房地產深度解析——泰安房價為什麼會一直漲漲漲？（中篇）

乾貨

判斷一個行業的趨勢，首先要搞清楚這個行業的基本邏輯。如果說房地產，那麼以將有六個問題應該可以幫父老鄉親們搞清楚這個行業的基本邏輯！上篇已經講了兩個問題，現在咱們繼續講剩下的問題（想了解的小夥伴可以在公眾號裡面翻一下）

1

國資進入租賃市場，能否降房價？

咱們先看一下這條新聞：

小夥伴們要明白，國資進入租賃市場確實可以解決部分人群的居住問題。但其真正意義是為國家帶來可持續的收入！因為土地價格一直在漲，所以無論政府賣出什麼價格，過幾年回頭一看，都是賣虧了。

而且城市擴張終歸是有個上限的，所以值錢的土地有限，賣完就沒了，於是：把出售改為出租，獲得持續收益。當隨著租金的上漲，那麼回報將會上漲，那麼使國企效益槓槓的！

那麼拿來銷售的自然少了，很容易造成賣方坐地起價！

2

租售比低的房子是否不值錢？

首先，租金不是房屋價值的全部：落戶，成家，安穩的居住環境，這些價值並不會體現在租金裡。

當然，租售同權確實提升了租房的價值，租金也會水漲船高。不過稀缺資源有限，完全同權並不現實。就算真的實現租售同權，房子仍有一個價值租金無法體現

房子一但成交，你為這套房子付出的代價就會確定下來，價值和租金不斷上漲，這套房子的租售比會越來越高！中國住房的租售比偏低還跟國內消費習慣有關，多數消費者並不願意把錢花在租賃上。

3

高空置率是否意味著市場供大於求？

有數據顯示我國住房空置率大致在百分之二十五左右，遠高於成熟的發達國家。

為了方便理解，我們可以舉一個簡單的例子：假設A市有10套空置的房子，有5個想買房的買家，10對5市場看起來供過於求。然而這10套空置房裡，只有5套房子的房東願意把房子拿出來賣。

消費者願買且能買的商品數量才是需求，現在5對3，供過於求。

1對3，再次變成供不應求

小夥們是不是有點懵了？那麼請你記住一句話：僅憑空置率去推斷供求狀態是不準確的！而且當年國內的住房市場基本情況是：在房價上漲的大趨勢中，房東普遍惜售，說白了就是“我的房子空著也不賣，明年還漲”

4

容積率低是不是比容積率高好？

從居住舒適角度來說，當然容積率低的小區更好。不少人甚至認為像西方國家那樣都住到郊區去才是趨勢。但是如果我們換一個角度來看這個問題，會得到完全不同的結論。從效率角度來看，高密度社區的商業效率高於低密度社區。

而西方式的逆城市化是低效的，導致很多行業發展不起來。人口密度小的區域支撐不起大型商圈生活不便。房子單價低且不容易轉手。

小編提示：

親愛的小夥伴們，本次對房地產趨勢的分析直接了當點明瞭泰安房價為何會持續上漲。小編下期將分析泰安的房地產市場情況，小夥們要持續跟蹤哦！