馮侖謝幕萬通地產新老闆又傍中植系 地產金融成最後希望

中融信託一向被市場看作中植企業集團核心，此次股權介入也被看作控有1.5萬億資產規模的中植系加大對房地產板塊的佈局

文 | 《投資時報》記者 羅藝

控制權近兩年持續出現更迭的萬通地產，近期發佈了其2016年年報。報告顯示，該公司2016年全年實現營業收入23.36億元，與上年同期相比減少10.81%；實現歸母淨利潤1.1億元，而2015年該公司曾虧損6.12億元。

而就在2015年，嘉華控股通過高比例收購萬通地產非公開發行股份成為後者控股股東，這一動作也被看作萬通地產從地產主業向“第三產業”轉型之路的開始。隨後，圍繞萬通地產二股東萬通控股層面的股權騰挪展開。嘉華控股於2016年10月通過收購洋浦耐基特持有的海南萬通御風投資有限公司51%的股權，從而實現直接和間接持有萬通控股50.56%股權。而至2017年1月，萬通地產發佈公告稱嘉華控股成功引入中融信託，中融信託將通過子公司承接萬通控股不超過35%的股權。

中融信託一向被市場看作為中植企業集團核心，此次收購行為也被看作中植系加大對房地產板塊佈局的重要一步。

經過一系列變動，外界一致認為萬通地產的轉型已在加速。在2016年年報中，該公司即稱將嘗試各種資源對接，積極探索服務業與房地產的結合，實現房地產業務向地產金融服務型的第三產業轉型升級。

“地產元老”業績不振 轉型失敗黯然離場

作為房地產行業知名度甚高的一家企業，萬通地產除了擁有“地產思想家”之稱的創始人馮侖，也曾創造過輝煌的業績。早在2003年年底，萬通地產作為國內較早一批地產開發商，其資本金和營業收入均躋身進當年行業前十，直到2007年，在房地產A股上市公司市值前二十的名單上，仍有該公司一席之地。

然而，在中國房地產行業藉助城鎮化進入飛速發展的黃金十年，成名甚早的“老哥”卻屢次轉型失敗，且與其同期成立的萬科、陽光100等著名房企逐漸拉開距離。

早在2004年，國內住宅市場剛開始進入快速增長期，馮侖就發出對住宅市場較為悲觀的論調，並宣佈萬通未來將偏重商業地產，並在隨後多年加大了商業物業的持有。馮侖領導下的萬通地產，是國內最早一批實踐並希望實現美國金融地產輕資產模式的房企，轉型也一直伴隨著這家公司，但在中國這片土壤裡，馮侖理想中的“美國地產模式”並未提振公司的業績，反而使公司陷入業績重壓。可以說，正是緣於馮氏戰略研判失誤，才使得萬通地產從此失去角逐王冠的機會。

以2011年為例，萬通地產實現營業收入48億元，而成立於同時代的萬科當年銷售額則已突破千億大關。

2015年萬通地產出現首虧，當年營業收入261.89億元，虧損6.12億元。該公司稱，虧損主要緣於杭州的兩個項目，因誤判杭州樓市以高價買入杭州地塊，但在銷售階段卻遭遇同區域競品降價。

萬通地產不久前公佈的2016年年報顯示，該公司實現營業收入23.36億元，同比減少10.81%，實現淨利潤1.1億元。

從衡量房地產企業盈利能力的加權平均淨資產收益率看，萬通地產2016年該項指標為2.47%，2015年為－18.98%，2014年為1.22%。據Wind數據顯示，截至2016年9月，A股136家上市房企加權平均淨資產收益率達8%，萬通地產無疑遠落後於這一平均值。

在地產主營業務業績多年不振情況下，萬通地產不斷謀求轉型。2015年1月，該公司宣佈將主營業務調整為介入基於互聯網的文化、娛樂新興產業。2015年6月25日，該公司公告稱，因與多家互聯網公司在談判中存在較大分歧，故決定終止重組計劃。馮侖領導下的萬通地產的最後一次謀求轉型宣告失敗。

而在此之前，萬通地產內部早已開始換血，馮侖一派的高管陸續退出公司，嘉華系開始入場接棒。

中植系入場當二股東 地產金融是轉型方向

2016年8月是一個重要節點。彼時嘉華控股通過認購萬通地產非公開發行股票，直接獲得萬通地產35.66%股權，從而成為公司控股股東。而原先持股51.16%的控股股東萬通控股持股比例則下降至30.3%，成為萬通地產的第二大股東。2016年10月，嘉華控股又宣佈收購洋浦耐基特持有的海南萬通御風投資有限公司51%的股權，控股海南萬通御風，萬通御風持有萬通控股20.07%股權。

由此，嘉華控股直接持有萬通地產股份已達35.66%，同時還直接和間接持有萬通控股50.56%股權。

2017年1月24日，萬通地產發佈公告稱，萬通控股股東泰達集團將所持有的25.92%股權一次性轉讓，嘉華控股再度成為接盤方，嘉華控股至此佔有萬通控股股份已升至76.48%。

同日公告稱，嘉華控股將所持有的不超過萬通控股35%股權轉讓給中融鼎新。由於萬通控股持有上市公司萬通地產30.3%的股權，在本次轉讓完畢後，中融鼎新可能直接或間接持有上市公司萬通地產5%以上的股權。

據《投資時報》記者瞭解，中融鼎新為中融信託的子公司，中融信託一向被市場看作是中植系核心，此次收購行為也被看作中植系加大對房地產板塊佈局的巧妙一“點”。

相關公開信息顯示，作為資本市場上的熟客，中植系通過一級市場的股權投資、增資擴股、定向增發以及收購公司股權等方式，直接或間接參控的上市公司超過25家，資產管理規模超過15000億元。

此前有消息稱，中植系旗下另一家公司中泰創展已與藍光發展簽署了戰略合作協議，前者將協助藍光併購重組、投融資和產業運營等，共同設立商業地產併購基金並組建基金管理公司，在北、上、深等一線核心城市收購優質物業資源。

根據萬通地產2016年年報，該公司將嘗試各種資源對接，積極探索服務業與房地產的結合，實現房地產業務向地產金融服務型的第三產業轉型升級。其原有的主營地產業務，將繼續開發，但規模將持續縮減。根據年報中披露的2017年計劃，該公司稱2017年其計劃新開工2個項目，分別為河北香河運河國際生態城一期15.79萬平方米，河北香河運河國際生態城二期27.43萬平方米；計劃竣工3個項目，分別為萬通懷柔新新家園9.66萬平方米，天津萬通中心 9.36萬平方米，上海萬通中心8.15萬平方米。