房地產炒房時代終結？地產大佬馮侖：放開調控房價也不會漲上天

房地產的確在迎來一個全新的時代，近期官方不斷表態，中國不會靠炒房拉動經濟，房地產的傳統地位也必須走下神壇，要徹底打破樓市路徑依賴，放棄房價上漲幻想。不難看出，既肯定了過去房地產地位的貢獻，也表達了未來房地產不可能還會延續過去的老路，也標誌著傳統的房地產時代終結，確切地說應該是傳統房地產開發模式走向終結。

而這一切的變化，都應該是從房子是用來住的而不是用來炒的這個定位被提出時一直在醞釀的。在房住不炒越來越深入人心，在房子迴歸居住屬性越來越形成共識，購房者的觀念也在發生翻天覆地的變化。對於炒房者的嚴厲打擊，以及對住房供給數量及結構的調整，都讓過去的住房矛盾問題越來越弱化。當市場真正走向理性，炒房者也就喪失了空間和陣地，購房者也將有的放矢，選擇適合自己的居住方式，那麼調控也終將退出歷史舞臺，從而走向長效機制時代。

但現在房地產調控是時候退出了嗎？一旦退出，炒房者會不會蜂擁而入？房價會不會繼續大漲？很顯然，在現有的調控背景下，房價不會大漲大跌，因為穩定成為未來房地產市場的主旋律。

關於房地產調控的退出，近期，地產大佬馮侖表達了自己的態度。馮侖在接受8號樓工作室採訪時稱，“現在調控放開，房價也不會有炒上天的可能性。放開調控交給市場，比交給現在這種完全行政化管制，一定會更簡單，而且效果更好，不會有那麼多擔心的問題。”

這讓我想起此前小城鎮專家李鐵的話，“炒房已經基本消失，因為各種限購限貸限價讓炒房者早就不存在了，所以也就沒必要再調控。當下需要拉動內需，而沒有房地產就不可能拉動內需。”

兩個人的結論相似，但分析下來，兩個人的初衷卻完全相反。李鐵的初衷是希望放開調控來達到房地產唯上的目的，希望讓房地產重現當年雄風，讓市場繼續高速發展。如果是這樣的想法，調控怎麼可能放鬆呢？從多次國家表態來看，李鐵的觀點已經與房地產市場化多年後的國家態度格格不入。現在是要讓房地產從高速增長向高質量發展過渡。

再來看看馮侖的觀點，雖然也是希望調控可以退出，但是他認為這是有前提的，而且與現行的政策主基調保持了一致性。因為馮侖表示，大家所謂的房地產，其實都在說住宅。住宅以外的房地產，正式開始進入一個高速發展時期，而傳統的房地產開發模式即拿地蓋房賣房模式在走向終結。

幾個數據可以看到，人均（住房面積）38平米快超過日本了，城市化率超過50%，城市的空間結構也改變，另外，二手房的交易數據遠遠大於新房，超過1：1。從總量的供求基本達到平衡，甚至飽和。在這種情況下，實際上就是完全放開調控以後，市場會給我們很多信號，人也不會瘋狂蓋房，也就是說，到這個時候，新房的供應量慢慢趨穩，大家在存量房裡頭調結構。

也就是說，房地產市場的飽和也已經讓炒房者沒有了空間。

說白了就是，房地產的基本面已經發生變化，供給結構也在調整，大家的觀念也在改變，住宅市場從過去的極度短缺到相對飽和，大拆大建時代過去了，房地產大局已定，買了房的也就買了，以後買房難度越來越大，可能很多人永遠買不起，但是卻能有房住。其實，未來的住房供給應該從存量房中調劑，其中仍然有很大的市場空間。炒房者手裡多餘的房子也不是用來發芽的，而是用來出手賣掉的。

雖然大部分我贊同馮侖的觀點，也認為他對當前市場形勢的分析符合房地產從高速增長向高質量發展的過程，但是對於馮侖所言調控可以放開是不是有道理呢？很顯然，只是他的個人想法，當前從國家的態度看，房地產調控是不會放鬆也不會退出的，在長效機制尚未完全確立前，調控雖然是權宜之計，但是依然沒有到該退出的最佳時機。

因為在很多城市依然存在房價局部過熱和土地市場過於火爆，大家還要明白，現在調控不僅僅是為了遏制房價過快上漲，還有一個更重要的目的是防止房價過快下跌。因為大多數城市房價大漲的基本面不存在了，相反更需要防止房價出現大跌。所以，為了維護房地產市場穩定，調控不會退出。待當房地產穩定下來後，長效機制逐漸建立，到那時調控才可以言退。