房地產最害怕的事情：房地產信託被按下暫停鍵。

今日（7月11日），據新浪財經報道，光大信託發佈緊急通知，截止今日（7月11日）12點，暫停所有房地產類項目募集（包括直銷和代銷），12點後已募集的此類項目全部退款。

不過，隨後據光大信託的一位高層人士表示，實際情況是，按監管要求，對房地產項目進行餘額管控，優化結構，平滑運作。

值得一提的是，房地產信託一直是房企融資的重要渠道之一。據用益信託數據顯示，截止7月10日，2019年投向房地產領域的信託產品共發行3313款，總資金規模達5359.27億元，是信託資金流向最多的領域。

信託，房地產最重要的融資渠道之一，突然被按下暫停鍵：

據澎湃新聞詳細報道，此次窗口指導涉及10家信託公司，涉及的業務非常有針對性：

1、2019年房地產信託規模，不得超過6月末的規模；

2、已備案項目不影響發行及成立，未備案項目一律暫停；

3、符合432的通道類業務也算房地產項目，全部暫停；

4、地產公司併購類也算房地產項目，也受窗口指導影響，全部暫停。

其實，這一系列的政策信號在6月份已經顯現。6月13日，在第十一屆陸家嘴論壇上，銀保監會主席郭樹清直言：

必須正視一些地方房地產金融化的問題。歷史證明，凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區，最終都要付出沉重代價。靠投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現，其實都很不划算。

可見，高層的指向非常明確：抑制資金過度流入房地產。

2019年，信託"輸血"樓市超5300億

那麼，2019年至今，有多少信託資金投向了房地產？

據用益信託數據顯示，截止7月10日，2019年投向房地產領域的信託產品共發行3313款，總資金規模達5359.27億元，較2018年同期增長14.26%。

可見，2019上半年房地產信託市場仍較為火熱，是1.28萬億元信託資金流向最多的領域，佔總發行金額的42%，平均預期最高收益率8.7%。

為何房地產信託一路狂飆向上？

其中一個重要原因是，2019年以來，穩健寬鬆貨幣政策下，市場上的錢很多，且越來越便宜。銀行間市場的資金價格一路走低，7月初的隔夜Shibor利率一度下行至0.914%，創逾10年新低；7天期下行至2.032%，創逾4年新低。

在錢越來越便宜的背景下，預期收益率超8%的房地產信託自然是愈發好賣。同時，房地產信託具有土地、房產抵押擔保，安全係數較高。

面對信託資金加速流入房地產的趨勢，6月份銀保監會開始釋放政策信號；據澎湃新聞報道，7月多家信託公司收到“窗口指導”，要求控制地產信託業務規模。

也意味著，缺錢的房企們，正在面臨重要融資渠道，被切斷的窘境。

房企缺錢，拼命找錢

眾所周知，房地產是典型的資金密集型行業，高週轉、高負債、高槓杆的“三高”是最鮮明的特點。

一旦融資渠道被切斷，中小房企們大概率將會遭遇生存困境。

隨著各大房企的有息負債逐漸進入償還高峰期，房企的資金壓力正與日俱增，多家房企一度陷入“賣身自救”的窘境。

恆大研究院首席房地產研究員夏磊指出，2019年以來，雖然房企的融資有所回升，但主要是“借新還舊”。截至2018年底，房企各渠道的有息負債餘額高達20.3萬億元，預計將在2019-2021年集中到期，其中2019年到期規模高達6.8萬億元。

其中，到期債券佔據重要比例。據Wind數據統計，2018-2021年，房企債券合計到期金額超過1萬億元。

據中原地產統計，4月以來，有超過20家房企公佈了融資信息，總量接近2600億元，甚至有單日融資規模突破200億元。今年前4個月房企的融資規模更是接近8500億元。

同時，自2019年以來，房地產銷售增速明顯放緩，也一定程度上制約了房企的現金流。

在有息債務密集到期、銷售下滑的背景下，房企的一個重要融資渠道：信託，將被按下暫停鍵，融資將更困難。

房企的銀行貸款，已超5萬億元

其實，除了信託、債券等融資渠道，房企融資最重要的渠道，仍然是商業銀行貸款，但房企的銀行貸款規模或也已逼近極限。

據上市銀行披露的年報數據，截止2019年年初，26家上市銀行的涉房貸款合計達27.3萬億元，較年初的23.85萬億元增長了3.45萬億元，增長幅度達14.47%。

其中，上市銀行的27萬億涉房貸款主要是兩方面：

一是與房地產直接相關的貸款，包括個人住房貸款、房地產企業開發貸款等；

二是以房地產作為抵押物的其他貸款，包擴地方政府及其他非房地產企業以土地或房產作為抵押物獲得的銀行貸款。

其中，上市銀行年報披露的房企直接貸款數據顯示，截止2019年年初，26家上市銀行對房地產公司類貸款餘額為5.59萬億元，系首次突破5萬億元，較2018年初增幅達25.62%。

雖然，2018年商業銀行的涉房貸款總額繼續上升，但商業銀行對於涉房貸款愈發謹慎：開發貸根據調控要求，服務於重點企業、重點地區；按揭貸則明確強調，向剛需傾斜。

業內人士表示，近年來，上市銀行的開發貸抵質押率有所下降，意味著其對應的風險或許有所上升。

因此，可以預見的是，房企從銀行的貸款規模已逼近極限，未來的增長大概率將放緩，甚至下滑。

高層的決心：房住不炒

2019年以來，央行經過多次降準、定向降準，當前市場的錢很多，也非常便宜。但，這些錢一定不能再流向房地產，因為中小微民營企業正嗷嗷待哺，急需融資。

中央對民營製造企業融資的重視程度也提到了新的高度。2018年年末的中央經濟工作會議明確提出，要大力支持民營企業發展。

2019年以來，中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯合印發《關於加強金融服務民營企業的若干意見》，強調積極支持符合條件的民營企業擴大融資，加快民營企業首發上市和再融資審核進度。

同時，推出史上最大規模的降費減稅措施、中小微企業的定向降準，都是一個目的：解決中小微企業融資難、融資貴的難題，保證資金可以流入實業。

在此背景下，必須將市場的資金堵在房地產行業之外，堅定“房住不炒”。

可見，2019年的全國房地產行業，比以往任何一年都更復雜。有數據統計，2019上半年累計出了251條房地產相關調控政策，每天會有1.4條政策落地。

而從近期的政策信號看，2019年下半年，房地產調控、房地產金融政策的取向沒有發生改變，央行還將繼續嚴格遵循“房住不炒”的定位。