文 | 時代財經APP 童潔
中糧系的重組也似乎吹響了地產發展的“號角”，此前中海系和保利系亦是在宣佈重組後便加快發展步伐。
由於成立時間普遍較早、業務線佈局廣泛，涉足地產行業的央企普遍存在內部同業競爭的問題。在行業集中度越來越高的背景下，受此制約的地產央企逐漸被第一梯隊拉開距離。為了打破壁壘，地產央企掀起了一輪整合潮，中糧系就是其中一員。
8月下旬，中糧地產（000031.SZ）與大悅城（00207.HK）同時發佈公告宣佈將進行中糧集團旗下地產板塊業務重組，雖然重組的細節尚未敲定，但從中糧地產和大悅城近期的動作來看，雙方都已經開始為重組搭橋鋪路。
自宣佈重組以來，中糧地產拿地動作不斷，十餘天內，相繼在瀋陽、重慶、深圳、成都奪地，耗資超過40億。同樣，9月14日，大悅城也在青島以12.64億的總價打包拿下5宗地，規劃打造成中糧大悅城。
中糧系的重組也似乎吹響了地產發展的“號角”，此前中海系和保利系亦是在宣佈重組後便加快發展步伐。因此，在某種程度來講，央企的重組也解讀為是做大規模的信號。
時代財經就此致電大悅城和中糧地產，大悅城方面並未正面答覆近期動作與重組的關係，只是表示2017年將加快吸納市場優質存量商業項目，快速擴張集團規模，而中糧地產方面則未作出迴應。
裹足不前的中糧系
克而瑞地產研究中心數據顯示，2016年，中糧集團地產業務全年銷售額為310.1億，排在所有房企中的51位；而今年上半年，中糧集團的排名出現下滑，以121.6億元的銷售額，位列64名。
中糧系的裹足不前與其過於保守的擴張策略不無關係。與龍頭房企激進拿地、積極銷售的不同，過去十年間，土地市場鮮少出現中糧系的身影，這種過於緩慢的節奏讓中糧地產和大悅城紛紛陷入“不溫不火”的狀態。
查閱中糧地產過往十年的年報可以發現，2006年到2016年，中糧地產每年獲取的土地宗數均不超過7宗，最少的一年甚至為零。長久以來的土儲不足反應到業績上是營收利潤的雙雙下滑。
中糧地產半年報顯示，2017年上半年其住宅類項目實現簽約銷售額80.9億元，較上年同期減少0.5%，簽約面積37.8萬平米，較上年同期減少7.2%；實現淨利潤3.7億元，同比減少28.9%。
而擴張緩慢亦是大悅城頻頻被詬病的地方。早在2010年，時為中糧集團董事長的寧高寧就提出“10年佈局20個大悅城”的目標，但從2007年第一個大悅城項目落地至2015年，大悅城基本維持著“一年一城”的擴張速度。
克而瑞地產研究中心分析師房玲指出，這樣的發展速度距離企業的目標相差甚遠，也限制了企業的規模和收入增長。2015年，大悅城地產的租金收入為17.31億元，同比增長僅為14.03%。
從2016年開始，大悅城決定進行大刀闊斧的改革，嘗試通過輕資產輸出的方式撬動規模擴張，並定下“5年20城”的目標。為了達成這一目標，大悅城在去年將旗下六個項目的49%股權作價92.89億元出售給GIC，這一舉動在外界看來意在為後續擴張拿地做出鋪墊。
大悅城在回覆時代財經採訪函時側面肯定了上述說法，“2016年，大悅城將固定資產逐步轉換為可變現資產，實現現金迴流和收益，迴流現金再用於集團獲取新項目，逐步實現資本循環及資產變現。”
走上輕資產路線後，大悅城加速擴張，通過輕資產輸出的方式，這家商業地產商在天津、貴陽、昆明、西安、北京、武漢等地陸續簽約了多個項目。截至8月底，大悅城在運營的項目共計9個。
除兩個平臺自身戰略導致發展緩慢外，同業競爭的事實也在影響著整個中糧系地產業務的發展。一直以來，中糧地產與大悅城地產均由並無實體業務的中糧置地統一管控，從表面上來看，中糧地產主要負責住宅及工業地產項目，大悅城側重城市綜合體項目的開發。
