城市發展已經從之前單點城市的小規劃，發展到如今的城市群之間的大規劃了，這樣的熱浪和趨勢我想大家應該都能感受到。
而今年最熱的其實都是粵港澳了，大家對他的未來能到什麼樣程度都有一定程度的好奇
當然，這裡面的解讀有很多，但是毫無疑問還是用腳投一下最有誠意
真有好房團隊派出了先發小部隊，城市一個個替大家走過去，第一站我們選擇的，也同樣是整個灣區規劃下如今最熱的一個城市：珠 海
連續幾天調研的工作量真的還挺大的，裡裡外外都跑了一遍
01
先大概瞭解下珠海在一群城市中的位置吧
如果從均價看，珠海的房價在粵港澳的一眾城市中並不算特別便宜，2018年的一手房整體均價在2.2萬，僅次於深圳和廣州
這是我們對珠海房價的一個大概印象
很多人可能會有一個疑惑，就是珠海的整體經濟在大灣區排名也不靠前，2018年的GDP規模僅2900億，在大灣區中屬於最後一個梯隊，與江門差不多齊平
然後從人口層面看的話大概只有190萬的常住人口，也不屬於特別多，但為什麼房價這麼多年一直很堅挺，僅次於深圳和廣州
這個問題我們從兩個維度來看
如果從城市GDP來看的話，珠海確實不算強的，但如果我們來看人均GDP來看的話，這個結果可能會給你相關的答案
在整個粵港澳大灣區，珠海的人均GDP為16.17萬元，僅次於港澳和深圳，逼近廣州的16.43萬元
GDP體現的是這個城市的富裕程度，人均GDP體現的則是這個城市裡民富的程度
換句話說，雖然珠海城市經濟總量一般，但如果平攤到個人身上，個人創造財富的能力還是非常強的
另外如果看城市對新增人口吸附能力的話，也能看出珠海獨特的吸引力氣質
我們先來看第一組數據，2018年深圳的常住人口為1252萬，廣州為1490萬，珠海為189萬，從體量看，不屬於一個維度的較量
再來看第二組數據，2018年深圳的新增人口為49.8萬，廣州的新增人口為40.6萬，珠海的新增人口為12.5萬
如果單獨看這兩組數據，你會發現珠海跟廣深是沒有任何可比性的，畢竟整體的體量懸殊實在太大，但如果把這兩組數據結合起來看一下新增人口和常住人口的比例
珠海竟然高達為6.7%，深圳為3.97%，廣州為2.7%
從這個角度看的的話，珠海對新增人口的吸附能力甚至是高於深圳和廣州的
02
這次我們主要實地走訪的是珠海的四個板塊：香洲區、斗門區、金灣區和橫琴新區，每個版塊大概走訪了4-5個盤
要聊珠海，第一個要聊的一定是橫琴
如果說珠海是港澳廣深四個中心之外接受政策大禮包最多的城市，那麼橫琴則當仁不讓的接受了這個政策大禮包的八成
橫琴與澳門一橋相通，相距不足200米，距香港41海里，也是港珠澳大橋建成後國內唯一直接與港澳陸橋相通的國家新區
橫琴由於離澳門和香港實在太近了，憑藉著距離優越性和港珠澳大橋的開通，橫琴正在承接著越來越多的購買力外溢
橫琴版塊的位置有多好呢，大家可以來感受下
珠海一手住宅均價為21184元/㎡，澳門平均樓價$106819/㎡，香港平均樓價為$13561/平方英尺，即便算上貨幣匯率，澳門、香港與珠海之間兩地房價至少存在5-9倍的差價
注：2018年珠海、香港、澳門均價對比
作為唯一一個與港澳海陸相連的城市，珠海目前的房價，對於他們而言，可能便宜的有點不可思議
我們在調研的時候，發現橫琴很多樓盤都聚集著大量的來自港澳的置業客戶，組成了一個個看房團，在珠海大量的置業，這種購買力其實是相當驚人的
注：偶遇香港購房團
這種購買力上的降維打擊，也幫助橫琴進行大量的去化
國家對於橫琴的重視，從3000多億的投入可見一斑，橫琴也是目前國內政策最好、受重視程度最高的自貿區，被人稱為“特區中的特區”
珠海所有的想法與準備，其實都落在了橫琴
比如澳門的單牌車已經可以自由進入橫琴，企業如果在橫琴註冊，所得稅由之前的25%下調至15%，更誇張的是，如果戶口在橫琴，考澳門大學時可直接加30分
當然，橫琴更是直接配備了珠海最好的醫療和教育資源，與此相對應的就是橫琴的均價站在了全版塊的最高點
