廖偉育：開店選址，人流量越高並不是越好，你不知道的二個理由

我是廖偉育，目前專注於為實體店打造社區品牌和提供經營諮詢。

這是我堅持寫原創文章的第79篇，打造社區實體店品牌專題的第45篇。

有一個粉絲朋友問，他打算開店，如果選址的話，是不是人流量越高越好呢？

他說，他打算在地鐵出口的地下美食城開個烘焙店，店是加盟的小品牌。產品還不錯，每個月也都有新品。店面在美食城出入口，美食城有3000多平，出口就是地鐵的出入口，人流都會從店前經過，這個地鐵出口是一個國家級五A級景區的擺渡車上下客點。

他還說，週末人非常多，高峰期人流量五分鐘4百多人。平時人少些，但路過的人必從門前經過。地面上是廣場有KFC和一些餐飲店，廣場對面隔一條街是小區和地鐵的另一個出口，日常早晨上下班那裡的人流量大。店面不大，70到80平，租金2萬多，盈虧線大概要15萬。

其實，如果你是開實體店，在開店前，相信你一定也會碰到這種類似的問題。

假如現在這個問題就由你回答，你會怎麼選擇呢？

我的答案是，如果選擇的話，並不是人流量越高越好，要結合經營的行業和品類，具體店址具體分析。

為什麼說選址並不是人流量越高就越好呢？

一、人流量越高，不代表購買你產品的越多

如果你提供的產品和客戶需求不一致，即使客流再多，對你來說，一點用處也沒有。

二、人流量越高，代表你需要支付經營成本越高

人流量高的地方，鋪租就會越貴，你需要攤分的成本就越多，面臨著你需要承受的經營壓力就越大。

那麼，在開店前，應該如何對選址做出正確的評估呢？

第一步 評估目標客戶是否合適

不同的商圈，其覆蓋的主要消費群體都會不同，在不同的場景，經過門店的客流對象也不盡相同。因此，在選址時，要對所在店址進行蹲點記錄和評估，包括經過的客流量、主要目標客戶群體特徵，包括消費偏好和行為特性等，比如是否停留、可能的消費單價等。評估時，不僅是簡單的描述，還要與你所提供的產品目標客戶畫像進行比對。

比對時，有一個簡單的方法，那就是，你可以羅列出產品適合目標群體的10大特徵（比如年齡、職業、性別、消費水平、穿著等等），與在店址蹲點記錄的目標客戶群體進行一對一的比對，滿足一項就打10分，最後結果如果得分是超過80分，那說明這個店址和你的產品客戶畫像是非常吻合的。

第二步 評估流量成本是否合適

人流量越高，正常情況下，鋪租就會越貴，但不代表流量成本就越高。

什麼是流量成本呢？

簡單來說，流量成本就是你的鋪租除以客流量，所除的結果就是流量成本。知道這個有什麼用呢？

舉個例子說明一下

為了方便理解，就以上面提到的2萬租金（日租金大約是700元）來說，假如進店客流量日均是700個，那麼流量成本就是700元/700個=1元。

如果你的單客毛利大於這個流量成本，那麼這個店址是可以列入選擇參考的。相反，如果流量成本大於單客毛利，那這個店址就不能選擇。

為什麼先說是選擇參考呢？

在這裡，再假如你看中了另一個店址，鋪租是1.2萬（相當於日租金是400元），進店客流量是日均500個，那流量成本就是400元/500個=0.8元。

單純來看，這個店址比上面的客流量，日均是少了200個，但是流量成本卻少了0.2元（少了20%），怎麼選擇呢？

答案是，選擇流量成本低的這個店址會更加有效。但是，如果這個店址日均流量是400個，流量成本是400元/400個=1元時，相反，這時就應該選擇第一個2萬的店址。

也就是說，具體選擇時，優先選擇流量成本低的那一個，如果流量成本相同，則選擇流量高的那一個。

第三步 綜合確定是否選擇

經過上面二步的評估，基本上，你應該對是否選擇這個店址，做到了心中有數。為了方便你理解，我畫了一個圖，你可以參考下面的圖例做出最後的決策，點擊圖片可以放大查看。

當然，選擇了合適的店址，還不代表你能將實體店經營得好，要經營好你的社區實體店，你還需要學會整體的經營策略，而實施系統的品牌化經營，將是你社區實體店區別於競爭對手並且獲得持續穩定發展的必由之路。

再小的實體店，也要學會打造品牌。

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