但實際上，由於商業項目中的住宅配比以及住宅項目中的商業參與等問題。中糧系的地產劃分僅僅停留在平臺層面，業務卻多有重合，由此構成了同業競爭或潛在競爭關係。
過去，按照寧高寧的願景，中糧的地產業務要以A+H的方式整體上市。2011年3月，他曾開啟中糧系的內部整合，試圖通過合併中糧地產、中糧置業兩大地產業務平臺來實現上述目標，但最後無疾而終。此次，中糧地產與大悅城的整合將是這家央企構建地產旗艦的第二次嘗試。
看齊央企保利中海
2016年以來，房企間的規模賽進入白熱化，以恆大、碧桂園、融創為代表的民營房企呈現翻倍式增長，而中海、保利等央企也不甘落後，紛紛邁開追逐的腳步，資源整合成為它們實現迅速壯大規模的手段。對於同為央企的中糧來說，其地產業務的崛起也有待內部資源的整合。
來自克而瑞的數據顯示，2015年，中海地產、保利地產、碧桂園3家公司的銷售規模都在1400億~1500億的範圍內，處在同一水平。但到了2016年，“碧萬恆”3家企業以超過3000億的規模領跑，保利、中海則以2000億左右的規模緊隨其後。
保利和中海的目標是要更進一步，在宋廣菊的規劃中，保利地產要用3到5年的時間實現5000億，而中海地產則要在2020年衝擊4000億。上述兩家央企的做大都要受益於內部整合以及和其他央企的業務合併，而中糧系也極有可能複製相同的路線。
2015年，中海與母公司中建的整合塵埃落定。在這次整合中，中海獲得了中建338億元的資產，土地儲備近1092萬平方米。2016年，嚐到整合“甜頭”的中海收購了另一家央企中信的地產業務，一次性得到了近3155萬平方米的土地資源。
重組獲得的大量土儲為中海的規模擴張提供了“彈藥”，在管理層變陣後，中海的腳步變得更加迅猛。招銀國際研報指出，今年前 7 個月，中海已累計獲得 36 塊土地（不含中海宏洋項目），權益建築面積合計約 642 萬平方米。截至7 月底，其總土地儲備達 5998 萬平方米，權益儲備為5058 萬平方米。招銀國際預計，中海已有的土地儲備將足以支撐其未來 5 年的發展。
與中海的路徑相似，另一家“巨無霸”央企——保利地產也在通過整合企業內外資源而迅速成長。2016年11月，保利地產和保利置業的整合曝光於檯面，雖然期間並未有重組細節流出，但保利地產多次提及，將在2018年前完成與保利置業的整合。
雖然內部資源整合暫時碰壁，但這並不能阻止保利通過重組的方式達到擴張目的。2016年，保利地產收購了中航地產和中航里程，直接獲取了440萬平方米的土儲。此外，保利地產還藉助中航的資源優勢，在天津、珠海、三亞、南昌獲取了4個項目，新增待開發資源580萬方。
房玲指出，上半年在與中航地產的業務整合中，保利間接獲得了11個項目，這些整合的項目主要集中於南昌、南京、廈門等核心二線城市，而且均處於在建階段，整合後可直接創造收益。其中，這些資源在2017年上半年就為保利帶來了64萬方的合約銷售，隨著後期開發不斷深入，將對保利形成更好的支撐。
從中海系和保利系的案例中可以看出，央企地產業務重組背後往往是企業更大的規模野心。近期在土地市場動作頻頻的中糧系或許也不例外，大悅城方面坦言，接下來會加快項目的建設及集團規模的擴張。
但其也強調，“我們與競爭對手拼的不是規模，不是絕對值，是比質量，是有企業自身特色的、獨有的產品，是有質量的增長，有價值的回報”。
值得注意的是，中糧地產、大悅城2016年銷售額分別為310.1億和146億，整合起來能夠達到近500億的規模。業界認為，重組完成後，達到千億目標或是中糧地產的主要目標。
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