越秀業績發佈會現場
距離衝刺千億計劃僅剩一年，向來以穩健保守著稱的粵系房企越秀地產顯然已有加持增速的跡象。
數據顯示，2019年上半年越秀地產累計實現合同銷售(連同合營公司項目的銷售)金額約為369億元，同比上升31.9%，完成全年銷售目標的54.3%；實現營業收入217.9億元，同比上升114.4%；毛利率為30%，同比上升4.2個百分點；核心淨利潤為18.3億元，同比上升63.2%。
營業收入及核心淨利潤高速奔襲，是越秀地產對規模的期許。
“企業規模如果要達到1000億以上，城市佈局數量還要增加。考慮到外部市場的不確定性，2019年的銷售目標決定繼續維持680億，可售資源1312億。”
8月13日，在越秀地產（0123.HK）中期業績會上，越秀地產董事長林昭遠特別強調，為上半年在拿地節奏及業績兩方面內容點贊。
在對上半年踏準節奏做出肯定之外，林昭遠對越秀地產的期望也通過業績發佈會有所體現：嘗試全新佈局，走出廣州大本營，進而分散風險；“傍上廣鐵”，持續深耕舊改版圖。
試“新”
“在 因城施策之下，每個城市可以制定自己的調控政策，如果城市規模過於集中，不利於風控的考量。”
雖然大灣區按50—60%佔比進行鋪排，但是不囿於此的越秀地產開始以廣州大本營為集中地帶向其他區域輻射拓展，優化土地儲備的結構。
“今年上半年，越秀地產新進入成都、鄭州、長沙及深圳四個一線和強二線城市。越秀地產正持續優化區域發展佈局，深耕大灣區，鞏固華東地區、華中地區和北方地區的業務發展。”
根據中期業績披露數據，截至2019年6月30日，越秀地產的總土地儲備約為2152萬平方米，分佈於全國17個城市，其中約49%位於大灣區，而從其全國開發佈局推進可見，有其年初落地的14個城市。
據林昭遠介紹，上半年在完成銷售的同時，還完成了既定的投資計劃，同時佈局達到18個城市，這對於越秀的發展後勁、包括平衡風險角度起到非常關鍵的作用。
越秀地產的銷售業績也印證了其佈局戰略的依據。在集團上半年取得的合同銷售金額369.0億元中，來自大灣區的合同銷售約231.6億元，約整體銷售額的62.8%。
目前，越秀地產在大灣區中珠三角9城已進入6個城市，而對於珠海、東莞、惠州這三個城市也在尋覓拿地機會。
此外，在城市管控方面，越秀地產改變了去年2.5級的管控策略，即總部+區域+項目，總部是一級、區域是一級，項目是半級。今年，越秀地產提出“3.5級管控”概念，即“總部+區域+城市+項目”，目前，越秀地產已經形成4大區域，利用ERP等管控工具提升管理效率。
城市空間上，側重縱向延伸擴圍廣度，而在廣州大本營中，越秀地產則注重縱向深耕拓展“軌道+物業”的新業務模式的力度。
根據廣州城市總體規劃,至2035年廣州城市軌道網絡達2000公里,為現在的5倍,這將產生大量的城市更新和軌道物業的開發,“軌道+物業”將成為越秀集團重點的突破方向。
在大灣區的開發佈局上，依託TOD開發，攜手廣州地鐵展開“軌交+物業”的開發，成為越秀過去一年來的一大亮點。
根據半年報，上半年越秀地產完成了首個“軌交+物業”項目——品秀星圖項目86%股權的收購，同時亦成功完成向廣州地鐵發行股份，廣州地鐵持有本集團19.9%的股份，成為本集團第二大股東，為越秀千億進擊再添助力。
據瞭解, 品秀公司由越秀集團與廣州地鐵集團合資於2018年創立,專注城市軌道加物業項目的開發,是越秀地產加快拓展“軌交+”業務,建立城市更新業務可持續發展模式的重要舉措。
