去年年初在港股上市的正榮地產（06158.HK），進一步延續其降負債策略，同時也放緩了規模增速。
根據其披露的中期業績，上半年正榮合約銷售額586億元，與去年同期的581億元銷售額相比僅有微幅提升；與此同時，在上一個年報期淨負債率大降108個百分點後，正榮還在繼續控制負債，淨負債率從上年末的74%降至70.8%。
期內正榮營收136.5億元，同比上升10.8%；核心淨利11.5億元，同比上升33.4%；核心利潤率小幅上升至8.4%。
現在的正榮，和一年前的正榮形成了鮮明的對比。去年同期，正榮的合約銷售額同比增長了170%，不過淨負債率也高達171.8%。
對於這種變化，正榮地產執行董事兼董事長黃仙枝在業績會上表示，2016-2018年間，正榮確實經歷了三年高速發展期，但下一個三年，正榮提出的是“有質量的增長”，已經把規模增幅定在了每年30%左右，這樣三年以後也能做到“翻一番”。
談到降速原因，他表示，規模要跟現在的市場相匹配。
早在今年年初，正榮已經設定全年目標為1300億元，設定增長幅度是20%，上半年目標完成率是45%，由於下半年推貨更多，黃仙枝說對完成全年指標非常有信心。最新的數據是，1-7月正榮合約銷售為人民幣687億，完成全年目標的53%。
不再追求規模激進攀升的正榮，在降負債率方面和控融資成本方面動作頗多。
正榮地產副總裁兼CFO陳偉健在中期業績會上表示，今年上半年，依然用了很大力度去降槓桿，同時做了新債換老債等。目前短債佔比為47%，而今年的目標是降到40%以內，明年短債佔比要低於30%。
在實現上市以及評級提升後，正榮也一直在努力用更低成本的債務替換舊債，陳偉健表示，目前將美元債融資成本控制在8%左右，銀行借款成本也儘量控制在8%，總體財務成本要控制在7%-7.5%之間。中報期內正榮的平均借款成本從上年末的7.8%降至7.6%。
當被問到淨負債率為什麼能在一年多時間內快速下降，陳偉健主要講了三個原因，一是成功上市IPO，二是股票增發，三是過去一年銷售高增長下的利潤結轉較多。
槓桿和借款成本降下來後，儘管受限價政策影響，毛利率有所降低，但正榮的淨利潤率實現了小幅上升，從7.8%升至8.6%。
陳偉健表示，限價政策確實對正榮產生了影響。從平均合約售價來看，今年上半年進一步走低至15392元/平方米，去年全年合約均價是16765元/平方米。
“我們從成本控制上加大力度，包括土地成本、融資成本、營銷管理成本。”為了抵消限價影響，陳偉健說這三個方面還要繼續努力。
拿地方面，正榮也在改變過去的風格。上半年正榮拿下22幅新地塊，合約地價總額182億元，平均成本每平方米6311元。
兩個顯著變化值得關注，一是拿地權益比大幅提升，正榮去年的總土儲權益是52%，但今年上半年拿地權益比已經達到了90%，上半年拿地花去了160億元的權益金額，這也將正榮的總土儲權益拉昇至57%；其次，上半年土地的能級也在提高，從均價大幅提升就可以看出來，黃仙枝表示，上半年土地中接近90%都位於強二線城市核心地段。
截至2019年6月30日，正榮一共持有167個項目，土地儲備總建築面積為2634萬平方米，總貨值約人民幣4500億，可支撐未來三年開發使用，每平方米的土地成本約人民幣4624元。談及下半年，行政總裁王本龍透露，還有140億元的拿地預算。
從融信、正榮等閩系房企今年上半年的表現來看，他們的轉向很快。黃仙枝說，跨越千億後，組織改革動力是有的，阻力也不會很大，畢竟是民營企業，效率會比較高。他透露內部組織改革已經基本調整完畢，下半年將進一步完善。
"相關推薦
