於賣方希爾頓集團的？
“1031 同類資產交換法案”，俗稱遞延稅優惠法案。在美國，稅費會貫穿整個房地產投資週期。由於美國各個州政府的稅收政策不一, 複雜多變的稅率也就成為國內投資者在美國投資房地產必須要了解的事項之一。針對商業地產的稅收，無論您是美國公民、綠卡持有者還是中國公民, 只要在美國購買了商業地產，都會涉及以下三個房地產稅種:
1. 地稅(Property Tax)，商業地產所在的政府會徵收地稅，每年稅率的調整完全取決於政府。
2. 收入所得稅(Income Tax)，美國聯邦政府會對收入的淨利潤部分進行徵收，和我們國內的所得稅徵收道理相同。
3. 資產增值稅 ( Capital Gain Tax)，在出售資產時, 商業地產的淨增值需繳納增值稅。儘管不同的州的增值稅率會稍有不同，但整體而言，投資者需繳納增值稅率的平均值在25%-30%之間。
但是！雖然增值稅的費用繁重，但美國政府還是給投資者留了條後路，就是1031法案。如果投資符合一定條件，就可以適用“1031同類資產交換法案”來延遲繳納增值稅。該法案允許投資類地產的持有者以舊地產置換新地產，達到轉換投資方向或優化投資組合的目的。
簡言之，它主要用來支持美國境內的商業地產置換，例如用辦公大樓可以同零售商鋪交換，當然標的價值要較原先的資產有增長才能遞延稅費，同時投資者需在45天內書面確認變更地產，並在隨後的135天內完成交割手續。
那麼按照吳小輝的解釋，希爾頓集團在考慮出售華爾道夫酒店之時已經有了價值更大的投資標的可以有效“避稅”，同時安邦還未其保住了華爾道夫的品牌及一百年的經營權。這不是共贏，這是希爾頓集團修來的福分啊。
吳小輝之所以在回答朱雲來的質疑時特意強調了1031法案為安邦收購提供了機遇，或許更想表達的是收購華爾道夫不是天上掉餡餅這麼簡單，安邦更看重的是長期投資價值，因為短期來看，希爾頓集團才是那個吃了餡餅的人。
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