成功登陸港交所之後，正榮地產去年又邁入千億房企行列，可謂好事成雙。然而之前風光無兩的正榮地產近來卻行船頗為不順。7月下旬以來的十幾個交易日中，正榮地產的股價已有10個交易日出現下跌，股價也幾乎接近該公司上市以來的最低點。
對此外界分析，不久前，正榮地產剛剛完成2.44億股份的配售，完成融資11.99億港元。近期股價波動於此有一定關聯。但當前股價的疲軟狀態，更多顯示出投資者對正榮業績顯示出擔憂。雖然目前邁進千億門檻的正榮正試圖通過規模降速、擴大融資以及組織架構調整等方式尋求降槓桿、提質量。但在今年上半年，公司在銷售業績和新增貨值上兩項重要指標上都顯示出明顯的降速趨勢，無疑已經給業績未來增長前景蒙上一層陰影。
股價波動背後
在7月下旬以來的十幾個交易日中，正榮地產的股價在10個交易日出現了下跌。這也是正榮上市以來罕見的股價連續下跌。截止到8月6日收盤，正榮股價已跌至4.41港元，接近上市以來的最低點。
對此外界認為，股價波動或許與7月底正榮地產完成配售股份有關。據7月30日公告顯示，正榮成功配售2.44億股股份，每股配售價4.95港元，完成融資11.99億港元。本次配售股佔擴大後已發行股本約5.6%。正榮表示擬將認購事項所得款項淨額於機會出現時用作未來可能投資，及作為一般營運資金。
但另一位機構地產人士分析，一般而言，擴股對股價的影響和波動通常是短暫的。股價的持續下跌，顯示出資本市場對該股票信心明顯不足。換句話說，就是對企業經營業績成長方面不夠看好，導致股價疲軟。
統計顯示，2019年上半年，正榮地產完成586億元銷售額，雖然達到歷史最高值，但增長幅度卻為歷史的最低水平。比2018年上半年的581億元銷售額只增長了5億元，增長率幾乎可以忽略。2018年上半年，正榮實現合約銷售額同比增幅高達170%。若按當前銷售額來看，目前正榮只達到2019年銷售目標的45.08%，完成年度任務壓力不小。
上半年業績來看，正榮的表現確實鮮有亮點，與以往業績漲幅相比則更為明顯。
資料顯示，正榮地產規模化擴張從2014年開始啟動。來自數據機構克而瑞的數據顯示，2014年至2016年連續三年間，正榮規模複合增長率超過35%，排位進入前三十。隨著規模擴大，正榮業績開始成倍增長。2014年至2017年，正榮地產合約銷售額分別為169億元、306億元、490億元、701.5億元。
2018年，正榮地產實現簽約銷售金額1080億元，同比增長54%，完成簽約銷售面積644萬平方米，同比增長70%，在上市一年的時間裡，正榮完成千億進階。
對比之前企業業績的快速提升，2019年上半年的銷售業績顯然暗淡許多。
一家研究機構人員指出，從以往經驗來看，房企為求上市，需要做大規模，包括拿地和加快銷售節奏，自然使得過去的銷售數據比較高，而現在目標達到後，有放緩節奏的意願不但理解。同時，今年很多企業都在提倡控制速度，本質上也是為了防範樓盤質量出現問題，這也值得肯定，降低速度反而鞏固了項目的投資能力。此外，近期市場行情確實相對弱。
對於企業增長率的大幅下滑，正榮地產方面表示，在千億規模後，公司進入高質量發展期，強調規模、利潤、槓桿之間的平衡，追求發展的高質量，不追求絕對速度。
據瞭解，正榮每三年會制定新的發展目標，2013-2015年為擴張期，2016~2018為升級期。在“新三年戰略”中，2019~2021的新三年設定為‘高質量發展期’”。今年正榮以客戶為導向，還將注重自身產品力和服務力的不斷提升，實現企業的更高質量發展。
同時，一位熟悉正榮的相關人士透露，雖然上半年業績表現一般，但從行業推盤規律來看，下半年才是企業推盤的重點。預計今年正榮仍有機會完成年初的制定的1300億元銷售目標定。
“比銷售業績增速下降更令市場擔憂的可能是正榮上半年在土地市場上的低迷表現。“一位市場觀察人士分析，土地儲備是一家公司的未來，拿地規模下降，不得不引起資本市場上的敏感。
億翰智庫發佈的《2019年1-7月新增貨值排行榜》，正榮地產新增貨值為582.2億元。該數據在2018年則為1309.9億元。
上述人士指出，通常情況企業拿地與銷售水平呈正相關，業績表現必然波及企業在土地市場上的表現。從新增貨值來看，顯示出上半年企業主動降槓桿的意圖，從而表現出保守型的拿地策略。當前是當前市場銷售不好，資金回籠不理想的情況下，企業拿地的壓力自然是更大。
亟需優化的債務結構
從業績和土地儲備來看，正榮似乎意在主動收縮。
