2018年房地產10大預測，房價還會漲嗎？現在能買房嗎？

2017年的樓市要畫上一個句號了，又是非同尋常的一年。如果說用驚心動魄實在無法足以形容今年的政策導向，更多的區別於以往的市場在於一個變天。也就是說，今年的房地產市場在去年國家提出的“房子是用來住的而不是用來炒的”這個定位後，一切都變了，調控的思路和邏輯變了，打擊炒房也被提上了國家層面，而最重要的是今年利好不斷，這種利好是針對百姓有效解決住房問題的保障政策層出不窮。所以，安家融媒認為，如果不能理解房住不炒的定位，根本無法去判斷未來的市場走向，掌握了這個，2018年的房地產該向何處去，一目瞭然。雖然一年還未完全結束，但是明年的市場走勢已經非常明朗。

1、繼續貫徹房住不炒的定位，調控不放鬆。

“房子是用來住的而不是用來炒的”這個國家定位在2018年會貫徹得更加徹底，因為房子迴歸居住屬性是一項艱鉅的長期的任務，在未來一年，只要這個定位不變，那麼調控就不會放鬆。

對於樓市調控，國務院發展研究中心市場研究所研究員任興洲認為，從形勢上看，房地產市場的穩定性在提升，但就特大城市、熱點城市來看，供需矛盾依然存在，投資投機衝動依然存在，短期內仍不能放鬆調控，仍要把防風險放在重要位置。

住建部有關負責人表示，總體看，去年下半年以來形成的市場格局尚未出現根本性改變，投機投資性購房得到明顯抑制，房價基本平穩，住房庫存量基本保持穩定。“國家強調要堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策、鞏固調控成果。各地應堅持調控政策不動搖、不放鬆，堅決遏制投機投資性購房，努力增加普通商品住房供應，隨著大量保障性住房的建成投入使用，進一步穩定市場預期，房價尚不具備全面反彈的條件。”

很顯然，現在調控雖然取得了一定成效，但是很多熱點城市尚未調整到位，而且需要鞏固調控成果，那麼2018年很難放鬆調控，至少上半年不會。

2、一二線城市房價穩中有降成為樓市主旋律。

2017年國家部署下半年經濟工作時，涉及到房地產的內容有一句話，即“要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制”，也點明瞭未來樓市的方向。近日，住建部部長王蒙徽介紹，住建部門正在研究建立房地產統計和市場監測預警的指標體系，“加快建立市場預警機制，加強監測和分析，指導地方保持房地產市場平穩。”

房地產穩字訣應該說成為未來的一個新主題。穩，不同的人有不同的解讀。有人說穩，那就是不讓價格落，有人說穩，那就是讓價格落。到底如何？安家融媒認為，大家都是站在自己的角度考慮問題，當然得出的結論就有失偏頗了。穩始終要與整體的經濟環境相結合，以前是通過加槓桿來實現穩增長。如今不一樣了，市場變了，在大力去槓桿的背景下，穩更是為了防範風險。

穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，不僅僅是為樓市定調，同時也打破了大家認為政策不會持續的傳聞，那麼作為購房者來說，心裡應該踏實了。未來的市場不可能大起大落，也就意味著該買房就買房，不用過多擔心市場的波動會影響你的出手。

另外，對於一些過熱城市，過去房價上漲過快過多，那麼出來混遲早要還的，所以，2018年可能還會有更多的城市有更多的房價回落空間，直到穩定下來。

3、多數三四線城市房價先漲後降。

本來今年三四線城市就已經在一二線城市調控限購的政策背景下，迎來了市場大漲，這顯然是不合理的。正當在局部調控下迎來了回調的勢頭，而且安家融媒也判斷未來將會出調控抑制房價猛漲，但是確實沒想到的是，三四線城市還沒有大面積出臺，一二線城市卻又來了一輪嚴厲的調控。而這一輪基本上是在10月份前後。

