當房企紛紛步入後千億時代，規模增長、實現盈利、降低負債，此三者之間的平衡尤為重要。經歷了前兩年的銷售增長、加倉拿地與負債提升，“千億新兵”中南建設今年開啟新的發展階段。在“重倉”三四線的同時，中南建設實現了銷售額和營收的雙增長，但毛利率和淨負債率仍待改善。
盈利能力有上升空間
自2018年突破千億後，今年上半年，中南建設的銷售額保持了一定幅度的增長。上半年，中南建設實現合同銷售金額811.8億元，同比增長約24%；對比2017年、2018年中期184.27%和44%的銷售增幅來看，今年上半年的漲勢顯得有些不足。
在811.8億元的合同銷售總額中，南通單城的銷售額達132億元，南通、蘇州、寧波三城的銷售總額佔合同銷售總額超三成，剩餘七成分佈於全國60多個城市。不難看出，中南建設在單個城市的深耕仍需發力。
從收入指標看，中南建設財報顯示，由於竣工交付規模增加，今年上半年房地產業務結算收入約154.2億元，同比增長約47%。
房地產業務結算項目的增加帶來了總收入的提升。今年上半年，中南建設實現營業收入約233.21億元，同比增長約52.26%；毛利潤約46.44億元，同比增長約36.43%；淨利潤約14.19億元，同比增長約42.19%；歸母淨利潤約13.12億元，同比增長約41.55%。
儘管營收、淨利雙提升，但其利潤率仍有上升空間。截至6月底，中南建設毛利率約為19.91%，同比下降2.31個百分點。財報稱，毛利率下降主要是因為房地產業務結算項目增加導致了營業成本上升。
記者查詢財報獲悉，今年上半年，中南建設主營業務的營業成本約186.77億元，同比增幅約56.04%，略高於其營業收入52.26%的增幅。其中，房地產分部在今年上半年的營業成本約為116.78億元，較去年同期增長約18.03%；作為另一項主營業務，建築施工分部的營業成本同比增長109.26%，遠高於該分部37.83%的營收增幅。
淨負債率高達185.56% 此前曾越過200%
伴隨一家房企的規模增長，其負債水平勢必為行業所關注。
今年上半年末，中南建設資產總額約為2680.09億元，較去年末增長約13.71%；負債總額約為2445.10億元，較去年末增長約13.15%；資產負債率約為91.23%，較去年末減少0.46個百分點。
值得注意的是，中南建設預收賬款較去年末提升16.53%至1283.29億元。今年上半年末，中南建設在剔除預收賬款後的資產負債率約為43.35%，較去年末進一步下降1.62個百分點。
當前，中南建設仍面臨去槓桿的挑戰。2017年，中南建設新獲取98個土地項目，總貨值1907億元；2018年，新購入111個項目。不斷“囤積糧草”的同時，這家房企的負債率也明顯攀升，其淨負債率在2017年末和2018年末分別跨越200%及190%的水平線。
截至今年年中，中南建設權益總額約為234.99億元，貨幣資金總額約為249.45億元。隨著房企規模的增長，中南建設有息負債較去年末有所提升，達到685.5億元。依據上述數據可算出，中南建設的淨負債率約為185.56%，雖然相比去年末有所下降，但仍處於行業較高水平。
從短期償債能力考量，截至上半年末，中南建設的流動比率為1.25，較去年末的1.21有所提升，原因主要為該公司現金增加且短期負債減少；速動比率為0.40，較去年末的0.44有所降低，原因主要是作為存貨的在建資源增加。截至上半年末，中南建設存貨約為1532.47億元，較2018年末增長約13.51%。
重倉三四線 面積佔比61%
上半年，中南建設放緩了拿地的步伐。截至6月30日，中南建設在淮安、南通、蘇州等城市新獲27個項目，佔地總面積約193.7萬平方米，規劃總建築面積約420.1萬平方米，土地總價款約269.1億元。其中，在南通獲得4個項目，規劃總建築面積約46.3萬平方米，土地總價款約28.5億元。
中南建設稱，上半年，在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位新獲取了較多資源，新增項目的平均地價約為6300元/平方米，比去年全年4300元/平方米的地價水平明顯提高。另外，上半年，中南建設還新進入了濟南、廈門、揭陽等城市。
截至上半年末，中南建設共有325個項目，在建開發項目規劃建築面積合計3214萬平方米，未開工項目規劃建築面積合計1309萬平方米。在全部未來可竣工的4523萬平方米項目資源中，一二線城市面積佔比約39%，三四線城市面積佔比約61%，與去年底持平。
中南建設表示，將繼續推進快速週轉戰略，完善聚焦長三角、珠三角以及內地人口密集核心城市的佈局，增加一二線城市的資源佔比，控制中小城市的單項目規模，將項目獲取到銷售的平均週期保持在7至8個月，以保證業務持續快速增長。
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