此次完成收購的品秀星圖項目為一幅大型住宅用地，總建築面積約139萬平方米，項目目標打造住宅為主，商業、教育、文化等小區配套完善的超大型居住綜合體。該項目位於廣州市增城區新塘鎮官湖村，屬廣州地鐵13號線官湖站上蓋物業。
無獨有偶， 5月28日，越秀地產再公告獲得兩項新地鐵房地產項目，為分別位於廣州黃埔區的蘿崗項目和番禺區的陳頭崗項目。
其言之鑿鑿，持續擴圍的效果卻顯而易見。數據顯示，今年上半年品秀星圖貢獻約20.9億元的合同銷售額，林昭遠透露，今年目標希望要達到50個億的銷售額。
在業績會現場，林昭遠也提到了廣鐵結盟的重要意義：“廣州市地鐵建設規劃，至2023年將從400公里達到800公里。在修建過程中，都有上蓋物業來支撐地鐵資金，這個過程中廣州地鐵成為我們的股東，作為我們地鐵的參股公司角度，我們在獲取軌交領域，應該是有很大的優勢，這也是我們獲取土地的重要渠道，同時，對我們在TOD的項目發展，為後面其他城市的輻射也打下基礎。”
拓“舊”
除了開始在空間及業務版圖中選擇新的嘗試，越秀地產也在原有優質業務模式中不斷擴展外延。
事實上，在一線城市土地資源日益緊張的當下，存量時代倒逼房企開始通過舊改的方式去盤活存量土地，扎堆現場層出不窮。
今年7月24日，越秀地產與廣州番禺里仁洞村正式簽署舊改合作框架協議，總投資高達210億，參與改造廣州番禺舊改項目，開發週期預計8-10年 。
資料顯示，該舊改項目地處萬博CBD片區，總體改造範圍約172萬平方米，相當於1.37個二沙島，改造後的里仁洞片區將串聯萬博CBD片區，提升整個“萬博+里仁洞”片區價值，推動該片區成為廣州市新的中心區域。
在越秀地產的市場邏輯中，林昭遠認為：“之所以中標，看的不是價格，而是由村投票決定，越秀的中籤率為97%。舊村改造未來有一定的想象空間，它比較好的一點是未來的8-10年，基本上是鎖定地價。”
事實上，越秀地產早年就曾參與江南新村、海珠區的廣園新村、天河體育中心、二沙島等區域的舊改項目，目前也有在參與海珠灣等舊廠地塊的改造。
據越秀地產介紹，為了持續加深對舊改領域的深耕，越秀地產在2017年成立城市更新集團，有一個接近50人的組在推進、對接城市更新項目。
此外，為加速準備“糧草”，越秀地產上半年開始重啟“地產+基金”的拿地模式。
據不完全不統計，今年上半年，以100%權益計算，越秀地產在土地方面的支出已經達到235.43億元，遠超去年全年159億元權益拿地金額和2019年159億元的拿地預算。
而在今年六七月份，越秀地產分別以合作方式拿下杭州臨安區、廣州增城、深圳寶安以及廣州從化、中山、長沙等地塊約佔9.5%的實際權益。
事實上，2013年起，越秀地產就曾通過地產基金合作模式頻繁拿高價“地王”，在土地市場風光一時。
有業內人士稱，此種獨特的拿地方式，其實是一種‘明股暗債’的融資方式，好處是可以減少房企的資金壓力。
對此，越秀地產表示，地產+基金可以有效實現協同效應；當然基金的拿地，因為要引入合作方，部分項目正在積極推進後續合作事宜，股權佔比仍有可能作出調整。
林昭遠在接任後曾在多個公開場合這樣表示：“越秀地產2020年衝刺千億的目標不會改變。”得到二股東廣鐵援持，擴展基金+地產拿地方式，在取得亮眼半年報的階段性成績之後，越秀這家房企在進擊千億規模的路上顯然有了更多的動力。
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