曾經三四線城市房價上漲就是得益於一二線城市的樓市調控，那麼此輪調控勢必又會擠壓部分需求跑到三四線城市衝刺最後的炒房機會。安家融媒認為，接下來，三四線城市還得維持高燒一段時間，也就是說房價還得上漲，至於是多少天我也無法判斷。到現在看來，三四線城市還沒有全面調控的跡象。但是如果房價繼續猛漲，那麼預計2018年三四線城市可能會出現一輪收緊調控，以避免這些城市出現價格繼續過快上漲。

安家融媒認為，穩定房價勢在必行，也是大勢所趨。那麼此前暴漲過後必然是一個穩步回調，如今不少三四線城市去庫存目標已經完成得差不多，所以未來也註定是迎來調控的結局。

4、打擊炒房方向不變，炒房者拋盤現象將集中出現。

我們的夢想是讓所有人都有房住，就要從政策上保證房子的居住屬性得到極大尊重，本來房子兼具居住與投資屬性，然而過去過大誇大了投資功能，讓投機橫行，嚴重影響了房地產健康發展，更可悲的是，人人蔘與炒房，即使剛需購房者買房也抱有炒房的心態，真正關心的房子品質本身卻容易被忽視。

國家統計局局長寧吉喆前不久剛表示，住房的基本屬性是消費，國家反對投資投機性的取向不會變。那麼，不允許炒房的思路不變，也就是說如果房價控制不住，還會有對炒房者圍追堵截的政策。作為購房者，只要不是用來住的，可能就要被抑制。

如果說當下炒房者拋房還是個別現象，隨著明年市場的逐步回落，最先扛不住的是炒房者，他們追求短平快，快進快出，一旦市場轉向，他們的壓力也是相當大的。尤其是三四線城市，一旦政策有變，這裡的風險比大城市大多了，就算你想賣都賣不掉，租也不可能租得出去。

5、多部門聯合打擊各種違規行為。

10月27日，據財新報道稱，近期住建部聯合央行、銀監會發文，要求嚴禁違規“首付貸”，堅決打擊房地產中介、互聯網金融從業機構、小貸公司的違規行為，並提出一系列有針對性的實質性懲罰措施。

沒有按照規定內容明碼標價，未標明房源銷售狀態，已售房源所標示價格不是實際成交價，都會受到懲罰。市場更加透明瞭，這除了規範炒房行為以外，更加規範了房地產市場秩序，讓市場更加健康公平。

這對2018年是一個很好的引導作用，未來的房地產違規行為將會在多部門嚴打下變得更加正規。

6、開發商和中介的日子將更加艱難，大批中小房企將面臨生死挑戰。

安家融媒敢保證，2017年一定是房企和中介行業的調整之年。不要老是想過去，說調整隻是一陣子，或者嚇唬人。但這次你真的要做好出局準備，未來的房子不是你想賣就能賣得掉。中介關掉門店一是迫於市場壓力，也是迫於政策壓力。

此前二手房市場已經讓中介倒逼業主調低價格的現象很普遍了，中介關門更是家常便飯，並不是說你乾的不好，而是市場真的變了，過去那一套不行了。一些經紀人在樓市火熱時，月工資甚至能夠接近十萬元，如今落至幾千元的“保本兒”工資，有的只有2000元。

到了2018年，中介如果依然是過去的那種做法，肯定照樣不好過。

開發商更面臨著巨大挑戰，一是土地的價格超高，二是拿了後你也不一定能賣。因為有限制價格高低。加上融資渠道越來越窄，融資越來越難，如果資金鍊斷裂，那麼開發商將面臨生死考驗一點不假。

加上國土部提出“住宅用地是保障住有所居的，不能拿來炒作囤積”，將進一步規範土地市場秩序，遏制炒作土地的投機行為，對開發商來說可以說是雪上加霜。

來自國土資源部的信息顯示，9月下旬，國土部部署開展住宅用地出讓合同執行情況檢查，檢查範圍包括70個大中城市和熱點城市蘇州市。國土部表示，此次檢查目的是促進已供應住宅用地儘快形成住房有效供給。這是繼上半年國土部、住建部敦促熱點城市加大供地之後，監管層在供應端的再度發力。

