新希望長三角搶地 劉永好發力地產後半場

（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察報 記者 謝敏敏 “以前沒關注過新希望，今年幾次遇到，拿地很果敢，地價都挺高，能看出來是勢在必得，拼了100多輪也要拿下來。”一位Top20房企投資部中層透露，今年上半年，來自四川的新希望地產在長三角土地市場表現異常活躍。

新希望地產是中國“飼料大王”劉永好控制下新希望集團的房地產板塊，新希望集團業務包括農牧與食品、化工與資源、房地產、金融投資四大板塊。

2018年3月，新希望集團將房地產業務剝離合並報表範圍。一方面，其公司主業向農牧與食品主業聚焦，另一方面，這也意味著新希望地產的發展更加獨立。

在今年“兩會”期間，劉永好曾透露，去年集團1300多億元的營收，地產板塊佔比相當於一個零頭。

經歷了十幾年的緩慢增長後，新希望地產的進擊之路悄然展開。

過去5年，新希望地產品嚐了5年規模增長20倍的甜頭，這家公司還提出了“2019年銷售目標500億、未來三年衝擊千億”的計劃。

但新希望地產回覆經濟觀察報：“新希望地產沒有絕對的銷售任務，沒有制定過500億銷售目標時間點，沒有所謂‘三年衝刺千億目標’的計劃。”

進擊之路還體現在土地市場上，這家曾經偏居一隅的房企近年來走出四川，在杭州、蘇州、南京、寧波、重慶、嘉興、溫州、昆明、南寧、大連、瀋陽等地接連拿地。截至6月中旬，已在溫州、杭州等四個城市拿下5幅地塊，耗資150.52億元，佔其2018年銷售額近一半。

大舉拿地

新希望地產今年在公開市場獲取的第一幅土地是在其重倉地溫州，3月15日，以21.02億總價、1.2萬元/平方米樓面價競得浙江溫州瑞安一宗商住地，溢價率3.1%；4月26日，經過140輪競價，以上限價格29.26億元競得溫州一地塊，樓面價10861.78元/平方米，溢價率30%。

除了溫州，新希望地產還在杭州和南京一日獲取兩幅土地，共計耗資88億元。3月29日，新希望在拼搶120輪後競得南京棲霞區一宗土地，總價53.2億元，樓面價22628元/平方米，溢價率為28.8%，這也是新希望首次進入南京市場。同日，新希望在杭州經過166輪的激烈競價，以34.6億元總價拿下餘杭一塊土地，樓面價21008元/平方米，溢價率31.3%。

今年上半年溢價率最高的一塊土地來自大連，5月15日，經過200輪競價，新希望地產以總價12.46億元、溢價率49%奪得大連一地塊。

新希望地產回覆的數據顯示，截至6月中旬，新希望地產拿下5幅地塊，總成交面積約95.07萬平方米，共計耗資150.52億元，平均樓面價15833元。

新希望大舉拿地的時機是在今年上半年土地市場較為火熱之際，競爭激烈，所獲取地塊往往是經過了數百輪競價，顯示了拿地決心。

其在土地市場的高調，並非始於今年。自2016年開始，新希望就逐步增加了拿地數量。

雖然背靠新希望集團這座知名民營企業，但由於並非集團主業且未上市，多年來新希望地產十分低調，外界鮮少知悉其具體數據。5月底，新希望地產在上交所申請公開發行的一筆17億元公司債券狀態更新為“已反饋”，正因為此，公佈了一份長達200多頁的債券募集說明書，新希望地產的發展歷程和最近三年的財務數據也得以一併公開。

根據這份債券募集說明書，2016年－2018年，新希望地產的拿地數量分別是5宗、13宗和20宗，權益後的新增土地金額分別為64.58億元、160.89億元和131.82億元。截至2018年底，總土地儲備為691.75萬平方米。

目前新希望地產深耕的城市包括成都、杭州、蘇州、南京、寧波、重慶、嘉興、溫州、昆明、南寧、大連、瀋陽等，以二線城市為主，一半位於長三角。

溫州是新希望已經佈局6年的城市，也是其在大本營四川之外重點佈局的一個新城市。根據債券募集說明書，過去三年新希望地產在溫州的銷售額分別是 78.3億元、70.69億元以及104.2億元，均排名集團第一。

一位熟悉新希望地產的溫州代理公司負責人對經濟觀察報表示，新希望進入溫州以後開發了幾個大盤，包括立體城、白麓城等，2016年白麓城單盤銷售額為75億元，也是浙江省單盤銷冠。

“新希望作為外來的一個大公司，資金量充足，是它前兩年在溫州風生水起的一個重要原因。前幾年進溫州的大公司不多，溫州本土房企資金實力比不上新希望，所以他拿下了好幾塊大體量、高總價的地。”該代理負責人表示，近幾年溫州房地產市場競爭激烈，諸多大牌房企進入，新希望的聲勢漸弱，在溫州想要深耕需要付出更高的成本。

