小區業主趕走物業然後自治，有成功的麼？

倒黴！

我們小區幾個月前趕走舊物業，當時的心情充滿喜悅，就像明天充滿甜蜜。

我們小區不要物業公司管理，目前是業委會自治的物業管理。

現在我卻越來越納悶，原來寬敞美麗的花草綠地、樓道走廊、公共場所，現在被每家每戶先下手為強的幾米分塊劃做自傢俬地，飯後擺滿桌椅聊天喝茶、打麻將，有的人家還把飯菜酒肉拿來聚餐大聲吆喝猜馬，小區人太多，我家反應慢，也沒搶到 ……

原來舒適寧靜的環境，現在被有些大媽一大早 5、6 點就跳起廣場舞來了，反正物業管不到，她們想啥時跳就跳 ……

舊的物業走了，現在新的物業管理竟然是那些業委會的人自己開辦的，他們說是有物業資質，可是卻拿不出相關證件。原來業委會承諾的、說的好好的減少物業費和車位費，我們這裡的車位是按年、月租用的，現在卻說由於物價上漲下個月要提高物業、車位費！

說起就來氣，原來每月都兩次殺蚊滅鼠，現在都沒了，現在大白天蚊叮蟲咬、老鼠上下串 ……

原來每層樓都有的滅火器，現在都不見了。有些人更是高空扔垃圾拋廢物，以前有物業公司時只是暗地裡，現在卻是明目張膽公開來。電梯時不時就出故障，找業委會多天了也不理睬，他們說要大家湊錢。可是你業委會每個月都收我們的電梯維護費去哪了？還要我們湊錢！

氣也就氣了，自己也只能忍氣吞聲，說什麼好呢？

天津從一九九六年開始有物業服務，二零零五年開始部分小區業委會試行自治，至今，只有南開區海光寺附近的一個小區成功自治了幾年，其它的小區都不了了之了。之所以未能成功並堅持下來，主要原因是業主中有一部分反社會人格的人，物企服務他們罵物企光收錢不幹事，業委會自治他們罵業委會成員貪汙、購物拿回扣、假公濟私。物企服務人員從事服務行業接受過專業培訓，承受壓力能力較強，對於部分人的胡說八道根本不屑一顧。業委會成員可就不一樣了，首先是義務為大家服務且熱心公益，部分人誹謗自己，在身後指指點點，家人都抬不起頭來。有的一生氣就不幹了，有的一發怒揍胡說八道者一頓，然後，自治也就無疾而終了。

還有，有共用設施設備如二次供水、電梯、消防設施的小高層、高層小區，國家也不提倡業委會自治，業委會也沒有相應的維護資質和能力。一些老舊的小磚樓小區可以考慮實行自治。

以天津為例，現在己不是業主趕不趕走物企的年代了，物價、人力工資上漲，政府規定的物業費指導價格多年不上調，物業費物企利潤空間被嚴重擠壓。現在許多物業費偏低或部分業主素質低下的小區，物企紛紛不再續簽合同。來天津看看吧，太多的小區招不到物企服務，挺好的小區進去一看全亂了套了。

我家所在的小區就是趕走了原有的物業，然後業主自己管理的。原來的物業太操蛋，我們小區是自有鍋爐供暖的，供暖季馬上開始，原物業說要收三十多萬的維修費修鍋爐，限期交齊，否則不供暖，加上之前我家那個單元電梯壞了拖了將近兩年才給換電梯，物業收了近三十萬給換了個十八九萬的電梯，這電梯平均每月出故障三次、以及養一大堆閒人等等很多事情，結果引起業主眾怒，把原來的物業公司趕走，臨時開個會選了幾個代表自己管理運營，到現在將近三年，整個物業運營加上保安保潔在內十個人（我們小區很小，一共就四個單元），除了物業費暖氣費停車費之外沒有交過其他的費用），之前原物業聲稱要三十萬才能修好的鍋爐花了三萬不到修好了，其他單元壞了的電梯也換了，業主委員會自己申請的大修基金修的沒讓業主掏錢，小區門換了電子鎖，維修了樓頂、每季度公開賬目，最近還被街道辦選為優秀小區。。。

我覺得成功管理的原因有幾個，一是我們這個小區時間比較長，而且小，多年下來住戶互相認識，利於監督，其次第一任被推選出來管理物業的業主都是公認比較正直的，而且大家當時一致同意誰認為帳目有問題，都可以隨時查賬，做到賬目透明公開，所以一段時間下來大家對小區的整體運營開支心裡就有數，有這個基礎，之後的幾任即使想在帳目上動手腳也沒有多大餘地，還有就是由於管理人員也是小區住戶，所以有什麼問題就能及時解決，因為不解決他們也不方便，所以大家就沒有多大的不滿。

