12年房產老司機，專業解決疑難雜症！

之前我做房產的時候也遇到過不少類似的情況，客戶訂房時徵信，政策都沒問題，但到了辦貸款的時候因為政策原因或者徵信更新原因客戶就帶不了款了~出現此類問題一般需要和開發商溝通，然後根據原因去解決問題！

首先要明確是什麼原因待不了款！

一、因為政策調整原因

如限購、首付比例調整、銀行政策原因，開發商手續問題，如果是這類原因導致的無法貸款那建議一下處理方式

1、明確原因，滿足條件，辦理貸款發啊

首先要明確原因是因哪個政策不符合規定，然後儘可能的去滿足這個政策，重新辦理貸款，

如銀行政策的話，可以嘗試更換銀行，一般開發商都會簽訂多個銀行合作

如限購政策的話，可以提供養老保險或者現行落戶，滿足限購條件

如首付原因的話，可以追加首付等等

總之兵來將擋水來土掩，缺少咱補啥

2、全款支付，抵押貸款

如果實在無法貸款，房子還必須買的情況下，只能是湊錢一次性支付，在賣完房子後可以向銀行申請抵押貸款。

3、申請退房

政策也卡不上，全款又湊不齊，那隻能申請退房，因為這種不可抗力因素辦不了貸款的開發商一般都會允許退房！甚至如果明確是開發商失誤可以向開發商所要補償。

二、如果因為個人原因辦理不了的

如徵信更新，婚史變更，擔保人等這類原因導致的無法貸款的，那建議以下處理方法

1、更換借款人（建議父母等直系親屬）

因為個人原因無法貸款的可以用父母名字貸款，但是這樣有較大的風險，有部分弊端慎用！

2、全款支付

湊湊錢一次性給開發商

3、協商退款

因為是個人原因導致的無法貸款 按理說開發商有權收取違約金，但是一般情況下去好好和開發商協商一下，還是可以把首付款退回來的。因為開發商比較注重口碑，怕出現負面信息。

三、友情提示，

1、籤合同的時候一定看好合同條款，落實徵信情況和貸款情況，

2、一定買有預售的房子，基本交錢短期內就能貸款，避免這類問題發生。

圖片來源網絡，如有侵權，請聯繫刪除~

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正好才經歷過類似的事，也來湊個熱鬧。

前面看著房價猛漲，孩子也快三歲了，就想買套大房子，和媳婦看了好久，好不容易選中一套戶型和位置都比較滿意的樓盤，交了認購金五萬，就準備好資料去中行面籤，中行面籤沒有任何問題。然後交齊首付款，給銀行補充一些資料，接著去交了契稅、維修基金。坐等交房拿鑰匙了。

這時候意外出現了，房產銷售打電話說中行方面出了一些問題，貸款沒有批下來，房產公司領導去和銀行溝通也沒搞定，問我能不能換一家商業銀行試試，我說可以，就重新在廣發申請了。

過了一些天銷售聯繫我說，廣發也批不下來，需要我增加10%首付款才行，我又和房產公司銷售總監溝通了好幾次，他們也努力和銀行溝通過，沒別的辦法，讓我自己選擇，要不增加首付，要不退房。也給我說了拒批的原因，這個原因不能對外公開，讓我很無奈的原因（與我本人無關，屬於政策性）。

和家人商量後，決定退房，我就和房產公司溝通，房產公司也很通情達理，認為拒貸不是因為我個人主觀原因，所以全額退還我的首付款，不收取任何違約金，只需要我個人承擔三百元左右的房產局退房業務工本費。這周才辦完退房手續，首付款也全額退到卡上了，下週去退契稅和維修基金。

我仔細閱讀了購房合同，也請教了律師，這種情況如果房產公司沒良心，非要按照合同執行，我也是沒有辦法的，按合同約定要給房產公司支付總房款20%的違約金，幸好遇到一家有良心的房產公司，全額退款了。

所以我建議你先仔細閱讀合同，特別是附件、補充協議等，然後和房產公司溝通，最好和總監等管理層溝通，多說好話，不要吵架，吵架只會激化矛盾。畢竟你的錢在人家口袋，合同條款也是人家定的，我們是弱勢群體，來不得硬的。祝你能全額退款或是購房成功！

這個情況我來告訴你，我們公司碰到好幾起交了首付簽了合同，結果銀行不批貸款的。有幾個大概的原因吧。

一是交了首付不代表銀行同意放款，交了首付只表示你可以去銀行辦理按揭提交資料，只是在提交的狀態，銀行還要審批，審批的過程開發商保證不了，就算你的徵信沒有問題，不能百分百保證銀行放貸。

