拿地均價最高，劉永好的新希望地產變得激進

記者 | 楊冰柯

高溢價奪地，是當前市場行情中房企不得不面對的事情，但當行業內規模排名八十開外的新希望地產，在近期奪下一個又一個高價地時，這就很難不被貼上瘋狂、激進等標籤。

中原地產一份房企拿地排行榜顯示，2019年截止5月12日，新希望地產拿地共4宗，但卻耗資131.15億元，拿地樓面均價為16682元/平方米，為所有房企之首。

這顯然不是一個友好的價格和排名。同一時期，碧桂園的拿地樓面均價為3286元/平方米，融創的拿地樓面均價為6079元/平方米，川系房企老大藍光發展拿地樓面均價為2572元/平方米。

作為新希望集團的創始人和代言人，劉永好在公開場合旗幟鮮明的表達過地產的態度。今年的兩會，劉永好仍然在大談他的農業、飼料甚至金融帝國，唯獨對地產涉及寥寥。

當劉永好被問到新希望地產的規劃和佈局時，他堅定的表示“我們是一個農業和食品為主的企業，從來沒變過，雖然我們有地產，但當時做地產是“被地產”。

兩會後，“被地產”的新希望凶猛橫掃土地市場，最近一兩個月拿地就花掉了差不多140億，幾乎達到其2018年銷售額317億的一半。

3月15日，新希望以21.02億總價、1.2萬元/平方米樓面價競得浙江溫州瑞安一宗商住地，相對平穩地開啟了這一年的拿地征程。但接下來的激進拿地動作很快將穩健形象打消。

3月29日，新希望以53.2億的代價，力壓融創、金茂、龍湖、招商等龍頭房企，在激戰120輪後奪得南京棲霞區一宗土地，首次進入南京，樓面價為22628元/平方米，溢價率為28.8%。同日，新希望還在杭州以34.6億的總價火拼166輪後，奪得一宗位於餘杭喬司的土地，樓面價為21008元/平方米，溢價率31.3%。

4月26日，新希望又在溫州狂拼140輪獲得一宗土地，總價29.26億、樓面價10861.78元/平方米，溢價率30%。

華東市場上大手筆圈地外，5月15日，新希望又現身大連市場，同樣將萬科、碧桂園、龍湖、中海等龍頭房企拋在身後，經過200輪叫價，新希望以總價12.46億、49%溢價率奪得地塊。

也就是說，2019年截至目前，除了溫州瑞安的商住用地外，新希望拿地的溢價率均在25%以上。一位市場人士對界面新聞記者表示，新希望這幾次都是以勢必拿下的決心在奪地，從最終成交來看，溢價率都不低。

在熱度相對較高的江浙地區這個溢價率尚可以理解，但新希望最新在大連的拿地溢價率甚至達到49%，這不僅與劉永好在兩會上傳達的“希望地產保持相對平穩，既不要大漲也不要大落”理念不太一致，同時，這種激進拿地的措施也被打上問號。

新希望地產成立於1997年，地產是劉永好創立新希望集團15年後才組建的一個業務板塊。雖然在企業內部，地產成立時間相對較晚，但在房地產行業中，新希望地產的成立時間並不算晚。大約同一時間成立的房企還有1996年成立的恆大、1998年成立的華夏幸福、正榮地產等。

但是在2014年之前，新希望地產的發展一直比較緩慢，劉永好自己也表示，做地產大概20多年，前十五六年增長都不快，一年大概一二十個億，每年兩三個億的增長。

數據顯示，新希望地產2013年的銷售額為20億。而同一時期，恆大銷售額為1300億，華夏幸福銷售額為512億。正榮地產雖然彼時規模也不大，但剛過去的2018年已經實現千億規模。

2014年上半年是房地產行業的調整期，在這一年，劉永好將地產的重擔寄託在了32歲的張明貴身上。張明貴畢業於中國地質大學，是新希望集團第二屆管理培訓生，從營銷、採購、駐京辦負責人，到如今新希望掌門人劉永好的女兒劉暢的辦公室主任、再到地產總裁，可謂一路高升。

張明貴執掌後，新希望地產的發展明顯快了起來。數據顯示，新希望地產2013年-2018年近六年的銷售額分別是20億、47億、74億、175億、207億和316.63億，大幅增長期正是張明貴執掌後。

土儲是規模擴張的基礎。近期新希望的一份發債報告顯示，2016-2018年，公司年新增土地宗數由5宗增加至20宗，項目集中在成都、重慶、昆明、南寧、瀋陽、大連、蘇州、溫州、杭州、寧波、溫州等多個二三線城市。

一位市場人士對界面新聞表示，新希望這一波的擴張打法主要是先高溢價死拼進入一個城市、然後迅速在這個區域集中拿幾塊地，拿到土地後再找開發商合作開發。

以杭州為例，2018年3月新希望以25.11億總價、樓面價21444元/平方米、溢價率40%首次進入這個市場，截至目前，新希望在杭州已有新希望濱江錦粼府、濱江新希望新城未來海岸、新希望濱江錦宸、濱江新希望擁潮府等項目，這些項目都是與其它開發商合作。

拿地價格高，又是合作開發，這在一定程度上導致新希望在地產業務上的毛利和淨利率都有所降低。數據顯示，新希望地產2018年的毛利率為27.81%、淨利率為11.93%，相比2017年均有所下降，其中毛利率下降了7.8個百分點、淨利率下降了1.44個百分點。

值得注意的是，新希望今年的拿地更加激進和凶猛，樓面均價成為房企中最高，這並不是一件有榮光、值得驕傲的事情。

在房住不炒、不放鬆調控仍然是地產行業的主基調，當下火熱的蘇州市場遭到國務院調控小組的問詢，蘇州市政府明確表態，不放鬆限價，政府沒有義務保證開發商每塊地都不賠錢。蘇州的表態，幾乎代表了熱點城市對執行調整政策的堅決態度。

接下來的市場仍然不容樂觀，而新希望的關鍵問題是目前在江浙所拿每塊地都不便宜，這在當前的市場環境中風險更大。

高價拿地的同時，新希望地產在融資方面也是動作頻頻。其在4月底公開發行的2019年公司債券狀態更新為“已反饋”，他們要發行17億債券用於償還三年前發行的兩筆債券。5月21日，新希望地產“中信證券-新希望物業費信託受益權資產支持專項計劃”成功發行，項目規模6億。

可以確定的是，新希望地產接下來仍會加大力度擴張規模，其在2019年定下了500億、三年時間衝刺千億的目標。

錯失上一個衝擊規模的週期後，新希望地產現在才加碼上規模，但卻是以頻頻高價拿地的代價賭今後的增長，這似乎並非一個好的選擇。