趕走物業，業主自治的小區也有不錯的。。估計100個裡面可能只會有四五個，其餘的全是不如以前了。。老舊無電梯的低層小區，自治可以，業主標準要求不高，還省錢。但高層小區沒有物業的規範管理，環境秩序還好說，可重要的設備設施管線怎麼辦？幾年下來，小區就廢了。。業委會成員專業性差，私心多並雜，尤其責任和壓力意識短缺，真出了重大問題，他們肯定認為自己只是奉獻，不可能去擔責，況且也擔不了。。而物業公司畢竟是獨立法人，想不承擔也不行，所以他們自然也會用心盡心多一些。。每一家物業公司即使存在這樣那樣的問題，但起碼的服務意識肯定都會有。。所以到底是物業管好，還是業委會自治好，還用爭論嗎？個案代表不了全部。。即使業委會聘請專業人士，其實也是相當於變相又找了一家物管而己。。任何時候，交費都是業主的責任，服務是物業應盡的義務，良性循環才能最有利小區的發展。。多好的業主涉及到個人利益，也會變不講理，個別業主更是害群之馬，但存在的即是合理，現實就是如此。。只有業主和物業相互理解相互支持相互感恩，和諧共處才能共贏。小區好了，最大的受益者是全體業主。。

我剛剛從一個上市的物業下來，原因是小區成立了業委會，提出了各種的要求，本來每年物業費連50％都收不上來，在加上物價上漲，人力費用增加，電梯綠化安保個種費用的增加。物業苦不堪言，藉此機會就撤離了。只有幾個人暫時留守，處理緊急事務，期間有打算接手的物業公司到這兒一看扭頭就走，辦事處出面打算強行留下原物業，說是給業主做工作把拖欠的物業費交了，結果人家寧可業主拖欠的錢我們不要了，也不操這份心了愛誰幹誰幹吧，一萬多一平米的房子，公區垃圾遍地飛，維修不到位，…………艹，想想吧，你的房子一天一個價是漲是落自己想吧

物業有好有壞的，經常報導不少物業凌架業主之上，頗多怨言。但是真的沒有物業，或者換了一個物業，也還是老樣子，甚至更差。我所住的小區是一個老社區。但是在我們當地是一個模範社區。小區沒有物業，全部是由居委會管理。居委會每天安排有人打掃衛生，每天安排有人巡邏。這麼多年印象裡小區沒有發生過入室盜竊或電單車丟失。小區裡面的綠化及小區和樓內衛生都非常好和鍛鍊設施全部都是居委會投資。社區住戶矛盾也有居委會調解。一般的家庭如下水道堵塞等服務，居委會有維修人員服務，但材料費自付。小區違建及樓道堆積也有居委會管理。唯一就是小區停車位稍偏少。社區有意向清理出部分綠化休閒場地建停車位，但因部分無車住戶反對而拖延。但整體對於一個每月無需物業費停車費，但能得到綠化健身維護，衛生治安提供的小區。住戶還是很滿意。

由此我想，其實小區的衛生治安本應是城市政府負責的一部分，因為小區本就是城市的一部分。水電氣等繳費各戶都已可手機繳納，比去物業更方便。當然樓內電梯或戶內水管等服務應有償提供。如此小區物業和住戶矛盾會少很多。

能否自主管理，那得看這社區有多大，小區硬件設施檔次有多高。我居住的社區近六十幢11層至22層樓，地下兩層車庫，車輛門禁等完全計算機系統控制，再加電梯、中水和二次供水等系統管控，就是物業公司也得夠標準資質，何談自主管理。一般主張自主管理的多數業主都是長期欠費老賴，以各種理由挑剔物業的毛病，達到趕走的目的，欠債自然一筆勾銷。他管你小區亂不亂呢？所以，按時繳費的業主切不要被這些老賴忽悠了，任何物業管理質量都未必十全十美，逐步改進是常態，老賴實際侵犯的是廣大交費業主的權益，最起碼的日常垃圾清理服務是交費業主替他支付的吧？

要想自治成功有效，首先取決於業委會。我們小區去年換屆的業主委員會。以前的一屆是物業和開發商內部勾結產生的，基本上就是一個擺設。換屆選舉前，小區業主空前團結，很多志願者抽出自己的時間做組織宣傳工作，還邀請了社會管理方向的教授做指導。從候選人產生到成員當選，全程透明公開，高度民主。新業委會當選後，為提高工作效率，專門成立了祕書處，在小區內安排辦公地點，全職負責日常工作。原來的物業受不了這種嚴格的監督，自己提出撤場。業委會提前聯繫了萬科物業進駐，雖然物業費貴了些，但是效果卻是立竿見影。總之，要想自治成功，業主必須積極參與，團結一致，做足準備，充分尊重。民主只有被尊重被實踐，才能起到應有的效果。

我因為職業關係接觸過的小區算不少，小區自治成功了了的目前我就看見一個，那個小區3棟樓9個單元108戶人，有112個停車位。需要停車位的交1萬塊，每家限購一個，每家一樓都有倉庫。每家每月交50塊錢的物業費。除了這個小區沒有看見第二個自治成功了的。小區全封閉管理，進出刷卡，聯網樓宇對講，車牌自動識別。4個保安上三天休一天。

物業自治，成功率極低，業主自己當保安也要工錢，不可能免費，話不投機，就會罵娘。因為你是業主我也業主，在心理上不能按受。打掃衛生綠化，水電維修，違規裝修，財務，前臺一，網購接收都需要人辦公用品都需要人民幣，總之什麼事都不是那麼簡單容易做好，還不用說電梯電房機房消防技防等，無論是那一點出問題，都是勞命傷財，國家的法律法規等出了問題才去學習，為時已晚。到那時債無主咋辦，只要不是物業費過高，還裡請物業好，物業費可以核算，自治也需要同樣人，那自治肯定費用更高，要麼到最後爛推誰收。