網貸行業涼涼：運營機構數銳減57%，707家直面良性退出或轉型大考
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“2014年、2015年做第一個、第二個存量改造交易的時候，很多買家問的是這個東西能不能改；在2016年、2017年問的是怎麼改；今天說的是怎麼招商、經營，這是質的變化。”
6月27日，在由戴德樑行主辦的THINK-IN論壇上，戴德樑行中國資本市場部副董事總經理劉兵對房地產存量市場的變化這樣總結道。
劉兵認為，城市更新這個話題已經持續了幾年時間，北京、上海多個城市更新項目已經完成或者即將完成市場化的退出。政府、國企、市場機構、外資基金都在積極參與這個市場，將低效資產盤活，為存量資產價值賦能。在這個百家爭鳴的過程中，競爭也更加激烈，怎樣能夠通過不同內容組合、場景再塑造來提升流量、提高效益，是投資人比幾年前更為關心的內容，也是對運營商更大的考驗。
值得關注的是，過去幾年裡，資產證券化在存量市場上發揮了較大作用。渤海匯金證券資產管理公司董事總經理李耀光指出，現在存量市場產品角度逐漸開始進階了，從“投、融、管、退”幾個階段來看，目前開始進入“退”的環節。
據李耀光介紹，2011～2012年，國內以及跨境的一些地產基金買了一線城市或者一線半城市相對而言運營不太好的百貨改造成購物中心。到了2015～2016年，進行了第一次調租，原來地產基金在國內沒有真REITs的情況下，除了把樓整體賣掉以外，還發行了很多具有REITs概念的資產證券化產品，北京、上海、深圳、長沙、重慶、成都都已經有很多這樣的案例，這對地產基金而言就能實現“退”了。在2016～2018年上半年期間，資產證券化正式進入“退”的環節，特別對地產基金而言。“去年年中開始，越來越多的收購方開始用資產證券化的方式在資本市場買中國內地存量物業，這在操作邏輯上就有點類似於美國、新加坡、香港的REITs操作了。”
目前，國內地產的資產證券化分為輕重兩種類型。針對國內重資產的資產證券化，李耀光認為，在交易架構上，除了在交易所做證券形態和證券法規上與海外REITs有一定區別以外，在底層交易架構上和地產併購項目上，與海外REITs項目是大同小異的。需要關注三方面問題：一是這個樓的運營情況以及所帶來的NOI（即營運淨收入）；二是合法合規方面；三是估值的問題。李耀光指出，在資產證券化階段，大家對於回報現金流的要求有點偏高，對資產地價要求重視度偏低。但公募REITs出來以後，對於資產的價值判斷標準和大宗交易買賣的標準幾乎是一樣的。這是資產證券化和真正REITs的最大區別。
對於輕資產而言，李耀光認為現在資產證券化很難做。“輕資產證券化可以叫融資也可以叫退出，缺點在於沒有重資產那麼大規模。優點是投入本來就小，對運營上的提升更為顯著。你只要把一批項目投入資金全部收回來，就可以算投資退出了。”在實際操作中，需要關注三方面：一是運營穩定性；二是產品怎麼設計保障投資安全性；三是品牌建設。
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