對此，外界分析，此前衝擊千億時，正榮擴張迅猛，甚至可以說預支了部分企業財力，尤其是當下銷售市場低迷的情況下，企業需要保證當前的資金安全。
正榮在全國化佈局的初期，公司年度拿地金額與企業年銷售額幾乎相當。但幾年來的收益上不足以支撐正榮快速週轉所需資金水平。企業債務也不斷升高。
數據顯示，正榮2014年至2016年公司負債額分別為418.55億元、532.11元、777.69億元。到了2017年，負債總額高達941.97億元。
據正榮地產2018年半年報顯示，截至2018年上半年，公司總負債1069.86億，其中短期負債260餘億元。
事實上，正榮地產也正在著力改善公司的負債狀況。截至2018年，正榮地產的淨資產負債率從2017年的183.2%降至2018年的74%，已處於行業平均負債水平之下。
但需要注意的是，正榮地產的經營性現金流已連續兩年為負。2016年為-26.64億元；2017年為-42.39億元。通常而言，這與公司債務成本過有關。
有觀點認為，雖然整體負債水平已有大幅改觀，但當初正榮的融資成本很高，這對企業利潤影響不小。企業當務之急是改善債務結構，通過低成本債務替代高成本債務，調節債務結構安全。
實際上，此前正榮副總裁兼財務總監陳偉健在業績發佈會上也曾表示，為改善盈利水平，希望2019年的融資成本能降低到2017年7.3%甚至更低的水平。
開源節流通常是企業保證資金安全的有效手段。除了減少拿地外，今年上半年，正榮也不斷加快融資速度。
正榮地產方面表示，公司上半年持續優化債務結構，發行了幾筆長期美元債，提升長債比例，降低短債比例，平衡長短期負債，使短期債務規模得到控制，降低現金流壓力。此外，公司大部分銷售回款集中在下半年，到時候流動性將大幅增加，整個利潤結轉也大部分發生在下半年，公司會積極提高資金週轉效率和銷售回款率，保證下半年公司現金流的充沛。
千億之後如何落子
對正榮而言，如何適應成為一家千億房企，也是正榮正在面對的新課題。
“沒有規模就沒有行業地位，沒有行業地位，就很難吸引優質資源、優秀的人才。”正榮地產董事長黃仙枝在闡釋千億規模對企業的意義時分析。
但千億之後的煩惱也必然接踵而至，原來百億規模的管理架構模式已不再適應企業現在的發展要求。
在正榮的新三年計劃裡，“高質量”的其中一個內容包括，組織升級。組織架構調整上，正榮2019年提出“精總部，強區域”的方針，一方面持續完善體系、制度，加大授權力度，以培育出更多的百億級區域，另一方面在總部層面，進行職能的整合。
對於這輪調整，正榮地產方面表示，目的是為聚焦總部職能部門，執行權下放給業務部門，通過對區域授權進行賦能，保障一線高效率的決策和戰鬥能力。
在精總部方面，正榮集團將地產板塊工程和成本職能合併為工程成本中心，同時，成立客戶價值中心、綜合管理中心；強區域上，正榮地產將工程、成本、設計、營銷等生產條線權限合理下放至區域平臺，並根據區域公司成熟度，進行差異化授權，鼓勵區域公司衝刺百億規模。
正榮地產方面表示，此舉將打通總部、區域、項目的經營數據，實行標準化數據管理。對此，易居研究院財經評論員嚴躍進表示，正榮地產本次組織架構調整是一種很明顯的放權。此舉將盤活企業的資源、增強其的靈活度，對企業更好發展形成助力。
對於下一步的發展，黃仙枝表示，做出準確的投資仍然至關重要。
據正榮地產2018年年報，正榮土儲超70%位於一二線城市。正榮仍將堅持聚焦於一、二線城市，強三線城市則是機會性選擇進入，目前，正榮內部設立了一個專門團隊，負責研究城市輪動以及相關城市數據的分析研究，為最終決策做出參考。
值得注意的是，2019年正榮提出全國化佈局的“1+6+X戰略”，把之前單一的核心城市，升格為城市群，聚焦城市群中的“核心城市+都市圈+強三線”，釋放出了強烈的“做強區域，深耕城市”的信號。
分析來看，正榮已進入城市需求相對穩定，抗風險能力較強。“拿地要看大形勢，看人口流入以及城市產業等多個維度。但寧肯錯失一個機會，也不要做錯一個決定。”黃仙枝表示。
業內人士指出，邁入千億的正榮已著手作出調整。試圖通過規模降速、擴大融資以及組織架構調整等方式尋求降槓桿、提質量。但需要注意保持企業規模、速度、利潤、負債各項指標的平衡。企業過度追求“質量”而導致發展失速，與過度追求規模而放棄效益同樣不可取。保證年度目標的達成，對穩住股價，挽回投資者信心無疑是當務之急。
來源: 北京商報網
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