橫琴整個產業主要以金融為核心，也就意味著橫琴島的高收入人群是佔了比較大的一個比例的，就跟深圳灣一樣，以後就是典型的富人區
但從住宅的供應量看，橫琴大概只有20%的土地規劃了居住用地，因此版塊內住宅供應明顯不足，導致的最終結果就是橫琴的均價為3.9萬/㎡ ，遠高於其他版塊
比如我們在橫琴調研的中冶盛世國際，屬於金融島最核心的門戶位置
項目旁就是過關去的澳門口岸，1公里位置就是澳門大學橫琴校區
目前在售有三種產品，70年的公寓，40-70平，均價在4.3萬左右，由於地理位置核心，賣的還不錯，只剩10套左右，另外還有40年的LOFT和寫字樓在售，總價200萬起
橫琴雖然有20%的土地是居住用地屬性，但純住宅小區的面積佔比僅8%，大部分住宅的供給形式是寫字樓+住宅混搭的建設在一起，當然，深圳的前海包括上海的陸家嘴這種形式的住宅也是比較多見的
如果單看下橫琴金融島2年以後規劃所能達到的摸樣，你會有另一種震撼
注：橫琴金融島規劃
在這裡，我彷彿看到的是下一個陸家嘴的誕生
03
聊完了橫琴，接下來聊一下香洲，重點聊北部的唐家灣
南香洲因為整體開發的比較早，屬於珠海的老城區，配套成熟，因此房價也比較貴，大部分新房在3萬左右，相比於其他版塊，南香洲在後期缺乏相關的重大規劃，因此整體漲幅大概率會弱於其他珠海的其他版塊
原本珠海主城區和唐家灣之間是被一條鳳凰山脈阻隔，現在鳳凰山脈被打通了，相當於是直接擴大了主城區的範圍
對於唐家灣區域來說，通過橋樑可以連接深圳，通過城軌（在建）連接廣州和橫琴，通過快線可以連接珠海主城區，因此戰略高度還是挺不錯的
因此，在北香洲，大量的樓盤的賣點都是主打的高新區，比如南方軟件園，魅族，金山軟件，羅西尼，讀書郎，匯金科技等都在此設立了研發機構
相對於老香洲3.3萬的均價，以唐家灣為代表的新香洲的均價僅2.8萬左右，10-15分鐘的車程，換來的是5000元左右的價差
但唐家灣給我的總體感覺就是到處都在進行地產開發，各類新開的樓盤比較多，但人比較少，生活配套不完善，整個板塊的整體起勢估計至少還需3年以上時間
04
目前起勢最快的其實是金灣
金灣版塊離橫琴和香洲都比較近一點，金灣開發力度最大的是金灣航空新城，在整個大灣區的發展中的城市戰略位置也是挺重要的
金灣是先規劃後建設的，因為提前就把接下來要發展的路想的很明白了，所以整體版塊建設的速度非常的快
因此金灣去年的漲幅也是比較大，金灣航空新城的新盤價格在2.5萬-2.8萬之間，版塊內樓盤的整體去化率達到了36%，是四個區裡面樓盤去化率最高的版塊
金灣給我的整體感覺是整個產城融合做的比較好的，航空業、醫藥產業、新能源的佈局都比較好，因此整體的人流也是比較大的
也正是如此，所以雖然是工作日，但在金灣版塊的樓盤內看房的人還是挺多的，基本上每個樓盤都有差不多5-6組客戶在洽談
金灣的樓盤還有一點讓人印象深刻，就是整體的品質感特別好，不管是設計還是綠化，都是下了比較大的心思的
比如我們在金灣的調研樓盤之一，星河傳奇，不僅有室外游泳池並且小區綠化還做了整體的抬高，很有層次感
最誇張的是項目整個戶型設計的也特別好，106㎡的面積竟然可以做到4開間朝南，其中包含了3個臥室，雙陽臺設計，而且整體的尺度感特別好，也不會覺得特別的侷促
項目離航空新城非常近，大概4公里的路程，航空新城均價是2.5萬，而項目均價在1.7萬左右（精裝），價差較大，周邊的土地都處於規劃建設期，有較大的投資價值
對於金灣而言，未來的機會主要存在於兩個方面：一是航空新城的產業正在快速的崛起，引流效果明顯；二是正在建設中的金海大橋、洪鶴大橋可以大大縮短金灣與橫琴、香洲的距離
從某種程度上看，這種交通時間的極大縮短將會大大的帶動相鄰版塊的資源流動，包括人口，包括房價
05
當然，如果說珠海的價格窪地，那一定非斗門莫屬
斗門2018年的均價在1.5萬左右，不管是供應量還是成交量，都是珠海最大的區