二是現在銀行放貸條件提高，到了下半年銀行額度不多，對客戶要求比較高。以前我們合作銀行流水只要半年就夠了，現在首付3成要打2年的流水，如果你流水不夠銀行不放貸。還有工作證明，工作證明符合工資流水，所以很多流水不夠或者金額流水太少的過不了關。

三現在很多銀行貸款利率提高，還有銀行首付提到4成，就是為了配合政府調控，只有銀行貸款條件提高卡住了貸款，買房的減少，房價勢必要跌。

一般貸款不到，可以換銀行並添加資料，比如增加流水，工作證明工資提高點，提供還款擔保人，讓開發商想辦法。

雖然說這種情況不常見，但是現實中確實有遇到過，至於處理結果最常見的分為以下三種情況：

全款購買

如果資金量足夠大的話，那麼直接全款買房，把剩餘的款項一次性支付了，這個方式最為簡單明瞭，但是現實中也是最不可能的情況，畢竟買房動則都是上百萬的款項，沒幾個人拿的出來。

更換銀行

一般而言，開發商合作的按揭銀行都不會只是一家，正常最少也在2家以上，A銀行無法批，那麼可以嘗試更換B銀行或者C銀行，因為不同的銀行授信政策及風險把控要求不一樣，所以A銀行不批的情況，其他的B、C銀行是有可能批的。

退首付款

假設更換了其餘銀行也無法批下貸款，這時候只剩下退首付款一途可以解決，但是能否全額退首付款，這個涉及到拒貸的具體因素。

1、申請人因素：假設無法批貸的原因在於你，比如你的徵信在提交材料到審批期間有出現不良信息或者你個人存在被執行信息、偷漏稅等情況被銀行拒貸，這個是因為你的原因造成的，所以你要承擔責任，開發商一般會沒收你部分首付款作為違約金，常見的沒收比例為10%，個別無良的還有20%的。

2、非申請人因素：如果你個人條件全部符合貸款准入，之所以出現拒貸是因為開發商違規（比如超過審批建築面積的違建被處罰整改及暫停銷售）或銀行政策原因（比如個貸規模超過其授信限額的高限等）或當地政府政策調控因素（比如要求銀行暫停給予3套房及以上的購買者貸款等），這些非申請人因素造成的拒貸，責任不在於你，開發商必須全額退還首付款（其實如果是開發商因素造成的，理論上還可以要求開發商賠償，不過現實中購房者一般都處於絕對的弱勢地位，無法找開發商賠償）。

對於首付款的退還約定，一般都在房地產認購書上都會明確寫清楚，大家購房之前可以詳細看清楚。

總結

銀行拒貸，絕對有合理的原由，不一定是你的原因，但現實中部分無良開發商，為了黑掉違約金會把拒貸的責任都說成是購房者的因素。對於被拒貸要涉及到違約金的，自己一定要查清楚具體的原因，特別是自身全部條件都符合貸款要求的情況下，這種情況下，開發商自身的因素更大。

老麥很久沒回答問題了，今天就回答回答這個問題吧，畢竟這才是老麥真正從事的房地產開發專業所經常面臨的問題。

問題中提到之前查了徵信是可以貸款，但是現在卻貸不了，說實話發生這樣情況的機率並不是很大，因為一般來說，開發企業提交資料查徵信的銀行和放貸的銀行是同一家，很少出現，在這家銀行查了徵信，在另一家銀行貸款的情況，所以一般情況下，既然之前查了徵信可以貸款，都可以貸。那麼出現這種情況有幾種原因，咱們來分析下，看每種原因如何解決。

第一種，在查閱了徵信與放貸這個期間，貸款人有新的徵信類問題出現。什麼問題呢？很多，譬如銀行賬單惡意逾期、期間貸了其他貸款、有新的擔保等等情況，這些情況都可以導致此時的徵信不合格。那麼，如何處理？說實話，這個比較難，因為既然出現了不能放貸這樣的情況，就說明已經觸碰了徵信的底線。不過，可以試著換一家銀行試一試，因為一般的開發項目不會是一家銀行提供貸款，會是多家。最好是換到非四大銀行，這樣的審核會略寬鬆一些。

第二種，銀行年度貸款額度用完了。這種情況會較常見，一般出現在年末一兩個月，一年的貸款額度用完了，今年就不放貸了。這樣的情況也好辦，要麼再等等，新年度的貸款額度；要麼換家銀行試試。

第三種，之前開發公司壓根就沒有幫查徵信，盲目的告知可以貸款。這樣的情況一般比較少，但不代表不會有。如果真是這樣的情況的話，就有些麻煩。因為有的客戶因為各種原因著實是不能貸款，如果提前告知，可能客戶就不會選擇買房了，置業顧問為了達成成交，故意撒謊。遇到這樣的問題，差不多就是扯皮了。如果房子尚未網籤，那麼只要強烈要求，一般會退款；如果已經網籤，那麼就相當麻煩了。