《中國國土資源報》曾刊文稱，就土地供應而言，假設平均每年無條件地向全國開發商出讓1億平方米住宅建設用地，看起來土地供應量大大增加了，可是這些土地到了開發商手裡，可能馬上就會被囤掉7000萬平，其餘的3000萬平慢慢開發。

一邊監督開發商加快土地開發；一邊是調控不放鬆，並且限制高價，真正為剛需解決住房問題的共有產權住房和租賃住房不斷的在加大力度。這對開發商和炒房者來說就是個死局，因為對開發商而言，不拿地是死，拿了地或許有生的希望，但是高價地卻不能賣高價房，如何賺取利潤則是巨大考驗，如果你沒有足夠錢，在這個時候還想舉債能把自己給拖死。

7、大城市加大住房供給力度，向保障人群傾斜，剛需購房者迎新利好。

未來的調控更加因城施策，今年以來，房地產市場調控持續加碼，一方面，諸如限購限貸等“減法調控”頻出，另一方面，從供給側穩定樓市的“加法措施”也在提速，如完善住房租賃體系、增加土地供應等。北京商報報道稱，今年截至10月15日，一線城市住宅土地供應已達到204宗，合計住宅土地規劃面積同比去年全年上漲幅度達40%。同時，如限價、配建、競自持等“有條件”的土地出讓方式成常態化。這也就意味著未來五年一線城市將迎來大量房源且更多地惠及中低收入的首次置業人群。

也就是說，不僅在調控房價上有了新的變化，土地調控也成為未來新的手段，而且更加強調社會民生，把低收入群體的住房需求納入，真正解決百姓住房問題。

只堵不疏顯然是不夠的。如果僅僅是打擊炒房者，那肯定不夠，我們要知道打擊炒房目的是什麼，讓市場迴歸理性，在打擊炒房的嚴厲政策背景下，我們也看到國家在保障居住工作上的努力。之前，安家融媒經常說的一句話就是保障不同層次的居住需求，實現居住形式多樣化。說白了，有錢人住豪宅，沒錢的可以租房，有點錢卻不太多的可以選擇共有產權住房。購房者該不該買房，買什麼樣的房，看看自己的身份和錢包，一目瞭然，不管炒房還是普通剛需，心該踏實了。共有產權住房滿足了夾心層的住房需求，而住房租賃市場的規範更加滿足了大多數年輕人的居住需求。這也是最有效的房住不炒落實工作。

除了市場環境改變外，炒房者也會退出，市場的淨化本身對購房者是一大利好，加上大城市住房市場的加大供應力度更為住房壓力減輕了很大的負擔，但這需要一個過程。另外住房租賃市場也會更加完善，剛需能買就買，買不起就租也會更加有保障，不要急，以後租房跟買房一樣都會享受到該有的權益。當然，這仍然不要著急，當下著急的是賣房者急於出手的房子。

8、房產稅的長效機制會代替現有調控，明年會有新的進展。

財政部部長肖捷在近日發行的書中撰文指出，對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅，這就明確了未來房地產稅的計稅依據，即“評估值”。這下也就明確了，不僅房地產稅會徵，而且具體的操作方法也已經透露了，按照評估值計徵。這一提又掀起了討論的波瀾，畢竟這是官方首次明確未來房地產稅的計稅依據。方正房地產首席夏磊、首席經濟學家任澤平撰文分析，滬渝這一做法有失公允，在對房屋剛性需求的情況下，由購買者承擔了主要的稅負。應該由房產的評估價值為計稅依據，當房產升值時，稅負增加，抑制房價上漲。

房產稅一直被當作未來房地產長效機制，很可能正在研究的房地產稅將作為地方稅制被用上。這個對房地產的影響是巨大的。房產稅的徵收，客觀來說是大勢所趨，這就好比調控房價並不一定是讓我們都買得起房一樣，徵收房產稅也不僅僅是因為房價高，而是因為土地財政已經開始或即將進入衰退階段，以房產稅為主的財稅手段必將為房地產行業健康發展保駕護航。