斗門與金灣一樣，最大的利好在於目前正在新建的香海大橋、洪鶴大橋，通車後，也將大大縮短斗門到老城區的通勤時間
目前斗門到主城區的通勤時間差不多時間在1小時左右，但經常會堵車，因此，我們去調研的幾個盤計劃都把通勤條件的改善作為一個賣點進行包裝
我們調研了斗門區域的熱銷盤之一，海倫堡湖心裡，這個項目是2018年7月開的盤
前期精裝均價在1.7萬/平，因備案價過高，走量一般，後期毛坯報價在1.3萬/平，10月去化率開始好轉，一個月可賣出大概200-300套，目前僅餘少量房源在售
通過與案場銷售的溝通，得知項目熱銷的原因主要有以下幾點
1、限購政策放開，大批投資客湧入，客群主要來自江西、黑龍江、浙江等區域，外地投資客佔比70%；
2、分銷渠道拓展，依靠Q房網這樣的機構大力的引流；
3、項目區位還不錯，地處斗門、金灣交界處，其所處湖心路片區售價毛坯在1.7-1.8萬/平方米
我們調研的斗門版塊另一個熱銷盤是時代傾城項目，四期在2017年就開盤了，賣了整整2年，都還沒有賣完，截止到18年年底還有很多貨源
但在今年短短的1-4月，項目整體的銷量相當於2018年的總和，目前已基本售罄，市場火熱程度可見一斑
雖然斗門價格比較低，但在斗門投資有兩點是需要注意的
斗門與金灣在去年年底就放開了限售，因此外來投資客比較多，從實際調研數據看，差不多佔了有七成
這麼大體量投資客的存在，意味著後期等你拋售時，與你一起競爭的賣家會比較多，你的持有周期會非常長，除非你的售價是低於市場均價的，不然很可能根本就賣不出去，就是典型的有價無市
其次是目前斗門的整體供應量是比較大的，2019年上半年預測新增供應量將達到43.9萬方，是全珠海供應量最高的，後期的去化壓力會比較大
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珠海也是有魄力的城市
在前期，珠海一直執行著較為嚴格的限購政策，本市戶籍3套，非本市戶籍需繳納5年社保或是個稅，限購1套
作為唯一一個敢於把限購政策提高到與一線媲美的城市，珠海真的是挺有勇氣的
但是在2018年底，為了給樓市注入一點信心，限購政策在執行層面開始“鬆動”，如在斗門、金灣只需開無房證明即可購房，當然，以上種種，政府並未對外宣傳，公開文件上依然是要求5年的社保政策
資本是靈敏的，在這兩個區域，整個一季度成交是瘋狂的，特別是斗門區域，由於單價較低，外來投資客集中掃貨，整個2019年一季度，成交了3929套，佔據了珠海市場近75%的成交額
珠海由於整體區域並不大，因此存在很明顯的價格傳導機制，就是橫琴先漲，傳導到香洲，然後再到金灣，金灣漲了斗門再漲
房價也由此呈明顯的階梯狀分佈，房價在版塊輪動間進行不斷的傳遞，能級由高到低
隨著粵港澳大灣區規劃的步步推進，珠海的城市面貌變化，也正在以飛快的速度迭代更新
珠海的房價，在後期也必將隨著這一輪塵土一起“飛揚”
07
珠海人均收入高，住宅規劃用地小，政府賣地比較節制，地理區位優越，這幾大因素導致珠海整個房價將一直維持在比較穩定的價位
其實細細梳理起來，珠海真的是一個足夠幸運的城市，灣區勢能正在被慢慢的拉平，意味著珠海這個城市將在政策的裹挾中不斷向前推進
畢竟，當前城市的發展所需要的種種勢能累積，我們在珠海都能感受到，現在不是珠海想不想往前走，而是頂層的國家意志勢不可擋的推動著珠海去達到一個又一個的高度
我們經常說要分享時代的紅利，買城市的房子相當於買了這座城市的股票
從這個角度看，珠海這支股票，或許已經到了最佳的入手時刻
關於珠海，目前R先生和團隊剛剛市調回來，就連夜趕出了這熱騰騰的一篇文章。在接下來幾天，R先生團隊還將給大家剖析出最具價值的珠海樓市投資排行榜，請大家繼續關注珠海樓市（下篇）。
你是否也在關注珠海，為什麼我們去的珠海還不是惠州或者其他城市，我們又在思考挖掘什麼？感興趣的給你R先生V❤：zyhf-001,給你粵港澳大灣區2018年市場年報