需求穩定的長三角市場是新希望規模翻倍路上的功臣。新希望2016年才進入寧波，但寧波公司2018年的銷售額已高達73.65元，排名集團第二。

對於大舉拿地一事，新希望地產迴應，近五年來，新希望地產保持每年新進1-2個城市的有序節奏，重點關注省會城市和熱點城市，經內部統計，投資部門彙報超100塊土地，公司才會謹慎地拍下1塊，拿地金額控制在銷售回款的60%以內。拿地策略是避開市場高位，不拿高價地王，偏遠的地堅決不拿，三四五線城市不考慮，“到目前為止新希望地產從未出現過項目虧損的情況”。

規模翻倍

新希望地產成立於1997年，起步較早，但此前一直髮展較慢。

劉永好在2018年的一次公開演講中曾經承認過新希望做地產的優勢，以及沒有做大做強的原因。“我們（地產公司）大概有兩三百人，土地是以養豬場產生的成交，如果要改變的話，就必須改變成開發地產，你要麼交給政府，要麼自己去蓋，那土地成本極低。第二，需要錢，咱們集團品牌好，要錢不太難。第三，要設計有設計公司，要建築有建築公司，要銷售有銷售公司，要啥有啥。但這幫人呢，沒有太多的披露意識，也沒有好的機制。導致的結果是我們很早就做地產，一直做得不夠好，每年大概二三十個億。”

在諮詢公司的提醒下，劉永好意識到養了兩三百人，幹了十幾年，地產每年才二三十個億是“虧大了”。他認為這需要機制的改變。

2014年，劉永好親自點名80後管培生張明貴擔任地產總裁。此外，新希望地產的另一位關鍵人物是劉永好的女兒劉暢，她在新希望地產擔任董事。

按照劉永好的說法，張明貴定下了一個目標：三年時間讓地產公司規模每年翻一番，否則隨時下臺。

機制改變以後，效率也在提高。劉永好在那次演講中透露：“以前我們一個土地從拿地到開發完，三年五年八年都有。現在，拿到地的當天，圖紙就全部都出了，報建什麼的就都弄好了，第一個月就可以開工。第三個月我們樣板間就可以擺出來，六個月，我們把銷售手續全部辦完。第九個月賺的錢就把所有投資收回來，現金流為正。半年現金流為正，真是做到了，而且絕對保證質量，絕不偷工減料。”

張明貴執掌以後，規模停滯不前十幾年的新希望地產確實開始了規模爆發之路。2013年新希望地產的規模才20億元，但根據上交所披露的數據，過去三年新希望的銷售額分別為145億元、171億元和316.63億元。

與此同時，2016-2018年，新希望地產的合併口徑營業收入分別為51.57億元、60.69億元及152.43億元；歸屬於母公司所有者的淨利潤分別為6.19億元、8.11億元及18.19億元。

規模增長也伴隨槓桿的加大。2016年、2017年及2018年，新希望地產負債總額分別為 267.61億元、415.11億元和545.95億元，呈持續增長趨勢；資產負債率分別為79.37%、79.54%和76.62%，扣除預收賬款後的資產負債率分別為52.30%、51.12%、50.94%。

此外，由於大舉拿地、土地支出較大，2016年、2017年及2018年，新希望經營活動產生的現金流量淨額分別為-5.37億元、-79.69億元和-23.94億元。

對於負債和現金流的疑問，新希望地產方面稱，行業內典型房企的負債率基本都在80%以上，新希望地產目前負債率76%左右，同時扣除預收僅50%多一點，在房地產企業中算是比較低的，且負債率還呈逐年下降態勢：“足以顯示我們自身的造血能力在增強，負債依賴度在降低。”

新希望地產方面還表示，除了通過多種外部融資渠道進行融資，新希望地產自有資金也較為充足，2018年銷售率超過100%，持有現金118.3億元，同比增長134.5%；現金流量表“銷售商品、提供勞務收到的現金”同比增長了75.12%，而前一年的增量僅為19.44%。

經過幾年的規模爆發，如今新希望在土地市場的表現也讓人不得不設想，它是否要繼續大規模擴張。據悉，新希望地產2019年的銷售目標為500億元，並計劃未來三年衝擊千億。

新希望地產方面則否認了這一計劃。對於規模擴張一說，其迴應稱，新希望集團是一家以農業和食品為核心主業的產業集團，其主業非常突出，地產板塊是作為集團的一個補充產業，所以“小而美”的定位決定了新希望不會把地產規模做得特別大，但房企同樣需要發展和成長，所以新希望地產爭取未來可以成為一家規模在可控範圍內是適度的、健康的、合理的中型房企。

“千億以上才叫做規模房企，新希望僅屬於中型房企。新希望地產的發展目標，跟其他房企的邏輯不一樣。如果規模不能覆蓋風險，那就不會選擇某個規模。”新希望地產方面表示。