現有的調控畢竟只是權宜之計，當房產稅等長效機制建立後，傳統的調控就會退出歷史舞臺，到那時，也不用擔心炒房，更不用擔心買不起房，因為人人都會有住房，這絕對不是一個夢。不僅僅是房地產將進入一個全新時代，我們的社會也是如此。

2018年房產稅出臺可能性不大，但是一定會聽到新的緊張聲音。

9、經濟增長不會完全依賴房地產，實體經濟被扶持。

參考消息報道，中國人民銀行行長周小川日前表示，中國今年下半年國內生產總值（GDP）增速有望加快0.1個百分點，達到7%。推動經濟增長的動力主要來自家庭部門消費的快速增長，1-8月社會消費品零售總額同比增長10.4%，消費對象逐漸從傳統的商品轉向服務，因此服務業發展加快，第三產業增加值佔GDP的比重從15年前的約40%上升為當前的55%。

但他同時表示，下半年中國經濟增速有望實現7%，並將嚴防影子銀行、房地產市場泡泡等風險。從貨幣供應和信貸數據看，今年初以來，中國已進入去槓桿進程，廣義貨幣供應量M2增速持續放緩，當前已低於9%。周小川稱，整體槓桿率開始出現下降，雖然幅度不大，但趨勢已經形成。

數據表明，即使在如此嚴厲的調控背景下，經濟增長也沒有問題，防範過多資金流入房地產其實不僅僅是對房地產風險的防範，更是對未來實體經濟的提振起到積極作用。

根據中國官方此前的表述，不再提GDP翻番目標，原因是未來將推動經濟高質量發展，不再單純追求增長速度。那麼在此思想指導下，也不會唯房地產馬首是瞻。

10、養老產業將有長足的進展。

不知從何時起，養老地產開始在地產圈流行起來。儘管安家融媒還沒有看到誰把養老地產做到讓世人敬佩不已，但養老地產在業內的熱度絲毫沒有減弱過。我只能感慨，年輕人買房的問題還沒解決呢，老年人的養老危機已經來臨，他們要住什麼樣的房子，我們又該如何應對？這為我們提出了很深刻的問題。

因為養老地產前景很豐滿，現實卻很骨感。這些年，貼著“養老”標籤的騙局已是屢見不鮮。養老沒錯，地產沒錯，養老地產也沒錯，究竟錯在了哪裡？因為經常有開發商打著養老的名義藉助政策的支持來大搞圈地活動，殊不知完全不知道養老地產該怎麼做。依然我行我素，只知道拿地蓋房子賣房子。甚至更有一些機構憑藉“養老”這塊金字招牌來進行一些非法活動，成為最大的騙局。

但很顯然，養老產業這塊大蛋糕是非常誘人的。2015年末，我國60週歲及以上老人有2.22億，佔到總人口的16.1%，而到21世紀50年代，我國老年人數量將超過4億人，平均每3個人中就有1個老年人。這意味著關乎民生的養老產業將釋放巨大經濟能量。據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場帶來了約4萬億元人民幣的商機，到2030年可能增至13萬億元。

安家融媒認為，市場前景可期，但現實很殘酷，如果不能吸引醫療機構的參與，那麼養老地產就成了沒有服務的地產，也就是虛假養老地產。當前，中國養老地產佔地產總量只有百分之一點幾，所以中國的養老地產還很有前景。但是未來誰能走出一條可以通行的養老地產模式，仍然非常值得期待。

目前，安家集團作為一家浸淫房地產媒體行業17年的專業機構，也於9月30日成立了養老闆塊。作為深耕行業17年的安家集團，養老產業板塊目前已成為其轉型升級的核心業務方向，安家傳媒正成為養老產業第一媒體平臺。

17年來，安家積累了對地產和資本、服務領域的深刻理解和經驗歷練，養老產業目前已經成為中國風口最勁的領域，而作為養老產業最重要基礎承接的地產行業，正在快速成為養老產業的先行者，安家集團堅持以養老產業媒體和產業研究為導向，專注養老產業細分領域的研究、傳播與投資，立志成為養老產業的第一媒體平臺和中國領軍者。

安家集團能否成功，讓我們拭目以待，但2018年養老產業的道路上一定有安家集團響亮的聲音。