最後說下通常情況吧，朋友們可以自我甄別，一般情況下，房貸需要的幾個核心數據，一是個人信用問題，主要表現在：信用卡逾期還款情況、是否有惡意拖欠；二是個人已又貸款情況；三是個人年度流水（或是半年），是否有償還能力（一般為貸款額的2倍以上）；四是是否有其他個人或家庭擔保情況（是否有連帶責任）；五是年齡情況，貸款年限加當前年齡不超過65歲就可以（最好是不超過60歲）。在貸款之前，諸位想清楚上述幾個問題，如果沒有問題，一般情況下，會放貸的。

說明：本文原創老麥，轉載請註明：轉自今日頭條“老麥說說”。

交了首付，銀行不放貸，對於購房者而言，十分的焦心，也十分的被動，因為目前地產開放商都是格式合同，定金會有被沒收的憂慮，而房價高企，定金都是數十萬元，對於購房者而言，是很多年的積蓄。

由於地產公司十分的強勢，不肯約定銀行不放貸定金可以返回，有的地產公司更具有人情味，可以協助購房者向銀行爭取信貸投放，有的開放商沒有人情味，樂享其成，沒購房者的定金再度出售房屋，獲得超額利益。

筆者呼籲有關機構，應該改變地產公司的格式合同，不能因為銀行不放貸就沒收購房者定金，而是適度的讓渡部分的定金，比如1-2萬，畢竟購房者不知道銀行放貸具體條件，尤其是目前調控政策變化較多，銀行的放貸標準也可能隨時變化，如果因為銀行不放貸沒收購房者定金，容易誘發一些不安定因素出來，到時候再規範就稍顯滯後了，畢竟不良事情已經出來，亡羊補牢代價太大。

銀行不放貸的因素較多，一個是銀行資金不充足，放貸難度升高，另一個是購房者流水不夠，現在銀行一般是年還款淨額一倍的流水，比如放貸年還款50000元，要求購房者年度流水10萬元。另外就是個人徵信，千萬不能有黑名單。

如果銀行不放貸，購房者需要儘快向銀行諮詢不放貸的原因，儘快做出彌補措施，流水不夠可以增加還款人，或者支付更多購房款，有黑名單儘快消除並與地產公司協商，讓地產公司與銀行溝通，獲得放貸。

購房合同的格式合同需要修改，但這不是購房者可以做到的，需要政府部門協調更加的人性化，防止格式合同傷害購房者利益。

您好，作為業內人士，這個問題我來回答下吧！

首先，你要問清楚銀行貸款下不來是因為什麼原因，是開發商手續問題？個人徵信問題？流水收入問題？還是銀行額度問題？

其次，如果是開發商和銀行的問題那就好解決了。假設這裡是客戶自身的問題，不管想什麼辦法就是貸不了，即使第一次銀行和你說可以貸他們也不會承諾你任何責任的，這個在買房中是經常見的問題。客戶只能和開發商再想辦法。

第三，確定好是不是真的要買房子，如果是那就把問題搞清楚，然後讓開發商換個銀行，一般情況下，每個銀行處理客戶的問題上不一樣，有些及時徵信不太好也是可以辦理的，這裡就不說哪個行了，開發商都清楚，他們好不容易賣出一套肯定不會輕易退房的，一起想辦法解決就好。

第四，假設確實每個銀行都辦不了，那你能不能接受更名，你找個家裡人可以貸款的來替換，這個你自行決定。

如果最後要退房的話，首付部分會退給你，定金部分一般會撻定，這個時候你肯定是不能接受的，別生氣，和他們耗到底，找他們領導，一般銷售經理都可以解決，最好的方式就是幫助你把房子賣給別人，你拿定金走人。還有就是演戲，致於怎麼演，這個就不說了，讓銷售經理去向上申請，一般也可以辦到。但我還是推薦第一種辦法，簡單、省心。

希望可以幫到你解決問題，買房不易，別灰心，問題都是可以解決的。

我買房之前，售樓處先查了一下說是可以，首付交完去面籤時，銀行卻發現我有逾期記錄，告訴我貸不了款，回頭售樓處就把首付全部退給我了，根本不需要複雜的流程。

我徵信最大的問題，就是沒有任何貸款信用記錄，也就是所謂的白戶，很擔心銀行會不會拒貸

這個問題你可以跟開發商去溝通，看下是政策原因還是個人原因，如果是政策原因的話可以申請全額退還首付的，如果是個人原因的話，可以換家銀行或者補首付，如果我說的換銀行和補首付行不通的話，可以申請退首付，不過是你個人的原因，所以開發商會收取違約金，具體看網籤合同上面的約定。